泰州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则

泰州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则第一章 拆迁评估总则第一条 制订依据：根据国务院城市房屋拆迁管理条例（国务院第 305 号令）、江苏省城市房屋拆迁管理条例(江苏省人大常委会第 24 号公告)、泰州市城市房屋拆迁管理办法（泰州市人民政府2005 第 2 号令）、房地产估价规范（GBT50291-1999）以及城镇土地估价规程等有关规定，参照建设部城市房屋拆迁估价指导意见（建住房2003234 号）制定本细则。第二条 适用范围：在本市城市规划区域内城区和经济开发区的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁评估）的专业评估技术行为应当符合本细则的要求。第三条 估价机构：进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的泰州市城市房屋拆迁评估机构名录。第四条 估价人员：承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。第五条 估价对象及分类：房屋拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁建筑和其占用范围内的合法国有土地使用权组成的房地产（简称“被拆迁房屋”）。被拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为非营业用房和营业用房两类，适应拆迁评估的技术需要，住宅、非营业用房、营业用房又划分为若干细类，参见附件一。第六条 估价目的：统一为“房屋拆迁补偿评估”。第七条 估价时点：被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。第八条 价值标准：被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值，不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。第九条 拆迁区位分区：根据泰州市城市现状，将市区城区和经济开发区按住宅、非营业性用房、营业性用房三种情况，划分为三类拆迁区位及分等分区，划分结果见泰州市城市房屋拆迁区位划分体系，作为拆迁补偿评估依托的技术基础。第十条 房屋拆迁评估价格构成：是被拆迁房屋（含一般装修）拆迁补偿的房地产市场评估价格，室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行专项评估，也不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的损失补助费等。第十一条 评估程序：1.接受评估委托，明确基本事项；2.验收查产资料，开展前期调查；3.拟订作业方案，进行现场勘察；4.按照技术细则，进行评估测算；5.确认测算结果，撰写评估报告；6.汇总相关资料，提交评估报告；7.评估结果公示，送达被拆迁人；8.现场咨询答疑，评估材料存档。第十二条 评估结果表达：一是房屋拆迁项目补偿资金概算评估，作为拆迁项目补偿资金总额概算依据；二是房屋拆迁分户补偿金额评估，作为被拆迁房屋的补偿依据。估价结果的货币单位应精确到人民币元。第十三条 估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。第二章 住宅房屋拆迁评估第十四条 高档住宅房屋拆迁评估方法：高档住宅房屋的拆迁补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，也可视具体情况采用其它市场化方法评估，具体操作按房地产估价规范要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。第十五条 一般住宅房屋拆迁评估方法：一般被拆迁住宅房屋的界定及细分参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：1.确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；2.测算基准价格。按房地产估价规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为：基准价格 = Vs可比实例价格，n 为可比实例的个数；交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取 100；交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定可参见附件四；可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；可比实例权益因素情况修正为标准样本住宅权益因素情况的修正系数，根据上述第八条规定，该系数取值为 100；3.确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套、独门院落、非成套三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：， j1，2，3其中 o1为成套住宅分类基准价格， o2为独门院落住宅分类基准价格， o3为非成套住宅分类基准价格， j为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；4.确定评估价格。各被拆迁房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。其计算公式为：被拆迁住宅评估价格 = 标准样本住宅分类基准价格 K31i标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件四。第三章 非住宅非营业用房拆迁评估第十六条 非住宅非营业用房评估方法：非住宅非营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。非营业用房的成本法应用说明参见附件六。第十七条 成本法评估技术路线：1. 测算地价：根据被拆迁非营业用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格 PD；2. 确定房价：根据被拆迁非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格 PJ；3估测折旧：现场勘察对照附件七所示的房屋成新评定等级标准和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额 C；4.