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关于广佛别墅市场及本项目的几个专题讨论 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789专题一：广佛别墅产品设计分析与借鉴1 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789独立别墅产品基本信息广佛市场比较项目：u 丽日天鹅湖三水云东海旅游区 / 郊区资源大盘u 恒大御景半岛金沙洲板块 / 一线江景豪宅大盘u 颐和高尔夫庄园广州南湖旅游度假区 / 市区资源型别墅大盘u 天湖峰境广州花都板块 /郊区资源型别墅盘单体建筑面积区间：350-550平方米1.独立别墅 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789建筑面积（ ） 房型 层数开间（ m）进深（ m）丽日天鹅湖 284 4房 3厅 5卫 4层 7.2 16.4恒大御景半 岛 551.93 7房 2厅 5卫 1工人房 2+1层 12.3 17.8新光城市花园 442-452 5房 3厅 5卫 2阳台 2+1层 18.2 14.56颐和高尔夫庄园 473 5房 6厅 7卫 2厨 2+1层 18.7 11.5天湖峰境 301.04 5房 3厅 6卫 2层 15.2 15.1“ 产品本身非常重要 ，佛山人实在，好产品就能被很多人认可。 ” 南海某局陈局长“ 独立别墅 花园要够大 ，这样才有足够的空间自己安排。 ” 自建房业主罗先生“ 开发商的品牌很重要， 是产品的保证之一。 ” 广州雅居乐花园别墅业主房地产业已在佛山经历了一定时期发展后，高端消费者对房地产业有所关注， 重视 产品质量 和 开发商品牌。户型整体尺度对比客户访谈语录佛山广州广佛独立别墅户型市场分析 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789建筑面积（ ） 房型客厅层高（ m）客厅开间（ m）主卧面积（ ）套房个数丽 日天 鹅 湖 259-269 4房 3厅 4卫 1工人房 4.2 5.7 41.32 1恒大御景半岛 551.93 7房 2厅 5卫 1工人房 4.5 5.2 73.36 6新光城市花园 442-452 5房 3厅 5卫 2阳台 4.8 5.15 53.1555 5颐 和高 尔 夫庄园 530 5房 6厅 7卫 2厨 4.5 5.55 69 5天湖峰境 301.04 5房 3厅 6卫 6.1 41.82 5“独立别墅这种 高档住宅 客厅挑高才会显得大气，客厅都算是一栋别墅的门面了。 ” 陈局长从主功能区的居住尺度上看，客户普遍认为 客厅 和 主卧 是独立别墅衡量的重要尺度 ， 倾向独立别墅有 私家电梯 ，行动方便。主功能区尺度对比“主人房大点才好给房间分区，女性同胞当然希望有自己的衣帽间。套房越多越好！ ” 佛山某私企老板“独立别墅设计应该要人性化一点，这么大的房子一定和父母一起住啦， 把父母房设在一楼 ，行动方便些嘛！房子楼层多，有电梯最好。 ” 南海某个体商户佛山广州广佛独立别墅户型市场分析客户语录联排别墅产品基本信息广佛市场比较项目：u 万科金御华府南海桂城东 / 城市别墅代表u 颐和高尔夫庄园广州南湖旅游度假区 / 市区资源型别墅大盘u 恒大御景半岛金沙洲板块 / 一线江景豪宅大盘u 金地荔湖城广州科学城板块 / 新城市主义别墅代表u 南沙境界广州南沙 / 郊区创新产品u 天湖峰境广州花都 /郊区资源型别墅盘单体建筑面积区间：230250平方米2.联排别墅建筑面积（ ） 房型 层数开间（ m）进深（ m）万科金御 华 府 284 4房 3厅 5卫 3+1层 7.2 16.4颐 和高 尔 夫庄园 323-385 4房 3厅 6卫 1工人房 3+1层 10 16.546恒大御景半 岛 318.65 4房 2厅 4卫 1工人房 2+1层 6.5 20.7金地荔湖城 216-220 6房 2厅 4卫 2层 6.9 12.7南沙境界 197.15 4卧 2厅 4卫 3层 7.2 15.5天湖峰境 224.50 5房 3厅 3卫 3层 7.1 18.08“ 你们 不要太搞创新 ，别人怎么做，你们就怎么做 ” 南海某局欧处长“ 佛山人比较传统， 还是喜欢住方方正正的房子 ” 自建房业主罗先生“ 中海的户型特别好 ， 方正、通风、实用 ，一进去就特别舒服 ” 大浩湖别墅业主受传统居住观念影响，佛山客户对于 “好户型 ”的定义仍处在 “大开间、小进深 ”的产品认知上，本项目在此定义上不具备优势。