汉沽项目可行性研究报告

可行性研究报告 2007.11.10天津市 汉沽区 大丰路项目 目 录 项目概况 开发环境 项目定位 经济测算项目概况 项目区位 地块现状 交通条件 配套条件 规划指标 获取方式项目概况 项目区位项目宗地位于汉沽城区中部，东侧为汉沽区内主干道大丰路，西侧至现状住宅，南侧至规划路，北侧至供电局服务部。汉沽区位于天津市东部，属于滨海新区的重要组成部分，是天津通向东北的门户。汉沽城区距离河北唐山公里，天津市区公里，天津泰达开发区公里。项目概况 地块现状项目宗地目前已经平整完毕，内无任何现状物。 东侧：项目东侧隔大丰路与天津长芦盐场的海盐晒盐池相望，具备良好的视线和景观优势。 南侧：项目南侧为新建住宅小区荣达新园，目前小区主体已经封顶。 西侧：项目西侧为现状多层住宅。 北侧：项目北侧为供电局服务部，目前租赁给一家汽车修理厂，修理厂西北部为变电站项目周边由于开发时间较短，多为近几年新建建筑，具备良好的区域环境。项目概况 地块现状地块实拍东侧道路及晒盐池项目西侧现状建筑项目概况 地块现状项目东侧道路及绿化带项目南侧规划路现状项目东侧大丰路现状项目概况 交通条件项目东、南两侧临路，交通条件良好。东侧 ： 项目东侧为大丰路，为汉沽区级快速路，双向六车道，北侧两公里处为唐津高速公路入口。南侧 ： 项目南侧为规划路，双向四车道，目前该道路已经进行土地平整，即将进行建设。宗地位置项目概况 配套条件项目周边多为新建住宅小区，目前配套尚不成熟，除东侧有一中型的井田家居建材超市外，生活类配套较为缺乏，但区域内新建住宅小区均规划建设了层底商，同时部分项目已竣工或接近竣工，因此未来年内，区域内生活配套设施将得到完善，同时随着周边项目的入住，将给区域带来极大的配套需求。项目概况 规划指标 占地面积：项目总用地面积为 4851平米可建设用地面积为 4351平米 容积率：不大于 . 可建设面积：平米 绿地率：不低于 建筑密度：不高于 退线指标东侧退道路红线不少于米 南侧退规划路红线不少于米西侧退现状建筑不少于米 北侧退现状物不少于 6米 建筑高度 :2780 米项目概况 获取方式目前该土地使用权所有人为自然人， 已缴清土地出让金，并以自然人身份取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证，拟通过 合作成立该自然人持股的项目公司，将该地块植入该项目公司之后，由我方按约定进行股权收购，合法获取该 土地 使用权，进行项目开发， 具体操作 步骤如下 : 双方合作， 在汉沽区成立房地产开发公司 ，由我方负责公司注册并控制该公司 国有土地使用权证由该自然人变更为项目公司 我 方支付第一笔 股权收购 金 （土地款的 50%），获取土地出让方相应股份 四证齐全之后，我方支付第二笔股权收购金（剩余的 50%土地款），获取对方剩余股份，完全取得该土地的使用权及项目公司全部股份开发环境 区域环境 经济环境 市场环境开发环境 区域环境 -滨海新区 纳入国家 “ 十一五 ” 发展规划，国家计划投资 5000亿元 继深圳特区、浦东新区之后中国发展的 “ 第三极 ” 世界 500强企业落户投资已经达到 100家 2006年生产总值达到 1800亿元，工业总产值达到4600亿元，超过浦东新区，固定资产投资达到 1000亿元 定位于立足天津，依托京京冀，服务环渤海，辐射 “三北 ” ，面向东北亚，建成高水平的现代化制造和研发转化基地，北方国际航运中心和国际物流中心，以及建设宜居的海滨新城。 到 2010年，生产总值达到 3200亿元以上，财政收入达到 500亿元；到 2010年新区固定资产投资 5年累计可达到 5000亿元， GDP将占全市的 50以上开发环境 区域环境 -汉沽印象 滨海新区的组成部分，辖区面积 441.5平方公里，其中城区面积 20平方公里，目前汉沽区是滨海新区可开发土地资源最丰富的区域 户籍常驻人口 18.53万人，其中城市人口12.48万人，农村人口 4.61万人，共计 6.38万户，户均 2.6人 2011年，老城区要形成 30平方公里的区域面积， 30万人口的承载能力开发环境 经济环境 生产总值情况 固定资产投资情况 企业发展情况 劳动从业人员报酬情况开发环境 经济环境汉沽区 2006年完成生产总值 