补偿价格评估：根据房地产估价规范，考虑到城市房屋拆迁补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被拆迁非营业用房的拆迁补偿价格 Vi为： iP DP JC。第四章 非住宅营业用房拆迁评估第十八条 非住宅营业用房评估方法：非住宅营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或单纯收益法方式。第十九条 收益法评估商业街区基准价格：设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。采用收益法评估被拆迁营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到拆迁评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算： o为基准价格，a 为设定样本房的年纯收益，r 为资本化率，n 为收益年期，相关系数的确定参见附件八。第二十条 营业用房商业街区基准价格修正法评估：被拆迁营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其拆迁补偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：被拆迁房屋评估价格 = 商业街区基准价格；fxy商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八；fm商业街道路线修正系数，具体数据的选用参见附件八；f31i为被拆迁房屋实体因素修正系数，参见附件八；第五章 其他拆迁评估问题处理第二十一条 “地大于房”的评估：对被拆迁住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为： 1.“地大于房”面积 S合法土地面积合法房屋建筑面积2. “地大于房”区位单价 W= （ O- PJg）K j O该拆迁项目标准样本住宅基准价格；PJ该标准样本住宅建筑物重置单价，参见附件六；g该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七；Kj分类基准价格调整系数，参见附件三。3.“地大于房”补偿金额 WS第二十二条 直管公房和自管公房的评估：对泰州市直管公房、单位系统房为住宅房的，其重置价结合成新补偿给产权人，其它部分补偿给使用人，计算方法如下：（1）用市场比较法求出标准样本住宅房的价格 VO（2）求出该拆迁范围的区位价格 VW：该标准样本住宅建筑的重置单价，参见附件六；g：该标准样本住宅建筑成新率，按附件三的设定要求，g0.8；Kj：分类基准价格调整系数，参见附件三。（3）被拆迁房屋评估价格补偿给产权人的部分： ：为被拆迁房屋重置价格结合成新部分的补偿金额；：为对应的被拆迁房屋建筑重置价格，参见附件六；：为对应的被拆迁房屋成新率，参见附件七；：房屋建筑面积。补偿给使用人（承租人）的部分： ：为被拆迁房屋除房屋重置价格结合成新部分外的补偿金额；：为被拆迁房屋所在区位价格（已包含相应土地使用权价格）；pi4：为被拆迁房屋层次修正系数；参见附件四；：房屋建筑面积。第二十三条 产权调换住宅房屋评估：选择产权调换方式的住宅房地产，对被拆迁房屋和待调换房屋进行价格结算时应按上述同样的基准价格修正评估模式和方法进行。第二十四条 划拨土地评估：拆迁评估时涉及的被拆迁非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质时，其土地补偿金额按土地基准地价的 60%进行计算。非住宅营业房屋补偿金额具体公式如下：Vi：被拆迁非住宅房屋的拆迁补偿评估价格；V：被拆迁非住宅房屋的市场评估价格；Vjo：泰州市土地基准楼面地价， ，V j为基准地价，m 为标准容积率。出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十七条的相关规定执行。第二十五条 “住改非”房屋评估：对取得工商营业执照并已持续经营一年以上的住宅房屋应当参照营业用房分两种情形评估。1.沿街“住改非”房屋：根据营业年限取其营业用房性质和住宅房屋性质的拆迁评估价格的加权平均值作为其实际营业部分的拆迁补偿价格，其公式为：Viw yViyw zVizVi“住改非”房屋拆迁补偿评估价格，V iy“住改非”房屋营业用房性质评估价格，V iz“住改非”房屋住宅性质评估价格，w y、w z分别为“住改非”房屋营业用房性质和住宅性质的价格权重系数，具体权重系数的选取参见附件九；2.非沿街“住改非”房屋：其实际营业部分的拆迁补偿单价为：拆迁评估单价住宅性质评估单价定额补助定额补助的标准根据经营年限确定，具体参见附件九。第二十六条 “非改非”房屋评估：对取得工商营业执照并已持续经营至少一年以上的产权登记性质为非营业用房的非住宅房屋应当参照营业用房分“沿街”和“不沿街”两种情形评估。1.沿街“非改非”房屋：Viw yViyw FViFVi“非改非”房屋拆迁补偿评估价格，V iy“非改非”房屋营业用房性质评估价格，V iF“非改非”房屋非营业用房性质评估价格，w y、w F分别为“非改非”房屋营业用房性质和非营业用房性质的价格权重系数，具体权重系数的选取参见附件九；2.非沿街“非改非”房屋：拆迁评估单价非营业用房性质评估单价定额补助定额补助的标准根据经营年限确定，具体参见附件九。第二十七条 室内装潢评估：房屋拆迁评估中，室内装饰装修部分为独立的专项评估，评估结果供拆迁当事人双方协商时参照。室内装潢部分专项评估补偿价格的标准按本市房屋拆迁管理部门颁布的标准执行。第二十八条 其它评估：房屋独立附属物补偿价格可对照本市房屋拆迁管理部门的相关规定测算；未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；对未鉴证的建筑物补偿评估以重置价格结合成新按实际建筑面积测算，测算时应考虑其使用现状；在建工程应采用成本法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。第六章 拆迁评估报告第二十九条 出具报告要求：拆迁评估机构应按房地产估价规范的规定格式，依照本细则的要求出具拆迁评估报告。第三十条 签名盖章：拆迁评估机构出具的评估报告应当由注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。第三十一条 报告装帧：房屋拆迁评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。第七章 拆迁评估工作准则第三十二条 评估委托：被选定的拆迁评估机构应与委托单位签订拆迁评估委托协议，并将委托协议原件报市房屋拆迁管理部门备案。