上海九亭贝沙湾三期商业项目定位分析报告46页-2007年

2007.7.30贝沙湾三期商业定位现状篇北区商业现状重点个案介绍北区商业现状本项目知雅汇商铺知雅汇商铺以汽车零配件为主。奥园商业街奥园商业街农贸市场农贸市场集中商业零散商业还是五金店、装修材料店、麻辣烫、劳务介绍所等，间或有一个便利店、药店、水果店铺等，依然没有摆脱传统九亭商业的影子。设有联华物美超市，已试运营，一楼餐饮、百货区，二、三楼为超市。商品档次不高，有一定人气，但消费群体以附近工地民工为主。还有一个好又多超市，情况类似。知雅汇沿街店铺 业态混乱、档次偏低。北九亭商业现状北九亭商业现状现有商业以售为主，导致业态混乱、管理不佳。本项目周边商业现状本项目周边商业现状奥林匹克花园商业街农贸市场联华超市重点个案介绍奥林匹克花园一期二期总建筑面积为 70万方商业街估测建筑面积为 50007000 平米平面布局和人流动线奥林匹克花园商业街奥林匹克花园商业街与本案相似性大沿街商铺入口广场内街商铺 休憩区生活必需配套类（中国银行、超市等）经营良好商务休闲娱乐类（上岛咖啡等）经营惨淡入口广场内置，景观不活泼，难以吸引客源入口广场入口广场内街商铺 沿街商铺休憩区奥林匹克花园商业街 入口广场入口广场整体经营最佳，业态几乎全部为餐饮客源以小区内部业主为主， 80%属于家庭型就餐道边的绿化树降低了沿街店铺的可见度，阻碍了路过客导入内街商铺 入口广场沿街商铺沿街商铺休憩区奥林匹克花园商业街 沿街商铺（长约沿街商铺（长约 200米）米）内街业态以社区配套服务为主，经营普遍较差洗衣店便利店等具有稳定客源业态经营较好酒吧和快餐等缺乏外界客源支撑业态经营差入口广场内街商铺内街商铺 沿街商铺休憩区内街透视 空置的店面 便利店 倒闭的酒吧奥林匹克花园商业街 内街商铺内街商铺入口广场内街商铺 沿街商铺 休憩区休憩区位置太靠内，造成人流较少缺乏软质景观和硬质景观的搭配协调敞开的空间缺乏私密性 休憩广场休憩广场奥林匹克花园商业街 奥林匹克花园商业街分析总结：奥林匹克花园商业街分析总结：规划布局： 含有内街的商业街形式，商铺全为复式商铺开间进深： 开间在 7.2米，进深在 810 米，面积范围在 60140 平米商铺价格： 中介定价为 15000元 /平米，转手频率极低，有价无市状态商铺租金 ：商铺平均租金 1.4元 /平米 /天，快餐、休闲娱乐类业态入不敷出商铺出租率： 80%出租率，非餐饮业态二层多为空置或者是超市仓库经营业态： 沿街商铺全为餐饮，经营较好，内街社区配套商业经营佳，休闲娱乐类业态经营差经营管理： 缺乏统一经营管理，经营较为混乱，部分商家陆续流失消费客源： 大部分以小区内部业主为主，家庭聚餐多，路过客较少本案要借鉴强化其优点，规避其缺点奥林匹克花园商业街奥林匹克花园商业街规划布局 ：避免商业内街，选择开放性布局和沿街商铺景观绿化 ：动静结合的活泼景观利于吸引人流，考虑水系引入，绿化不可降低商业可见度业态选择 ：中高档家庭聚会型餐饮和小区配套型商业为主，避免缺乏稳定客源的业态引入前期招商 ：统一规划招商业态，品牌连锁先入经营管理 ：专业的经营管理公司统一经营管理奥林匹克花园商业街奥林匹克花园商业街对我们项目的启发：对我们项目的启发：规划篇九亭整体规划北区商业规划九亭整体规划重点片区商业规划 中心商业街区规划 玖九广场商业商务设施布局 北部房产区邻里中心规划交通规划重点片区九亭是位于上海西面、闵行区与松江区交界处的小镇， 1978年建镇，总面积 32平方公里。