重庆xx区域房地产市场调研报告

2010年 11月XX项目市场调研报告（住宅部分）目 录第一章 国内楼市宏观政策第二章 立体解读合川第三章 合川代表性楼盘扫描及主要客源分析第四章 合川房地产现状分析第五章 总体分析第一章：国内楼市宏观政策及解读国务院出台调控楼市五方面 11措施时间： 2010年 1月 11日政策内容：增加保障性住房和普通商品住房有效供给：(一 ) 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用率。(二 ) 合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求：1. 加大差别化信贷政策执行力度。 2. 继续实施差别化住房税收政策。(三 ) 加强风险防范和市场监管：1. 加强房地产信贷风险管理。 2. 继续整顿房地产市场秩序。 3. 进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。4.加强市场监测。(四 ) 加快推进保障性安居工程建设：1. 力争到 2012年末，基本解决 1,540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2. 中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。 (五 ) 落实地方各级人民政府责任：进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。 解析： 与国 4条相比，国 11条中提到的前面 4个大的方面，只是对国 4条说法的补充和完善，唯一不同的是多了 “落实地方各级人民政府责任 ”这一条。在新政陆续出台后，各地呼声最后的莫过于 “政府的执行能力 ”了， “国用 11条 ”里把地方各级人民政府的责任单独提出来，希望能对楼市政策的执行力上起到真正鞭策的作用。时隔 42天央行再度出手 存款准备金率上调 0.5%时间： 2010年 2月 25日新政内容：春节期间，央行宣布， 2月 25日起，存款准备金率将上调 0.5%，全国可贷资金将由此再减少约 3000亿元。解析： 这标志着过度宽松货币政策将在房地产领域暂时淡出。国土部出台 “19条 ”剑指房地产商囤地时间： 2010年 3月 10日新政内容：继 “国四条 ”、 “国十一条 ”等调控政策之后，中国政府再出重拳。 3月 10日，国土资源部下发了 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 (以下简称 通知 )，全方位加强土地市场监管。 通知 规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的 70%，竞买保证金不得低于出让最低价的 20%。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。 通知 要求，土地出让成交后，必须在 10个工作日内签订出让合同，合同签订后 1个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。而对已签合同却不缴纳出让价款的，必须收回土地。 通知 称，对房价过高、上涨过快的城市，商品房用地出让可按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让。 通知 要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的 70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。 通知 中提到，对房价过高、上涨过快的城市，市、县国土资源管理部门可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。解析：该新政的三大亮点： 最大的亮点 是响应 温总理 在 政府工作报告 中对加大中低价位商品用房、保障性住房土地供应的响应。要求 “保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的 70%”，土地市场、房地产市场的供应结构将发生很大变化。同时，在用地上表现为 “两个严格 ”：一是要严格控制大套型住房建设用地，二是严禁向别墅供地。这是前所未有的。第二个亮点 是增加开发商拿地成本。 2009年，房价非理性上涨有两个诱因，一是各地地王的出现，二是过度宽松的货币政策。地王的出现在很大程度上是由于各地拿地成本非常低，有些甚至零成本拿地，有些拿了地以后不开发，有些拿了地以后不交钱，这种情况导致大家都玩拿地游戏而不建房。这次在 2010年五部委规定的基础上，重申开发商拿地，一律按照底价的 20%缴纳保证金。在土地价格这么高的情况下，一旦违约， 20%的保证金对于企业是比较严格的经济惩罚。第三个亮点 是 “公开住房供地计划 ”。原先百姓对土地供应的信息是不明确的，对未来房地产预期也是不明确的，一旦住房用地供应信息公开，大家就有能力判断房价未来走向。可以说，这份文件是对 “国十一条 ”比较全面、完善的规范性文件，有望扭转目前 土地执法、土地供应、土地监管中存在诸多 漏洞的局面，确保保障性住房的供应，使土地 供应回到比较正常的轨道上去。