南京 金沙ⅱ立项报告

金沙 项目立项报告1. 立项背景立项背景2. 土地概况土地概况3. 地价水平及存量土地研究地价水平及存量土地研究4. 市场分析市场分析5. 规划概念设计方案规划概念设计方案6. 资金来源初步方案资金来源初步方案7. 土地获取方式土地获取方式8. 项目前置与加速项目前置与加速9. 综述综述汇报纲要Part1 立项背景立项背景1、项目区位图、项目区位图河西北片河西中片河西奥体河西南片位于河西奥体片，与光明城市、金沙同一片区。光明城市以南 1KM，紧邻金沙项目。距新街口道路距离 8.4KM，距奥体中心 道路距离 1.8KM 。距 1号线中胜站 500M，距 1、 2号线交汇站点 1.2KM。龙城黄家圩安品街金色家园光明城市金沙宗地绕城老城Part1 立项背景立项背景2、战略发展、战略发展公司三年规划的主流客户： 富贵之家、 城市新锐、望子成龙本项目的商业价值： 利润贡献型Part1 立项背景立项背景3、公司持续经营、公司持续经营 现有项目规模及系列归属项目名称 光明城市可售面积合计 39620.87平米总可售面积结构比例 15%金色系列面积 39620.67平米城花系列面积 0平米四季系列面积 0平米高端系列面积 0平米产品类型结构比例金色系列100%Part1 立项背景立项背景3、公司持续经营、公司持续经营 现有项目储备及可结算资源状况项目名称 黄家圩 金沙 龙城 安品街总可售面积合计 45364平米 108978平米 612803平米 38120平米已开发可售建筑面积 0平米 0平米 0平米 0平米储备情况 可售面积 45364平米 108978平米 612803平米 38120平米销售总额 84330万元 155529万元 655883万元 79130万元净利润总额 18224万元 18118万元 71417万元 7928万元开发周期 2年 2年 4年 2年储备情况 年度结算利润分布08年 09年26445万元 40000万元三年净利润规划 08年 09年26000万元 45000万元净利润缺口 08年 09年无缺口 5000万元Part1 立项背景立项背景5、公司持续经营、公司持续经营 本项目可提供的结算资源情况结算年度 2008年 2009年 2010年 合计结算面积 81200 13800 95000结算金额 142680 30774 173454净利润总额 -868 17073 5732 21937Part 2 土地概况土地概况1、片区选择、片区选择宗地本项目位于河西奥体片，经过近年的大量市政建设投入和多家知名发展商全力打造，该片区已成为南京市高档住宅最热点片区。Part 2 土地概况土地概况2、片区区位分析、片区区位分析奥体中心地铁中胜站兴隆大街雨润大街凤台南路江东南路河西大街梦都大街扬子江大道 CLD新城科技园拉德芳斯 一代天骄嘉业国际光明城市西堤国际塞纳丽舍万达华府规划学校商业、办公绿地明基医院金沙宗地CBD1.8KM500M1.2KM朗诗国际街区宋都美域Part 2 土地概况土地概况3、项目内部条件分析、项目内部条件分析黄山路嵩山路富春江东街楠溪江东街场地内为现状空地，部分地区有少量渣土堆积。规划社区中心用地西南角 1万规划社区用地政府将单独出让。宗地金沙Part 2 土地概况土地概况4、项目周边分析、项目周边分析宗地学校用地一代天骄金沙项目建邺区新城科技园泰山路黄山路嵩山路恒 山路庐 山路富春江东街河西大街楠溪江东街奥体大街嘉业阳光城商业用地火红岁月餐厅韩复兴清真食品有限公司Part 2 土地概况土地概况5、项目配套分析、项目配套分析元通站中胜站小行站1号线南京银行2KM新城实验学校 南师大附属新城初级中学沙洲小学 沙洲中学河西金陵中学公交站点超市农贸市场银行医院学校奥体中心129路底站110、 