关于泸州市房地产市场形势的调查报告.docx

关于泸州市房地产市场形势的调查报告 引言 泸州市是四川南部一个中等规模的城市，一个时期以 来，泸州市的房地产业取得了长足的发展，房地产在经济 和社会生活中的地位和作用日益重要。分析泸州的房地产 市场形势，可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点。 一、泸州房地产市场现状 城镇居民住房条件有巨大改善，但仍有较大需求 据统计，XX 年，全市城镇人均居住面积 10 平方米，比 1978 年的 3.26 平方米增加了 6.74 平方米，住房成套率由 1992 年的 374增加到了 1999 年的 65。但总的说来， 居民住房状况与全国、全省相比还有巨大差距。1999 年， 全年仍有危房面积 3.5 万平方米，城镇居民缺房户 6722 户， 城市现有平房住宅 173.36 万平方米。据有关资料显示，全 市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左右，与全省相比 低 l.4 平方米。现有城镇居民现实和潜在需求巨大。 住房制度改革全面推进，住房社会化、商品化的条件 基本成熟 截止 XX 年 6 月，全市公有住房 272 万平方米，按房改 政策已出售 217.8 万平方米。批准房改房上市 2.48 万平方 米。住房租售价格比进一步协调，XX 年租金标准达到了双 职工家庭收入的 10.81，新房达到了 14.4，均达到了 国家和省政府提出的 1015的要求。 房地产开发投资快速平稳增长，商品住宅价格平稳上 升 XX 年完成房地产开发投资 5.32 亿元，为 1992 年的 1023 倍，平均增长率 44.23，施工面积为 167.7 万平 方米，比 92 年增加 2.86 倍，年均增加 35.7。92 年至 XX 年，累计竣工面积为 330.6 万平方米，累计销售 237.81 万 平方米，产销保持平衡。至 XX 年 7 月，空置房为 3.66 万 平方米，且多为楼层、环境、位置不佳的住房。 92 年以来，全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势， 没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为 8001500 元平方米，近十年间增幅为 300800 元平方米，与全 省其它同类型城市相比平均低 100300 元平方米。 土地供应进一步规范，招商引资工作获得进展 以往，房地产开发用地多为开发商自行分散征用，或 相互间转让获得。市委、市政府作出了政府完全控制土地 一级市场的决定，加大了对土地供应的调控力度。为适应 实施西部大开发战略的需要，加强了房地产招商引资工作， 已敲定数宗大型房地产开发项目，并相继实施，为房地产 市场的发展变化增添了外来因素。 二、房地产市场发展存在的主要问题 房地产市场导向不够明确，商品房开发成本偏高 如过去对土地一级市场实际上未垄断，土地与规划衔 接差，招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等 方面缺乏明确的规划，到目前为止尚未建成一个 10 万平方 米以上的小区，单个市场的规模也较小。这个问题目前已 引起市委、市政府的重视，相继出台了有关政策，加大了 调控引导力度，逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。 泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高，主要是售 价与成本之间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行 业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入 成本；二是征地拆迁成本高，与周边中小城市相比综地成 本偏高；三是土地市场的管理不够严格，开发商和有的单 位炒买炒卖，提高了用地成本。 房地产融资规模小，房地产开发企业素质不高 一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据，全市 金融机构的存贷差为 50 亿元左右。银行贷款在房地产开发 资金来源中所占比例为 3245。因无置业担保公司承担 风险，银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资 少，我市目前引进的十余个外地投资项目，已投入资金不 足 3 亿元。 主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差，尚未形 成集约化、规模化经营。全市开发企业 86 家，市区 72 家， 平均注册资金仅有 700 余万元，无一家一级资质企业。企 业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立，产 品品质、经营信誉不高，企业发展缺乏活力。 房改相关环节不配套 一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批， 一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房 公积金管理中心与房改办公设，住房公积金管理、使用与 房改政策脱节，职工对自己的公积金归集、使用、审批不 清楚，不能及时用于购置新房、维修补贴，加上住房补贴 未到位，一定程度上削弱了个人买房支付能力。 三、未来房地产市场发展前景预测 市人口预计达到 480 万人，其中非农业人口将达到 120 万人，比目前增加 50 万人左右，绝大多数将流向市区 居住。未来 10 年中，对住宅的理论需求量平均在 80 万平 方米以上。 经济发展和市民收入水平的提高，实际购买力将不断 增强，住宅的有效需求量将增加。XX 年全市城镇居民人均 可支配收入 6324 元，人均住房消费为 709 元，人均居住面 积为 10 平方米。今后 10 年市区平均住宅的有效需求量将 大于理论需求量，是可以实现的。 不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。 根据有关调查分析，高收入者对高档住宅的需求，中值收 入者对中档住宅的需求，以及低收入者对普通经济适用房 的需求，三者之间的比例关系大体分别为 20，40和 40。 四、发展房地产市场的对策措施 一要加大政策动力，制定扶持制政策和创造良好的软 环境，提升房地产业在国民经济中的地位，把它作为新的 经济增长点来培育。二要刺激、搞活住房需求，增强发展 的内在动力，实现健康、有序、协调发展。三要选准方向， 根据城市功能定位和发展战略，集中力量重点突破。 房地产开发是房地产业和房地产市场发展的基础、生 产环节，因此，必须遵循有关原则。一是住房消费的社会 化、商品化。二是土地供应的规范化三是住宅建设小区化。 四是市场建设体系化，结合泸州建设区域性商贸中心城市 的战略，对市场开发建设应做到统筹规划，合理布局，围 绕产业特征进行配置。 具体应制定和实施以下政策：采取积极的金融信贷政 策，刺激住房消费；新区开发和旧区改建统筹规划，做到 使房地产开发实施有重点、有规划；引导企业重组，实行 集约化经营。逐步改变企业规模小、实力不强、能力弱的 状况；打破限制、彻底放开房改房上市。对已办理完房产 证、土地证的住房，除国家规定不能转让的外，都可上市 交易；发展和规范中