楼市调控政策密集出台，致使楼市风向转变时间： 46 月份新政内容： 4月 14日，国务院总理温家宝 14日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作，会议再次提及房地产政策。4月 15日，前所未有的重磅政策： 90平米以上购房首付 3成，第二套执行首付 5成利率 1.1倍。从下午 5点政策出现在各大网站，立刻影响到了北京房产交易市场。4月 16日，土地挂拍政策大改革，日后难再出地王：首个 “限房价 ”地块挂牌式的项目。弱化价格因素，防止高价地限制企业拿地，规模防止囤地试点限房价、限地价方式。4月 17日， 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （国发 201010号）下发，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。6 月 4 日，住建部、中国人民银行、中国银监会 6月 4日联合发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行规范。通知明确，对于二套房的认定要以家庭为单位，凡是家庭成员名下有过住房，不管贷款与否，都执行认房又认贷的严厉政策。申请商业贷款的首付款不得低于五成，利率不得低于基准利率的 1.1倍。解析：如此密集的楼市新政策前所未有，土地政策、金融政策、供应比例、交易税费、外资购房限制所有楼市能够想到的所有政策如此密集的一次全部出台，可见政府对房价打压的力度空前。 3月开始的部分房地产开发企业贪婪的高价开盘将非常明显的自食恶果。宏观影响：新政对整体楼市的影响：未来政策转为中性，市场观望气氛浓厚。2010年，政府加大对楼市的调控力度，纵观近期政策调控的具体内容，我司认为未来房地产政策将转为 “两保两控 ”的中性政策基调，一保行业稳定增长，确保经济增长势头得到延续；二保保障性住房和首次置业。一控房价，有效减缓房价的继续上涨；二控投资投机，确保房地产市场健康稳定。二套房贷严厉的认定标准是在新政里一个重磅炸弹，政策将增加投资人群的购置难度，降低由房价上涨的利润空间，降低商业银行贷款风险，给真正需要住房的人群一个健康的置业环境。本次信贷新政力度超乎以往， “五成以上的首付及 1.1倍以上的利率上浮 ”是 “史无前例 ”，由于考虑到该政策将执行一年甚至更长的时间，影响非常深远。在对楼市的整体影响中，政策由于将投资型、投机型及改善型需求混为一谈，对目前楼市主体的供应高档、中档，特别是大面积的户型影响更加严重。从市场层面来看， 2009年底的快速消化，加上政策震慑作用，目前房地产市场观望气氛浓厚。透过成交结构数据我们发现，目前合川楼市的成交主力仍然是中小户型。由此可见当前市场仍然具有需求，并且多数是自住性和首改性的需求，因此市场仍具备较稳定发展的基础。在政策环境逐步向中性转变， “保 ”自住改善性购房、 “压 ”投资投机性购房，市场需求仍较为旺盛的背景下，我们认为市场短期内成交将缩量，买卖双方将以僵持、观望为主，中长期走势主基调趋于平稳。投资、投机行为将会在各个方面得到遏制，刚性居住需求将会回到营销的主调上。关键词： 限购令1、各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；2、外地户籍和境外人士最多限拥有一套；3、两次购房时间需相隔两年以上；4、禁止公司购房。 继去年年底密集出台房地产调控政策以来，中央再出 “国十一条 ”，从 “调结构、抑投机、控风险、明确责任 ”四个方面，正式确定 2010年楼市政策基调，表示政府遏制放假过快增长的决心和强硬态度。在 “国 4条 ”、 “国 11条 ”等房地产调控政策落地后， 2010年成交量将不再会重演 2009年的 “疯狂 ”，多位业内专家和企业人事均表示，今年房地产成交量必然会调整， 2010年可以确定的是， 2009年市场大幅度提升的局面不可能在出现（ 因为 2009年的大幅提升是 2008、 2009年需求的叠加 ）。结论：第二章 立体解 读 合川综述： 地处重庆西北部，紧邻重庆主城区，地处嘉陵江、涪江、渠江三江交汇处，是重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通枢纽、经济走廊。2009年，全年实现地区生产总值 228.7亿元，同比增长 16.3%；地方财政收入 25.39亿元，增长 48.2%；全社会固定资产投资 200.4亿元，增长 31%；社会消费品零售总额增长21.8%；城镇居民人均可支配收入 15118元，增长 13%；农民人均纯收入 6005元，增长14%。区域性中心大城市加快建设，城市建成区面积扩大到 35.9平方公里，城市人口达 39.6万人。合川之城市定位：2006年 10月撤市设区，是重庆六大区域性中心城市之一。 合川建成城乡统筹发展的示范区、 一小时经济圈 的重要经济高地和渝西北、川东北地区的区域性中心城市 ”的发展定位，以建设区域性中心城市为总纲。合川旧貌老塔尔门 老塔尔门老菜市场老钟鼓楼合川新貌2008年、 2009年，旧城改造力度空前，城市功能逐步完善，城市美丽形象持续提升，工业总产值达到 232亿元，增长 46.7%。规模工业企业达到 232户，总产值 131.9亿元，增长 46.9%。旧城改造大举推进，筹资 26.6亿元。快速完成 “两片 ”拆迁 7500余户， 60万平方，加快 “两片 ”开发进度。 2010年，将启动 丝场 、 食品厂 、 溪子口 、 纯阳山 等片区 100万平方米旧城改造。