133路底站133路富春江东街站110路富春江东街站161路恒山路南站苏果便利沙洲农贸市场奥体中心站明基医院Part 2 土地概况土地概况6、项目市政配套分析、项目市政配套分析嵩山路富春江东街雨污水管线有线电视通讯线路电信线路自来水管线雨污水管线有线电视通讯线路黄山路楠溪江东街自来水管线雨污水管线燃气管线自来水管线雨污水管线有线电视通讯线路燃气管线Part 2 土地概况土地概况6、规划要点、规划要点土地座落 建邺区富春江东街以南、楠溪江东街以北，黄山路与嵩山路之间用地性质 二类居住总用地面积 47500 代征地面积 0建设用地面积 47500 容积率 2总建筑面积 95000 建筑密度 25%建筑高度 60M 绿地率 35%配套要求 规划项目中应按规划的配建标准一次性安排配套设施，燃气调压站、垃圾站、公厕、物业管理用房等均不得漏项 其他规划要点 90 以下住房面积占住房总面积的比重不得低于 45%。Part 2 土地概况土地概况7、结论、结论区位： 该地块位于河西奥体片区，紧邻地铁 1号线中胜站，属于规划中的河西新城 CLD板块。交通： 地块周边道路畅通、近邻地铁 1号线中胜站和 1、 2号线交汇站点元通站，周边有多个公交站点，较便利。配套： 随着周边小区的陆续入住，早期奥体地区配套差的情况已得到有力改善，片区已进入快速成熟期。景观： 片区内拥有大型体育设施及公园、完善的城市道路界面、全新的大型中高档住宅社区、发达的 CBD商业设施，形成了靓丽的新城市形象。结论： 土地属性正处于由 C向 G2快速转化中，基本具备 G2类土地基本特征。Part 3 地价水平及存量土地分析地价水平及存量土地分析1、可比地价、可比地价地块名：云锦地块用地性质：二类居住成交时间： 07-4-6交付标准：净地建设用地： 8.9万容积率： 1.7楼面地价： 5530元 /竞得单位：上海金地地块名： 地铁所街用地性质：居住、商办成交时间： 07-1-18交付标准：净地建设用地： 9.1万容积率： 2.65楼面地价： 4169元 / ）竞得单位：江苏凤凰地块名： 会展地块用地性质：居住、商业、办公、娱乐、酒店成交时间： 06-12-27交付标准：净地建设用地： 30.6万容积率： 组合楼面地价： 3536元 / ）竞得单位：南京仁恒地块名： 奥体 6、 7、 9用地性质：二类居住成交时间： 06-9-19交付标准：净地建设用地： 10.7万容积率： 2.2楼面地价： 2952元 /竞得单位：融侨金辉地块名： 金沙地块用地性质：二类居住成交时间： 07-4-6交付标准：净地建设用地： 4.9万容积率： 2楼面地价： 5466元 / ）竞得单位：南京万科Part 3 地价水平及存量土地分析地价水平及存量土地分析2、存量土地、存量土地已出让未开发住宅用地 75.8万未出让住宅用地3.4万宗地应天西路雨润大街凤台南路Part 4 市场分析市场分析Part 5 规划概念方案规划概念方案Part 6 资金来源初步方案资金来源初步方案1、地价与支付节奏、地价与支付节奏地 价 包括土地拆迁补偿安置费、政府土地出让收益；不含其它税费。 测算价： 6.2亿元；土地单价： 870万 /亩；可售面积楼面单价： 6526元 /平方米。 支付节奏款项名称 第一笔 第二笔 第三笔 第四笔 第五笔支付比例 30% 25% 20% 15% 10%支付金额（测算价 ）18,600 15,500 12,400 9,300 6,200累计支付 30% 55% 75% 90% 100%累计金额 18,600 34,100 46,500 55,800 62,000合同支付时间 07-10 07-11 07-12 08-1 08-2交地时间 2008年 2月整体净地交付Part 6 资金来源初步方案资金来源初步方案2、资金来源方案、资金来源方案 资金筹措：1、按地价 6.2亿元测算。2、项目资金峰值 7.6亿，出现时点为 2008年 8月份。 