江苏宁波梅墟房地产项目地块可行性研究报告_100页 (nxpowerlite)

梅墟地块可行性研究报告本报告是严格保密的！PART1: 地块坐落位置本案水岸心境三期水岸枫情网新蓝庭格兰春天城南公馆 银亿上上城蔚蓝水岸锦绣东城二期奥林 80 二期荣安和院青林湾二期荣安琴湾盛世天城二期城市花园格兰春晨二期缘园二期蓝海本案 2011版 -房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量 房地产资料 免费下载QQ:69031789绕城高速通途路 江南公路轻轨 6号轻轨 6号本案市政府区域交通环境分析目标地块情况目标地块情况宁波的现在、未来，都在这里！ 大江东时代到来！江东中心区 东部新城高新区大江东片区江东区 ，宁波现代服务业集聚区，现代化新中心城！宁波国家高新技术产业开发区 是新时期宁波城市建设的重点，是长江三角洲地区重要的科技创新基地和高新技术产业基地。东部新城区 处于未来城市构架的几何中心，根据宁波城市总体规划，东部新城区将与以三江口为核心的老城区一起，形成 “一城二心 ”的总体空间格局！东部新城拉近港口与城市的空间距离，促进港城联动，增强城市综合服务功能和港口的集聚和辐射能力。整合城市东部地区近十年发展的资源（科技园区、大学城、旅游度假区），中心地位无可替代！优越的区域大背景Central Living District江东中心区： 东至世纪大道，西北以甬江和奉化江航道中心线为界，南至江东区行政界线、部分至铁路 重点规划： 现代服务业集聚区，和谐宜居区，现代化新中心城区 。重点发展： “ 二轴、二心、三圈、三带 “ 。 “ 二轴 ” ：即世纪大道和中山路百丈路商业轴； “ 二心 ” ：即滨江商务中心和七里垫商业商务中心； “ 三圈 ” ：即会展商务圈、物流商贸圈和休闲生活圈； “ 三带 ” ：即滨江大道商务休闲带、兴宁路综合服务带、宁穿路娱乐商业带。区域状况： 区域整体结构已经初步形成。CLD（中央生活区） 江东区宁波现代服务业集聚区，现代化新中心城。Central Government District 东部新城： 位于 世纪大道以西，铁路北，通途路以南，东外环路以东； 重点规划： 是宁波 “ 十一五 ” 期间宁波中提升战略的 龙头区域 ，宁波市新的行政中心和的中心城区；完善配套 ： 重点发展商务金融、贸易服务、会议展览、行政管理、文化等功能 ；区域状况： 中央游憩商业区、商业商务复合区、滨水休闲娱乐区等十二大重点区块建设正在全面推动。CGD（中央政务区） 东部新城“ 中提升 ” 战略龙头建设区域，是集行政、文化、商务、商业、居住、休闲娱乐于一体的宁波新政务区。Central Industrial District 高新区： 位于宁波城区东侧 ，东部新城以北重点规划： 宁波城市建设的重点区域，担负提升宁波、服务浙江、辐射东南沿海、参与国际竞争的重任。成交长江三角洲地区重要的科技创新基地和高新技术产业基地。完善配套 ： 区域在还将形成居住、休闲、教育、体育、商业休闲等各种核心配套；区域状况： 多个功能区域正在全面推动。部分功能已经呈现CID（中央产业区） 高新区集科研、居住、休闲、教育为一体的重要区域。PART2: 整体市场状况住宅用地供应依然稀缺，商业用地成为供地主力。使用性质 地块数量 占地面积（万）总建面积（万） 楼面价 (元 / )住宅 15 48.94 79.27 2604商用 26 89.77 133.42 1563商住 /综合 10 44.79 92.7 2686从各类用地的购置情况看，住宅用地 15幅，供应土地面积占到 26.67%，总占地面积达到了 48.94万平米，可建设住宅 79.27万平米，楼面价为 2604元 / 。商务办公用地：购置量较大，市场关注度低，多数地块以底价成交。 08年共购置商务办公地块 26幅，供应面积达到了 89.77万平米，总建筑面积达到了133.42万平米。楼盘均价为 1563元 / 。以 “ 楼宇经济 ” 模式发展为设想政府行为，将主导宁波未来写字楼市场以政府背景企业开发为主，开发商为辅的发展趋势。还有 10幅住宅、商业混合的综合用地，占地 44.79万平米，建筑面积 92.7万平米，楼盘均价达到了 2686元 / 。土地市场从区域购置量看，鄞州区仍然最大，高新区、东部新城为新兴的土地热供地带，老三区供应非常稀缺。