2011防城港市沙谭江公共租赁住房小区可行性研究报告

可行性研究报告申请单位：防城港市城市投资有限责任公司 编制单位：湖南大学设计研究院有限公司证书编号：工咨甲 12220070023二 零 一 一 年 六 月防城港市沙谭江惠民公共租赁住房小区 资质 1资质 2目录 第一章 总 论 1.1 项目概况 1.2 项目承办单位概况4 1.3 项目提出的理由与过程 1.4 可行性研究报告编制依据和原则 1.5 研究工作的范围 1.6 研究工作的概况 1.7 研究结论 1.8 建议 第二章 项目背景及建设必要性 2.1 项目背景 2.2 项目建设的必要性 第三章 项目选址及建设条件 3.1 项目选址 3.2 项目建设条件 第四章 建设内容及规模 4.1 规划的基本构思和建设原则 4.2 建设规模及内容 第五章 工程技术方案.24 5.1 工程技术方案 24 5.2 总平面布置 24 5.3 土建设计 26 5.4 给水工程 28 5.5 排水工程 29 5.6 供电工程 29 5.7 空调及通风 29 第六章 环境保护与节能 6.1 环境保护 6.2 节约能源 第七章 劳动安全卫生防护与消防 7.1 设计原则及有关标准 7.2 工程特征 7.3 安全防护 7.4 消防措施和设施 7.5 劳动安全卫生与消防机构设置及定员 第八章 项目实施计划 第九章 项目的组织管理和工程招标方案 9.1 项目的管理 9.2 工程招投标方案 第十章 项目投资估算及资金筹措 10.1 投资估算的范围和说明 10.2 投资估算 10.3 资金来源 第十一章 主要财务指标及经济效益评价 11.1 主要财务指标 11.2 财务评价指标 11.3 财务评价结论 第十二章 社会效益评价与风险分析 12.1 社会评价 12.2 风险分析 第十三章 结论与建议 13.1 结论 13.2 建议 附件： 1. 防城港市发展和改革委员会关于同意沙谭江惠民公共租赁住房小区项目立项的批复 防发改2010204号 2. 防城港市发展和改革委员会关于同意变更沙谭江惠民公共租赁住房小区项目业主的批复 防发改 2010437号 3. 防城港市国土资源局关于沙谭江惠民公共租赁住房小区建设项目用地预审的批复 防国土资函 2010690号 4. 防城港市住房和城乡建设委员会关于公共租赁住房小区建设项目选址意见书 选字第450601201100002号第一章 总 论 1.1 项目概况 1.1.1项目名称及建设单位 项目名称：防城港市沙谭江惠民公共租赁住房小区 项目业主：防城港市城市投资有限责任公司 单位负责人：俸荣臻 建设性质：新建 程序阶段：可行性研究 1.1.2项目建设地点 项目地点拟建在防城港市常山新区北环路北侧的一块平地上（见附件 4），总占地面积为 9947.67平方米，折 14.92亩。 1.1.3 建设目标 项目立足于解决城市刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭等居民的住房困难，让广大居民买不起房但租得起房，住得上房，使防城港市刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭等居民的住房困难问题得到解决。 1.1.4承租对象 1、新引进的优秀人才； 2、新参加工作的大学生； 3、中低收入住房困难城镇居民家庭； 4、在港工作三年以上外来务工人员。 1.1.5 可行性研究报告编制单位 湖南大学设计研究院有限公司 证书编号：工咨甲 12220070023 1.1.6 项目主要建设规模及内容 项目总占地面积为 9947.67平方米，折14.92亩。建设公共租赁住房 216套，总建筑面积为 11200平方米。每套面积严格控制在国家相关政策允许的范围内，原则上不大于 60平方米。配套建设小区内道路、绿化、大门等工程。建设内容包括土建、给排水、电气、室外工程和与之配套的附属工程。