ch6房地产开发项目可行性地研究

第六章 房地产开发项目可行性研究1、可行性研究概述2、可行性研究的内容和步骤3、项目开发经营方案与评价参数选择4、房地产开发项目投资与收入估算5、房地产开发项目财务报表的编制6、风险与不确定性分析7、可行性研究报告的撰写1一、可行性研究的含义和目的1、含义可行性研究 是在建设项目的 投资决策前 ，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种 建设方案 、 技术方案 以及项目建成后的 生产经营方案 实施的 可能性 、技术 先进性 和经济 合理性 进行 分析 和 评价 的过程。第一节 可行性研究概述2一、可行性研究的含义和目的2、目的实现项目决策的科学化、民主化；减少或避免投资决策的失误；提高项目开发建设的经济、社会和环 境效益。第一节 可行性研究概述3二、可行性研究的作用投资决策 提供依据 资金筹措 的依据 编制设计 的依据 签订协议、合同 的依据 申请建设执照 的依据第一节 可行性研究概述4三、可行性研究的依据1、国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门发展规划等；2、批准的项目建议书或同等效力的文件； 3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等；4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；5、有关建设方面的标准、规范、定额、指标、要求等资料；6、国家所规定的经济参数和指标；7、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等；8、其他有关依据资料。 第一节 可行性研究概述5四、可行性研究的工作阶段机会研究 精度 30%初步可行性研究 20%详细可行性研究 10%项目评价和决策 第一节 可行性研究概述6一、可行性研究的内容1、项目概况（ 1）项目名称、承办单位概况。（ 2）项目的地理位置。（ 3）项目所在地周围的环境状况。（ 4）项目的性质及主要特点。（ 5）项目开发建设的社会、经济意义。（ 6）项目主要建设条件。（ 7）可行性研究工作的目的依据和范围。第二节 可行性研究的内容和步骤7一、可行性研究的内容2、开发项目用地的现状调查及动迁安置（ 1）土地调查。（ 2）人口调查。（ 3）调查开发项目用地范围内建筑物。（ 4）调查生产、经营企业以及个体经营者。（ 5）各种市政管线。（ 6）其他地下、地上物现状。（ 7）制定动迁计划。（ 8）确定安置方案。（ 9）拆迁安置方案。第二节 可行性研究的内容和步骤8一、可行性研究的内容3、市场分析和建设规模的确定（ 1）市场供给现状分析及预测。（ 2）市场需求现状分析及预测。（ 3）市场交易的数量与价格。（ 4）服务对象分析、制定租售计划。（ 5）拟建项目建设规模的确定。第二节 可行性研究的内容和步骤9一、可行性研究的内容4、规划设计方案选择（ 1）市政规划方案选择。（ 2）项目构成及平面布置。（ 3）建筑规划方案选择。 第二节 可行性研究的内容和步骤10一、可行性研究的内容5、资源供给（ 1）建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。（ 2）施工力量的组织计划。（ 3）项目施工期间的动力、水等供应。（ 4）项目建成投人生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。第二节 可行性研究的内容和步骤11一、可行性研究的内容6、环境影响和环境保护（ 1）建设地区的环境现状。（ 2）主要污染源和污染物。（ 3）开发项目可能引起的周围生态变化。（ 4）设计采用的环境保护标准。（ 5）控制污染与生态变化的初步方案。（ 6）环境保护投资估算。（ 7）环境影响的评价结论和环境影响分析。（ 8）存在问题及建议。第二节 可行性研究的内容和步骤12一、可行性研究的内容7、项目开发组织机构和人力资源配置（ 1）开发项目的管理体制、机构设置。（ 2）管理人员的配备方案。（ 3）人员培训计划，年管理费用估算。第二节 可行性研究的内容和步骤13一、可行性研究的内容8、项目实施进度 （ 1）前期开发进度计划。（ 2）工程建设进度计划。（ 3）建设场地的布置。（ 4）施工队伍的选择。第二节 可行性研究的内容和步骤14项目实施进度计划表（年、季度） 步骤2004 2005 2006 20071 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4前期一期二期三期15一、可行性研究的内容9、项目经济及社会效益分析（ 1）项目总投资估算。（ 2）项目投资来源、筹措方式的确定。（ 3）开发成本估算。（ 4）销售成本、经营成本估算。（ 5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。（ 6）财务评价。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。第二节 可行性研究的内容和步骤16一、可行性研究的内容9、项目经济及社会效益分析（ 7）国民经济评价。（ 8）风险分析。（ 9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价。第二节 可行性研究的内容和步骤17一、可行性研究的内容10、结论及建议运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案，并对项目存在的问题提出相应的建议。第二节 可行性研究的内容和步骤18二、可行性研究的步骤1、接受委托2、调查研究3、方案选择和优化4、财务评价和综合评价第二节 可行性研究的内容和步骤19一、房地产开发项目的开发经营方案1、区位分析与选择2、开发内容和规模的分析与选择3、开发时机的分析与选择4、合作方式的分析与选择5、融资方式与资金结构的分析与选择6、产品经营方式的分析与选择第三节 项目开发经营方案与评价参数选择20二、构造评价方案2 4个基本评价方案第三节 项目开发经营方案与评价参数选择21三、选择评价基础参数时间参数融资相关参数收益相关参数评价标准类指标第三节 项目开发经营方案与评价参数选择22一、投资估算1、 土地费用估算是指为取得项目用地使用权而发生的费用。 （ 1）土地征用拆迁费农村 ： 土地补偿费土地投资补偿费 （ 青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费 ）人员安置补助费新菜地开发基金土地管理费耕地占用税拆迁费 第四节 房地产开发项目投资与收入估算23一、投资估算1、 土地费用估算（ 1）土地征用拆迁费城市 ：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费搬家费临时搬迁安置费周转房摊销及其他第四节 房地产开发项目投资与收入估算24一、投资估算1、 土地费用估算（ 2）出让地价款（ 3）土地转让费（ 4）土地租用费（ 5）土地投资折价第四节 房地产开发项目投资与收入估算25一、投资估算2、 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及 “三通一平 ”等土地开发工程费支出。 第四节 房地产开发项目投资与收入估算26一、投资估算3、 房屋开发费建安工程费 ：主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。公共配套设施建设费 ：主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。基础设施建设费 ：各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等，以及各项设施接口费用。第四节 房地产开发项目投资与收入估算27一、投资估算3、 房屋开发费估算方法：单元估算法单位指标估算法工程量近似匡算法概算指标估算法 第四节 房地产开发项目投资与收入估算28一、投资估算4、 管理费用是指企业行政管理部门为 管理和组织经营活动 而发生的各种费用。包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。项目总投资的 3% 5% 第四节 房地产开发项目投资与收入估算29一、投资估算5、 财务费用是指企业为 筹集资金 而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费