第六章住宅小区物业财务管理

第六章住宅小区物业财务管理工商管理系 物业管理教研室主讲教师：田珊 学习目标住宅小区物业管理项目的财务管理 物业管理企业财务管理的相关知识住宅小区物业管理公共性服务收费的构成、住宅小区物业服务费的测算方法、住宅小区专项维修资金的管理了解 熟悉 掌握本章重点及难点本章重点 ：住宅小区物业管理项目机构财务管理、 住宅小区物业管理公共性服务收费的构成 及测算方法、 专项维修资金的管理重点难点本章难点：住宅小区物业服务费的测算方法序言财务管理v是企业管理的重要组成部分，是有关资金的获得和有效使用的管理工作。目录物业管理企业财务管理1住宅小区物业管理项目的财务管理2住宅小区物业服务经费及测算3住宅小区专项维修资金4第一节 物业管理企业财务管理财务管理财务管理营业收入管理专项维修资金成本和费用管理利润管理利润管理一、物业管理企业营业收入一、物业管理企业营业收入（一）物业管理企业营业收入的内容v 营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其它经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入和其它业务收入。第一节 物业管理企业财务管理第一节 物业管理企业财务管理1、主营业务收入v主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。2、其他业务收入v其它业务收入是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。物业管理企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经物业产权人，使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。物业管理企业与物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。（ 二）物业管理企业营业收入的管理二、物业管理企业的成本费用和税费（ 一）物业管理企业营业成本的内容 物业管理企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。（二）物业管理企业成本费用的管理（三）物业管理企业其他业务支出的内容及管理（四）物业管理企业税费的管理 物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加、收益环节的所得税等。 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃气费、专项维修资金、房租等行为，属于营业税 “ 服务业 ” 税目中的 “ 代理 ” 业务，不计征营业税，但从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。三、物业管理企业利润 （一）物业管理企业利润的构成 物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其它业务利润。（二）物业管理企业利润的计算 第二节 住宅小区物业管理项目的财务管理一、概述v 住宅小区物业管理项目财务管理是指在一个独立行使管理权的基层住宅小区物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。 二、住宅小区物业管理项目财务管理的类型 独立核算 财务管理类型 非独立核算 第三节 住宅小区物业服务经费及测算一、物业管理经费的来源v定期收取的物业管理服务费v小区维修基金v以业养业，一业为主，多种经营的收入v依靠政府多方面的扶持v开发建设单位给予一定的支持二、物业管理服务收费原则政府指导价市场条件价三、物业管理公共性服务收费的构成v 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费v 公共设施、设备日常运行、维修及保养费v 绿化管理费v 清洁卫生费v 保安费v 办公费用v 物业管理企业固定资产折旧费v 利润v 法定税费四、物业管理费的测算方法X：公共性服务收费标准，单位为元 /月 平方米X i：各分项费用收费标准，单位为元 /月 平方米i：分项项数：表示对各分项费用算术求和公共性服务收费的测算公式管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 X1v 基本工资 F1v 按规定提取的福利费 F2 福利基金 工会经费 教育经费 社会保险费v 加班费 F3（元 /月）v 服装费 F4（元 /月）v 其测算公式为：v S：总建筑面积，单位为平方米公共设施、设备日常运行、维修及保养费 X2成本法 X2测算方法 简单测算法 1、成本法 公共建筑及道路的土建零修费 F1（元 /月） 给排水设备日常运行、维修及保养费 F2（元 /月） 电气系统设备维修保养费 F3（元 /月） 燃气系统设备维修保养费 F4（元 /月） 消防系统设备维修保养费 F5（元 /月） 公共照明费 F6（元 /月） 不可预见费 F7（元 /月） 易损件更新准备金 F8（元 /月）将上述 8项费用求和后，再除以总建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用，公式为：2、简单测算法v以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的 15计取，折旧年限按 25年计算，每月每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的 40提取。v 公共设施、设备的维修保养费绿化管理费 X3成本法 X3测算方法 简单测算法 1、成本法 绿化工具费 F1（元 /年） 劳保用品费 F2（元 /年） 绿化用水费 F3（元 /年） 农药化肥费 F4（元 /年） 杂草清运费 F5（元 /年） 景观再造费 F6（元 /年）包括补苗费、环境内摆设花卉等费用上述各项费用通常按年估算，除以 12个月和总建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用，公式为：2、简单测算法v按每平方米绿化面积确定一个养护单价，乘以总绿化面积再分摊到每平方米建筑面积清洁卫生费 X4 清洁工具购置费 F1（元 /年） 劳保用品费 F2 （元 /年） 卫生防疫消杀费 F3（元 /年） 化粪池清掏费 F4（元 /年） 垃圾外运费 F5（元 /年） 清洁环卫所需之其它费用 F6（元 /年）可按实际情况估算出各项年总支出，求和后再分摊到每月每平方米建筑面积，公式为：保安费 X5 保安器材装备费 F1（元 /年） 保安系统日常运行电费、维修与养护费 日常保安器材费 更新储备金M保 保安系统购置费I保 保安系统安装费Y 保安系统正常使用年限 保安人员人身保险费 F2 （元 /年） 保安用房及保安人员住房租金 F3（元 /年）可按实际情况估算出各项年总支出，求和后再分摊到每月每平方米建筑面积，公式为：办公费 X6 交通费 F1（元 /年） 通讯费 F2 （元 /年） 低值易耗办公用品费 F3（元 /年） 书报费 F4（