29.8亿元，在天津市除市内六区外的十二个区县中排最后一位指标 生产总值 第一产业 第二产业 第三产业2006 % 2006 % 2006 % 2006 %北辰区 158.1 13.6 6.6 4.8 111.2 13.4 40.3 15.9 西青区 147.9 16.0 6.6 -8.2 95.7 20.8 45.6 11.1 武清区 135.2 15.1 21.7 -2.4 63.2 23.7 50.4 13.9 东丽区 122.0 16.2 4.1 5.5 63.9 17.0 54.0 16.1 塘沽区 108.2 18.3 1.4 -25.1 31.2 20.9 75.6 18.5 津南区 104.1 18.4 2.9 0.9 64.3 23.5 36.9 12.1 静海县 100.8 15.1 12.7 -2.6 59.7 20.9 28.4 13.2 蓟 县 98.7 15.5 20.0 4.6 30.4 21.4 48.3 17.0 宝坻区 87.3 15.1 14.1 5.0 41.2 18.7 32.0 15.7 大港区 82.5 15.0 1.9 10.3 49.0 16.0 31.6 13.9 宁河县 65.6 16.4 14.4 15.7 31.2 9.0 20.0 30.4 汉沽区 29.8 20.5 3.5 3.2 11.2 24.5 15.1 22.4 开发环境 经济环境固定资产投资2006年汉沽区全年固定资产投资达到了 26.62亿元，比 2005年增加 20.4%，其中增长幅度居前的行业为文化、体育、娱乐业（增加 2011.5%）、交通运输业（增加 2000.7%）、电力、燃气、水的生产及供应业（增加 899.8%），教育业（增加 873.3%），而房地产业固定资产投资额达到了 4.76亿元，比 2005年增加127.1%。2006年汉沽区房地产施工项目 16个，竣工项目 1个，施工面积为 45.59万平米，其中住宅施工面积 44.30万平米，竣工面积4.76万平米，住宅竣工面积 4.56万平米。开发环境 经济环境企业发展情况截止 2006年底，汉沽区共有各类企业 1153家，主要以制造业和批发、零售业为主，其中私营企业 977家，注册资金共14.968亿元，实现营业额 18.45亿元，以中、小型企业为主。个体工商户 5060户，其中的 3295家均从事批发、零售业，占到总体的 65.1%，共实现营业额 12.39亿元，户均 24.49万元，规模比较小。开发环境 经济环境劳动从业人员报酬情况截止到 2006年底，汉沽区劳动从业人员为 31384人，平均报酬为 23068元年 ，其中收入水平排前五位的行业依次为金融业，电力、燃气、水的供应业，公共管理和社会组织（政府机关），文化、体育和娱乐业，教育业，人均年收入依次为 51263元、29719元、 29520元、 29195元和 27526元，而企业单位从业人员收入普遍较低，而收入前五位的行业从业人员总数为 6847人，占总从业人数的 21.82%，其中公共管理和社会组织、教育两个行业从业人员达到了 5676人。 开发环境 市场环境 市场需求分析 市场供应分析 主流产品分析 发展趋势分析开发环境 市场环境市场需求分析 汉沽区住宅市场发展相对落后，成交面积较小，今年19 月份总成交面积为 169139平米（ 2006年销售面积仅 79359平米）共计成交 1497套，成交部分户均面积 113平米 2007年 19 月份，汉沽区住宅项目成交金额为 7.5亿元（ 2006年销售金额仅 3.2亿元），平均销售价格为4427元 /平米（ 2006年销售均价仅 3987元 /平米） 汉沽区 2007年住宅市场呈现出供需两旺的态势 目前汉沽区的购房者中， 85%以上是政府机关工作人员、教师和国营企业管理层，而私营业主所占比例很小开发环境 市场环境 -住宅市场分析市场供应分析 汉沽区目前主要的住宅项目都集中在以蓟运河为界的河东区和河西区，其中河东片区一向是汉沽区的行政、金融中心，比较繁华，而河西片区则是震后新建的住宅区域，因此河东区是目前汉沽区住宅供应最为集中的区域 目前汉沽区在售或内部认购的项目共有个，供应量为万平米，其中万平米以下的项目占到了个，仅弘泽天泽项目超过了万平米，总体量达到了万平米，并且目前该项目尚未开盘 