签购房的合同需要注意的事项

签购房合同需要注意的事项 从古至今，衣食住行就是人们的四大基本需求。 现如今，人们的衣食都有了保障，便越发关心起了 住房问题。而一拨又一拨的购房热，买家往往失去 理智，自觉不自觉地钻进了不法房地产商设置的各 种陷阱。面积缩水、虚假广告、延期交房、拖延办 证、 “零风险投资”等让购房人吃亏上当的事屡屡 发生，从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。 那么，在实践中开发商到底设置了哪些陷阱呢？总 结我们的实践经验，主要表现在以下几个方面： 广告(包括沙盘、售楼书等)陷阱 为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中 (包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿 园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房 间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又 不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车 场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况， 买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已 经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约 定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开 发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内 容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争 议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据 判断是非曲直，而不完全是广告。 销售陷阱 中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理， 一听说哪个楼盘观者如潮，那些想买房的人便跃跃 欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理，开发 商就给买房人设下了陷阱： 其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部 认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开 地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较 低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程当中， 买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹 到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未 取得商品房预售许可证的情况下销售的，其销 售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者 的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样， 买房人的投资就充满了风险。 其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等 的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进 程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。开发商的 做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一， 并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差 的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的 单元已经“名花有主” ，另一方面还可以避免这些 “丑女”到最后“待字闺中” 。当然，这其中也要 混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。 在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销 售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言， 刚开始销售(开盘)时，开发商往往一般总会把价格 定得低一些，以所谓的“最低价”(通常是该楼盘 楼层、朝向最差的一间)来吸引客户，而一旦有客 户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。在实 践中我们会看到，只要销控和销售现场布置以及广 告炒作成功，价格都会节节升高，甚至从开盘时的 三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。 其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制 造一种销售兴旺的假象，开发商(售楼人员)往往会 找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿” ，在销 售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售 单元?，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发 客户的购买欲望。其四，设置订金陷阱。我们经常 会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现 出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个 户型就只有一套了，如果不交付订金别人就会买走， 要求客户马上交付订金。如果客户说没有带够订金， 售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订” ，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大订” 。而一旦客户把“大订”也交了，售楼人员也就完 成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协 议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内 未能签约，所付订金不予退还” 。有许多客户在签 署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购 的房子时，考虑到认购协议书约定不签约就不退还 订金，为了避免订金的损失，就会签署自己并不愿 意签的合同，从而给自己带来更大的损失。 “五证”陷阱 推荐合同范本北京购房合同南京购房合同XX 市购房合同XX 市购房合同武汉购房合同XX 市购房合同 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全 的“五证” 、 “二书” 。所谓“五证” ，是指国有土 地使用权证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程 规划许可证 、 建设工程施工许可证?也叫建设 工程开工证?、 商品房销售?预售?许可证 ；“二 书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书 ，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中， 有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找 借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文 件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很 远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认 购书或合同，而客户一旦交完订金或购房款，再有 什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户 再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑 脸。 合同陷阱 几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得与 开发商签订商品房买卖合同 。一般情况下，开 发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同 会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后 注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。 这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就 算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后 作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条迟延办 理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计 算，但您一不留神，开发商(售楼人员)便将此条款 设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。前不 久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多， 只赔付 96 元。或者在不能按时办理好时，干脆让 购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上 貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除 购房合同都要支付总房款 40%的违约金。这实际上 只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去 的房子再收回不卖。 以上，我们对购房陷阱的几种情况做了简单归 纳，实践中还有许许多多的陷阱，我们在此就不再 一一列举。 为避免购房人吃亏上当，我们提出防止陷阱的 对策如下： 第一，要有强烈的法律意识。对于购房人来说， 挑选所购房屋的位置、压低价格固然重要，但我们 认为更重要的是要时刻警觉。我们要看到在尚不规 范的房地产市场中，陷阱无处不在。因此，学习了 解有关法律、法规，向专业人士(特别是专业律师) 咨询、了解有关购房方面的法律规定、知识是十分 必要的，惟有此，才有可能较好地维护自己的合法 权益。 其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过 程当中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等 交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程当中， 开发商(售楼人员)处在强势地位，与购房者之间信 息极不对称，存在种种开发商(售楼人员)以强凌弱、 做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，不 畏强权，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款 有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚 决不买；该坚持的原则就一定要坚持，不要图一时 之快，随便妥协，从而给自己带来无穷的烦恼和巨 大经济损失。 再次，要认真签约，保留好证据。在购房过程 当中，不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语。