客源分析,北京亚洲花园项目可行性报1

房地产 项目研究 报告目录第一部分 土地市场和供求状况第二部分 目标区域市场现状第三部分 住宅市场消费分析第四部分 地 块 分 析第五部分 目标客源分析项目综述第一部分 土地市场和供求状况北京市国土局公布 2006年度的土地供应计划，今年土地供应总量和去年保持一致，为 6500公顷。其中，住宅土地供应有所下降，由去年的 1750公顷下降到今年的 1600公顷。经济适用房用地由去年的 200公顷增加到今年的 300公顷。1、土地供应市场土地供应计划显示， 有限的住宅土地供应将优先支持中小户型普通住房用地供应，同时，将限制高档住宅商品房土地供应。北京的房价今年 1、 2月份仍以 17.5%的速度在增长 ,政府试图通过土地 “闸门 ”来调整楼市供应结构，进而影响整体房价。1、土地供应市场1、土地供应市场來自 中国最大的资料库下载去年出台了房产新政对北京的房产直接影响到了土地供应和项目入市，发展商 “持地观望 ”,购房者 “持币观望 ”，政府缩减土地供应，项目入市量降低， 2006年的北京房势出现集中供应现象，主要集中在住宅。1、土地供应市场u今年的土地供应结构调整及去年的土地供应缺口，是政府想通过土地供应的调整来 “挤压 ”开发商手中的存量用地尽快形成有效市场供应；u由于去年的土地缩减，开发商仍在等待有效供应，今年的土地供应如果完成的话，今后两年将会集中放量。u高质量土地缺乏，传统高档区域的土地稀缺。u开发商持地观望，推迟入市， 2006年集中入市， 8大城区占 80%。 1、土地供应市场2005年 1月至今年 3月北京土地交易总共53宗，但其中位于东城区及朝阳区的仅有6宗，土地面积约 184733平米，规划建筑面积： 293640平米。 2、 2005年 1月至今年 3月北京土地交易情况本案周边除今年年初高价拍出该区域的地块外，其他基本没有地块可以与本案地段相比拟，该地块以 5.1亿元 的高价成交，楼面土地价格为12655元 /平方米 。一说明本区域总体市场看好，发展商对市场充满信心。二说明本案还有上升空间，无论对发展商还是客户都是利好消息。且该地块启动预计尚有时日，与本案竞争的可能性不大。 2、 2005年 1月至今年 3月北京土地交易情况2、 2005年 1月至今年 3月北京土地交易情况可以看出，本案在区域市场竞争上不存在很大的压力，在区域范围内本案的唯一性非常明确。 3、 2005年北京市房地产市场运行状况据北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委的发布北京市 2005年房地产市场运行情况报告显示： 3、 2005年北京市房地产市场运行状况 住宅用地供应情况 2005年，全市住宅供地为 880公顷，规划建筑面积 1196万平方米。其中，出让住宅用地 585公顷，规划建筑面积 679万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地 295公顷，规划建筑面积 517万平方米。 3、 2005年北京市房地产市场运行状况 住宅施工、新开工情况 2005年，全市商品住宅施工面积为 7283.4万平方米，比上年增长 7.8，高于 04年 1.4个百分点；商品住宅新开工面积 1983.2万平方米，下降 10.1。 3、 2005年北京市房地产市场运行状况 住宅供销情况 2005年，全市住宅买卖成交 4079.2万平方米，同比下降 4.1。其中，商品住宅现房买卖成交 1214.7万平方米，比上年增长 20.2；商品住宅期房预售成交 2152万平方米，比上年下降 18.7；存量住房买卖成交 712.5万平方米，比上年增长 19.9 3、 2005年北京市房地产市场运行状况3、 2005年北京市房地产市场运行状况 住房成交面积情况 2005年，全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅单套建筑面积 主要集中在80 140平方米，占商品住宅成交总套数的 48。 3、 2005年北京市房地产市场运行状况 住房价格情况 商品住宅期房预售价格。 2005年，全市商品住宅期房预售平均价格 6725元 /平方米，比上年上涨了 1083元 /平方米，涨幅为 19.2；其中普通商品住宅 6721元 /平方米，比上年增长 10.9。 3、 2005年北京市房地产市场运行状况小结：去年上半年继续受到宏观调控的影响，成交量持续下挫，但到 8月份以后交易量逐渐上升，且房价依然上涨，但总体成交量比 2004年略低； 这是由于北京本地购房者和大量外地在京购房置业需求并没有下降，北京住宅市场的需求量依然强劲。4、 2005年 9月至今房地产成交走势 商品房成交走势（住宅 +写字楼 +商业）4、 2005年 9月至今房地产成交走势 商品房成交走势（住宅 +写字楼 +商业）4、 2005年 9月至今房地产成交走势 住宅商品房成交走势4、 2005年 9月至今房地产成交走势 住宅商品房成交走势4、 2005年 9月至今房地产成交走势 住宅商品房成交各区分布4、 2005年 9月至今房地产成交走势小结：1、从上图可以看出北京住宅市场依然是消化量的主力产品，占到总成交量的 90%左右。2、今年年初交易量有所下降，是因为房产传统的销售淡季， 3月份交易开始上升。3、交易量以市区为主，分布量朝阳略高。 4、 2005年 9月至今房地产成交走势北京 2005年成交量有所下降，是客户需求受宏观调控的影响有所抑制，希望房价有所下降， 但大量的自住刚性需求，又决定了他们不会等太长的时间，经过 2005年的观望，抑制的需求被大量积累， 2006年部分人群的需求被释放， 这也使 2006年的成交量逐渐回升，由于宏观调控的延续影响性，预计 2006年不会再出现像20022004 年那样大的年增长幅度。第二部分 目标区域的市场现状一、目标区区域房地产市场供应情况目标区域 属于二环内成熟商圈，商业、写字楼、住宅各种产品混合的综合性成熟区域，南临 CBD中央商务区，北临东直门交通枢纽。目前周边写字楼供应量较大，以中央商务区为主，住宅多为去年的老盘的后期产品在销售，有少量新盘，市场环境较好，供销两旺。一、目标区域房地产市场供应情况区域 内正在销售的 写字楼有 ：写字楼 1；中央商务区销售的写字楼有： 写字楼 2 、 写字楼 3 、 写字楼 4 、写字楼 5 、 写字楼 6 、 写字楼 7等。正在销售 住宅有 ：住宅 1、 住宅 2、 住宅 3 、 住宅 4 、住宅 5 、 住宅 6 、 住宅 7 、 住宅 8 、 住宅 9 、 住宅 10等，总体产品档次较高，全部为精装修房，大户型居多，部分楼盘全配置。 二、个案分析1、海晟名苑（ 5期）开 发 商： 北京市海晟房地产开发有限公司位 置： 东城区东直门外大街乙 36号建筑形态： 板塔结合产品类型： 住宅、小户型公寓（精装修厨卫家电，全配置）