区域占地面积（）总建面积（）楼面价（元 / ）高新 区 117231 425951 2263东部新城 87958 227422 1821鄞州区 982319 1644823 1544江东区 3456 4147 6640海曙区 32440 69788 10079江北区 619100 707210 29762008宁波市分区域土地购置情况江东区共购置 1幅地块，土地面积 3456平方米，总建筑面积4147平方米，购置土地面积只占市四区的万分之三，充分反映出市区内地块紧缺的现状。市中心土地资源稀缺，区域优势又无比优越，土地推出往往成为市场竞争的对象，价格每每攀升。其中高新区有一定土地成交，总建筑面积为 40多万平方米。对当前市场影响较小。土地市场交易时间 地块名称 面积 (亩 ) 用途 成交价格 (万 )容积率（ ） 竞得单位2008-7-18 宁波高新区居住启动区 V1-c地块 22.54 住宅 10333.3802 2.3 宁波围海置业有限公司2008-7-18 柴场岙 I地块 82.21 商用 5590.008 0.25 宁波东方花博园旅游开发有限公司2008-7-18 柴场岙 、 、 、 、 、 、 地块 72.58 商用 4935.168 - 宁波东方花博园旅游开发有限公司2008-7-2 宁波高新区 DM-8-B地块 56.29 商用 39400.2 5 宁波海景房地产开发有限公司2007-12-28 宁波高新区总部基地 DM-9-A1、 DM-9-A2地块 65.57 商用 20194.482 2.2 宁波均胜房地产开发有限公司2007-12-28 宁波高新区居住启动区 17-2地块 32.64 住宅 15992.13 2.5 宁波市奥丽赛置业有限公司2007-12-28 宁波高新区梅墟新城南区 SA-12-1地块 57.12 商住 17213.064 2 宁波甬港渡假村有限公司2007-9-15 宁波高新区总部基地 DM-9-C4地块 10.85 商用 6249.312 4 宁波锦东投资股份有限公司2007-9-15 宁波高新区总部基地 DM-9-D2地块 18.36 商用 10577.088 4 浙江振戎能源有限公司2007-8-14 宁波高新区甬江中游片区 13#-C、 8#地块（限价房） 89.25 住宅 14704.0564 3#-C： 2.48#： 1.6 宁波高新区新城资产经营有限公司2007-8-14 东钱湖寨基南侧地块 17.33 住宅 4973.997 1 华润置地 (宁波 )有限公司2007-8-14 宁波高新区总部基地 DM-9-C1地块 11 商用 5571.56 4 宁波涌金物流有限公司2007-8-14 宁波高新区总部基地 DM-9-E1地块 14.65 商用 6733.657 3.5 恒达高投资有限公司高新区 07-08年来整体土地交易情况梅墟新城南区 SA-12-1地块总部基地地块（共 5幅）甬江中游片区 13#-C、 8#地块DM-8-B地块目标地块目标地块周边土地出让情况高新区目前共有待开发用地550.39 亩，其中住宅项目用地约 218.88亩。区域 地块名称 面积 (亩 ) 用途 起始价位 (万 /亩 ) 成交价格 (万 ) 楼面价(元 /平方米 ) 容积率 （ ） 竞得单位东部新城 东部新城中央走廊 F2-2#地块 79.9 商服 无 8205.7813 1185 1.3宁波文化广场投资发展有限公司东部新城 东部新城中央走廊F2-4#地块 28.82 商服 无 2959.6086 1185 1.3宁波文化广场投资发展有限公司东部新城 东部新城门户区1#地块 58.61 综合 308 18050.802 2200 2.1宁波亚鑫投资咨询有限公司东部新城 东部新城门户区2#地块 85.47 综合 308 26324.298 2200 2.1宁波亚鑫投资咨询有限公司东部新城 东部新城门户区 3#地块 62.94 商用 308 19384.134 2200 2.1宁波亚鑫投资咨询有限公司东部新城 东部新城门户区4#地块 77.25 综合 308 23792.538 2200 2.1宁波亚鑫投资咨询有限公司东部新城 宁波创意工业设计街区 1#地块 58.09 商用 979.33 56889.963 4520 3.25宁波市工业设计投资发展有限公司东部新城 宁波创意工业设计街区 2#地块 67.4 商用 693.94 46774.3318 4710 2.21宁波市工业设计投资发展有限公司东部新城 东部新城东区 B1-10地块 33.51 综合 410.67 13759.592 1760 3.5 宁波甬联置业 有限公司2009年上半年，与本地块最近的高新区尚无住宅用地成交， 同时与地块相对较近的东部新城也只有区区三块综合用地，共计 177亩。