在 签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问 题问清楚、搞清楚；您希望得到的一切承诺，和双 方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来， 以免日后空口无凭。收楼时和入住后，一旦发现问 题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通 过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存 在。 最后，要学会依靠专业人士、拿起法律武器维 护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费，涉及工 程、质量、合同、物业管理等多个领域，有关法律 法规比较复杂。购房人即使经多方考察，一般也很 难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此，如 果发生了对您不利的事情，或者您预料到风险可能 到来时，为有效地维护自己的正当权益，就应及时 和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权 组织取得联系，以求得帮助。北京律师协会房地产 专业委员会委员 陈旭 从古至今，衣食住行就是人们的四大基本需求。 现如今，人们的衣食都有了保障，便越发关心起了 住房问题。而一拨又一拨的购房热，买家往往失去 理智，自觉不自觉地钻进了不法房地产商设置的各 种陷阱。面积缩水、虚假广告、延期交房、拖延办 证、 “零风险投资”等让购房人吃亏上当的事屡屡 发生，从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。 那么，在实践中开发商到底设置了哪些陷阱呢？总 结我们的实践经验，主要表现在以下几个方面： 广告(包括沙盘、售楼书等)陷阱 为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中 (包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿 园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房 间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又 不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车 场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况， 买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已 经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约 定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开 发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内 容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争 议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据 判断是非曲直，而不完全是广告。 销售陷阱 中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理， 一听说哪个楼盘观者如潮，那些想买房的人便跃跃 欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理，开发 商就给买房人设下了陷阱： 其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部 认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开 地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较 低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程当中， 买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹 到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未 取得商品房预售许可证的情况下销售的，其销 售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者 的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样， 买房人的投资就充满了风险。 其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等 的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进 程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。开发商的 做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一， 并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差 的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的 单元已经“名花有主” ，另一方面还可以避免这些 “丑女”到最后“待字闺中” 。当然，这其中也要 混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。 在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销 售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言， 刚开始销售(开盘)时，开发商往往一般总会把价格 定得低一些，以所谓的“最低价”(通常是该楼盘 楼层、朝向最差的一间)来吸引客户，而一旦有客 户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。在实 践中我们会看到，只要销控和销售现场布置以及广 告炒作成功，价格都会节节升高，甚至从开盘时的 三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。 其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制 造一种销售兴旺的假象，开发商(售楼人员)往往会 找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿” ，在销 售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售 单元?，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发 客户的购买欲望。其四，设置订金陷阱。我们经常 会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现 出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个 户型就只有一套了，如果不交付订金别人就会买走， 要求客户马上交付订金。如果客户说没有带够订金， 售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订” ，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大订” 。而一旦客户把“大订”也交了，售楼人员也就完 成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协 议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内 未能签约，所付订金不予退还” 。有许多客户在签 署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购 的房子时，考虑到认购协议书约定不签约就不退还 订金，为了避免订金的损失，就会签署自己并不愿 意签的合同，从而给自己带来更大的损失。 “五证”陷阱 推荐合同范本北京购房合同南京购房合同XX 市购房合同XX 市购房合同武汉购房合同XX 市购房合同 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全 的“五证” 、 “二书” 。所谓“五证” ，是指国有土 地使用权证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程 规划许可证 、 建设工程施工许可证?也叫建设 工程开工证?、 商品房销售?预售?许可证 ；“二 书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书 ，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中， 有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找 借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文 件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很 远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认 购书或合同，而客户一旦交完订金或购房款，再有 什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户 再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑 脸。 合同陷阱 几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得与 开发商签订商品房买卖合同 。一般情况下，开 发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同 会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后 注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。 这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就 算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后 作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条迟延办 理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计 算，但您一不留神，开发商(售楼人员)便将此条款 设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。前不 久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多， 只赔付 96 元。或者在不能按时办理好时，干脆让 购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上 貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除 购房合同都要支付总房款 40%的违约金。这实际上 只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去 的房子再收回不卖。 以上，我们对购房陷阱的几种情况做了简单归 纳，实践中还有许许多多的陷阱，我们在此就不再 一一列举。 为避免购房人吃亏上当，我们提出防止陷阱的 对策如下： 第一，要有强烈的法律意识。对于购房人来说， 挑选所购房屋的位置、压低价格固然重要，但我们 认为更重要的是要时刻警觉。我们要看到在尚不规 范的房地产市场中，陷阱无处不在。因此，学习了 解有关法律、法规，向专业人士(特别是专业律师) 咨询、了解有关购房方面的法律规定、知识是十分 必要的，惟有此，才有可能较好地维护自己的合法 权益。 