会馆建馆可行性分析报告.docx

会馆建馆可行性分析报告 *人飘洋过海,来加拿大打拼定居,可朔自上世纪五十 年代,几乎歷经超越半世纪的歷史;尤以多伦多地区的同乡 前辈,更早已在第二次世界大战以前,就有眾多的移民卓越 事跡记载. 有鑑於*同乡移民的卓越歷程,在多伦多建构一个*人 精神团结向心的地点指标,一方面可在自己的活动中心举办 交流活动,努力融入加拿大的主流社会;另一方面也可见证 *人在海外胼手胝足的经验传承,加强连络感情增进团结, 建造一栋*会舘的构想乃為同乡眾所祈愿 為了冀祈*会舘建馆之规划工作有所依据,更為顺利可 行,*会舘建馆委员会乃拟议本建馆可行性分析,再经同乡 深入研议,即可戮力进行*会舘 建馆之规划设计工作.至於建馆之时程则以未来十五年 為计画期. 建舘工作共分為三期包括 (1) 建馆规划期; (2) 建馆 设计及施工期; (3) 建馆维护管理期. 第一期包括可行性 分析正在进行中, 第二期以四至五年至建馆完成. 第三期 维护管理期,则為同乡会会员对会舘保馆护馆传承,是否成 功之保证 故本可行性分析,仅针对第一期:建舘前期规划先行做 分析讨论而已.其后经过初步可行性之结论,认為可行,可再 进行后续之第二期设计施工及第三期之维护管理. 1-1 第一期 : 建舘规划期 . A. 建舘目标愿景 B. 建舘委员会 C. 初步可行性分析十个面向 D. 建舘草案之规划设计调查 1. 调查分析 自然人文景观及使用者同乡会会员之意愿, 及认购 Condo 之调查 2. 课题与策略 3. 规划构想(景观规划, 產业经济, 风俗文化, 宗教 信仰 ) 4. 设计草案 依规划目标调查分析课题策略衍生之规划构想 依规划构想衍生之设计主题完成设计草案 E. 认可初步可行性分析十个面向之结论 1-2 第二期 : 建馆设计施工期 A. 由设计草案进行设计图施工详图及估价 B. 执行招标, 发包及签约 C. 确定 Condo 预售之各种方式 D. 可行性分析十个面向之详细检讨回馈及确认 E. 建舘财务计画及确认各项资金之调集支付 F. 执行施工时程及预算品管完成施工计画. 1-3 第三期 : 建舘维护管理期 A. 维护管理组织之委任 B. 维护管理重要项目(管理章程)之成文 C. 进行维护管理计画 贰 建舘规划期 2-1 建舘目标愿景 A. *会舘為*人在多伦多活动 之中心, 具精神向心 及象徵意义之指标,為表现*人融入加拿大主流社会之努力,及 见证*人在海外胼手胝足奋斗经验之传承,多伦多*人乃祈 愿建造*会舘. B. *会舘,包括一栋二十迟高会舘,公寓(Condo) 一百 单位,长青馆一百单位,及景观和停车场等附设设施, 2-2 建舘委员会 依 XX-02-24 多伦多*同乡会大会修正建舘委员会章程 如下: 1. 当届会长副会长及财务委员為一年期当然委员 2. 另外选出六名及两名顾问(律师及会计师)為两年期 委员连选得连任 建舘委员会任务参阅章程及当天记录 2-3 初步可行性分析十个面向 A. 十个面向 1环境面可行性, 2. 经济面可行性, 3.财务面 可行 性, 4. 社会面 可行性, 5. 技术面可行性, 6. 法令面可行性 7. 经营面可行 性, 8. 政策面可行性, 9. 市场面 可行性,10. 风险面可行性 B. 各面向之定性分析参阅意愿调查 2-4 调查与分析 自然 参阅意愿调查结果 3. 区位项 B. 人文 1. 交通状态调查,参阅意愿调查结果 4.需求项 2. 所有权经营权及使用权之区别 1) 会舘之使用权经营权及所有权乃非营利性 2) Condo 之所有权经营权及使用权乃营利性 3) 其他空间经营之租赁 3. 募款小组之组织分析:参阅附件 景观 参阅意愿调查结果 4.需求项 D .使用者同乡会会员之意愿调查结果(2/22/07) 1. 使用者同乡会会员认购调查包括 意愿 之价格 参 与募款及会舘型态 愿意认购未定但有意愿拟议数量 18 户 10 户 10 0 户 房间数 3 BR 4 户 23 % 1 户 10 % 3 BR 10 户 2 BR14 77 7 70 2 BR 75 1 BR0 1 BR 10 1BR+Den0 1 BR + Den 5 面积数 600- 800 sf 1 BR+Den 3 17 2 1 BR + Den 800 sf 800-1000 2BR 7 39 5 1 BR 600 sf 1001-1200 2 BR+Den 6 33 1 2 BR 1,000 sf 1201 应甚有竞争性 B. 目前市场竞争的要点仍在区位的选择,儘快找到一 块理想的基地是本报告 后的要务之一. C. 因本案系由同乡会主导,可省却最少 15 %费用包括 Commission, Promotion 及 Profit 等,望同乡多多支持购 买,以便可以早日进行本案. 3-10.风险面可行性 A. Condo 应在预售 60 户以上始可开始动工 B. 必须考量 Bridge mortgage 及 Bridge financing 之确实性 C. 预定之融资,预售之 Condo 应确切 Confirm 以保证 财务收支的平衡 肆. 其他 Option 的讨论 4-1 基本资金之筹集, 至少要有建造及土地费的 1/3 约 7 百万 A. 来源 1. 由*政府或加国政府资助 2. 向银行及 CMHC 寻求低利融资 3. 同乡会募款 B. 讨论 1. 即刻购买一栋既有 Condo, 进行后续工作 2. 因為新建与既有在费用上差别太大,是否可较理智 地应用该款 (1) 考虑 soft cost ( development cost, taxes, engineer and architect fees, etc.) (2) 考虑 zoning, bylaw 等之 permit, approval, public hearing. (3) 考虑利息的负担 4-2 时间即是金钱 A 利息及管理费用. 1. 买断 Condo 可以减轻利息 ,建造及管理费用 2. Inflation 以 2.5 % 计算负担太多 B. 讨论 1. 新建与既有之