主要建设规模及内容表序号 设 施 名 称 单 位 规 模 备 注 一 公共租 赁 房 11200 共 216户 二 室外工程 1 大 门 个 1 2 围墙 m 200 3 道路及广 场 1500 4 绿 化景 观 2850 占地 35.5% 5 室外水 电 工程 项 1 1.1.7 投资估算及资金筹措（ 1）、投资估算本项目估算总投资 2903万元，其中建设工程费用为 1935万元，工程其他费为 380，基本预备费为 116万元，贷款利息 472万元。 项目建设估算费用简表序号 项 目名称 金 额 (万元 ) 备 注 一 土建工程 费 用 1935 二 工程建 设 其它 费 用 380 三 预备费 116 按 5%计 算 四 贷 款利息 472 五 合 计 2903 （ 2）、资金筹措方式 本项目总投资为 2903万元，其中建设期投资 2431万元，贷款利息 472万元，资金来源为： （ 1）国家补贴 410.4万元：本次项目共建公共租赁房 216套，每套补贴 19000元，共补贴 410.4万元。 （ 2）地方债券 800万元。 （ 3）预计区、市政府补贴 129.6万元：本次项目共建公共租赁房 216套，预计每套补贴 6000元（含区、市补贴），共补贴 129.6万元。 （ 4）财政滚动资金 60万元；根据防发改 【 2011】 185号文件，关于下达 2011年防城港市重点项目前期工作计划的通知，本次公共租赁房项目占用资金 60万元作为公共租赁房前期工作资金。 以上（ 1）（ 4）项各级政府投入补助资金 1400万元。 （ 5）拟向北部湾银行申请 1200万元经营性物业贷款。 （ 6）贷款利息：向北部湾银行申请 1200万元经营性物业贷款，以公共租赁房产权作为抵押物，本次贷款以 10年分期付款进行偿还，现行贷款 10年利率为 6.8%,由于目前银行信贷紧缩，经与北部湾银行商谈，给予我公司的利率在基准利率上上浮 10%，即贷款的年利率为7.48%，贷款利息共 472万元 1.1.8 主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见下表：项 目 单 位 数量 总 用地面 积 9947.67 净 用地面 积 8028.97 建筑占地面 积 1000 总 建筑面 积 11200 绿 地面 积 2850 容 积 率 1.39 建筑密度 % 12.5% 绿 地率 % 35.5% 道路面 积 1500 住宅 总户 数 套 216 1.2 项目承办单位概况 防城港市城市建设投资有限责任公司成立于 2003年，属防城港市人民政府投资设立的国有独资企业，是防城港市人民政府城市基础设施建设贷款的融资平台。公司注册资本为人民币 21800万元。防城港市城市建设投资有限责任公司经营范围主要是投资建设、经营城市基础设施项目、工业及商业建设项目、社会基础性项目、房地产综合开发、建设项目投资咨询、建筑业、工程施工等。公司现有员工 50余人。 1.3 项目提出的理由与过程 防城港市正处于一个 “打牢基础，奋力爬坡、率先发展 ”的关键时期，根据市第四次党代会提出的总体要求，今后五年工作的指导思想是：坚持以邓小平理论和 “三个代表 ”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，紧紧抓住加快北部湾区域合作等重大机遇，坚定不移地按照“兴港、强市、富民 ”的要求和 “大港口、大通道、大工业、大开放。大发展 ”的思路，坚持改革创新，加快工业化、城镇化进程，统筹城乡发展，努力建设富裕、和谐防城港，力争通过五年左右的努力，率先崛起北部湾经济区的港口龙头，率先建成广西新兴的工业强市，率先在全区实现小康社会的目标。作为广西新兴的工业强市，目前我市的住宅问题与实现小康社会的差距甚大，至今我市尚有上千户城市刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭等居民的住房没有得到解决。 