关于我市物业管理若干问题的法律研究.docx

关于我市物业管理若干问题的法律研究 当宽带的高频取代了传统电传和机车的喧嚣，成为时代新 的动力时，城市生存的主题也随之演变。机器与轮轴为主 角的时代一去不返，朝九晚五的繁忙正让位于人性化的舒 适与安详，这样居住环境与生存的质量逐渐占据了城市生 活的重心，而以打造优质人性化生存空间为理念的物业产 业，正作为城市的鲜活脉动，在不断推陈出新的经济浪潮 中与日俱上。 物业管理作为与人民生活息息相关的新兴产业，伴随 着房地产市场的发展与住房制度改革而不断发展壮大，在 当今百业竞先的经济洪流中，以其迅猛的发展速度与不断 创新完善的经营理念，展示了其无可比拟的优越性和强大 的生命力，所以如何建立完善的物业管理法律体系，依法 规范和解决物业管理过程中各种行为和争议，是当前我市 面临的一个十分紧迫的问题。 一、我市物业管理存在的突出问题 随着全国物业管理产业化、规模化快速发展，我市的 物业管理行业也逐步走向健全、合理、法制化的发展道路， 但是这毕竟是一个新兴的产业，还存在着基础薄、管理行 为不够规范、法制不健全等一系列问题，为了理清我市物 业管理方面存在的基本问题，找出合理、妥善解决问题的 方法，今年下半年，在市房产住宅局相关同志的配合下， 分别深入到物业企业、住宅小区进行调研，查阅并整理了 大量相关资料、信息，组织座谈、咨询相关方面的专家意 见等方式，基本上理清了我市物业管理方面存在的几大难 题： 关于业主委员会的问题。第一，法律地位没有保障。 国务院物业管理条例中给业主委员作了如下定义：委 员会是由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。但 是对于其法律上的地位却未涉及，也就是说，业主委员会 只是代表全体业主对居住区域内的物业、居住环境等进行 自治管理的群众组织。我国民法通则规定可以从事民 事法律活动的主体有以下三种：自然人、法人、和其他组 织，而业主委员会本身没有经过法律上的登记，没有可供 支配的财产，没有独立于业主大会授权的意思能力，甚至 也不能为其从事的民事行为承担法律后果。因此，根据我 国现行法律规定，很难认定业主委员会的法律地位。这样， 给业主委员会在签订物业合同、参与诉讼、以及维护业主 合法利益的时候，带来诸多不便，所以，解决业主委员会 的法律地位问题是十分重要并且紧迫的。 第二，业主委员会不够规范，未能发挥应有的作用。 业主委员会成员首先作为业主生活在居住区域内，在遇到 物业管理的问题时，往往过多的认为自己是业主，而不是 各业主利益的代表，所以有时更多在意自己的小家利益， 在行使权利、履行义务的时候，都比较被动，经常回避矛 盾，回避工作，不能及时发现并反映广大业主遇到的难题， 做到更好的维护业主们的权力和利益。 维修资金不到位。维修资金是用于住宅共用部位、共 用设施设备在保修期满后的大修、更新改造的资金。虽然 自今年 3 月 15 日起，*市城市房屋维修资金管理暂行办 法已经开始发布施行，但我市目前还未建立起十分完善 的维修资金缴纳、使用和管理制度。这样，既给住宅共用 部位维修和共用设施设备更新造成困难，也影响了房屋的 正常使用，带来了很多安全隐患。迄今为止，许多 20 多年 前建造的房屋需要大修或改造，大都因为缺少维修资金， 仅靠少量的物业费零星的修补，给居民居住、物业管理造 成了很大的困难。 物业管理收费难，居民物业管理商品消费观念尚未建 立，消费能力不强。近几年，随着全国物业产业的蓬勃发 展，我市物业产业也逐步规范化、产业化发展，但是，目 前我市相当一部分地区住宅物业管理收费标准和收费比率 偏低，部分物业企业逐年亏损，极大的影响了物业服务的 质量，并且限制了物业管理的良性发展。究其原因，有以 下几种情况：第一，我市物业管理基础薄弱，发展不平衡， 没有形成一种有效的物业服务商品化的运行机制和模式， 很难立刻形成一项基础产业；第二，长期以来，我市普遍 存在着单位分房的传统观念，严重的影响了积极物业消费 观念的形成，部分业主既愿意缴纳物业管理费用，却又极 力要求物业服务质量；第三，我市的经济发展水平以及市 民消费水平也制约着物业消费能力。 物业管理市场机制未完全建立，物业企业经营管理不 够规范和健全。随着我市物业管理行业的发展，业主对于 物业管理的质量要求越来越高，而相应有效的市场竞争模 式尚未建立起来，还未形成业主与物业企业双向选择机制。 