拆迁评估委托协议中应约定本次拆迁评估操作程序的时间安排。第三十三条 评估技术负责人：评估机构必须确定受委托拆迁评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。第三十四条 现场勘察：所有拆迁评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有拆迁评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察。现场勘察记录资料是拆迁评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。第三十五条 评估到户：评估人员应佩戴由房屋拆迁管理部门统一监制的拆迁评估上岗证逐户逐项评估，做到评估到户，实地勘测准确、权证查验无误，不得错计或缺项。第三十六条 内部审核评议：拆迁评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。第三十七条 报告提交：拆迁评估机构在评估委托协议约定的时间内，应向拆迁人提交正式的拆迁评估分户报告。拆迁评估分户报告需经项目评估技术负责人签字认可。第三十八条 报告解释与答疑：拆迁评估机构及其专业人员负有解释评估报告技术问题，接受拆迁当事人就评估报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向拆迁评估技术委员会报告和答复技术质询的义务。第八章 拆迁评估工作资料存档第三十九条 整理存档内容：评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档：（1） 评估委托协议；（2） 拆迁许可证；（3） 评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；（4） 评估对象的实地查勘记录、照片等资料；（5） 可比实例的实地查勘记录、照片等资料；（6） 确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；（7） 其他涉及评估项目的必要资料。第四十条 保存期限：完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留六年。第四十一条 资料证据保全：评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。第九章 附 则第四十二条 细则附件：本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。第四十三条 特种业务：凡房屋拆迁评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。第四十四条 范围外拆迁评估：城市规划区外国有土地上的房屋拆迁评估以及城市规划区内集体土地上的房屋拆迁评估，可参照本技术细则实施。各市房屋拆迁评估可参照本技术细则执行。第四十五条 实施时间：本技术细则自发布之日起执行。原泰州市区城市房屋拆迁评估实施细则（试行）（泰建房【2004】1 号）同时废止。附：泰州市城市房屋拆迁评估技术细则附件泰州市城市房屋拆迁区位划分体系泰州市城市房屋拆迁评估技术细则附件附件一、被拆迁房屋分类及其说明住宅房屋分类高档住宅房屋 包括独立花园别墅、联排别墅等；以上房屋均是指以商品开发或单位统一建设方式建造的房屋。成套住宅 指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。独门院落 指办理合法手续后自行建造的独门独院住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。一般住宅房屋 非成套住宅 除以上两类的房屋以外的房屋。非住宅营业用房分类商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。商铺类建筑以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。商务类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和 2、3 层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。娱乐类建筑各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。旅馆类建筑分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。营业性用房其他类建筑 除上述类型之外的其他营业性质用房。非住宅非营业用房分类工业性建筑以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。办公性建筑以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。非营业性用房公共性建筑以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或相邻分区的房屋；2.可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构；4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近；5.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格；6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为 3 个及以上数量；8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过 20，综合系数调整不得超过 30；9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过 20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过 30%。附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明住宅标准样本房屋设定要求说明住宅房屋拆迁评估时根据被拆迁房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1. 应为成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；2. 