易居房产·南昌路25亩地块产品定位研究提报1

易居房产 南昌路 25亩地块产品定位研究提报报告组成 区域研究要点： 区域房地产市场特性分析 地块研究要点： 地块特性分析；周边案例研究 问题解构要点： 问题解析 项目整体发展战略要点： 产品属性定位研 究 工 作 阶 段 进 程前期市场调研走访2009年 10月 5日前已完成前期物业定位建议报告2009年 10月 15日报告进行中物业规划书终稿*年 *月 *日未完成现阶段项目研究工作进程 区域研究要点：区域房地产市场特性分析 地块研究要点：地块特性分析；周边案例研究 问题解构要点：问题解析 项目整体发展战略要点：产品属性定位 项目用地位于老满城街，处于克西路片区与西山片区的接合部。 西山片区经过近年来的房地产开发热潮，已经成为了首府的集中居住区，承担着首府 “西进 ”大任。 西山片区的成功运营直接带动了克西路至骑马山片区的商品房开发大潮。 目前来看，西山片区及克西路片区的主力商品房供应结构为：多层、低密度洋房为时下主力；小高层、高层为未来趋势。引题区域属性 快速发展的经济使西山、克西路片区居民的生活水平有了很大提高，区域内生活品集散市场、休闲娱乐场所、医疗教育配套相继建成使用。 近年来，首府 “西进 ”政策利好使原本经济蓬勃的沙依巴克区越发富足。其中西山、克西路片区逐渐转化为沙区的核心经济区段。 区内几大生活物资市场的建成使用为区内的经济腾飞助力非浅，政府近年来对招商引资的大力支持，也吸引着大批的外来投资力量。 区域日益蓬勃的发展现状，正提升着城市对这个区域的感情与向往。咋看之下，项目用地的区域优势十分明显。占据了首府 “西进 ”的城市地位；承接着西山、克西路片区的人气财气、生活资源；拥有外环路、克西路、西虹路等城市交通动线 那么，区域优势能否成为项目的价值主线？我们将对区域市场做出分析，进一步进行论证。区域市场自从 09年 2月以来，首府商品房（多层）成交价格已逐渐回升至 2940元，相当于2008年 8月的同期水准。政府已明确表态：创造宽松环境促房地产市场发展，采取有效措施，让房地产企业充分利用建筑成本下降的有利时机，自主选定不同层次、不同类型的房地产开发业务，促进房地产业健康发展。房地产业成为扩大内需的重点，调控政策开始转向。市场信心逐渐恢复，刚性需求逐步释放。市场回暖宏观之土地供应 从图上可以看出， 08年度出让的土地，沙依巴克区占到了 08年全年份额的 15%。 尽管去年的市场波动对行业整体产生了诸多不利的影响，但沙区依旧占领着首府土地出让的大家地位。 土地市场蓬勃依旧，甚至在市场冷淡的情况下，依旧有许多地产发展机构进驻沙区，在一定程度上说明了沙区广袤的土地资源与行业的发展前景。宏观之投资总额 08年度的市场是否真如舆论传播所描写的那般暗淡？就一线市场的调研结果来看， 08年全市房地产投资总额有增无减。且绝大部分的投资额度集中于沙区与城郊版块。 这充分说明，越来越多的开发企业已经意识到了沙区的投资回报。并有意识的将开发战略转向至 【 居住郊区化 】 发展方向。宏观之总体盘量 08年度全市在售项目调研数据显示：目前城市中心在售项目日益稀少，消费者的选择面也逐渐减少。相较中心城区，整个西山、克西路片区各个区段的在售楼盘总数接近 20个。众多不同品质的楼盘极大的丰富了首府楼市，也让越来越多原本有意于 【 中心居住 】 的消费者眼光转向，进而选择在西山、克西路片区购置房产、生活居住。微观之容积率上升 从 08年度首府成交土地容积率可以分析得出：沙区经过 06、 07两年的开发，适宜于低密度居住产品的土地在日益减少，土地容积率的上升表示低密度居住产品的日益稀缺，也在一定程度上展示了西山、克西路片区房地产行业的蓬勃发展。容积率的上升表示着越来越多的住宅产品将表现为小高层、高层社区，同时间接的影响和提升着消费者对高密度住宅产品的接受程度。微观之供应结构变化 08年 1月 -11月，乌鲁木齐成交商品住宅套型中 90平方米以下套型成交量达 16681套，占总额的 54.9%； 90至120平方米套型销售 7888套； 120平方米以上套型销售 5838套。这与国家新近出台， “ 购买 90平方米以下普通住房按 1%的契税标准缴税 ”的政策有一定关联。同时也反映出，08年的购房者在市场不明朗的情况下，更加沉稳、实际的选择了高实用率、高性价比的中端低总价产品。218.79 284.94微观之成交面积 从图可见， 2008年 1-11月 284万的销售面积比2007年大牛市的同期销售面积还高出 66万之多。这说明了首府楼市并未像舆论传言那样低迷。好的产品依旧保持着好的销量。而且，于 09年现阶段市场回暖形成合力效应。市场理性上扬，前景依旧光明。西山、克西路片区房地产市场特性分析 西山、克西路片区已经逐渐承担起 【 新城市西进格局核心 】的规划愿景，在大力发展居住基础建设的同时，其经济成长也日见新高。除了承担起 【 城市居住新核心 】 的同时，西山、克西路片区在城市经济腾飞的蓝图里，也扮演着重要的角色。我们可以这样来形容西山、克西路片区在首府房地产市场中的地位：承载城市未来的居住新区城市地位之西山、克西路片区房地产市场特性分析竞争加剧之 经过长时间的政府规划和经济发展，越来越多的开发企业由于看好西山、克西路片区房地产行业的良好发展，而纷纷进驻。