住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院一直以来都高度重视解决居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为住房制度改革和房地产业发展的根本目的。项目的建设体现了政府对民生的关注，从根本上解决了住房困难低保户 “住有所居 ”的难题，以实物配租方式解决城镇刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭住房困难的低保户等居民而建设防城港市沙谭江惠民公共租赁住房小区。 1.4 可行性研究报告编制依据和原则 1.4.1 有关法律法规 广西北部湾经济区发展规划 广西出海出边国际大通道建设 “十一五 ”规划 中华人民共和国土地管理法 （ 2004.8） 中华人民共和国城乡规划法 （ 2008年） 中华人民共和国环境保护法 （ 2002年） 中华人民共和国消防法 （ 1998年） 中华人民共和国环境影响评价法 （ 2003年） 建设项目环境保护管理条例 (1998) 中华人民共和国固体废物污染防治法 (1996) 中华人民共和国环境噪声污染防治法 (1997) 中华人民共和国水污染防治法 (修正 ) (1996) 中华人民共和国水污染防治法实施细则 (2000) 防城港市发展和改革委员会关于同意沙谭江惠民公共租赁住房小区项目立项的批复 防发改2010204号 防城港市发展和改革委员会关于同意变更沙谭江惠民公共租赁住房小区项目业主的批复 防发改2010437号 防城港市国土资源局关于沙谭江惠民公共租赁住房小区建设项目用地预审的批复 防国土资函2010690号 防城港市住房和城乡建设委员会关于公共租赁住房小区建设项目选址意见书 选字第450601201100002号1.4.2 有关规范及标准 民用建筑设计通则 GB503522005 建筑设计防火规范 GB500162006 城市用地分类与规划建设用地标准 GBJl3790 建筑灭火器配置设计规范 GB501402005 建筑给水排水设计规范 GBS00152003 民用建筑电气设计规范 JGJ/T1692 建筑结构可靠度设计统一标准 GB500682001 建筑结构荷载规范 GB500092001 混凝土结构设计规范 GB500102002 建筑抗震设防分类标准 GB5022395 建筑照明设计标准 GB500342004 城市居住区规划设计规范 GB5018093(2002 年版 ) 住宅建筑规范 GB 503682005 住宅设计规范 GB 500961996 (2003 年版 ) 建筑工程建筑面积规范 GB/T503532005 广西区居住建筑节能设计标准 DB45/2212007 全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表 ，广西壮族自治区建设工程造价管理总站主编； 广西壮族自治区土建工程费用定额 全国统一安装工程预算定额广西壮族自治区单位估价表 广西壮族自治区安装工程费用定额 ，广西壮族自治区建设工程造价管理总站主编； 广西壮族自治区工程建设其它费用定额 国家有关项目可行性研究报告的规定、标准等。 1.4.3报告编制原则 （ 1）可操作原则，根据项目所在地的社会、经济情况、结合国家机关、事业单位职工的经济承受能力，按照社会需求和实施的可能性，进行可行性分析、论证。 （ 2）合理性原则，对建设项目的有关经济、技术指标、是有较好的合理布局性和科学性。 （ 3）整体性原则，突出项目开发的整体布局，连片开发，确保项目的整体效果。 （ 4）环境保护原则，开发利用与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，塑造优美、舒适的惠民公共租赁住房小区。 （ 5）政策稳定性原则，惠民公共租赁住房始终坚持国家、职工个人共同承担的政策。 1.5 研究工作的范围 本报告的研究范围包括：项目建设的必要性和可行性、市场预测与建设规模、建设条件与场址、工程技术方案、环境保护、节约能源、劳动安全与消防、项目实施计划、项目的组织管理和工程招标方案、投资估算与资金筹措、项目社会效益评价等。 