应是层高 5 层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；3. 房屋为中等套型，成新为八成新（已使用 10 年）；4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述条要求在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”；5.每一房屋拆迁项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有拆迁项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被拆迁房屋的比较基准。6. 住宅标准样本房屋设定说明表是否成套 套型 结构 所在层次 已使用年限 朝向成套 二室半一厅 混合 5 层 3/5 10 年 一室朝南坐落位置 小区配套 室内水电及装修 其他条件分区内主要街道一侧小区内的中央位置上。有停车、绿化、物管、公共水电及相关设施普通室内装修。普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等。建筑面积 7087M 2 分摊占地 权属及证照情况 产权，证照齐全7独门院落标准样本住宅为独户院落内 2-3 层小住宅楼房建筑，混合结构，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套样本住宅情况；非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高 2.85M，二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。 住宅房屋评估中可比实例选择要求1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或相邻分区位置相对靠近的住宅房屋；2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋；3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近；4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；5.可比实例的交易类型应选取一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；7. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为 3 个及以上数量； 8. 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过 20，综合系数调整不得超过 30；9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过 20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过 30%。分类基准价格调整系数分类 成套 独门院落 非成套分类调整系数 j 98102 101104 9298分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。在计算“地大于房”情形下，K j的取值为：成套住宅为 100，独门院落为 102，非成套为 98。附件四、住宅房屋实体因素（K 31、K 31i）修正说明表成套住宅房屋实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数 p1表钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易结构结构类型一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等系数取值 110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-91 79-8574-792.住宅房屋成新因素修正系数 p2表待估房屋成新样本房屋三成以下 四成 五成 六成 七成 八成九成及以上系数取值 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-1083.住宅房屋朝向因素修正系数 p3表卧室朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南修正系数 96 98 99 100 101 102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作0.5 的浮动。4.住宅房屋层次因素修正系数 p4表楼层数 一层楼 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼楼层系数(%)所在楼层一 98 99 98 97 96 95 95二 99 99 99 98 97 97三 97 100 100 100 100四 92 97 98 100五 89 93 95六 87 93七 85说明：a.底层地下室为车库的，底层系数增加 1%，顶层系数减少 1%；b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加 2%。c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少 1%。上表数字可以根据实际情况在分值上作0.5 的浮动。独门院落住宅实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数 p1表钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易结构结构类型一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等系数取值 110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-96 85-91 78-8274-782.住宅房屋成新因素修正系数 p2表待估房屋成新样本房屋三成以下 四成 五成 六成 七成 八成九成及以上系数取值 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-1083.住宅房屋朝向因素修正系数 p3表卧室朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南修正系数 96 98 99 100 101 102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作0.5 的浮动。