6.房地产开发项目可行性研究

第六章 房地产开发项目可行性研究* 1第六章 房地产开发项目可行性研究 本章要求了解可行性研究的概念、内容与步骤；熟悉房地产开发项目投资与收入测算的方法以及可行性研究中不确定性分析的方法；掌握房地产开发项目财务评价指标的定义与计算方法，能够编制房地产开发项目的可行性研究报告。Date 2第六章 房地产开发项目可行性研究第一节 可行性研究概述第二节 可行性研究的内容与步骤第三节 项目开发经营方案与评价参数选择第四节 房地产开发项目项目投资与收入估算第五节 房地产开发项目财务报表的编制第六节 风险与不确定性分析第七节 可行性研究报告的撰写Date 3第一节 可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的二、可行性研究的作用三、可行性研究的依据四、可行性研究的工作阶段Date 4一、可行性研究的含义和目的可行性研究 是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。综合研究建设项目的 技术先进性和适用性、 经济合理性 、 建设的可能性和可行性 。目的 是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的 经济、社会和环境效益 。Date 5二、可行性研究的 作用申请投资项目核准的依据项目投资决策的依据筹集建设资金的依据开发商与各有关部门签订协议、合同的依据编制下阶段规划设计方案的依据Date 6三、可行性研究的 依据国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；项目所在城市的规划条件；项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料；项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案；有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。Date 7四、可行性研究的工作阶段可行性研究通常分为四个工作阶段：（一）投资机会研究对投资项目或投资方向提出建议，投资估算精确度为 30%,研究费用占总投资比例 0.2%0.8%，需要时间 13个月。（二）初步可行性研究“预可行性研究 ”， 在投资机会研究基础上进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行分析论证，投资估算的精确度为 20%， 研究费用占总投资比例 0.25%1. 5% ，需要时间 46个月。Date 8（三）详细可行性研究即通常所说的可行性研究，是分析项目技术、经济可行性后作出投资与否决策的关键步骤，投资估算的精确度为 10%， 研究费用占总投资比例大项目 0.2%1.0%、小项目 1.0%3.0%，需要时间 812个月。（四）项目评估和决策审批单位委托咨询评估单位进行的评估论证企业内部投资决策人员的评估Date 9影响投资决策的主要因素Should doMight doCan do Want do可能做什么外部环境：规划 /控制、政策、竞争应该做什么社会规范：道德、习俗、价值判断能够做什么资源条件：资金、时间知识、才能想做什么个人意愿：信念、目标、思想意识Date 10投资项目进展过程初步可行性研究更新改造项目建议书可行性研究项目评估投资决策工程设计谈判签约施工安装试运转竣工验收生产经营机会研究投资前阶段投资阶段经营阶段Date 11第二节 可行性研究的内容与步骤一、可行性研究的内容二、可行性研究的步骤Date 12可行性研究的内容可概括为：市场研究 解决建设上的 “必要性 ”和 “可能性 ”问题，是前提；技术研究 解决技术上的 “先进性 ”和 “适用性 ”问题，是基础； 经济评价 解决经济上的 “盈利性 ”和 “合理性 ”问题，是核心。市场研究、技术研究和经济评价共同构成项目可行性研究的三大支柱。一、可行性研究的 内容Date 13（一） 项目概况项目名称、开发建设单位、项目的地理位置、周围的环境状况、项目的性质及主要特点、项目开发的意义、可行性研究的目的和依据。（二）开发项目 用地的现状调查 及 拆迁安置方案 的制定土地调查 人口调查建筑物调查 单位调查管线调查 其他地下、地上物的调查拆迁计划 安置方案Date 14（三） 市场分析和建设规模的确定 市场供给现状分析及预测 市场需求现状分析及预测 市场交易数量与价格的分析与预测 服务对象分析，制定租售计划 拟建项目建设规模的确定Date 15（四） 规划设计方案选择 市政规划方案选择 项目构成及平面布置 建筑规划方案选择（五） 资源供给条件分析（六） 环境影响评价（七） 项目开发组织机构和管理费用研究（八） 开发建设计划编制Date 16（九） 项目经济及社会效益分析项目总投资项目投资来源、筹措方式的确定开发成本估算销售成本、经营成本估算销售收入、租金收入和其他营业收入估算财务评价国民经济评价风险分析项目环境效益、社会效益及综合效益评价（十） 结论及建议Date 17二、可行性研究的 步骤接受委托 建立研究组织收集资料 进行市场调研方案设计选择和优化编制可行性研究报告并提交财务评价和国民经济评价Date 18第三节 项目开发经营方案与评价参数选择一、房地产开发项目的开发经营方案二、构造评价方案三、选择评价基础参数Date 19一、房地产开发项目的 开发经营方案（一）区位分析与选择（二）开发内容和规模的分析与选择（三）开发时机的分析与选择（四）合作方式的分析与选择（五）融资方式与资金结构的分析与选择（六）产品经营方式的分析与选择Date 20二、 构造评价方案u构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。u通常按开发项目是否分期与开发经营方式构造 2-4个基本评价方案。u其他因素的影响，可通过敏感性分析来把握。Date 21三、 选择评价基础参数时间类参数：起始时间点、开发经营期、计算周期等融资相关参数：贷款利率、资本金比例等收益相关参数：出租率或空置率、运营成本等评价标准类参数：基准收益率、目标投资利润率、目标投资回报率等Date 22第四节 房地产开发项目投资与收入估算一、投资估算二、成本费用估算结果的汇总三、资金使用计划四、收入估算与资金筹措Date 23一、投资估算p房地产开发项目投资估算的范围包括：1.土地费用2.前期工程费3.房屋开发费4.管理费5.财务费用6.销售费用7.税费8.其他费用9. 不可预见费Date 24（一） 土地费用估算1.土地征用拆迁费：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费2.土地出让地价款熟地 ：土地出让金 +拆迁补偿费 +城市基础设施建设费毛地 ：土地出让金 +城市基础设施建设费3.土地转让费4.土地租用费5.土地投资折价Date 25（二） 前期工程费1.可行性研究费2.工程勘察费 3.规划设计及工程设计费4.咨询评估费5.建设工程规划许可证执照费6.“三通一平 ”等土地开发工程费Date 26（三） 房屋开发费p 房屋开发费包括：1.建安工程费；2.公共配套设施建设费；3.基础设施建设费（室外工程费）p 房屋开发费的 估算方法 ：1.单元估算法；2.单位指标估算法；3.工程量近似匡算法；4.概算指标法。Date 27（四） 管理费 （总投资的 3%-5%） （五） 财务费用 （利息、其他融资费用）（六） 销售费用 (销售人员费用、广告宣传费等)（七） 开发期税费 （按当地有关标准估算）（八） 其他费用 （按当地有关规定费率估算） （九） 不可预见费 （各项费用之和的 3%