房地产市场分析-睿石

2011.2.平安信托有限责任公司CHINA PING AN TRUST CO. ,LTD.2刘鹏 10年从业经验 高级理财师金融分析师 中南财大金融投资方向 MBA 外资银行 私人客户理财经理 平安信托 平安信托财富管理中心 综合开拓理财经理 平安 VIP客户理财经理32011年的春天，显然不同于往年，通胀如狼，挨过寒冬的饥饿，又在春天里蓄势待发。通胀时代，如何才能保值增值成了不少人关心的话题。股市动荡、黄金高位、藏品暴涨 买房似乎是抗通胀不错的选择。然而， 2011年初， “ 加息 ”“ 房产税”“ 公租房 ”“ 限购令 ” 相继登场，在充斥着各种各样变数的房地产市场，手里有钱到底该不该买房？怎样投资房产更合适？ 4 政策解读 市场分析 投资机会近期政策一览u 新国八条：l 营业税调整：对个人购买住房不足 5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；l 限购范围扩大：将各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市 ,列入限购范围；l 提高二套房贷款首付款比例至不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；l 落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设及增加土地有效供给；近期政策一览u 房产税：上海方案：（ 1）征税对象：本市居民家庭 新购 第二套及以上，非本市居民新购住房；（ 2）计税依据：暂按应税住房交易价格 70%；（ 3）税率：低于本市新建商品住房平均售价 2 倍的为 0.4%，其他按 0.6%；（ 4）免税面积：本市居民家庭人均 60 平方米。重庆方案：（ 1）征税对象： 存量独栋 住宅， 新购 高档住房（比主城区新建商品住房成交均价高两倍的住房）， 非本市居民 新购的第二套及以上住房；（ 2）税率：以上两年主城区新房均价为基准， 3 倍以下的 0.5%， 34 倍的1%， 4 倍以上的 1.2%；（ 3）免税面积：一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积， 存量独栋 住宅为 180 平方米， 新购 高档住房为 100平方米 . 各国房产税征收标准房产税的影响房地产行业 -地位重要房地产对 GDP的贡献度地方债务17 房地产整体销售情况房地产行业 -影响 通货膨胀不可否认的泡沫20房地产市场 重点城市机会21房地产市场 二线城市租金回报率高GDP回规平稳较快增长人均 GDP与可支配收入快速增长城市化率处于快速提高阶段25全国耕地面积变化资料来源 : 国土资源部土地稀缺土地的稀缺造成地价不断走高刚性需求改善需求生活水平提高，改善住房需求依旧强劲目前存量住宅 160亿平米，其中1978年以前建设的 54亿平米，占总量的 33.75%更多因素支撑房地产行业向好：人民币升值国际资本青睐央企、国企、金融机构热度不减严格的外汇管制和稳定的金融秩序(联想实业、海尔地产、海信地产、格力地产 )(中国平安、中国人寿、中粮集团、华侨城 ) 房地产调控目的抑制投机，不是打击房地产行业。 平安作为投资领域领跑机构 (中国最大的潜在开发商 ),依然很看好房地产行业 ,调控阶段债权投资拥有丰厚投资机会 !