房企破产，全怪老板

房企破产，全怪老板 最近两年，中小房企一批又一批的离开地产行业，其中倒闭破 产的也不在少数，个别房企老板更是跳楼、烧炭自杀，让人唏 嘘不已。 还有很多房企，眼睁睁看着利润断崖式下降却毫无办法。不做 地产吧，不知道还能做什么；想转型，短期看不到效果就又缩 回来，继续做一天和尚撞一天钟的日子。这样的企业，更像是 静静地等待着破产的一天。 这一切到底是谁造成的呢？有人说是政策发生了变化、市场不 景气等等。 而明源君要说，地产行业现在只是从暴利回归正常而已，房企 破产，全怪老板。 背后的原因事实上只有一个，那就是：房企老板自己的格局不 够，却又没有决心和魄力放权给有格局的下属。 （当然前提是该 企业品牌可以招到这样的下属） 原因虽然只有一个，但是其表现却千奇百怪，明源君下面来说 说。各位地产人，你们也可以看看自己所在房企有没有类似问 题，如果有，就及早离开吧。 有问题的老板：不相信该相信的，相信不该相信的 惯性思维是最可怕的思维，许多时候，会变成陷阱。过往的成 功经验，往往成为房企前进路上最大的障碍。下面明源君来说 说这种惯性思维的表象。 1 不相信市场的力量 万科说自己从来不行贿。可是有许多地方巨头并不是这样。 某省会城市，地方巨头过往都是通过关系拿地。中央反腐力度 加强以后，当地官场巨震，于是各种潜规则没有了。各百强企 业纷纷进入该地，可当地的房企，想的不是如何通过自己的努 力增强竞争力，而是通过黑社会来对竞品进行各种破坏和威胁。 无独有偶，北方某地，日前也出现了去参加地块拍卖的某百强 的员工，中途被拦截打伤，只为阻止其参与拿地的情况。 明源君认为，想通过非市场的力量，来占领市场的人，最终必 将不容于国法，遭遇可耻的失败。 拿地之外，最重要的事情也许就是借钱。某些中小房企，借钱 的思路异常简单，就是搞定当地银行的领导，领导换了搞定下 一个。 还有的中小房企，习惯通过民间借贷来解决问题。实际上，这 些办法，在今天都已经行不通，甚至等于饮鸩止渴。 因为，以前的地产市场，利润很高，即使产品很差也可以完成 快周转，所以，借钱利息高没有问题。而今天，周期变长，新 产品出现。通过金融创新借到年利为 2 的钱，成为可能。 只通过银行借钱，利息相对高、而且规模有限，通过民间借高 利贷，从借钱那一刻就开始亏本。要解决这个问题，必须通过 合作、金融创新、提高企业信用评级，借到便宜的钱，才能解 决问题。 2 不相信时代变了 许多房企老板，不相信地产已经进入下半场，不相信地产进入 白银时代，也不相信房企真的需要转型到服务，转型到互联网， 转型到“房地产+” 。 这种不相信的具体表现，就是他们不在新业务上进行探索和投 入，一味只想复制过去的成功。每当市场出现一点回暖的迹象， 他们就很激动，认为过去简单的盖大路货卖大路货的模式完全 可以继续，并以此驳斥有远见的下属转型的建议。 但是，明源君认为，时间的发展是不以人的意志为转移的。 即使是政策导致的市场复苏，也只对那些最优秀的产品有用。 而且，整个市场，终将转向存量房市场。 10 年以后，新建住宅的买卖市场，最终将成为房地产市场里的 一部分乃至一小部分，围绕存量房的各种服务，围绕各种产业 修建的地产，才是房地产的未来。 在这 10 年里，房企如果不转型，淘汰你将不用 10 年，两三年 就足够了。两年之后再想转型，坐火箭也来不及了。看看诺基 亚吧，他们什么都没有做错，只是没有提前创新。 3 不相信下属，事必躬亲，总认为自己最厉害 自己规划事业的格局不够，可以引入人才，可是如果连用人的 格局也没有，那就完了。 一位职业经理人，在被充分授权后，在一家房企完成了“三年 增长 10 倍”的奇迹。 于是，另一家房企也想请他去，但他只是去考察了一次，就再 也没有兴趣了，因为这家已经有些规模的企业，具体到一套房 子的价格，都需要老板来定。 明源君认为，如果房企老板自己的格局不错，只是执行力不够， 那么，请一帮执行力强的经理人就可以了。但是如果房企老板 自己的格局不行，又啥都想管，企业就完了。 4 只相信关系，任人唯亲 关系，分两部分，一部分是内部的同事，另一部分是外部的合 作者。 