可见目前这一区域住宅地块的稀缺，同时也可以折射出目前老三区的住宅出供应已经日益枯竭，用不了多久老三区将无地可拍。高新区及周国 09年上半年整体土地交易情况2008年 12月 2009 年 5月，宁波六区成交住宅 13361套，共成交面积 1352098 平米，成交均价 9150元 /平米，成交总额：近 124亿6个月的住宅销售额，回收金额使开发企业有能力完成几乎（甚至超过） 2008年全年的土地交易量。 开发企业资金的短期快速大量的回收，使新项目的继续开发成为可能，一扫去年粮草短缺的窘境。判断结论：资金压力得到缓解，市场持续开发得到保障，土地成交稳定，土地价格下行的可能性不大。6月 1日雅戈尔以楼面价 8700元 /平方米价格拿得了鄞州新城区联心 -3C地块，创造了鄞州区新地王。6月 5日在慈溪浙江祥生房地产开发有限公司分别以楼面地价每平方米 8335元、8243元拍下浒山江以西 1#、 2#地块，成为慈溪的地王。 重点成交案例市四区销售分析海曙区：住宅项目稀缺，区域购房者外流现象明显老城区，地段稀缺，近年住宅土地推量极少，其住宅供应量逐年下降， 07年无任何住宅项目推出， 08年新推一个住宅项目南都花城五期，售价不低，成交极为平淡江东区：传统居住区内换房需求大，东部新城辐射力度大，高新区未来价格成长空间大传统居住区住宅供应稀缺，众多老社区兴建已久，换房需求量大。东部新城规划蓝图辐射力覆盖整个宁波市区。高新区是科技创新基地，楼宇经济逐步成长，该区域目前被认为近郊概念，主要吸引江东片的外扩购房需求，以及北仑、镇海等想进入宁波的相对高端的客群鄞州区：宁波市四区住宅项目的主角2008年鄞州中心区遭遇高房价、低成交量的尴尬局面，住宅需求量严重缩水，仅为 07年的近三分之一。目前中心区的开发步伐已扩张至下应、鄞南等区域。城西板块属于目前宁波楼市为数不多的“ 价格洼地 ” 之一，轨道交通 1号线的动工开建能拉升城西板块的价值江北区：老城区开发高端楼盘，北区属高性价比区域江北老城区目前所开发的楼盘均属于高端楼盘，房价普遍较高。江北北区包含了洪塘区块、慈城新城区及庄桥区块等远郊地段，这两年住宅项目开发进程较快，区域内多数属于小面积低总价房源。另外该片区为宁波经济适用房最为集中的片区09年宁波住宅市场分析08年 ,宁波市成交月末存量逐月提高 ,年末更是达到最高点 21972套 ,这也反映出宁波这段时间市场信心不足 ,购房都观望心明显 . 09年 1月以来 ,随着政策效应的显现 ,宁波月末可售面积开始回落 ,楼市成交情况开始出现好转，到 5月份已经达到历史最高成交量08年（年前）市场价格下调最明显的主要楼盘：市场表现 09年开春以来，宁波市在各大利好的条件的扶持下一路高歌，成交回升明显，再 5月份更是达到历史最高水平，同时，各楼盘存量也在急剧下降，这一主要原因促使众多楼盘开如明里暗里上调价格，最终引发宁波市房价上涨。07年价（或预期开盘价格）（元 /平米）调整后首批入市价格（元 /平米） 备注万科金色水岸 1.1万 9400 青年置业计划，装修下调。总价 74万起。一批次均价 8888元 /平米。盛世天城 住宅 1万 单身公寓 7752 价格下调，且购房优惠最大幅度 1200元 /平米。银亿上上城 9000 约 8000 均价下滑 1000元左右荣安和院 9500-10000的均价 9500元 /平米 “ 盛装 100” ，送装修玫瑰花园 开盘初 2万元 /平米 1.6万元 /平米 优惠 3500-4500元 /平米BOBO城 1万左右 成交价 8500 11月开盘后滞销， 12月重新调整价格， 6930元 /平米起，单价下浮超过 1000元 /平米。锦绣东城 1万左右 9000左右 12月理性价格入市，热销江南一品二期 超过 1万 9500左右 高附加值， 12月理性价格入市，热销08年价格 调整后首批入市价格（元 /平米） 备注锦绣东城 9500 14000 09年经过两次调价从 950012500 二期 6#地块目前报价 14000元 /元平方米盛世天城 9500 11000 单身公寓已经卖完，高层住宅比去年上涨 1500左右。