不动产登记制度的优势

不动产登记制度的优势篇一：不动产统一登记制度浅谈不动产统一登记制度浅谈 5 月 23 日，国土资源部法律中心向媒体透露，国务院法制办会同住建部、国土部已经开始起草不动产登记条例 ，为即将开展的不动产统一登记工作提供法制保障。 早在今年的 3 月 29 日，国务院办公厅就发布了关于实施国务院机构改革和职能转变方案 ，要求于 XX 年 6月底前出台不动产登记条例并正式实施不动产统一登记制度。 我国拟建立不动产统一登记制度，这一信息引起了社会各界的格外关注，被多方解读为一项值得期待的好政策。那么，什么是不动产统一登记制度？为什么要进行不动产统一登记？实现过程中有哪些难点？本文将就以上问题作简要探讨。 什么是不动产统一登记制度？ 不动产统一登记制度是成熟市场经济国家实行的一项基本的物权制度。从国外情况看，很多国家都规定在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记，即不论是土地、房屋还是其他不动产，均由统一的机构登记。 中国的物权法在第十条中也规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 ”然而，由于此后国家一直没有出台实施细则，也没有制定专门法律或条例，导致该规定悬在空中， 物权法实施 6 年来迟迟无法落地。 实际上，我国的不动产登记制度早有实施，但因条件所限，最初只是在各个地方的不动产登记机构进行登记，登记体制上出现了“多头登记” 、 “分散登记” 、 “标准不一”以及不能信息联网共享的弊端。此次不动产统一登记制度改革，强调的是登记制度中的“统一” ，即登记机关、登记规则、登记程序和登记收费等方面的统一。为什么要进行不动产统一登记？ 一是，更好地保障不动产交易安全，减少欺诈行为，提高交易效率。现在各地各部门单独对不动产进行登记，难免出现漏登、错登情况；各地登记流程不统一，登记费缴纳方式多样，增加了民众的交易成本，而统一登记将改善这一问题。同时，一房多卖、盗卖房产等房产交易风险也将被剔除。比如别人要买你的房子，怎么确定这个房子是你的？以往是查看权属证书，但鉴于证书可以伪造，出现了不少盗卖行为。为避免此类交易风险，需要通过国家机关的登记行为来确认其物权状态从而保障其真实性，人们在交易时只要查看相关登记即可确认其安全。就此而言，登记簿是比权属证书更可靠的权利证明。 此外，不动产进行统一登记， “一套房子两个证”将成为历史。当前，一套房子需领取两本权证、买卖房产要办两道手续，对老百姓来说属于正常现象。房管部负责房屋所有权的登记、发证，国土部负责土地使用权的登记、发证，导致百姓两头跑，效率低。不动产统一登记制度实施后，整合房屋登记、土地登记、林地登记、草原登记的职责，由同一个部门承担，将会大大提高办事效率。 二是，不动产统一登记制度为房产税的征收打下基础。业内普遍认为，此前房产税这个“靴子”一直没有“落下来” ，就是因为征收的基本条件房产信息统一登记的条件不具备。倘若明年 6 月底前该制度出台，房产税的全面征收也就不再遥远。实施不动产统一登记制度摸清“家底”后，有利于衡量各个收入阶层之间的住房财富分配格局，对每个收入阶层之间财富差距可以做到心中有数。在这个前提下，可以根据不同的状况开征不动产税，特别是对于多套房的累进房产税，加大多套房屋的持有成本，起到长效抑制投机的作用。三是，不动产统一登记制度有利于稳定房价，为楼市调控提供数据基础。不动产统一登记的消息一出，潘石屹就在微博上表示：“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。 ”而潘石屹的观点也得到了不少人的赞同。概因不动产统一登记后，信息将更加透明。如果一人持有多套住房，就意味着要多缴税，可能会导致大量的囤积住房集中入市、恐慌性抛售，将迅速增加市场供给量，对市场房价将起到平抑作用。但房价由土地制度、税收、成本等几大因素共同构成，不动产登记只是对存量方面进行调整，个人以为房价不会降低，而是趋于平稳。同时，实施不动产统一登记制度有利于更好地进行楼市调控。中国的房地产调控之所以屡不成功，原因很多，但从基本信息来讲，房地产市场的数据失真恐怕是一重要因素。不动产统一登记，推进全国住房信息联网，有助于摸清全国房地产市场的基本情况，为宏观调控提供更为准确的数据基础。 四是，不动产统一登记制度有助于反腐的推进。从已经公开受到法律惩处的腐败官员看，房产腐败都是“重头戏” 。去年后半年至今不断频现的房姐、房妹、房婶、房叔、官员们动辄几十套甚至上百套的住房被网络曝光。不动产统一登记制度迫使腐败官员的不明财产无处遁形，对房姐、房叔、房祖宗会产生巨大的震慑力。为政府严厉打击贪污腐败、治理非法侵占的恶劣行为提供有利的监管渠道。