2008年昆明市螺蛳湾专业市场调研报告

中国地产商域网 房地产策划大全 名企历年案例 团圆网 中国地产商域网昆明螺蛳湾专业市场昆明螺蛳湾专业市场市场调研报告上海功夫堂房地产销售有限公司2008-4-153www.tuanyuan.tv 中国地产商域网报告目录螺蛳湾片区专业市场综述1云纺商业区市场特征2螺蛳湾综合用品批发市场特征3昆明其他专业市场概况44www.tuanyuan.tv 中国地产商域网区域位置：城市副中心地段螺蛳湾批发市场位于南坝路以西，环城南路以北，老海埂路以东，石安公路之间；属四个区交界的中心区域，区位条件优越。螺蛳湾批发市场省政府市委火车站汽车站机场方向内环和二环之间大型交通站附近离行政中心不远 城市 CBD区域内环和二环之间大型交通站附近离行政中心不远 城市 区域内环和二环之间大型交通站附近离行政中心不远 城市 区域内环和二环之间大型交通站附近离行政中心不远5www.tuanyuan.tv 中国地产商域网历史演变6www.tuanyuan.tv 中国地产商域网市场概述n 历史渊源 螺蛳湾批发市场于 1989年 9月建成，相继进行了三次扩建和改造，目前由 螺蛳湾综合用品批发市场区和云纺商业区 两个部分组成 ；n 经营规模 市场营业面积从 最初的 5700平方米发展到现在的 65余万平方米，实际经营户也从最初的 1260户增至到现在的 14000余户；n 业主特征 目前市场内有来自全国 20多个省市的国营、集体、个体经营者，其中 以四川、江浙一带、湖广一带人居多，而云南本地人较少 ，经营业主年龄集中在 3050 岁之间；n 经营业态 市场批发的商品有 小百货、服装、玩具、钟表、精品、鞋类、家用电器、化妆品、建材、毛线、布料 10000余种商品； n 经营状况 日均人流量多时近 20万人次，日均交易额达 1000余万元；n 辐射范围 商品幅射面遍及云南，部分涉及四川、贵州、广西等周边省市，少量远达缅甸、老挝、越南、泰国等东南亚及南亚国家；n 进货渠道 主要来自广东、福建、成都、江浙一带，其中针织商品主要来自河北、江苏等。n 区位价值 位于昆明环城南路、海埂路、滇池路、西昌路、东寺街等主要街道的交汇口 ，地处昆明商品物资流通的黄金地段。商业区距火车站 2.5公里；距飞机场 6公里；n 工商管理 工商费用等征收均有昆明市西山区工商局螺蛳湾分局（第四交易区 7楼）管理。n 电信及网络配套服务 大型品牌旗舰店（品牌省代理）配有网络及固定电话；其他基本没有相应配套。7www.tuanyuan.tv 中国地产商域网市场概述产权单 位 所 辖 交易区云南新瑞安投 资 控股（集 团 ）公司 双 龙 百 货 、鞋 业 广 场 、双 龙饰 品城、第六交易区、名品大 观 园螺 蛳 湾置 业 有限公司 第一交易区天成集 团 天成童装大世界云南金花 针织 有限公司 金花毛 线 交易区、金花窗帘布 艺 广 场 、金花棉布交易区昆明炳瑞商 贸 有限公司 第七交易区五 华 区政府 螺 蛳 湾童装交易区云 纺 集 团 云 纺 商 业 区说 明： 经过实 地 调 研了解，螺 蛳 湾市 场 主要 产权单 位 为 以上七家，其他皆 为 小 产权业 主，所占比重 较 小。n产权状况 8www.tuanyuan.tv 中国地产商域网市场概述产权单 位 所 辖 交易区云南新瑞安投 资 控股（集 团 ）公司 双 龙 百 货 、鞋 业 广 场 、双 龙饰 品城、第六交易区、名品大 观 园螺 蛳 湾置 业 有限公司 第一交易区天成集 团 天成童装大世界云南金花 针织 有限公司 金花毛 线 交易区、金花窗帘布 艺 广 场 、金花棉布交易区昆明炳瑞商 贸 有限公司 第七交易区五 华 区政府 螺 蛳 湾童装交易区云 纺 集 团 云 纺 商 业 区说 明： 经过实 地 调 研了解，螺 蛳 湾市 场 主要 产权单 位 为 以上七家，其他皆 为 小 产权业 主，所占比重 较 小。