荣安和院 9300 9800 上张 500元，优惠已经取消风格城事 11000 13000 上涨 2000元奥林 80 7800 9400 经过多次上调，目前已经高出 08年 1600元 /平方米万科金色水岸 11000 12000 价格上调 1000元 /平方米江南一品二期 10000 12000 目前价格上调 2000元蔚蓝水岸 6500 7500 价格上调 1000元09年（年后）市场涨价格最明显的主要楼盘：市场表现 08年 9月份以万科金色水岸首先降价打开滞销局面，楼盘纷纷跟进展开促销战，新开楼盘谨慎理性定价入市，房价全面理性回归。大幅优惠楼盘以及高性价比楼盘销售较好，刚性需求支撑市场。市场表现08年住宅市场房源的各个面积段的供求比都较差，市场供求主力分布在 80-100、 70以下，中大套型房源供求主力在 110-150， 230以上房源则以别墅为主。供求结构下移，小户型、低总价房源销售相对较好，但库存也较大，竞争最为激烈。供需结构下移， 100平米以内小面积房源为主力供需面积段成交户型分析市场表现 08年末开始，东部板块强势上行，区域影响力加强。以 08年底新开项目江南一品、锦绣东城为代表，掀起了年末成交的高潮，拉动了市四区成交回归到 4-5月份的成交量。12月份成交占市四区的 36.4%09年 1月份成交占市四区的 52.3%。板块成交户型分析供应格局预期 供应格局预期 2008年底宁波市四区在售住宅项目剩余存量约 170万平方米， 2009年已有住宅项目的后续推盘体量约有 191万平方米， 2009年宁波市各个片区预计新入市住宅项目的体量约有 153万平方米，总合计： 2009年宁波市四区供应总量预计有 514万平方米。其中，泛鄞州中心区的供应量有 234.56万平方米，占了整个市场份额的 45，而 2008年该区域仅销售了 45.35万平方米，未来的市场竞争比较激烈。按照往年中心区的正常需求量来对比， 08年大部分的需求受到了抑制。其次，海曙区 2009年的存量和续推体量并不多，维科水岸心境三期和青林湾这两个大盘的入市，那么该区域的供应量将达到 71.39万平方米，占整个市场份额的 13。 2009年城市东部（江东老城区、东部新城、高新区）的供应量为 65.74万平方米，占市场总量的 12。 江北北区与鄞州城西片区在 2009年的竞争激烈程度要比前几个区域稍显平淡，城西片区 09年的总供应量在 28.56万平方米，而 08年的销售量有 25.65万平方米，因此 09年该区域在售的住宅项目假如突显高性价比优势，销售形势应该很好。江北北区 2009年的总供应量有 30.34万平方米， 08年销售了 26.48万平方米，该区域的形势与城西片区较为相似，只要房源在售价格接近消费者心理预期，并且加上北区的板块炒作， 09年的销售形势还是向上发展的。 产品形态 项目 主要户型 房间数 总共套数 供应 去化 总价 (万 ) 存量 未来供应 09年供应70以下公寓 盛世天城 40-60(单 ) 一房 716 716 434 35-50万 282 0 282上上城 64-70 两房 9 5 4 55 1 4 5438 28790平米 两房 荣安和院 90 二房 59 59 52 81 7 0 7盛世天城 80-90 两房 1300 0 0 0 1300 1300都市丽湾 67-78 两房 420 420 207 70万 213 0 213格兰春天 85-90 两房 310 80 49 0 31 230 261上上城 75-85 两房 358 263 60 203 95 298368 2079三房 锦绣东城 90 三房 1060 850 307 79 273 210 483上上城 87-95 三房 948 659 175 75 484 289 773482 1256100-110平米 三房 荣安和院 100-105 三房 441 441 383 90-95 58 0 58盛世天城 100-110 小三房 157 0 0 0 0 157锦绣东城 105 三房 12 12 0 92 12 0 12383 227110-125平米 三房 荣安和院 120 三房 154 154 104 108 50 0 50锦绣东城 114 三房 119 0 0 100 0 119 119120 三房 148 0 0 106 0 148 148格兰春天 120 三房 115 73 61 0 12 42 54江南一品 115 三房 159 159 62 90 9