户型整体尺度对比客户访谈语录佛山广州广佛 TH别墅户型市场分析建筑面积（ ） 房型客厅层高（ m）客厅开间（ m）主卧面积（ ）套房个数丽 日天 鹅 湖 259-269 4房 3厅 4卫 1工人房 4.2 5.7 41.32 1万科金御华府 284 4房 3厅 5卫 4.5 5.55 40.9 3金地荔湖城 216-220 5房 2厅 4卫 4.8 4.2 40.95 2南沙境界 197.15 4卧 2厅 4卫 4.5 5.7 46.45 3客厅 挑不挑高是无所谓 ，我个人是不喜欢，觉得太空，但 客厅一定要大 ，不大就不高档了。 欧处长从主功能区的居住尺度上看，客户关注 套房数量 ，同时，多数佛山客户喜欢在 一楼设置父母套房 。主功能区尺度对比主人房会非常考虑舒适度 ，比如通风、 卫生间的大小 、衣帽间等 功能的齐全 等，书房就无所谓了，不过套房要多。 佛山新家翔刘董事长叠拼虽然不如自建房面积大，都是大宅了，一楼 要有父母套房 ” 大沥个体商户业主佛山广州广佛 TH别墅户型市场分析客户语录 中管网房地产频道建筑面积（ ）地面花园（ ） 露台（ ） 地下室（ ） 车位数量丽 日天 鹅 湖 259-269 126-286 35.76 68.76 1穆天子山庄 263.22 100 200 17. 61 无 花园内自建恒大御景半 岛 239.64 120-150 无 56.52 花园内自建南沙境界 211-213 93-102 25.54 无 2金地荔湖城 216220 90110 47.6 110 1地下室不会用来休闲， 作为地下停车空间 还可以。 建筑陶瓷厂罗总经理房子值不值钱看花园 ，大花园才能突显别墅气派。 广州房地产项目经理罗先生佛山有钱的人大部分都是两辆车以上的， 一个车位是绝对少的 。 金御华府艺墅业主“ 人还是有点贪小便宜的，所以景院 送了那么多面积让我感觉很好 ，如果你们的露台可以改房就很还不错，送的同时，还要实用。 ” 万科金御华府景院业主欧女士产品附加值尺度对比佛山客户对于别墅产品，在追求形象的同时比较务实，配套方面重视 车位数量 以及 花园面积 等 赠送面积 有利可图的空间。佛山广州广佛 TH别墅户型市场分析客户语录实现价值溢价的细节表现方式方式一： 地下室 可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通风效果，提升地下室的利用率，无论是独栋或是联排都能实现价值提升。中庭花园下沉； 地下室使用率高，按照不同的喜好设置为不同功能的私享空间方式二： 入户口 和 平台 设计是 TH“ 有地 ” 生活有力表现，入户口设置自然、大气，无论南向还是北向，不影响其他功能空间的使用；入户平台把握尺度感，结合花园布局，美观使用。从这些小品入手，是产品档次的表现形式之一。方式三： 入户玄关 设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门厅还可考虑挑高，设置侧窗，使 TH更具有独立别墅特征。将入口凸出，形成玄关，有鞋柜和换衣柜； 入户门厅和餐厅融为一体，实用功能较强，美观大方。方式四： 客厅层高 可通过各种方式挑高，使 TH在整体形象上大气度和舒适感提升。利用客厅和餐厅间的错层设计（33.9m ）利用双跑楼梯增加层高（ 3.6m）中粮万科金御蓝湾 ：餐厅和客厅采用错层设计，餐厅挑空的同时在二楼设置过道，使整套房子显得尤为大气方式五 :对于 TH的 中间套单元通过 中庭花园 、 透光天窗 、 天井 等设计可改善采光和通风的效果。小天井保证卫生间通风p 通过巧妙的空间处理，内庭可以成为极具情趣的家庭起居中心p 景观内庭院虽占据了 10平方米的室内面积，但却成为一个功能空间，既可观景，又增加了别墅内部的横向空间交流，扩大了可视范围，实则扩大了使用空间感受客厅挑高 5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰金地荔湖城 100坊之湾岸端头客厅采用转角落地玻璃窗方式六： 端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置 转角落地玻璃窗 、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等。