做好职工住房拆迁安置工作的调研思考.docx

做好职工住房拆迁安置工作的调研思考 一、问题的提出 当前，我市企业改制工作正进入攻坚阶段，市委市政 府已初步形成了以改制企业土地“打捆融资”进行职工身 份置换的总体思路，这一举措的实施，将不仅有效解决改 制企业职工身份置换的资金“瓶颈”，而且可以避免因单 个企业改制在土地出让时容易出现的城市规划刚性约束力 受到侵害、城市建设品质降低、城市土地整合效益下降、 城市国有资产流失等不利结果。然而，“打捆融资”只是 解决企业改制资金的“搭桥”问题，融资后的还本付息以 及解决改制企业的其它困难最终还是有待于打捆的土地进 入土地供应市场，通过市场变现来实现其价值。要进入土 地供应市场，就必须使改制企业的土地形成“净地”。那 么，妥善处理好改制企业土地上现有的职工宿舍拆迁安置 问题就成为一个很重要的问题。如果处理不好，不仅“打 捆融资”难以顺利进行，而且也可能形成即使融得了资金 而无法分配下去，还可能因改制企业职工在不明晰其职工 宿舍拆迁安置政策时阻挠企业土地打捆，致使“打捆融资” 一开始操作就搁浅。 在深入学习实践科学发展观活动的过程中，我带着这 个问题，与有关同志一道，深入到市属国有企业一建公司 进行调研，希望与同志们一道能共同破解这道难题。 二、市一建公司基本情况 市一建公司成立于 1952 年，拥有建筑工程施工总承包 一级等多种工程施工资质，是一家大型国有建筑企业，职 工总数 2909 人，其中，在职职工 1698 人，离退休职工 1211 人，拥有土地 197 亩，职工宿舍面积 79000m2，住户 1600 户，其中房改宿舍 30000 m2，448 户，未房改宿舍 49000 m2，1150 户。建造年代分别为 60 年代以前建的约 46000 m2，占 58.2%；70 年代建的约 3000 m2，占 3.8%；80 年代以后建的约 30000 m2，占 38%。户型面积分 别为：3040 m2，占 25%；4150 m2，占 31%；5160 m2， 占 22%，61 m2 以上的占 22%。这其中，在前进东路有 2 万 m2，属典型的棚户区，居住条件极其恶劣，职工盼求改善 住房条件的愿望十分强烈，前几年多次要求集资建房，但 未获市政府批准。经济适用房和廉租房的政策出台后，一 部分人符合廉租房条件的职工因受到中签比例的限制，难 以及时享受到廉租房的实物配租，还有一部分符合经济适 用房条件的因自身经济状况的限制，又无力申购经济适用 房。因此，解决好这部分职工的住房问题，是争取他们支 持企业改制的前提条件，必须切实解决好。 三、改制企业职工住房拆迁安置方案 根据市委*书记关于把保障性住房建设和城建项目拆 迁以及改制企业职工宿舍拆迁安置统盘考虑的指示精神， 要解决好改制企业职工宿舍拆迁安置问题，必须首先考虑 争取纳入纳入廉租房、经济适用房的范畴，其次是要充分 注意到已享有公房租赁权的职工的既得利益，还要努力降 低安置成本，保障改制企业土地的净收益能最大限度地满 足置换身份的资金需求。为此，提出如下方案： 1、对于拥有 100%产权的房改房职工，按城市房屋拆迁 管理办法进行安置，按市场比较法对房屋进行评估，采取 产权调换和货币补偿任选其一的办法，这与现行的拆迁安 置政策一致。 2、对于租赁未房改的企业公房职工，如房屋拆除后， 符合廉租房条件的直接在廉租房中安置。 3、对于租赁未房改的企业公房职工，如房屋拆除后其 符合经济适用房条件的，允许其直接购买经济适用房，但 考虑其原来租赁公房这一既得利益，向其一次性支付解除 公房租赁权补偿金。 4、对于租赁未房改的企业公房职工，如房屋拆除后， 既不符合廉租房条件的，又不符合经济适用房条件的，只 一次性支付解除公房租赁权补偿金。 四、提出解除公房租赁权补偿金的背景 在经济适用房和廉租房政策未出台前，对城市公房拆 迁主要是三种方式，一种是先房改，再还房或货币补偿， 另一种方式是先还房、再房改，还有一种方式是按被拆迁 公房的评估价的 90%补偿给租赁直管公房的住户，如继续采 取这种方式，一是不能与经济适用房、廉租房政策接轨， 大量的实物安置房建设会冲击房地产市场，二是增加了改 制企业土地收储的成本，不利于最大限度地把改制企业土 地出让净收益用来充分保障职工置换身份的资金需求。 但是，完全忽视职工已租赁企业公房这一事实，只按 拆除后职工是否符合经济适用房和廉租房条件，仅从经济 适用房和廉租房的渠道来解决拆迁安置问题，又会造成一 部分由于有多处住房而不具备申请经济适用房和廉租房的 职工因无任何补偿而不愿搬迁，还有可能使部分符合经济 适用房条件的职工因经济困难无力购买经济适用房也不愿 搬迁，面对这两部分企业职工的阻力，职工拆迁安置工作 可能将陷入困境。 五、解除公房租赁补偿金的标准应如何设定为宜 1、根据现行住房租赁市场测算。 目前，直管公房的一类地段的租金标准为 1.5 元 /m2月左右，而同类地段私房租金平均在 7.5 元/m2月， 差价为 6 元/m2月，这就是租赁公房使用权的收益，建议 解除公房租赁权的补偿金标准设定为一次性补偿 10 年的收 益，即 720 元/m2。 2、适当考虑职工的接受程度。 前几年，已批准的企业集资建房，集资款大约在 800900 元/m2，如果租赁公房职工宿舍拆除后得到 720 元 /m2 的解除公房租赁权补偿金后，再筹集 800900 元/m2， 就可以购买一套价值在 1600 元/m2 左右的经济适用房。经 与企业干部和职工座谈，职工心理是可以接受的，至于部 分不符合经济适用房和廉租房申购条件的人员，或由于住 房状况较好，或由于经济收入较好，况且也得到了适当的 补偿，经过做工作，也可以慢慢接受。 六、改制企业职工申请保障性住房的程序 关于保障性住房的申购程序，我市规定了“五道程序” 、“四道把关”、“三榜公示”制度，针对改制企业职工 住房的特殊情况，建议改制企业职工申请购买经济适用房 和租赁廉租房的，可以采取由职工个人申请、车间评议推 荐、企业受理初审、主管局复审、市保障性住房领导小组 办公室审定的五道程序，车间把好评议关，企业把好初审 关，主管局把好复审关，市保障性住房领导小组办公室把 好审定关的“四道把关”，车间公示、企业公示、市里统 一公示的“三榜公示”制度，保证其公开、公平、公正性， 接受企业职工及社会监督。 七、改制企业职工住房拆迁安置建设模式 虽然改制企业土地上职工宿舍拆迁后有按拆迁还房安 置的，有按经济适用房安置的，还有按廉租房安置的，但 是，可以在一个小区内建设，对外是一个住宅小区整体， 可以统一进行物业管理，对内根据住房性质区别产权关系。 尤其是一个企业的职工安置尽可能在一起，不仅可以不打 破现有企业职工相邻而居的情结，有利于企业改制后职工 的互帮互助，而且可以使企业改制后党团组织通过社区这 个纽带继续发挥作用，这对于构建和谐社区是大有裨益的。 在调研时，市一建公