美格行-凯东中央街商业招商执行报告43页

美格行商業地産凯东 中央街招商执行报告2006年 07月 11日房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789美格行商業地産前言具体招商 阶 段的分配从根本上决定下一招商 阶 段的成功与否，主力店及次主力店（品牌商家）招商洽 谈 工作 进 展 顺 利将 对 小商家及非品牌商家的洽 谈 工作起到极大的促 进 作用。假如将招商洽 谈 与媒体推广的作用做一个数字化 类 比的 话 ， 则 可以描述 为 ：招商洽 谈 ：媒体推广 =6： 4房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789美格行商業地産前言虽 然招商洽 谈 比媒体推广更具推 动 作用，但是由于本次招商 为 全部 5万平米商 业的 发纫 之作，必 须 在前期打响知名度，担 负 着重要的任 务 。因此，媒体及推广的作用反而相 对 增 强 了。我司即是从以上的基本原 则 出 发 来衡量 凯东 中央街招商 营销计 划的。本 报 告是以 凯东 中央街一期开 业 部分 为 主 进 行 总 体考量。在 创 作 过 程中， 对项 目的理解及策略方向上如有未完善之 处 ， 请贵 司及 时给 予指正，我司将充分融入 贵 司的 战 略方向，以 营销 目 标为导 向，在 执 行 过 程中根据市 场 和 营销进 度 进 行适度 调 整 。美格行商業地産一、整体招商进度计划二、推广主线三、推广主题四、卖点优化组合五、形象策略六、目标客户分析七、整合营销结点八、媒体策略九、事件活动策略十、卖场包装十一、招商条件十二、项目一期招商计划书附件（ 1、 2、 3、 3、 4）目录房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789美格行商業地産一、整体招商进度计划招商工作计划简述：由于招商工作的特殊性，其招商工作 进 度基本呈加速 进 行，按照原定招商计 划，基本确定 整体招商 进 度 ：招商 进场 2个月 实现 整体开 业 面 积 的 25%招商 进场 4个月 实现 整体开 业 面 积 的 60%招商 进场 6个月 实现 整体开 业 面 积 的 85%美格行商業地産一、整体招商进度计划招商工作计划简述： 独立式大 卖场 步行商 业 街 沿教育路商 业 外街及二三楼商 业 十五号楼裙楼商 业 沿 兰 花路商 业 沿广 场 路商 业考量凯东中央街的组成，主要由以下几个部分购成：美格行商業地産一、整体招商进度计划招商工作计划简述：按照可 执 行的 单 个 项 目 计 划： 独立式大 卖场 、沿广 场 路商 业 （ 预 定于 2007年 4月 1日开 业 ） 步行商 业 街、沿教育路商 业 外街及二三楼商 业 、十五号楼裙楼商 业 （ 预定于 2007年 10月开 业 ） 沿 兰 花路商 业 （根据具体工程 进 度情况开 业 ）综 合以上整体招商及开 业进 度，整体商 业 的主体部分将以两部分 为 主，具体 步行街部分一期是否与大 卖场 同步开 业 ， 视 具体情况而定。美格行商業地産二、推广主线与住宅、写字楼及商 铺 的 销 售推广相比，商 业 的推广 对 象 较为单 一，推广手段较为 独特，整体招商的 进 度亦有 较 大不同， 主要特点 列 举 如下： 推广的主要 对 象 为 近期有拓展 计 划的 经营 商家； 商家考察的主要内容 为 本地商圈的 现 状及未来若干年的可 预 期 发 展空 间 ； 中前期的主力店推广及洽谈是否成功将起到决定性作用； 前期与商家的沟通、条件初步洽谈与周边环境考察历时较长，预 估将达到 23 个月；大卖场主力店的洽谈历时难以清晰确定，目前主力超市商家须尽快着手进入具体商务条件的洽谈； 对商家影响较大的传播途径为业内朋友的推介及评价，至为关键的是同行及竞争对手的评价、意向；招商的整体推广工作必须与商家的总体特点相符合，因此， 招商推广的主线主要分为三个方向 ： 招商客户推广、媒体推广和关键事件推广 。美格行商業地産二、推广主线2.1 招商客户推广招商客户推广为招商人员直接针对商家的推广活动 （含已有之商家资源库及新客户的拓展），是一个整合目标客户资源及使项目在商业行内形成家喻户晓的程度的整体过程，主要工具及方法如下：房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789美格行商業地産二、推广主线2.1 招商客户推广2.1.1 招商手册： 招商手册是最重要的招商工具之一 ， 代表着较为全面的片区战略发展、商圈状况及前景、项目定位、招商对象、功能分布、铺位分隔、品牌支持等各方面；招商手册必须在整体招商工作开始之前准备就绪；美格行商業地産二、推广主线2.1 招商客户推广2.1.2 电话联络在招商 资 料基本确定后，初期的 电话联络显 得至关重要， 电话联络 可以 传 达基本 项 目信息， 试 探客 户 初步意向，并借机 约见 客 户，做 进 一步的当面推介；房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789美格行商業地産二、推广主线2.1 招商客户推广2.1.3 面谈推介在前两项目工作的基础上，约见客户面谈是至关重要的一环，初步面谈效果的好坏决定着客户的初步印象，进行项目详细讲解后留下项目资料，提醒客户进一步留意媒体广告，进一步约定下次见面时间，正式开始招商洽谈；美格行商業地産二、推广主线2.1 招商客户推广2.1.4 E-mail推介在招商资料基本确定的情况下，可安排若干次的招商简介电子文件（经过精心设计）群发；以增大信息面，并给客户留下较好的印象；在客户商家拓展负责人在外地的情况下，电子邮件的推广可以起到较好的作用（辅之以电话联络、招商资料邮寄）等；美格行商業地産二、推广主线2.1 招商客户推广2.1.5 其它推广手段 其它辅助手段如邮寄资料、光盘等可以起到辅助的推广作用。