合川区经济处于重庆区县经济的前 10位，各项经济指标突出，一、二、三产业发展平稳，房地产投资呈现逐年上升趋势，市场出现供销两旺的格局，经济基础和城市见识为城市的整体发展奠定了相对深厚的基础。合川之交通：水陆交通四通八达，是川东北、渝西北的交通枢纽和重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道。110省道、 204省道、渝武高速公路纵贯南北，襄渝铁路横穿东西 ,草街、利泽航电枢纽建成后 , 千吨级货轮溯江而上可达四川广元，顺流而下可直航上海。距重庆江北国际机场 80公里，仅 1小时车程。兰渝铁路、襄渝铁路复线、遂渝快速铁路复线、合川至铜梁的快速通道等建成后，经济区位将进一步提升。至四川至重庆主城至贵州合川之产业：工 业经济 -农产 品加工、生化制 药 、装 备 制造、 纺织 服装、物流等 产业 。矿产资 源开 发 -岩 盐储 量达 160亿 吨，石灰石 储 量 55亿 吨，煤 层 气 储 量 704亿 立方米 ,天然气 储 量 450亿 立方米，具有 发 展 资 源型工 业 的 优势 。旅游 资 源开 发 -重 庆 十大名片之一 钓鱼 城 ; 全国首批十大 历 史文化名 镇 、佛教禅宗文化 胜 地 涞滩 古 镇 。 ;重 庆 市第二大人工湖双 龙 湖 ,旅游开 发 潜力巨大 。商 贸经济 -2007年，社会消 费 品零售 总额 达到 54.6亿 元，重 庆 北部商 贸 中心初具 规 模。教育高地 -教育 总 体 规 模 较 大。全区 现 有各 级 各 类 学校 427所， 打造 ”重 庆第二大高校区 ”。城市发展总目标：力争在 2020年把合川市区建设成为具有江城特色的长江上游的园林城市和历史文化名城。到 2012年，合川市市区城镇人口发展到 43.2万人，建设用地 38.88平方公里。 到 2020年，合川市市区城镇人口发展到 68.0万人，建设用地 62.68平方公里，达到大城市规模，城镇化率 47%。“一心三片 ”为一个城市核心区，由 合阳、南屏、东渡 三片组成，为城市的重要功能区。 合川发展近几年 重点数据 分析：时间 主城区人口 城乡储蓄 可支配收入 人均消费支出2006 约 30万人 112.4亿元 9139元 5986元2007 35.8万人 129.9亿元 10755元 7092元增长率 19.33% 15.56% 17.68% 18.47%2008 38.03万人 156.16亿元 12798元 8657元增长率 6.22% 20.21% 18.99% 22.06%2009 39.6万 人 191.52亿元 14878元 10697元增长率 4.12% 22.64% 16.25% 23.56%图形表示：人口规划方面按照合川城镇体系规划， 2015年合川主城人口将达到 50万人 ， 2020年将达到 68万人 。第三章 合川主城区代表性楼 盘扫 描及主流客 户 分析合川区房地产交易 （数据来源：合川区房交所）2009年，拍卖商品房建设用地 599亩，新开工商品房 126万平方米，增长 88.5%，批准预售面积 68.56万平方米，其中商品房预售 65.11万平方米， 商品房销售面积85万平方米 （包含存量房），增长 80%，成交金额 25.8966亿元，成交均价2662.45元 /平米 （全区数据）。受旧城改造和 08年压抑了的刚性需求影响，房地产市场出现了一段时间的 “井喷 ”现象，价格一路攀升，在售楼盘建筑销售面积销售均价均突破 3000元 /平方米 ，但随着经济持续稳步发展和旧城改造逐步减少，市场有平稳回落的态势。本案滨江路沿线楼盘城西大学城片区滨江路沿线楼盘南津街片区楼盘东海滨江城希望玫瑰园 南滨一号兆甲合阳新城龙川北郡江润地中海狮王华府中悦城尚城丽景水岸卓然翡翠安成美地亚合川楼盘分布图文峰古街栖枫上院宝龙广场华地领域水立方合阳滨江片区： 案名 东海滨江城（观天下） 工地位置 东渡大桥嘉滨路段基本情况投资兴建 重庆 纯阳建设 规划面积 64万方 规划户数 8815户建筑设计 广东化成建筑设计有限公司 主力面积 120左右三房 销售率 50%以上规划用途 商住 起 价 3300 绿化率 33%建筑面积 640000平方米 单价范围 3300-4700 工程进度 在建建筑楼 层 33F 平均 单 价 4200左右 物管费 0.9元 /平方层 高 3米 主力总价 约 50万 容积率 2.4楼层差价 30-150 朝向差价 50-300综 合 分析坪 数 分 析 环境配套 东海滨江城精心打造商业步行街，以大型超市、影城为依托，带动餐饮、娱乐、休闲茶吧等滨江商业，精心规划近 5万平米的新型滨江商业中心，重构合川商业新地 标。户型 面积 套数 比例两室两厅一卫 75-80平方 99套；两室两厅两卫 90-103平方 33套；三室两厅双卫 110-130平方 66套；一室一厅 45平方 33套两房占 50% 三房占 30% 四房占 15% 一房占 5%交通情况 东海滨江城可乘坐 508（北碚 -区门诊 -澄江 -大庆沟 -转龙支路口 -吴粟 -全胜 -炭坝 -沙砖厂 -盐井 -沙溪 -沙坪 -荣军校 -东津沱 -上什字 -合川）、 508高路（菜园坝 -牛角沱 -加洲 -上什字 -合川）以及 508（牛角沱 合川）等公交路线。产品去化 首期推出放假为 3600-3800，由于大环境较好以及置业者对江景房的追捧，目前价格在 4500-4800左右，在短期内有较大提高 。诉