3a--201311狼族力量-郑州东明苑小区营销策略提报95p

郑州东明苑小区营销策略提报狼族力量2013年 11月项目基本面本案位于东明路与商城路交会处北路东，总建筑面积 51220，由两栋住宅楼组成，其中 1号楼用于回迁安置2号楼预计 2万余（含商业）平米对外发售推广思考： 本案最直观的物理属性已经非常清楚，即占据城市绝对中心的价值资源优势。 回到本案产品层面，建筑体量小，但对于密布老旧小区的东明路而言，是一次跨越和点睛之作。 关于推广层面，本案的最大亮点，在于快速串联市中心和郑汴一体化双重价值资源。 本案推广，不能守旧，应站在 10里长东明路、及以项目为圆心的 5公里半径的维度去看待项目。思索图谱2013-2014年度目标2013年前回款市场格局及产品解读广告形象目标客群界定2014年营销组织视觉表现年度推广策略活动推广媒体推广2013年春节前回款思考1、制定 2号楼住宅售价，进行内部客户认筹操作办法：针对 2号楼低楼层房源，进行内部客户认购（含公司职工、往来合作单位职工及其家属），或以集中推介的形式进行合作单位意向团购；通过推行不同购买方式不同优惠幅度的购房政策，实现最大化资金回款。2、考虑后期门面房整体销售原则及商业弹性升值空间因素，暂不公布市场价位，不接受内部预定。3、出台住宅部分内部认筹方案，确定项目案名、推广语及延展设计。关于 2号楼住宅 3-5层住改商的建议 结合市场因素，建议本案 3-5层在后期经营中以快捷酒店、主题酒店为定位方向，以此凸显住宅价值的最大化。 3-5层住宅部分，以招商形式进行销售，最终实现开发商的资金回流。 形成 2号楼局部底商 1-5层商业的结构形式，最大化开发价值。思索图谱2013-2014年度目标2013年前回款市场格局及产品解读广告形象目标客群界定2014年营销组织视觉表现年度推广策略活动推广媒体推广1、东明路周边楼盘分布格局：调查范围 北至黄河路、南至陇海路西至城东路、东至未来路 市场格局瀚海璞丽幸福花园江山大厦未来花园天宏汇咖御玺大厦海上香颂恒泰国际东明花园克拉城佳艺花园金苑小区滨河苑锦辉公寓东方首府未来城金成时代广场锦江国际花园中银花园吉祥街小区燕景欣居 仟禧金水湾吉祥花园天伦星钻金林中心润景时代上上郡城东路城北路小区向阳广场城东路商城路小区世纪之星城市花园宇通花园绿云公寓长城康桥花园凤仪佳苑天伦小区朝阳御景东明路凤凰路小区万翔公寓天伦凤凰小区升龙凤凰城绿都广场亿嘉未来国际公寓商城路黄河路郑汴路陇海路东明路城东路 未来路本案由上图，东明路沿线及项目周边，多为老式的住宅小区或政府机关单位住宅小区，年代比较久远。东明路沿线新楼盘分布比较少，无大型住宅开发项目。东明路聂庄、司家庄城中村改造，对东明路沿线居住格局将产生巨大影响。目前项目周边新楼盘主要分布于未来路、黄河路沿线，距离本案较远。2、东明路沿线住宅格局现状：调查范围 东明路沿线，北至金水路，南至郑汴路东明路本案1 23456789101112 1、玻璃厂家属院； 2、公安局家属院； 3、东大街家属院； 4、省监察厅家属院；5、教委家属院； 6、司法厅家属院 7、审计署家属院； 8、医药总公司家属院； 9、土产公司家属院； 10、商业银行家属院； 11、内衣厂家属院3、项目功能定位及现状分析：调查范围 北至黄河路、南至郑汴路西至城东路、东至玉凤路中原国际博览中心中博汽车广场凤凰建材城欧凯龙家具广场中博厨具市场曼哈顿广场金水路商城路郑汴路城北路 顺城路城东路 东明路未来路玉凤路本案曼哈顿商圈紫荆山商圈东建材商圈郑汴一体化本案产品解读 产品解读回迁安置楼B1 125.433-2-1B2 111.313-2-1B3 47.04B6136.593-2-2B5 97.013-2-1B4 82.12-2-1北南东西产品特点描述：1号楼为回迁安置楼，不再进行详细分析重点对 2号楼户型进行详细分析2号楼户型数据统计 单层总面积为 599.48 单层设计为两梯六户 其中 90以下户型 2套（ 47 82）90 以上户型 4套（ 97、 111、 125、 136）郑汴一体化进程 绝对市中心优越地段三大商圈辐射价值东明路成熟人气支撑 东明路静界双气高层 东明路南段居住格局活力新生南临中原国际博览中心（汽车、建材、家具商圈） 北临曼哈顿商圈解放军电子科技学院东关小学 丹尼斯 西邻紫荆山商圈 便利店超市东明路罕见双气高层 47136 多元户型 闹中取静的居住氛围市中心、郑汴一体化双城价值载体地段价值生活价值规划价值区位价值东明路项目价值梳理图谱配套价值东明路 市中心 静界双气高层【 城市中心 】【 3大商圈辐射 】【 郑汴一体化辐射 】 【 罕见稀缺高层 】【 多元户型 】【 双气设计 】 从产品角度萃取的体现项目特征的六大核心点：有了产品的基点，如何寻找精神的高度？思索图谱2013-2014年度目标2013年前回款市场格局及产品解读广告形象目标客群界定2014年营销组织视觉表现年度推广策略活动推广媒体推广物理属性界定 项目所处大区位图从整体区位来看，