n产权状况 9www.tuanyuan.tv 中国地产商域网市场特征 -总经营面积据调研所得：目前整个螺蛳湾片区批发市场总经营面积约为 65万 ，其中云纺商业区约 25万 ，占 38，螺蛳湾日用商品批发市场为40余万 ，占 62%。10www.tuanyuan.tv 中国地产商域网市场特征 -业态组成本次调研统计结果市场总计经营商家户数为12537户，加上边摊以及附近民房延伸区（5%10%），实际经营商家数在 14000余户。业态、商家统计表11www.tuanyuan.tv 中国地产商域网市场特征 -业主组成n 市场上主要经营商家来自江浙一带、四川、湖广、江西、广东等地，昆明本地人很少，约占 5%左右。n 四川商户主要经营低档服装、鞋等；江浙人主要经营中低档品牌服装；湖北、湖南人主要经营地板、建材、文具、灯饰、化妆品等；江西、广东人主要经营陶瓷、五金等。12www.tuanyuan.tv 中国地产商域网市场特征 -辐射范围n 螺蛳湾批发市场主要辐射范围是云南省内下属县市，占 85%左右，这些地方由于经济活跃程度不够，其发展主要依赖省会城市昆明；n 四川、贵州等云南的周边省市，是螺蛳湾批发市场对外辐射的主要区域；n 广西沿海，省内辐射较强，受昆明辐射少；东盟主要是指和云南接壤的老挝、缅甸、越南等地区，由于西南贸易通道不是太流畅，贸易辐射有限。13www.tuanyuan.tv 中国地产商域网报告目录螺蛳湾片区专业市场综述1云纺商业区市场特征2螺蛳湾综合用品批发市场特征3昆明其他专业市场概况414www.tuanyuan.tv 中国地产商域网15www.tuanyuan.tv 中国地产商域网云纺商业区市场概述（一）l 历史演变 创办于 1992年，是云南纺织（集团）股份有限公司投资开发的第三产业。经过十多年发展拥有 小百货、服装、玩具、钟表、建材、电器、化妆品、针纺织品 等十多种经营业态及 25个专业交易区、商品配送中心、专业超市；l 经营规模 占地面积约 25平方米，现经营规模约 20余万，现有商户 4168户 ； 整个市场共分三大片区即云纺东路片区、云纺中路片区、云纺西路片区；l 配套设施 商业区配有大型停车库两座，云纺商务大楼、华城饭店、餐饮、货运配载中心、消防站、广播站、商务服务中心、总服务台、网站、 3 15投诉站、融资信贷办等服务配套设施和功能； l 铺面分割 云纺商业区铺面从 3 100余，开间 进深从 31m 到 1016m 不等， 其主力为34m 或 35m ；l 租金水平 云纺商铺租金从 45元 / 月到 300元 / 月不等，主力为 120150 元 / 月；l 商家来源 商家多来源于四川、江浙一带、广东等外来人士，本地经营者甚少 ；l 存在问题 随着商业区业态的丰富、经营范围的扩大、社会知晓度的提升，其区域规划弊端日渐暴露，外围无法扩张的局限，给消防、交通、管理等带来了较大的压力，同时也埋下了相应的安全隐患。