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数 p4表套型等级 一等 二等 三等 四等 五等系数取值 101103 99101 9799 9597 9395住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：等级内容 一等 二等 三等 四等 五等说明设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整洁内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱内部功能布局凌乱，房间比较分散 不满足上述要求的独门院落非成套住宅房屋实体因素修正系数1.住宅房屋结构因素修正系数 p1表钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易结构结构类型一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等系数取值 110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-91 78-82 74-782.住宅房屋成新因素修正系数 p2表待估房屋成新样本房屋三成以下 四成 五成 六成 七成 八成九成及以上系数取值 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-1083.住宅房屋檐高因素修正系数 p3表檐高 2.6 2.6-2.82.8-2.92.9-3.13.1-3.33.3-3.53.5-3.73.7-4.0 4.0系数取值 94 97 100 102 104 106 108 110 113-115上表数字在实际勘察时可对照实际檐高作范围为0.51.5 的变动。4.住宅房屋功能因素修正系数 p4表住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。功能等级 一等 二等 三等 四等 五等系数取值 101103 99101 9799 9597 9395住宅功能因素等级说明表如下：等级内容 一等 二等 三等 四等 五等说明通行方便，二室朝南，阳光充沛，空气流畅，房间大小合适通行较为方便，一室朝南设施不全，无朝南房间内部功能布局凌乱，房间大小不一，通行不变不满足上述要求的非成套住宅房屋有关说明1K 31i的取值范围应该界于 80120 之间；2可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。3. 实体因素修正系数采用计算方式为：P31 或 P31i 附件五、住宅房屋区位因素（K 32）修正说明表（一）住宅区位因素修正调节系数评分表评分等级因素类别因素项目内 容 考 察 项 目 一等 二等 三等 四等 五等自然景观、风向 a11 7 6 5 4 3自然环境空气污染、噪音、水文 a12 7 6 5 4 3离市区主干道的距离 a21 10 8 7 6 5交通条件公交线路情况 a22 9 8 7 6 5所在学区 1 公里内学校情况 a31 10 9 8 7 6教育医疗设施 医院及医疗机构分布情况 a32 10 9 8 7 6拆迁项目周边大环境 商业配套设施 重要商业配套设施 a41 20 19 18 17 16建筑小区布局与外形等 a51 12 11 10 9 8建筑密度、外型等 a52 8 7 5 4 3规划设计绿化率、室外公共活动空间与绿化景观 a53 11 10 9 8 7物业管理 物业管理情况 a61 11 10 9 8 7拆迁项目范围内小环境配套设施 住宅区内配套设施完备程度 a71 11 10 9 8 7以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作0.5 的浮动。（二）住宅区位因素调节系数评分等级说明表序号因素项目考察项目内容 一等 二等 三等 四等 五等自然景观、风向公认的自然环境优越地区。自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。1 自然环境空气污染、噪音、水文空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。靠近污染源或重噪音源。长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。离市区主干道的距离离主干道的距离在 50 米以内。离主干道的距离在 50-150 米之间。离主干道的距离在 150-300 米之间。离主干道的距离在 300-500 米之间。离主干道的距离在 500米以上。2 交通条件公交线路情况距离公交站点 50 米内，有 3 条以上重要公交线路。距离公交站点 50-100 米内，至少有2 条重要公交线路。距离重要的公交线路的距离在 100-200 米之间，至少有 2 条公交线路。距离公交线路的距离在200-400 米之间，至少有 1 条公交线路。距离公交线路的距离在400 米以上。3 教育 所在学区 属于本市最 属于本市较 属于本市一 一般中小学 无中学或小1 公里内学校情况好的重点中学（初中）和重点小学学区。好的重点中学（初中）和重点小学学区。般中学（初中）和小学学区。学区。 学。医疗设施 医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院 500米以内。距市级及以上医院 500米1000 米。距市级及以上医院 1000米1500 米。距市级及以上医院 1500米-2500 米以上。距市级及以上医院 2500米以上。4商业配套实施重要商业配套设施在 400 米范围内有大型的市级商业配套设施。在 400-800米范围内市级商业设施较集中。在 800 米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。在 800 米范围内基本上无商业网点。在 1000 米范围内无商业网点。建筑布局、小区与外形等布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。布局一般，排列不整齐，外型较整齐。任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以上。5 规划设计绿化率、室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，少量的公共活动空间。无绿化，基本无公共活动空间。无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。