主卧专用层，南北双阳台，还带大露台功能区隔明显，南北露台，空间灵活；方式七 ： 主卧一般位于顶层专 用层。理想的主卧室须分区细化，功能齐全 可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生 区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台，这点是 TH有别 于高档公寓的重要表现之一。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:690317893.别墅室内室外处理借鉴别墅室内处理 在室内的装饰上多种材料 (大理石 /木饰面 /墙纸 /不锈钢 /玻璃 /漆料 )相互运用。墙纸大理石木饰面大理石木饰面建筑单体的景观化 大露台p 多个露台设计，增加赠送面积，提高产品性价比。p 特意布置的露台，使居住者能充分接触自然。p 在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，丰富了生活情趣。建筑单体的景观化 景观阳台p一步式阳台与弧形观景阳台拉近人与自然的距离提升居住舒适度 阳光房p阳光房增加情趣空间，融入室外景色，为主人提供休憩放松场所景观餐厅、景观卫生间p 增强 餐厅、卫生间的官景度，营造景观感和视野开阔度体现低密特质 错层、跃层p 充分利用跃层、错层等丰富功能空间与情趣空间，体现低密度特质。p 这些多功能空间可以是酒窖、画室、天文观察台等以体现主人的情趣 。p 功能开发的多样性，这样的面积分配不是浪费而是增值。p 公共活动空间将会更具开放、多样的特征；p 比如特意加大走廊的长度与宽度，做成艺术展廊；p 例如会客厅、私人雪茄吧、酒吧等上层个性多功能空间。产品附加值 多功能空间别墅水景处理在水系的处理上都提倡 亲水性 ，水面处理有滨水亭台、栈道、观景露台、滨水建筑等多种形式相互结合。别墅建筑处理 在建筑的外立面处理上， 用料 要求考究，细节处理需要精细。细部的边角处理、铁栏杆的运用、外墙的文化石肌理、花坛的摆设莱特 “有机建筑 ”风格，规整的几何形体外型，流畅的线形处理树皮的运用更接近自然 中式窗花的运用，增强神秘感鹅卵石人行道，木栏杆的运用浓厚的欧式情节专题二： 08年广佛别墅市场竞争分析2高明碧桂园丽日天鹅湖山水庄园天晟海琴湾祈福南湾半岛穆天子山庄佛山奥园南海碧桂园名都畔山美墅天安鸿基花园汇江假日花园绿湖爱伦堡 三水雅居乐御江南大沥片区离城市最近的自然资源狮山、丹灶片区离佛山一环最近的别墅君领世纪万科兰乔圣菲凰樵圣堡顺德碧桂园佛奥棕榈康格斯龙光水悦万科城金御华府大良片区城市边缘区域城市豪宅西岸一号高明、西樵片区高性价比的自然资源别墅广州佛山墅市场供应广泛、产品丰富、类型丰富，资源型的、城市型的、休闲度假型的应有尽有，整体供量较大丽日坚美森林湖 三水片区主打稀缺自然资源08年竞争区域佛山别墅市场战国图 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:6903178908年竞争区域 佛山 别墅市场供应预测恒大御景半岛 20余套加推南海碧桂园蓝天山畔 2期 20多套天晟海琴湾 3期 10套独栋 /60套联排三水区 三水雅居乐一期 134套双拼 +联排 +四孖屋山水庄园一期双拼，约 24套高富御江南一期独栋、联排 200套左右丽日坚美项目一期 /联排 250平米左右 /约 120套绿湖爱伦堡二期，全独立别墅 3050天安鸿基花园三期，约 30套独栋 +联排禅桂中心区南海区第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度祁福南湾半岛 /新一期联排别墅 120套左右天安鸿基花园 /三期二批约 30套独栋 +联排2008年穆天子山庄 ， 22套独栋、 67套联排金地九珑璧 / 联排别墅 55套 / 300平米 / 约 16000平方米中海文华熙岸 /约 170套