16www.tuanyuan.tv 中国地产商域网云纺商业区市场概述（二） 发展现状 交通相对便利，出入相对方便；17www.tuanyuan.tv 中国地产商域网云纺商业区市场概述（三） 发展现状 划行规式布局，专业交易市场设置相对规范，但硬件设施配套不够完善；18www.tuanyuan.tv 中国地产商域网云纺 空间布局及业态分布 (一）19www.tuanyuan.tv 中国地产商域网云纺 空间布局及业态分布（二）20www.tuanyuan.tv 中国地产商域网云纺 空间布局及业态分布（三）21www.tuanyuan.tv 中国地产商域网云纺 空间布局及业态分布（四）22www.tuanyuan.tv 中国地产商域网云纺 空间布局及业态分布（五）注：其他业态包括布艺、花鸟相关、化妆品、工艺礼品、玩具、钟表小饰品等业态。分析 ; 云纺经营业态相对较为丰富。服装是它的主要经营业态，约占 40%，低档服饰是服装批发的主要经营路线；其次是小百货，约占 20，其他业态也占有相当的比重，为 19。23www.tuanyuan.tv 中国地产商域网云纺 空间布局及业态分布（六）分析：云纺商家多数集中在规范复合功能区内，但是仍有 40的经营户集中在早期的初级市场内部，由于现代硬件配套设施的不足，在一定程度上给科学管理带来一定的难度，同时也给经营者自身带来一定隐患，如消防、交通、功能区配置等不良因素。24www.tuanyuan.tv 中国地产商域网云纺 商铺面积（一）分析： 云纺商业铺面多在10 以下，其经营业态主要是小百货、内衣零售等态；其次集中在 2030 ，约占 24，主要经营业态是品牌产品的批发等。 100 以上铺面所占比重不足 1，其经营业态主要是灯饰批发等。25www.tuanyuan.tv 中国地产商域网云纺 商铺面积（二）经营业态 开 间 进 深服装内衣 31 或 35低档服装 34品牌服装 56 或 46建材板材、小五金 47油漆涂料 310五金 35 或 47灯具 1012地板、 门 窗、地毯 4.510 ， 810陶瓷、 卫 浴 510 或 1016电 器 45经营业态 开 间 进 深文化用品 45玩具 36化 妆 品 35钟 表、打火机 （ 4 6） （ 1 2）工 艺 礼品 35袜子批 发 47毛巾批 发 45雨具批 发 34饰 品 32花 鸟 相关 34经营业态 开 间 进 深服装内衣 或低档服装品牌服装 或建材板材、小五金油漆涂料五金 或灯具地板、 门 窗、地毯 ，陶瓷、 卫 浴 或电 器经营业态 开 间 进 深文化用品玩具化 妆 品钟 表、打火机 （ ） （ ）工 艺 礼品袜子批 发毛巾批 发雨具批 发饰 品花 鸟 相关26www.tuanyuan.tv 中国地产商域网云纺 商铺面积（三）由上表可以看出 u服装类：内衣的开间较大，进深可大可小；品牌服饰一般要求的开间、进深均较大，一般在 5m6m ；低档服饰其开间和进深多为 3m4m ；u建材类：因经营品种不同对开间和进深有着相应的要求，根据展示的要求，一般小五金的开间和进深要求不是很高，多为 4m7m ；灯具、门窗的开间和进深要求相对较高，主力在 10m12m 甚至更高；u电器的主力开间 进深为 4m5m ；u其他小型日用商品专业市场开间、进深差别不大，开间一般为 3 4m，进深为2 7m不等；u总之商铺的开间和进深与其经营业态密切相关，但是据调研所得，一般商铺的开 间 进深 “ 黄金 ” 分割为（ 3 4m） （ 3 7m）。27www.tuanyuan.tv 中国地产商域网云纺 租金情况经调研分析知 u云纺各交易区租金水平没有显著差异；u同等条件下，发展时间越久的交易区，其租金水平也越高，即东部片区稍高于中部和西部片区，不同区位差价在 50元左右；u租金水平与层高成反比，层差 25 30元之间。注：此表租金为不经过二手市场转租的数据。28www.tuanyuan.tv 中国地产商域网报告目录螺蛳湾片区专业市场综述1云纺商业区市场特征2螺蛳湾日用商品