1.6 研究工作的概况 我公司接受委托后组成了该项目的可行性研究小组并会同有关部门的人员到防城港市进行了现场调研、收集资料、对拟建场地进行现场踏勘。在与项目建设单位就项目规划方案等进行充分交换意见后，编制完成本可行性研究报告。 1.7 研究结论 （ 1）防城港市在册的低收入住房困难家庭等居民总计有上千户，为解决他们住房困难问题，必须建设惠民公共租赁住房。 （ 2）本项目设计方案科学，建设标准较高，符合相关建筑规范要求。本项目设计方案完全遵循相关惠民公共租赁住房建筑设计规范，建设标准较高，设计合理，项目具有前瞻性、开放性和人性化。 （ 3）本项目投资来源明确，建设用地落实，项目建设条件成熟。防城港市委、市人民政府十分重视惠民公共租赁住房的发展，市人民政府及行政主管部门已将该项目列入防城港市 “十二五 ”规划，并成立领导小组具体负责项目的前期工作，积极向上级有关部门申报项目。已有土地用于本项目的建设，有关部门做了大量的前期工作，目前本项目可利用所在地的给排水、供电等设施，建设条件已经成熟。 （ 4）本项目的建设内容和建设规模符合惠民公共租赁住房的有关标准，可从根本上解决防城港市刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭等居民的住房困难的问题，促进惠民公共租赁住房快速步入标准化、规范化和制度化的管理轨道，从而更好地为低收入人群提供住房服务，并带来良好的社会效益，项目的建设完全符合全力改善民计民生，努力构建和谐社会的新形势需要。 （ 5）防城港市是多民族聚居地。在该市财政较困难的情况下完成本项目的建设，使低收入困难家庭等居民的住房有了进一步的保障，有利于民族团结和社会和谐稳定。 综上所述，防城港市沙谭江惠民公共租赁住房的建设具有良好的社会效益，项目的建设是必要的，也是可行的。 1.8 建 议 科学、严格的组织管理是项目得以顺利实施的根本保证。建设项目主管部门防城港市人民政府进一步加强领导和组织协调工作，及时检查、发现、解决项目建设过程中的问题，使项目建设从组织管理上得到加强和保证。 （ 1）、根据项目建设程序，由防城港市城投公司负责组织、协调项目各项工作，检查和监督项目的实施。 （ 2）、本项目建设要严格执行 “法人负责制、招投标制、工程监理制、合同管理制 ”，防城港市城投公司作为项目业主单位，应具体负责项目的实施。监督施工的进度，保证工程施工质量和安全。 （ 3）、工程项目的招投标，必须严格执行 中华人民共和国招标投标办法 和 广西壮族自治区实施（中华人民共和国招标投标法）办法 等有关规定。建议防城港市人民政府负责对项目招投标进行指导和监督工作。 （ 4）、建设项目的设计、施工和监理单位的选定必须依法进行招标，择优选定合理的低价投标单位为中标单位，而且中标单位所报价必须低于自治区发改委下达的投资计划数额。 （ 5）、建议建立会计核算制度，严格控制各项费用的支出：严禁挪用、挤占或用本项目款偿还拖欠的其他工程款。第二章 项目背景及建设必要性 2.1 项目背景 2.1.1广西壮族自治区公共租赁房保障规划 从广西建设部门获悉， 广西壮族自治区廉租住房保障规划(20092011) (以下简称 规划 )已出台，从 2009年起到 2011年，广西争取用 3年时间，通过加大公共租赁房建设力度，完善租赁补贴制度和实施城市危旧房、棚户区改造等方式，基本解决 18.76万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。 根据 规划 ，公共租赁房的保障方式将以实物配租为主，租赁补贴为辅。通过配建、集中新建、收购、改建、实施城市危旧房、棚户区改造等方式多渠道筹集房源。 出台这一 规划 ，就是要加大广西公共租赁房的建设力度，增加房源供应，完善租赁补贴制度，加快建立健全以公共租赁房制度为重点的住房保障体系，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。