目前共有 5个重点片区：u 上海松江高科技园区上海松江高科技园区 松江唯一的高科技园区；u 上海久富经济开发区上海久富经济开发区 ；u 高优质农业园区高优质农业园区 已形成 “万亩蔬菜、百亩市场 ”的农副业发展新格局；u 九亭新镇区九亭新镇区 地处全镇中心，总面 积约 7平方公里；u 九亭房产区九亭房产区 沪松公路以北万亩房产开发区，现已成为九亭发展第三产业的支柱。松江高科技园区久富经济开发区 高优质农业园区房产发展区九亭新镇区商业规划商业规划将结合九亭镇中心改造和市政道路建设，调整提升九亭大街、九新公路为主的中心商业街区，规划建设北部和南部两翼邻里中心。M9九亭站是中心城区通往松江区第一站，也是面积较大的中心站点，将在这里建设轨道交通商业商务区。规划范围：位于沪松公路以南，九新公路以东、沪亭南路以西，蒲汇塘以北，总用地面积 112亩，总建筑面积 215400平方米。将以玖九广场为载体，整合站点周边商业资源，组团式开发地下与地面空间，融交通换乘、商务办公、酒店公寓、购物餐饮、文化休闲为一体，各建筑物之间用景观绿化带、步行走道有机联系，绿化率不小于 35。建成后，将是上海近郊主要轨道交通商业商务区之一，具备交通集散、人流集散、商业商务集散的综合枢纽功能，服务于九亭、松江北部地区。闵行七宝、青浦徐泾，辐射范围具有超广域性。l 中心商业街区规划l 九久广场商业商务设施布局l 北部房产区邻里中心规划中心商业街区规划九久广场商业商务设施布局总体量：总体量： 19万方万方九久广场工期处于基础阶段交通规划轨道交通轨道交通 9号线号线 ： M9九亭站主体结构已近完工， 余下为机电安装、站内装潢等工程。出口出口 已确定为：沪松公路以北有一个，在沪亭路和横泾河中间，靠近亭汇花苑；沪松公路以南有两个出口，在蒲汇塘和沪松公路中间，横泾河以东。嘉金高速公路（嘉金高速公路（ A5） ：嘉金高速公路具有沟通东西向的 A11（沪宁）、 A9（沪青平）、 A8（沪杭）及 A4（莘奉线）四条高速公路南北向快速联络线的功能，为 F1赛车场提供快速疏散进出通道、减轻城市外环线的交通压力及周边各区之间的交通绕行、增强上海对外交通的整体功能。本项目亭汇花苑号线站点：松江新城站大学城站佘山度假村站泗泾站九亭站七宝站外环线站合川路站虹梅路站桂林路站宜山路站 21M北区商业规划本项目沪 亭 北 路 小区配套商业商业中心主要商业轴线 （ 体量： 6万平米 ）北部房产区邻里中心规划北部邻里中心位于北部新兴房产开发区，涞寅路南侧，规划建筑面积约 3万至 4万平方米，以大型综合超市为核心块状集聚设置购物、餐饮、休闲娱乐和社区公共服务设施，成为社区生活消费中心、公共活动中心、社区服务中心，服务半径为 3公里以内区域。定位篇项目区位分析项目场地分析项目整体定位建筑规划布局项目区位分析本项目沪 亭 北 路 小区配套商业商业中心主要商业轴线（体量： 6万平米）不在本地区主要商不在本地区主要商业中心和商业轴线业中心和商业轴线布局范围内，且与布局范围内，且与其有一定距离其有一定距离不适合作大体量商业中心，避免与商业主轴产生冲突不适合作大体量商业中心，避免与商业主轴产