美格行商業地産二、推广主线2.1 招商客户推广2.1.6 招商客户推广的作用 以上 5类推广手段是在中前期比较适宜及常用的推广手段，即使在客户接到电话时没有明显兴趣的情况仍要坚持完成以上各类推广，因为， 即使此客户没有针对此项目的拓展计划仍然会起加深印象的作用 。在此客户与同行的沟通亦可以起到间接的推广作用。房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789美格行商業地産二、推广主线2.1 招商客户推广2.1.7 招商客户推广的时机招商客户推广主要体现在项目招商的前期，可以起到垫定整体项目招商基础的作用，并衔接实际招商工作的主体部分，结合本项目的整体进度，可安排在 2005年 34 月份，用 60天左右的时间来完成招商客户推广。美格行商業地産二、推广主线2.2 媒体推广 户外媒体 电视媒体 组合媒体美格行商業地産二、推广主线2.2 关键事件推广 项目招商新闻发布会 主力商家签约新闻发布会 项目品牌商家签约新闻发布会 某种商业业态发展研讨会（与本项目相关的业态） 房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789美格行商業地産三、推广主体作为集住宅、大规模商业为一体的综合型项目，如果单单以商业部分为推广的主力标的，一方面力度有限，另一方面必然会导致以偏概全，甚至影响了整体项目的推广及形象建立。因此，本项目的品牌线仍然必须经过整合，才能有较大的市场力度 。品牌整合建议：项目整体推广主题建议：推广主题建议一：城市中心的新生活方式 推广主题建议二：东莞商业精华所在美格行商業地産四、卖点优化组合4 1 区位优势：位于东莞南方门户 大岭山 绝对城市核心 。 优势价值点： 在推广的前期，用自信的方式提出区位优势， 易于建 立客户群的信心， 从而奠定坚定的基础。美格行商業地産四、卖点优化组合4 2 交通优势107国道、城市核心干道教育路优势价值点 ：在推广的前期，将交通优势结合区位优势整合，可以加强客户的全面信心 ， 对未来的前景充满期待。房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789美格行商業地産四、卖点优化组合4 3 片区消费群优势片区巨大的消费潜力优势 价 值 点： 商家最 为 看重的即 为 消 费 者， 有了具有消 费 能力的人群，有了相当数量的人流，才能真正体 现 商家的利益。 因此，在中期推广与商家洽 谈 中， 应 将此部分 优势发挥 完全。美格行商業地産四、卖点优化组合4 4项目规划优势本项目商业部分包含商业步行街、大卖场及社区配套等丰富的业态组合美格行商業地産四、卖点优化组合4 5 发展商品牌保证优势 发 展商有着雄厚的开 发实 力说 明：A、 凯东 公司开 发经验较为 丰富；B、 项 目 实 行 统 一开 发 、 统 一 销 售、 统 一招商，将会成立 专业经营 管理公司， 进 而 实现 开 发 商、 经营 者、投 资 者、消 费 者的 “四 赢 ”， 创 造良好的 经济 效益和社会效益；房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789美格行商業地産五、形象策略由于本 项 目独特的、具有广 阔发 展前景的市 场 地位，因此其 整体形象必 须 做到与众不同，与其它 竞 争 对 手相区隔 。形象特点 形象现代、潮流时尚、与时代同步： 综合多类，包容性强；结论 ： 本项目商业应该以现代性、综合性见长 。结合前述之项目推广主题，已经体现了整体商业项目的推广要求。美格行商業地産六、目标客户分析本部分分析已 经 在 项 目定位方案中有着 较为详细 的 论 述，此 处 不再 阐 述。美格行商業地産七、整体营销结点本部分策略主要体现在整体推广的进程安排中，结合本文第 8小点及 “招商及开业阶段整体时间进度预估表 ”，有着较为清楚的说明。房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789美格行商業地産八、 媒体策略 电视媒体 户外媒体策略 组合媒体美格行商業地産九、 事件活动策略事件活 动 策略是 项 目招商推广的中心内容，其重要性及基本要素已在“2.3”小点中 详细 加以 阐 述，在 这 里就具体策略 结 点及内容 进 行列 举 ：6月初 主力商家 签约 新 闻发 布会6月 30日前后 “ 城市新中心区 购 物中心 发 展 趋势 ”研 讨 会8月 15日前后 品牌商家 签约 新 闻发 布会注：以上事件活 动 安排 应预 先安排 1015 天的准 备 期。美格行商業地産十、 卖场包装在招商的