应该看到，不动产统一登记制度的反腐功效，是一种制度完善后的衍生便利，为纪检、审计等反腐机构提供便捷查询的渠道，它本身不具有甄别一个人是否为腐败份子的职能。并且由于登记主要依赖于身份证制度，像龚爱爱那样，有不止一份户籍资料，并且提交的身份资料都是“真”的，那么登记机构是查不出来的。故不动产统一登记不是为了反腐而设立，反腐仅仅是制度完善后的衍生便利。不动产统一登记制度实现过程中有哪些难点？ 首先，不动产统一登记改革直接关系到权力分配及部门利益博弈。不动产统一登记制度作为一项好政策让人充满期待，但相当部分人对该制度的落实表示了担忧。不动产的统一登记，不同于“信息联网” ，是两个概念。信息联网是保存现有多部门登记的局面下实现信息共享，只要技术到位，容易解决。而不动产的统一登记，是把登记权统一收归于某一部门或新设立的某一机构，由其统一行使登记管理权。不动产统一登记制度只能由一个机构实施，现实情况是，各地登记工作分散在不同部门，必须通过职能改革解除一些部门的权力。与相关部门利益直接挂钩，各部门都不会轻易放权。同时，大量的员工安置也是 个难题。土地和房屋登记分开进行时，两个系统已有30 万的员工，再加上森林、滩涂、海域等部门，涉及的人员更多。推行不动产统一登记，这么多员工将如何安排？所以不动产统一登记制度涉及到行政体制改革、机构改革、职能转变、人员安置等方方面面，改革难度可想而知。其次，如何保证不动产统一登记机构的独立性。我国的不动产统一登记权，收归于某一部门，还是收归于一个新设立的机构，这仍未确定。不论何种方式，必须是一个专门的权威的不动产登记机构管理，要把登记本身的功能和附加的行政功能分离开。中国人民大学商法研究所所长刘俊海建议，要建立全国统一的登记机构，并明确该单位独立的法人地位，保证其独立性，确保登记机构免受其他部门的干扰。登记机构最好是垂直化管理。登记机构的人事和经费由中央管理，确保登记机构独立于地方政府和人情的干扰。如果做不到全国垂直管理，也要强调该机构的独立性，明确其独立的事业单位法人地位，否则其权威性将大打折扣。 再次，如何明确不动产统一登记的查询权限、范围。物权法明确规定，查询必须是权利人和利害关系人。为了保证交易安全，便于信息公开，专家建议明确公众的查询权。尊重与维护公众的知情权，对法律规定范围内的公职人员的房地产登记信息可以考虑依照法定程序开放公众查询，而对一般百姓的房地产登记信息的隐私权要予以充分保护。全国联网，官员有多少不动产，公民轻点鼠标就一目了然。这种对象仅限于那些掌握了较大公共权力，需要受到民众监督，应当 篇二：我国不动产登记制度的现状及完善对策我国不动产登记制度的现状及完善对策 摘 要：不动产登记是维护不动产交易安全，维护不动产交易秩序的重要保障。我国物权法对此制度做出了相关规定，确立了中国不动产登记的基本结构，虽然结构和内容还不是很健全，但标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。 关键词：不动产登记 登记机构 责任 登记薄 目 录 引言 错误！未定义书签。 一、我国不动产登记制度历史 . 1 （一）我国古代与土地赋税息息相关的登记制度 . 1 （二）我国近现代登记制度 . 1 二、物权法对不动产登记的制度设计 . 2 （一）不动产登记含义 . 1 （二）不动产登记效力 . 2 （三） 物权法对不动产登记制度的规定 4 三、对我国不动产登记制度的完善建议 . 7 （一）建立统一的不动产登记法律依据 . 7 （二）统一不动产登记机关 . 7 （三）进一步完善不动产登记的审查制度 . 8 （一）建立不动产登记的赔偿责任制度 . 8 （二）制发统一的不动产产权证书 . 9 结语 .9 引 言 不动产登记是维护不动产交易安全，维护不动产交易秩序的重要保障。它在维护不 动产交易市场的健康有序发展中是必不可少的。为此我国物权法 ，设专节以 14 个 条文（第 9 条至第 22 条）的篇幅，确立了我国不动产登记制度的基本结构，对不动产 登记作出了相关规定。从而结束了不动产交易过程中无法可依，立法混乱，立法不明确， 全国没有统一立法规定，各省市地区的规章不一致，进而影响我国不动产交易市场的健 康和有序发展，对我国经济的发展造成了不利影响的混乱局面。它在总结中国不动产登 记实践经验，借鉴西方先进的有关不动产登记及与之相关的法律的立法经验的基础上， 对我国不动产登记的法律效力，不动产登记机构权力职责，登记程序，登记类型及登记 错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构。虽然 结构和内容还不是很健全，但为将来有关不动产登记制度的专门的法律的制定，提供了 整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。 