一些物业企业忽视业主的合法权益，不按照物业合同 以及管理制度进行物业管理，服务质量不高，服务态度不 好，甚至巧立名目，多收费少服务，质价不符；有些物业 管理人员来自社会闲散劳动力、农村剩余劳动力，整体素 质比较低，几乎没有经过物业管理的专业培训，缺少专业 的理论知识和社会实践，无论在职业道德、服务水平还是 应急能力、法律水平上都难以应对物业管理行业的专业要 求，从而导致大量业主的极度不满，业主与物业企业之间 矛盾激化，甚至出现“业主炒物业”的事件，严重影响了 物业行业的社会形象和发展前景。 物业纠纷解决途径单一，业主很难作到有效维权。物 业管理是一种民事行为、合同行为,物业企业与业主等民事 主体之间产生的纠纷应当主要通过司法途径解决,但是，我 市目前的物业管理纠纷大多是清缴物业费、相邻纠纷、物 业服务不到位等标的额较小的简单纠纷,而司法程序本身比 较复杂,时间也相对较长,所以对于这些额度小、执行困难 的案件,很难引起法院的重视,通常以调解或者裁定不予受 理了事,这样，物业企业或者业主的合法权益难以得到有效 的维护。 二、对于上述问题的几点建议 积极发挥业主委员会在小区物业管理中的关键作用。 首先，在我市法规、规章中完善业主委员会法律地位的内 容，通过立法直接赋予业主委员会法律上的地位，使其具 有一定的权利、行为能力以及社会责任等，如：以自己的 名义做出决定、参与诉讼的权利以及对自己的行为承担行 为结果的能力等。其次，提高业主委员会成员的思想觉悟、 专业水平以及为人民服务的观念；规范和健全业主委员会 的成员组成、工作准则以及工作程序等；广泛的宣传业主 委员会的地位、作用，使广大业主积极支持业主委员会的 工作，自觉参与居住小区内的物业管理；协调处理好业主 委员会与所选聘的物业公司的关系，建立二者之间的协商、 互助合作、遵守合约等友好关系，更好的为小区业主服务。 努力在物业区域内组建一个高素质、高能力、有权威、能 有效的发挥作用的业主委员会。 加强我市住房维修资金的建设和管理。完善我市的住 房专项维修资金收集、使用和管理制度，保证年久待修或 者出现问题房屋的能够定期维修、更新，安全使用；认真 贯彻和执行*市城市房屋维修资金管理暂行办法，按 照办法规定进行维修资金的收缴、使用和管理，用法 律的手段规范收缴、使用和管理住房专项维修资金过程中 的各种行为，使维修资金的收取和使用走上法律的轨道， 用法律的手段维护住房的“养老钱”；市有关部门应当加 强对住房专项维修资金缴纳和使用过程的监督和管理，做 到收支透明、专款专用，防止挪用、滥用或者擅自使用专 项维修资金行为的发生，更好的维护广大业主的利益，并 用法律来约束维修资金在使用过程中的违法、违规行为； 加大对广大业主的宣传力度，使其了解建立房屋专项维修 资金制度的必要性和紧迫性。 提高居民的消费观念，使其真正认识到物业服务是生 活消费的一部分。逐步建立物业消费改变以前的传统福利 分房的观念，积极建立花钱买服务的现代市场消费观念， 使物业服务真正的作为商品消费而为广大群众所接受；。 建立物业管理的市场机制，规范物业企业的经营管理 行为。大力推进物业管理的招投标制度，以招投标的方式 择优选择物业企业，既可以有效的提高物业管理企业的服 务质量和工作效率，更好的满足广大业主的居住要求，又 可以通过招投标的手段合理选择适当的物业经营企业提供 物业服务，避免在选聘物业企业过程中的违法、违规操作， 使物业管理企业的选择在公开、公平、公正和环境中有序 的进行；整顿和规范物业管理的市场秩序，通过制定合理 的质价相符的质量标准与收费标准，加强对物业服务质量 和收费的管理，以市场作为调节手段，整顿一些不健全、 不规范、服务不到位的物业管理企业，促进物业管理市场 的优胜劣汰、良性发展；建立健全物业管理企业的信用评 价系统，可以将物业企业的信用评价纳入我市城市信用评 价体系，将物业企业的诚信度、服务质量以及是否有过违 法、违规行为等记入企业信用档案，作为选聘物业企业的 依据；清理整顿一些管理水平低、收费不合理、社会形象 差的物业企业；加强对物业企业管理人员、工作人员的专 业培训，提高其个人素质和服务质量，物业服务不仅仅是 保安、清洁等简单的工作，是包含了保洁、绿化、维修养 护、保安、宣传等一系列事宜的专业化、规范化服务工作， 对其工作人员也有相应专业、规范的要求，所以，应当加 强对物业管理人员、工作人员的专业知识、法规政策以及 服务方式的定期培训，不断提高其自身素质以及服务水平， 更好的服务于广大业主，创造高素质、高要求、高品味的 物业管理形象