资金解决方案：经与资金中心沟通，资金中心拟将该项目推荐给境外基金，合作模式基本同与 GIC的模式，股权合作，按比例出资。Part 7 土地获取方式及项目风险分析土地获取方式及项目风险分析1、土地权属状况、土地权属状况土地使用权人 河西新城建设指挥部 土地他项权利 无土地用途 二类居住 土地使用年限 70年土地手续状况 即将挂牌公告项目信息来源 政府部门土地方或合作方背景 无项目出让目的 新区建设是否存在中介费 否Part 7 土地获取方式及项目风险分析土地获取方式及项目风险分析2、土地获取方式、土地获取方式获取方式及可行性判断 政府挂牌出让地块，采取非策略性摘牌，存在竞买风险。合作条件 无交 地 初步拆迁计划 净地挂牌，净地交付。交地时间及标准 08年 2月：整体净地交付项目风险及防范措施1. 土地获取风险：公开竞买，非策略性摘牌，存在获取风险。 合作风险：无。 付款风险：按照政府规定付款计划支付地价。 拆迁交地风险：按出让合同履约。 税务风险：无。 其它：无。法律风险初步评估 以上风险基本可控Part 7 土地获取方式及项目风险分析土地获取方式及项目风险分析3、拿地流程图、拿地流程图土地交易方式：政府公开挂牌出让公示时间： 2007年 9月内报名时间： 2007年 10月内竞买保证金： 。竞买方式：独立竞买交易方式交易方式 获取流程主要节点获取流程主要节点 交保证金报名 竞拍日 上午 10： 30出让公告 2007-9 立项会 2007-9可行性研究报告 决策会 2007-9 摘牌 2007-10 办理后续各项开发手续 签订出让合同 2007-10支付首笔地价款 30% 2007-10Part 8 前置与加速措施前置与加速措施1、初拟开发计划、初拟开发计划08年春节： 08.2.7； 09年春节： 09.1.26节点名称 小高层 高层开始时间 完成时间 开始时间 完成时间立项批文 2007-11-25 取得 建设工程规划许可证 2008-5-8 2008-6-20 获得 施工许可证 2008-7-30 基础施工 2008-4-20 2008-8-20 2008-4-20 2008-8-20主体施工 2008-8-20 2008-10-30 2008-8-20 2008-12-20取得 预售许可证 2008-8-25 销售开盘时间 2008-9-1 2008-9-1 精装修 2009-4-10 2009-9-10 2009-6-1 2009-11-1竣工备案时间 2009-7-10 2009-7-20 2009-9-1 2009-9-20交付时间 2009-10-8 2009-10-20 2009-11-15 2009-11-30Part 8 前置与加速措施前置与加速措施2、初拟销售计划、初拟销售计划08年 912月 09年全年 10年 13月销售面积（）住宅 26,000 55,200 13800商业车位（个） 200 322销售单价（元 / ）住宅 16,500 17,605 18800商业车位（万 /个） 13 15销售金额（万元）住宅 42,900 97,180 25944商业车位 2600 4830小计 42,900 99,780 30,774Part 8 前置与加速措施前置与加速措施3、初步测算结果、初步测算结果测算地价 (亿 ) 6.2亿可售楼面地价（元 / ） 6526净地价（万元 /亩） 870住宅销售均价（元 / ） 17,476销售面积（平米） 95,000销售收入（万） 173,454可售面积平均成本（元 / ） 12,955单位毛利润（元 /M2） 3,718单位净利润（元 /M2） 2,309净利润（万元） 21,937销售净利润率（ %） 12.65内部收益率（ %） 23.9项目资金峰值 /时间 76144/08年 8月Part 9 结论