从 08年西山、克西路片区在售项目的数量可以发现：西山、克西路片区已经成为首府房地产行业竞争最为激烈的片区。通过08年市场波动影响，西山、克西路片区大多数开发机构意识到了区域竞争的残酷，从而开始理性的看待市场。 这对西山、克西路片区楼市过快的发展起到了柔化平抑作用。并在一定程度上，调和了市场价格过快增长与购房者承受压力之间的矛盾。西山、克西路片区房地产市场特性分析供求矛盾之 首府各个片区的房地产市场基本都出现供求面积不对等的情况。西山、克西路片区市场尤其严重。08年 1月 -11月，乌鲁木齐成交商品住宅套型中 90平方米以下套型成交量达 16681套，占总额的 54.9%； 90至 120平方米套型销售 7888套； 120平方米以上套型销售 5838套。 上述多说的热销 【 90户型 】 中市场份额的多半，都交与了郊区多层社区。而作为市场重点的西山、克西路片区，却并没有很高的占有率。西山、克西路片区市场的过快发展导致了发展机构盲目追求利润点的弊端；大户型的过量开发过早的透支了市场购买力；抗风险能力较强的户型（ 70、 90户型）开发量的不足，使市场供求矛盾日益凸显。西山、克西路片区房地产市场特性分析前景展望之 集合西山、克西路片区市场的特性，可以发现市场在总体发展上步伐过快。市场容量虽大，但过快的开发导致了市场竞争的加剧，拉低了市场抗风险能力。机遇与威胁并存，潜力与竞争同在但是，市场政策的悄然转变与西山、克西路片区市场总体的美好前景、资源，也呼唤着全新开发理念的出炉。所以， 09年对于西山、克西路片区市场来说：是理性回归的序曲，破旧立新的良机西山、克西路片区市场蓬勃的发展与美好的前景让人兴奋。但市场也存在着一系列的隐忧，例如残酷的竞争；例如调控对市场、客群的影响 更重要的是对于西山、克西路这样的热片区，往往也会因为生活配套不丰富而产生 “灯下黑项目 ”。 区域研究要点：区域房地产市场特性分析 地块研究要点：地块特性分析；周边案例研究 问题解构要点：问题解析 项目整体发展战略要点：产品属性定位引题：沙区作为首府行政区划，在近两年内迅速发展，为这个区块的房地产开发打下了坚实的基础。区域内林立的楼盘，火热的销售，为西山、克西路片区房地产市场扎下了强心一针，同时也树立了这个区块 【西山、克西路片区楼市竞争前沿 】 的形象。过快的开发导致行业竞争的加剧，也在一定程度上，拉低了西山、克西路片区抵御市场风险的能力。地块位置 项目地块位于沙依巴克区西山、克西路片区 老满城街西向中段， 25亩呈梯形状地块。 项目用地地块属性 &经济指标 地块原为政府绿化用地。现未拆迁平整完毕。 地块整体平整无明显地貌高差，南向至北向略长，东向至西向边线长度不对等。 地块内部拥有大量原生植被。 地质指标不详 经济指标：容积率 3。1公里生活临济圈 交通：主要出行干道为双向 2车道老满城街。公交线路仅仅依靠532一条线路。 医疗：就近的武警医院为项目医疗资源加分不少。 教育：农大、农大附中虽在侧但路线不畅。 购物：项目用地主要临街面商业气息不浓郁，生活资源的成熟购置点为据项目 2、 3公里之外的北园春市场。 人居：项目周边毗邻盛世家园等大型住宅小区，拥有一定人居氛围；但也临近大量自建房，人居氛围良莠不齐。地块特性点分析经过以上分析，我们可以看出：1、市场形势大好，以多层为主力的西山、克西路片区孕育着向小高、高层产品的形态升华。2、项目立地虽占优，但周边生活机能与人居氛围并不上佳，故项目用地处于 “热片区，灯下黑 ”的尴尬境地。西山、克西路片区优良的地缘条件已被区域内众多的竞争楼盘抢先占有。我们需要结合周边楼盘对这些优势的理解、包装程度，再次寻求自身可利用的差异化整合资源。地块竞争分析西山 &克西路区块在售项目一览（部分）项目名称项目地址均价（元 /平方米）建筑类型及数量 主力户型 开发商占地面积（ M）总建筑面积（ M） 容积率尚品家园 克西路 多 层 3800高 层 4100 6+1多 层 5栋板式高 层 2栋 7589 二室 城 乡 建 设 1.53万 4.3万 2.8西湖小 镇 克西路 多 层 3850高 层 4680 6+1多 层 7栋板式小高 2栋 102137 三室 龙润 投 资 2.66万 4.5万 1.8翠湖 蓝 湾 克西路 多 层 3700高 层 4100 6层 多 层 4栋板式高 层 2栋 91-105 三室 德 顺 房 产 近 2.3万 5.2万 2.3塞外江南 克西路 多 层 4000高 层 4400 6+1多 层 7栋板式高 层 3栋 109128 三室 飞 晟房 产 6万 12万 2府城花苑 克西路 5200 板式高 层 2栋1栋对 外开售 96139 三室 天恒基房 产 近 1万 近 5.7万 5.5NAGA尚院电 池厂路口起价 7180精装修 塔式高 层 1栋A座 85145B座 单 身公寓 鑫丰达投 资盛 华 庭 西虹西路 4700 板式高 层 1栋 8398 三室 盛 龙 投 资地块竞争分析对于项目的竞争（类似竞争）分析，我们选取了两个相关楼盘来协助分析过程。西湖小镇 成功先例塞外江南 大盘榜样地块竞争分析 西湖小镇 项目位置：克西路，九家湾水库旁。 产品形态：一梯两户纯板