调控房地产政策就怕简单粗暴“去杠杆”

调控房地产政策就怕简单粗暴“去杠杆” 昨天上午，住建部部长陈政高约谈万达、保利、融创和恒大四 大房企领导，意在通过和企业交流沟通，酝酿相关房地产政策， 包括去库存政策和对当前过热城市的调控政策。约谈事宜一曝 光，业内一片哗然，大家根本不关注所谓去库存，只关注调控， 难道当前房地产又要调控了？信贷要收紧了？房地产要去杠杆 了？ 在讨论房地产问题前，让我们先看下上周五统计局发布的上半 年中国宏观经济数据，包括政府在内的大多数经济学者、研究 机构，均给出了“平稳增长”的基调。 从具体数据来看，虽然 GDP 增速仍在 6.5%底线以上，但实际上 比去年全年 6.9%增速已经在下滑。其中上半年固定资产投资增 速 9%，和去年上半年相比增速放缓近 2 个百分点，也低于去年 全年 10%的增速；社会消费品零售增长 10.3%，基本和去年同期 持平；进出口方面，较去年颓势略有所复苏，却仍处于负增长。 因此，当前经济形势完全称不上乐观，下行压力仍然非常大。 从房地产行业相关数据来看，可以说今年上半年房地产对经 济增长起到了至关重要的作用。固定资产增速下滑到 9%，但房 地产投资却不跌反增，从去年年末的 1%上升到 6.1%，成为上半 年经济数据中最大亮点。而商品房销售面积、金额增速均保持 27.9%和 42.1%高增长态势，新开工增速也由去年末-14%降幅回 升至今年上半年的 14.9%。这些房地产数据出现明显增长，对 固定资产投资增长、对经济增长起到了定海神针作用。 当然，繁荣景象之下，房地产行业增长压力仍然巨大。从单月 数据来说，开发投资、新开工、销售 1-6 月份增速已经较 1-5 月份全线回落。其中房地产开发投资从 1-5 月的 7.0%降到 6.1%，比 1-4 月份的最高增速 7.3%下滑近 1.2 个百分点。而商 品房销售面积、金额的增速从 4 月份以来就有所放缓。整体来 看，回落的主要原因还是上半年基数比较低，随着基数逐步增 长，增速也会相应放缓。 从目前情况看，尽管各指标有所回落，但房地产平稳增长的态 势没有发生逆转。原因也很简单：一方面是去年出台的一系列 “去库存”、“促进房地产平稳发展“的政策的支撑，尤其在 信贷层面、税费减免上效果尤甚；另一方面，资金面宽松为上 半年行业发展“保驾护航”。 对企业来说，根据不完全统计，在去年 1 月份公司债全面放开 后，2015 年 43 家企业共发了 2500 亿元公司债，而今年上半年 就几乎完成了去年全年的额度。在房企资金来源上，外资明显 较少，国内贷款较同期相比上涨 1%。对个人来说，首付比例在 降低、利息也降低。以公积金为例， 5 年以下公积金贷款利率 已经由去年年初的 3.75%下降至当前 2.75%,5 年以上的公积金 贷款利率也由 4.25%降至 3.25%。 所以，如果今年想要继续保持房地产保持稳定增长，保持房地 产对经济的贡献，其他方面都能改变（比如热点城市城限购、 部分城市限贷、限价等），唯一不能做的就是去杠杆。对整体 经济来讲，“三去一补一降”中去杆杠对经济长期稳定发展的 确起到很重要作用，但至少在中短期内，房地产不能去杠杆。 我认为，去杆杠可以先从从调整杠杆结构开始，实际上降低政 府、国企杠杆率，适度增加民企、老百姓的杠杆，才是今天 “去杠杆”的关键。另外，在产业选择当中，不管是僵尸企业、 僵尸产业都可以去杠杆，但对于优