6 物业管理 物业管理 情况 全封闭物业管理。 半封闭物业管理。 有物业管理。 无物业管理。 无物管，无环卫管理。7住宅区配套设施配套完善程度在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。 住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明：1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数 Q ；其中 f12，f 22，f 32，f 41，f 53，f 61，f 71。2.可比实例区位因素调节系数为 QS，标准样本住宅区位因素调节系数为 QO，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数 Ki32 。附件六、非营业用房及其成本法评估说明非营业用房的成本法评估应用1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。2.成本法评估的基本公式：拆迁补偿评估价格土地重新取得价格建筑物重置价格建筑物折旧3.土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为：PDP O（1a） nk1k2k3PD土地重新取得价格；PO地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准；a地价涨落的年均价格指数；n估价时点年份-基准地价颁布年份；k1土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限计算；k2土地实体因素修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划条件和地上附属物状况确定，取值范围 0.85-1.2。序号 因素内容 因素权重 一等 二等 三等 四等 五等1 土地形状 0.25 110-120 100-110 95-100 90-95 85-902 地势 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-903 地质条件 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-904 规划条件 0.35 110-120 100-110 95-100 90-95 85-905 地上附属物状况 0.20 110-120100-110 95-100 90-95 85-90k3土地区域因素修正系数，包括周边交通状况、商业服务设施配套、金融、通讯、学校、医院、其他等公共市政配套设施，取值范围 0.85-1.2。序号 因素内容 因素权重 一等 二等 三等 四等 五等1 交通状况 0.15 110-120 100-110 95-100 90-95 85-902 商业服务设施配 套 0.20 110-120 100-110 95-100 90-95 85-903 金融配套 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-904 通讯等条件 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-905 学校配套情况 0.20 110-120100-110 95-100 90-95 85-906 医院配套情况 0.15 110-120100-110 95-100 90-95 85-907 其他公共设施配 套 0.10 110-120100-110 95-100 90-95 85-904.建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、建筑物开发利润。5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照房屋完损等级评定标准的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。住宅房屋重置价格（元/M 2）砖木 简易结构结构类型钢筋砼一等钢筋砼二等砖混一等砖混二等砖混三等砖混四等平房 一等 二等 三等 一等 二等重置单价 680 570 560 440 420 360 425 345 295 210 150非住宅房屋重置价格（元/M 2）砖木平房结构类型钢筋砼一等钢筋砼二等 砖混一等 砖混二等 砖混三等砖混四等平房 一等 二等重置单价 740 690 570 450 420 360 380 300注：住宅、非住宅用房（不包括工业及仓储用房）所列房屋的层高为: 钢砼结构 3.6 米,砖混结构 2.8 米，砖木结构 2.7 米。房屋层高每增减 0.2 米,重置价格相应增减 2%,房屋层高为地坪面与上层板顶面之间的高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。工业及仓储用房重置价格单位:元/建筑平方米类别 级别 结构、装修及设备状况 重置价格一级多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6M6M），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。1030钢混结构（框架） 二级 钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗。 900一级 钢砼柱，檐高大于 7.5M，钢砼屋架或钢屋架，跨度15M，吊车吨位大于 5 吨。 850钢混结构（排架） 二级 钢砼柱，檐高大于 4.5M，钢砼屋架或钢屋架，跨度15M，无吊车。 750一级 钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车，彩钢板墙面屋面，檐高大于 6M 。 890全钢结构 二级 钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车，彩钢板墙面屋面，檐高大于 4.5M。 790一级 砖柱，檐高 5.5M，砼屋架或钢屋架，有墙上跑吊车 3-5T，跨度 9-12M。 730砖混结构 二级 砖柱，檐高 4.5M，砼屋架或钢屋架，跨度 9-12M。 