力争经过几年的努力，使城市低收入住房困难家庭住房条件得到明显改善。 规划 还指出，要落实土地供应和各项优惠政策。统筹安排建设用地计划指标；落实关于免征城市基础设施配套费等政府性基金和支持公共租赁房建设的各项税收政策。对公共租赁房保障规划和年度计划安排的公共租赁房建设和城市危旧住宅、棚户区改造项目，优先安排建设用地。 2.1.2 防城港市公共租赁房现状分析 港口区常山新区那几栋漂亮的公共租赁房格外引人注目， 2009年 9月 30日上午，防城港市首批获得公共租赁房资格的家庭领到了钥匙，欢欢喜喜地搬进了新居。 安居乐业是每个人的梦想，低收入群众更需要有一个稳定的住所，需要更多的关心和关爱。首批公共租赁房的启用标志着防城港市公共租赁房建设迈出了可喜的一步，也标志着通过实物配租解决住房困难的廉租政策落到了实处，让更多低收入群众能够实现安居梦想。 2009年港口区公共租赁房一期工程建设 776套，总建筑面积 38800平方米，二期工程建设 5栋 200套公共租赁房，已于 2009年 9月开工。防城区建设 470套公共租赁房，建筑面积 23500平方米，其中，一期工程项目建设的 2栋 22套公共租赁房已交付使用，二、三期工程项目也已于 2009年 6月 25日、 7月 28日开工建设。 2009年，防城港市进一步加大了公共租赁房建设力度，多渠道筹措资金，优先安排建设用地，落实相应的管理机构和人员，公共租赁房保障工作顺利实施。目前，全市住房保障工作扎实开展，新建公共租赁房项目特别是中央投资项目建设进展顺利，严格按计划稳步推进，取得了明显的成效，超额完成自治区下达的工作任务。截至 2009年底，全市共新增公共租赁房 1785套，完成目标任务的 148.1%；建筑面积 8.72万平方米，完成目标任务的 144.9%；完成投资 0.81亿元，完成目标任务的 114%；共解决 4798户符合公共租赁房保障条件的家庭住房困难问题，完成目标任务的 156.6%。其中，通过实物配租方式解决 896户，完成目标任务的 100.6%；通过发放公共租赁房租赁补贴3902户，完成目标任务的 179.6%。各项指标均已超额完成自治区下达的保障目标任务。 2.1.3防城港市的区位优势 防城港市地处中国大陆和海岸线的最南端，广西北部湾经济区的核心区域和华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，与越南社会主义共和国山水相连，是一座美丽的滨海城市、边关城市、港口城市，是我国唯一一个与东盟陆海相通的城市。有 5个国家级口岸，其中东兴口岸是我国陆路边境通关人数最多的口岸， 2008年经东兴口岸出入境就达 462万人次，占全区的 71%。具备建设大型物资中转中心、物流港口和出口加工区的良好条件。 辖区内港口、海洋、矿产、旅游、农林资源丰富。海洋方面，拥有 4万多平方公里海域，是中国沿海最干净的海域之一，海产品远销欧美日韩等国；矿产方面，拥有丰富的锰、钛、锡、铝、锌等矿产资源，且矿藏品种多 ,品位高 ,矿点遍布全境；旅游方面，集 “山、海、边、港、民 ”于一体，风光旖旎、美不胜收，滨海风情、边关风情、异域风情、少数民族风情十分浓郁；生态方面，森林覆盖率达 59%，拥有世界唯一的国家级金花茶自然保护区和中国最大、最典型的海湾红树林，被联合国环境署批准列入中国第一、全球三大 GEF红树林国际示范区，是国际间候鸟迁徙的重要通道。特别是企沙半岛三面环海，腹地广阔，开发成本低，环境容量大，被权威专家认定为 “中国大陆海岸线最后一段还没有得到有效开发的黄金海岸线 ”，是中国建设大型冶金工业的风水宝地。 