其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过 程当中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等 交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程当中， 开发商(售楼人员)处在强势地位，与购房者之间信 息极不对称，存在种种开发商(售楼人员)以强凌弱、 做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，不 畏强权，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款 有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚 决不买；该坚持的原则就一定要坚持，不要图一时 之快，随便妥协，从而给自己带来无穷的烦恼和巨 大经济损失。 再次，要认真签约，保留好证据。在购房过程 当中，不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语。在 签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问 题问清楚、搞清楚；您希望得到的一切承诺，和双 方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来， 以免日后空口无凭。收楼时和入住后，一旦发现问 题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通 过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存 在。 最后，要学会依靠专业人士、拿起法律武器维 护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费，涉及工 程、质量、合同、物业管理等多个领域，有关法律 法规比较复杂。购房人即使经多方考察，一般也很 难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此，如 果发生了对您不利的事情，或者您预料到风险可能 到来时，为有效地维护自己的正当权益，就应及时 和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权 组织取得联系，以求得帮助。北京律师协会房地产 专业委员会委员 陈旭 从古至今，衣食住行就是人们的四大基本需求。 现如今，人们的衣食都有了保障，便越发关心起了 住房问题。而一拨又一拨的购房热，买家往往失去 理智，自觉不自觉地钻进了不法房地产商设置的各 种陷阱。面积缩水、虚假广告、延期交房、拖延办 证、 “零风险投资”等让购房人吃亏上当的事屡屡 发生，从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。 那么，在实践中开发商到底设置了哪些陷阱呢？总 结我们的实践经验，主要表现在以下几个方面： 广告(包括沙盘、售楼书等)陷阱 为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中 (包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿 园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房 间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又 不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车 场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况， 买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已 经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约 定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开 发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内 容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争 议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据 判断是非曲直，而不完全是广告。 销售陷阱 中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理， 一听说哪个楼盘观者如潮，那些想买房的人便跃跃 欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理，开发 商就给买房人设下了陷阱： 其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部 认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开 地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较 低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程当中， 买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹 到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未 取得商品房预售许可证的情况下销售的，其销 售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者 的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样， 买房人的投资就充满了风险。 其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等 的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进 程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。开发商的 做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一， 并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差 的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的 单元已经“名花有主” ，另一方面还可以避免这些 “丑女”到最后“待字闺中” 。当然，这其中也要 混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。 在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销 售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言， 刚开始销售(开盘)时，开发商往往一般总会把价格 定得低一些，以所谓的“最低价”(通常是该楼盘 楼层、朝向最差的一间)来吸引客户，而一旦有客 户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。在实 践中我们会看到，只要销控和销售现场布置以及广 告炒作成功，价格都会节节升高，甚至从开盘时的 三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。 其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制 造一种销售兴旺的假象，开发商(售楼人员)往往会 找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿” ，在销 售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售 单元?，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发 客户的购买欲望。其四，设置订金陷阱。我们经常 会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现 出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个 户型就只有一套了，如果不交付订金别人就会买走， 要求客户马上交付订金。如果客户说没有带够订金， 售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订” ，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大订” 。而一旦客户把“大订”也交了，售楼人员也就完 成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协 议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内 未能签约，所付订金不予退还” 。有许多客户在签 署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购 的房子时，考虑到认购协议书约定不签约就不退还 订金，为了避免订金的损失，就会签署自己并不愿 意签的合同，从而给自己带来更大的损失。 “五证”陷阱 推荐合同范本北京购房合同南京购房合同XX 市购房合同XX 市购房合同武汉购房合同XX 市购房合同 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全 的“五证” 、 “二书” 。所谓“五证” ，是指国有土 地使用权证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程 规划许可证 、 建设工程施工许可证?也叫建设 工程开工证?、 商品房销售?预售?许可证 ；“二 书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书 ，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中， 有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找 借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文 件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很 远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认 购书或合同，而客户一旦交完订金或购房款，再有 什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户 再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑 脸。 合同陷阱 几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得与 开发商签订商品房买卖合同 。一般情况下，开 发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同 会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后 注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。 这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就 算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后 作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条迟延办 理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计 算，但您一不留神，开发商(售楼人员)便将此条款 设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。前不 久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，