670扣除折旧后单层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价（1+檐高调整系数+跨度及跨数调整系数）建筑面积成新率% 扣除折旧后多层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价（1+层高调整系数+跨度及跨数调整系数）建筑面积成新率%1、层高檐高调整系数说明表层高及檐高调整 调 整 值钢筋砼结构，层高在 3.6M 以上(不含3.6M) 每增加 0.2M，建筑物重置价格增 2.5单层厂房及仓储用房檐高在 9M 以上调增,4.5M 以下调减每增减 0.3M，建筑物重置价格增减2.0砖混结构，层高在 5.5M 以上调增, 4.5M以下调减，每增减 0.2M，建筑物重置价格增减2.0%2、钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表跨度(M) 12 18(15) 24 跨数 1 2 3修正系数 4% 0 -8% 修正系数 0 -10% -15%住宅房屋建筑等级说明表1.钢筋砼结构多层住宅房屋类别等级 分部项 具 备 条 件结构钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量好，外观无缺陷。门窗 铝合金或塑钢窗，用料上等、制作考究的木质门或金属门，分户配有牢固防盗门墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面钢筋砼一等设备 水电卫齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷. 结构钢筋砼条形基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量一般，外观有缺陷。门窗 钢窗或木窗，普通木质门，木质用料中等墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面；天棚为一般涂料平顶屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面钢筋砼结构钢筋砼二等设备 水电卫齐全，照明、插座分线路未分开设置或明敷2.砖混结构多层普通住宅房屋类别等级 分部项 具 备 条 件结构 钢筋砼基础，砖墙及钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面，有构造柱、圈梁。门窗 铝合金或塑钢窗，普通木质门或钢门，分户配有牢固防盗门砖混结构砖混一等墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面设备 水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷. 结构 砖基础或砼条形基础，砖墙及钢筋砼梁承重，钢筋砼楼屋面，没有或很少有构造柱，圈梁。门窗 用料中等的木门窗。墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面或清水墙，天棚为一般涂料平顶屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面，普通防水屋面。砖混二等设备 水电齐全，照明、动力线路未分线路设置，有厨无厕。结构 砖基础或砼基础，实砌砖墙或空斗砖墙承重。门窗 用料一般的木质门窗。墙面及天棚 一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面刷涂料，无吊顶。屋楼地 水泥砂浆楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。砖混三等设备 有水电，厨厕合用。结构 砖基础，实砌一砖墙承重。门窗 用料一般的木质门窗。墙面及天棚 一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面一般粉刷，无吊顶。屋楼地 水泥砂浆地面，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。砖混四等平房设备 有水电及卫生设施。3.砖木结构房屋类别等级 分部项 具 备 条 件结构 砖或砼基础，砖墙承重，屋面木梁、木屋架承重，木料上等，制作规范。门窗 金属门窗或用料上等的木质门窗，分户配有防盗门。墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为涂料或面砖等.天棚为一般涂料平顶屋楼地 水泥砂浆或水磨石地面、木楼板，屋面基层质量上等的木望板或望砖。平瓦或小瓦屋面砖木一等设备 水、电齐全。厨卫分设，照明、动力线路分设。结构 砖或砼基础，砖墙承重，外观质量一般、屋面木梁、木屋架承重。门窗 普通木门窗。墙面 内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆砖木结构砖木二等屋楼地 普通水泥地面、木楼板，普通屋面木基层，木望板，平瓦或小瓦屋面。设备 水、电齐全。照明、动力线路未分开设置。有厨无厕，或无厨无厕结构 砖基础，空斗墙承重，木屋架木梁承重。门窗 普通木门窗。墙面 内墙为普通涂料或刷白粉；外墙规则粉面或清水墙。屋楼地 普通细石砼地面、材质一般的木基层，平瓦、小瓦屋面。砖木三等设备 有水、电。4. 简易结构房屋类别 等级 具 备 条 件一等 砖墙、竹木结构，平瓦屋面，芦菲或纤维板基层，一般粉刷，有木门窗简易二等 砖墙、平瓦或玻璃钢、石棉瓦、油毡屋面非住宅房屋建筑等级说明表1.钢筋砼结构房屋类别 等级 分部项 具备条件结构 钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量好，外观无缺陷。门窗 铝合金或塑钢窗，木质门或其它金属门有防盗门，底层窗户设防盗网。墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面钢筋砼一等设备 水电齐全，线路暗铺，照明、动力分线路设置结构 钢筋砼条形基础或独立柱基础、承台梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面，结构质量一般，外观有缺陷，门窗 钢窗或木窗，一般木质门，木质用料中等：墙面及天棚 内墙面为一般涂料墙面，无吊顶外墙为一般涂料或水泥砂浆粉刷屋楼地 水泥楼地面或水磨石楼面面层、保温隔热、防水屋面钢筋砼结构钢筋砼二等设备 水电齐全，线路明铺，照明动力未分线路设置。2.砖混结构房屋类别等级 分部项 具备条件结构 钢筋砼基础，砖墙及钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面，有构造柱、圈梁等抗震构造措施。门窗 钢窗、铝合金窗或塑钢窗，木质门或钢门，有防盗门。砖混结构砖混一等墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面设备 水电齐全。线路暗铺，照明，动力分线路设置。结构 钢筋砼或砖基础，砖墙承重，钢筋砼楼屋面，没有或很少有构造柱，圈梁。门