一位曾经在百强做过副总的职业经理人，空降某房企做总经理， 经常是和老板开过会以后，就去找下属传达执行，结果却发现， 下属知道的信息比他还多，而且绘声绘色。最后他才发现，自 己的下属都是老板的亲戚，或者朋友，老板和他们接触的时间， 远比和自己开会的时间要久。长此以往，他只好辞职了。 云采购，是一个链接开发商和供应商的平台。平台成立之初， 认为一些小开发商可能会对平台很感兴趣，因为他们自己没有 自己的供应商库，有一个大平台，他们的采购种类会增加，价 格会下降。 但是，最终市场的反应却恰好相反，许多百强房企争相入驻平 台，一些小房企反而没什么兴趣。 究其根本，许多小开发商之所以长期和一些价格高于市场、品 质也不见得高的供应商合作，是因为那些供应商和老板本人是 所谓朋友。也就是说，不是下属潜规则坑老板，而且老板自己 坑自己。老板自己坑自己的问题，公开透明的平台是没办法解 决的。 不能解决问题的原因：头痛医头、脚痛医脚 为什么有些老板相信不该相信的东西，不相信应该相信的东西？ 事实上，一切问题都会有外在表现的，而且许多小问题很早就 会表现出来。只不过，很多老板缺乏透过现象看到本质的能力， 也就是说，他们为问题找到的解决办法，都是头痛医头脚痛医 脚的办法。他们缺乏解决根本问题，通过系统改造解决问题的 想法和能力。明源君下面从几个关键问题，举例来说。 1 拿地的本质是研究判断能力，能力不足就无法解决问题 市场越来越复杂，拿地是否正确，重点就是看判断能力：对城 市的判断、对市场现状的判断、对未来的判断能力等等。这些 判断能力，一部分基于研究，另一部分则基于经验。 如果不具备相关能力，又不培养。而一味想通过关系拿到某一 块便宜的地，这就是头痛医头脚痛医脚，每次拿地都将成为一 次纠结和折磨，还不能排除被骗和上当的可能。 2 借钱的本质是打造企业信用，和金融创新能力 为什么有的企业能在海外发债借到利息仅为 2 的钱，其实原因 无非两个：1、评级机构给该企业的评级很高；2、该企业用了 崭新的融资手段。 要调高企业评级，需要几年乃至十几年的坚持。而要创新融资 手段，就需要持续积累相关人才，并鼓励他们创新。 某些企业，临到借钱，才开始包装自己，通过包装在海外借到 年利为 8 的钱后，就不再珍惜自己的羽毛，各种借钱时的财务 承诺都不能兑现。于是，下次再借钱的时候，利息就变成了 13这完全是一种头痛医头脚痛医脚的恶性循环。 3 用人的本质是让其感受到自己的价值 一个人要在工作中发挥出自己最大的能量，就要把工作当作自 己的事情来做。 要让他把工作当作自己的事情，一是要充分授权，让他的才华 和计划得以施展；二是搞合伙人计划，让他的财富和公司的财 富一起增长。 有些老板，平时小气，舍不得给股份，又过于自信，把总经理 副总经理都变成了纯粹的执行者。等到这些人闹辞职的时候， 就承诺加薪啥的，但是为时已晚。 4 产品的本质是从客户出发思考问题，不要把钱赚尽 现在的地产市场的竞争是如此激烈，谁都不能把顾客当傻子。 很多老板，每在项目上花一分钱，都想着把这一分钱写到价格 里去，然后赚回两分钱；每做一个细节，都想这个细节客户能 不能发现。 赢利本身没有错，但是完全从自己出发来想问题，就不会再想 客户的感受，这样的思维模式一定会遭遇市场的报复。 日久见人心，项目的问题，早晚会被发现，客户到处传播，你 以后的项目就不可能好卖。而如果在项目中给客户留一些惊喜， 就会有大量的回头客，和老客户推荐的客户。 5 创新的本质是长期投入，急功近利很难成功 所谓创新，就是要摸索赢利模式，占据市场的位置。不想投入， 从一开始就想着要赚钱，并以此来考核下属，是很难成功的。 创新的本质就是长期投入，积累势能，从而在风口到来的时候， 占领制高点，赢得巨大的胜利。 而许多房企，刚创新了 5 个月，就开始心疼花出去的钱，也不 看有没有研究成果和客户积累，只看有没有赢利，然后就把创 新项目撤掉，继续回到以前的传统模式里。 在明源君看来，这不是创新，这是给自己找借口，也就是说， 所有的作为不过是为了在未来失败的那天，能告诉自己说：我 也创新过，只是运气不好。 这又何苦呢？ 以上所有的这些问题的出现，都是因为老板自己的本心有问题。 最大的问题在于，企业和老板的初心是什么。 如果初心只是财富，那么企业就是他的，损失