2.1.3、防城港市城市建设 根据自治区党委、政府的指示精神和 广西北部湾经济区发展规划 的要求，防城港市今后一个时期的总体发展思路是：坚持以科学发展观为统领，按照 “重要国际区域经济合作区 ”的战略定位，以 “率先构筑沿海发展新高地，倾力打造中国东盟合作第一城 ”为主题，以实施刻苦攻坚跨越发展三年计划及 “九大工程 ”为载体，坚持以港兴市、以工业兴市、以区位优势兴市，统筹城乡发展，深化改革，扩大开放，大力发展大工业、大物流、大商贸、大旅游，实现超常发展，努力把防城港市建设成为面向东盟乃至更大区域的钢铁能源基地、商贸物流基地、加工制造基地、产业转移承接基地和国际滨海旅游胜地，成为广西北部湾经济区生态友好、开放度高、活力迸发的新兴港口工业城市和重要门户城市。 近年来，防城港市围绕建设钢铁能源基地、商贸物流基地、加工制造基地、产业转移承接基地和国际滨海旅游胜地的目标，突出打造 “滨海 ”、 “门户 ”和 “生态 ”三大城市特色，以城市中心区为重点，加快 “四沿线、四片区、两景观、两改造 ”等城市基础设施建设，城镇面貌发生了巨大的变化。截止 2008年 12月，全市城镇化水平达到 44.5%，城市建成区面积 30.06平方公里，城市道路总面积 4.99平方公里，排污、排雨管道总长 306.9公里；城镇用水普及率达 90.06%，燃气普及率78.32%，绿化覆盖面积 713公顷，公园绿地面积 156公顷。西湾跨海大桥、西湾广场、西湾海堤、市区十万吨水厂、垃圾无害化处理厂等一批重要基础设施相继建成并投入使用，沙企一级公路、企沙工业区路网、中心区南北大道、中心区东西大道东段等基础设施已基本完成。 市污水处理厂等项目取得新进展。特别是 2009年大力实施城市建设百项工程，兴港大道改造工程、中心区环路工程、阳光海岸、金海湾商住区、仙人山公园、红树林保护工程等一批项目开工建设，城市市容市貌焕然一新，人居环境质量有明显改善。 今后，防城港市将按照 2025年中心城市建成区面积超过 140平方公里、人口超百万的城市建设定位，规划布局 “一核、两湾、六组团 ”的组团式城市空间结构，积极采取 “双连东拓西延 ”的发展思路，重点建设企沙组团、核心区、渔万组团、防城组团和公车组团五个区域，形成 “中部兴起，两翼腾飞 ”的城市发展态势。一个 “山海相连，港城相依，绿廊相间 ”的现代滨海特色城市正在加速崛起。 2.2 项目建设的必要性 （ 1）项目建设是促进城市可持续发展、构建社会主义和谐社会的重要基础 本项目的实施，对促进城市可持续发展和构建 “和谐防城港 ”都有着重要意义。城市可持续发展不仅仅是经济发展和城市建设的发展，更重要的是经济、社会、环境和生态等各项事业协调和可持续发展，其中就必然少不了城市和农村、城市居民和农民的利益协调问题，尤其是城市低收入住房困难户等居民的可持续发展问题。因此，本项目的建设有利于更好地维护农民群众的合法权益，缓解城市低收入住房困难户等居民的社会矛盾，减少农村不稳定因素，为促进和谐社会建设打下坚实基础。 （ 2）项目建设是改善人民生活水平的需要 本项目从广大刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭等居民的切身利益出发，致力于解决防城港市广大刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭等居民的住房问题。项目建成可以极大改善 216户刚毕业离校的大学生和单身人士及低收入家庭等居民的居住条件，给更多贫困家庭带来益处。此外，项目建设还能完善社会保障制度，维护社会安定，同时还将进一步提高防城港市作为一座 “山海相连，港城相依，绿廊相间 ”的现代化滨海门户生态型国际港口城市的地位，满足社会发展的需求，对构建和谐社会具有极其重要的意义。 （ 3）项目建设是调整房地产供应结构、促进房地产市场稳定发展的有力措施 近几年来防城港市房地产保持快速、稳定、健康的发展势头，成交量不断上升，价格也随之走高，涨幅甚大，商品房销售均价从 2009年的 2300元 / 、2010年的 2850元 / 上升到 2011年一季度的 3400元 / 。在 2011年新政的背景下，但仍然遏制不了购房者买房的热情，作为三四线城市的 防城港 ，越来越受到投资者和开发商的青睐， 防城港