一、 我国不动产登记制度历史 （一）我国古代与土地税赋息息相关的登记制度 中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者 考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中 国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申 报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。从中国古 代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制 度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明 只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对 外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。因 此严格地说，中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。 （二）我国近现代不动产登记制度 就中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国继受西方法制，已经正 式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们 也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行 全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断 30 多年，改革 开放以后，特别是土地管理法颁布以后才逐渐恢复和发展。 物权法颁布以后我 国不动产登记制度才真正确立。因此可以说，登记制度在中国虽然有着悠久历史，但真 正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产 行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥 其应有的作用。不动产登记制度虽然以国家公权力为后盾,但根本目的在于私权维护, “对卖者来说,登记机构的登记和权属证书的颁发是对自己权利的有效证明，对买者来 说，通过查阅登记簿可以直接获得确定的可信赖的产权信息，从而节约了信息搜寻成本 。 ” 二、物权法中不动产登记的制度设计 （一）不动产登记 不动产登记是我国物权法中的重要制度，是我国不动产物权变动的公示方式。 根 据我国物权法 ，不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有 关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。首先，登记是由作为代表国家 机关的登记官员进行，但是有关不动产权利的登记，即使在采用登记强制登记主义的国 家,也是属于当事人意思自治的问题 。其次，在不动产登记程序上,不动产登记原则上 必须由当事人申请。即除法律另有规定外, 登记机关不得擅自启动登记程序，而必须由 登记申请人申请后才能启动。同时，由于申请人的申请约束着不动产登记的内容，即便 不动产登记薄记载的事项有错误，也不能由登记机关依职权作出变更登记的决定，而是 应该由权利人或利害关系人提出更正登记请求。 （二）不动产登记效力 不动产登记的效力是登记这一法律事实对当事人的不动产物权产生的实际作用。各 国立法上对不动产效力的规定各有不同。在中国物权法的不动产登记体制下，不动 产登记有如下四种效力： 1.登记的公示力 物权公示是我国物权法中的一项重要原则，是指不动产物权通过登记或变更登记作为 权利享有和权利变动的公示方法。不动产物权之所以公示，是由物权的性质决定的。不 动产物权作为物权，是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，因此对不动产物权 人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、排除妨碍的义务，但不动产物权如果没 有从其外部了解其物权变动的象征，那么当事人无法准确辨别和确定不动产物权权属状 态。如果不动产设立了抵押权等他物权，那么，在交易的过程中很可能会给善意第三人 造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。因此不动产物权公示通过对不动产物权进行 登记，使物权具有可识别性，通过登记作为公示方式使不动产物权法律关系得以公开透 明，通过公示实现不动产物权可取信于公众。使当事人及第三人直接从外部就可以了解 到不动产