由于滨海新区的定位明确及天津房地产市场的整体带动，汉沽区土地价格从2004年下半年起开始回暖， 2005年成交的地块的楼面价最高不足 600元 /平米，至 2006年飙升至最高达到了 2392元 /平米，而从单亩土地的成交价格来看，2005年最高地价为 79万元，而到 2007年 5月份，容积率在 2-3.5的土地成交价格一般在 130-250万元 /亩，根据地块位置不同，价格有一定浮动 从 2007年 3月份起至今，汉沽区没有新上市的住宅用地，由于当地政府财政相对吃紧，土地整理速度相对缓慢，因此年的市场竞争环境相对宽松，随着河西改造的启动和新整理土地的上市，市场供应将在年左右出现集中放量开发环境项 目名称 位置 开 发 商建筑规 模当月均价（元 /平米）营销动态 销 售比例汉华 世家 文化街原一小位置 天津市万达宏 顺 投 资 有限公司 约 4.5万平方米 364套 5100 短信 频 繁、封 盘 98%新澳花园 四 经 路与四 纬 路交口 天津市同新房地 产 开 发有限公司 8.2万平方米690套 4300 DM单 68%星海新苑 建 设 路 华 山商 贸 城后 门 天津市河 东 房地 产 开 发总 公司 滨 海分公司 3万平方米 276套 4500 / 70%左岸峰景 河西区一 经 路 天津 联 智投 资发 展有限公司 约 1.5万平方米 50多套4500 / 60%蓝 月湾 文化街与 东风 路交口 井田房地 产 开 发 公司 约 1万平方米 5300 / /易居庭院 文化街与大丰路交口 天津房信集 团 7万平方米 600套 4200 / 75%荣达馨园 太平街与大丰路交口 天津开 发 区晟达房地 产开 发 有限公司 8.8万平方米 4400 DM单 80%（一期）泰河新城 河西区一 经 路 天津开 发 区万泰房地 产有限公司 10万平方米 4800 DM单 、 氢 气球活 动 50%（一期）庆 阳大厦 东风 路与太平街交口 天津美辰房地 产 1万平方米 4400 / 60%西城 领 地 四 纬 路与四 经 路交口 天津聚英房地 产 5万平方米 4500 认购 /弘 泽 天 泽 东滨 街北 侧 天津天 泽 房地 产 25万平方米 /销 售中心开放咨 询 、夏季房展会/市场环境 -市场供应情况上市项目情况开发环境 市场环境市场供应情况从汉沽区规划及现有重点项目的进展情况来看，汉沽区未来住宅供应主要集中在以下几个区域： 河西片区：河西区即将进行旧城改造工程，建设以花园洋房为主的生态型中住宅，未来该区域将成为汉沽区新建的中高档居住集中区域之一 河东区东扩南扩：根据汉沽区规划，未来河东区将向东、向南扩展，规模将达到现有城区面积的一倍以上 依靠滨海旅游休闲度假区的开发建设，在其西侧临蓟运河一带规划低密度高档住宅区开发环境 市场环境主流产品形式 从建筑形式看，原有建筑一般层数较低，除大量平房外，一般的楼房也仅以三层为主，少有更高的建筑物，但近几年可以看到，汉沽区新建的项目多为 1218 层的小高层建筑，可以预见，随着汉沽开发的逐步升温，土地价格大幅提高，未来汉沽区的住宅供应将以小高层、高层为主 从户型面积看，目前汉沽供应的住宅项目，主要以 70-100平米左右的两室为主，低于 60平米的一室和超过 140平米的三室几乎没有，而在购房者中，纯粹用于投资的几乎没有开发环境 市场环境发展趋势分析项目所处区域属于汉沽区规划的三个居住聚集区域中心，项目东侧已建成的大丰路将成为连接汉沽三个居住区的主干道，同时，滨海新区规划的滨海旅游休闲度假区、新加坡生态园、北疆电厂循环经济示范区等国家重点项目均已开工建设，在内需和外需极速扩大的带动下，预计2008年汉沽区土地价格将高速增长，并带动该区域房价的大幅提高。项目定位 SWOT分析 操作定位 客户定位 产品定位 价格定位项目定位 SWOT分析S（ 优势） 项目所处区域处于汉沽区规划的居住聚集区，随着区域开发的推进，政府将加大区域的基础设施投资和加快配套设施建设，使区域价值得到快速提升 项目规模较小，且土地形状规整，内无任何现状建筑物，待土地转移完成后，具备快速开工、快速回款的条件 项目地块东西狭长，达到了米，南北仅米，利于规划、利于施工，同时具备良好的沿街面，大大提升了项目商业部分的市场价值 项目交通优势明显，具备良好的交通条件和有利的区域位置 项目东侧为