分时度假利、弊简析.docx

分时度假利、弊简析 摘要：分时度假是一种将房地产业和旅游业结合在一 起的商业新概念。在发展过程中，分时度假本身固然存有 诸多弊端和缺陷，但总体而言，分时度假具有自身特色， 对社会的贡献也不容忽视，是一种符合经济规律，具有广 阔市场潜力的经济现象。 关键词：分时度假；利；弊 一、分时度假的内涵 分时度假即分时享用度假住房，具体而言，就是将酒 店或度假村的一个房间、一套旅游公寓或一幢别墅在未来 10 至 40 年甚至更长期限内的使用权，按锁定价格，以周为 单位，以会员制方式，分时段一次性出售给多个客人，会 员在其购买的使用期限内，获得每年免费享受一个星期度 假住宿设施的休闲度假方式。其原理就是以“拥有”度假 住宿替代传统的酒店住宿，内涵包括分时度假活动和分时 度假交换功能。可见，分时度假是一种将房地产业、旅游 业结合在一起的商业新概念，它引入时空经济学原理，对 旅游业、房地产业、金融、信息等社会资源进行整合，扩 大了资源边际效用，实现了资源共享。分时度假源于 20 世 纪 60 年代的法国，70-80 年代在美国得到迅速发展，然后 很快风靡欧美，逐渐成为全球推崇的休闲度假方式。 目前，约有来自 124 个国家的 300 万个家庭拥有分时 度假会员资格，全球已有 60 多家大型分时度假集团，形成 了巨大的分时度假网络，4500 多家分时度假村遍布全球 80 多个国家和地区，分时度假旅游销售收入达 65 亿美元，并 以每年 16-20的速度持续增长。 二、分时度假的特色和优势 具有交换功能 分时度假最大的特色和吸引人之处在于它的分时度假 交换功能。首先，从分时度假消费者角度而言，当顾客某 一年决定不在其所购买时段的酒店或度假村居住时，可以 用其时段去“交换”同属于一个交换服务网络中的任一家 酒店或度假村的另一个时段。也就是说，虽然顾客形式上 只拥有一间客房或一幢别墅在所购期限内每年一周的使用 权，但因为分时度假所具有的交换功能，其实际上拥有的 却是分时度假公司网络范围内同等规格的任一客房或度假 别墅的时段使用权，故每年都可以在不同的地方享用一个 星期的免费度假住宿，营造一个“流动的家”。其次，对 加入分时度假交换的酒店和度假村来说，因为这一交换功 能，每年可以将时段转手 50 次左右，从而保证全年游客数 量的基本稳定，适当削减旅游季节性带来的消极影响。 具有贮存、转让、馈赠、继承等功能 顾客享有对分时度假会员卡的贮存、转让、馈赠、继 承等系列权益。如果顾客某一年因故不能前去享用分时度 假使用权，公司可以为其贮存这次权益，即公司先把这一 时权通过网络买给别人，当顾客再想去的时候，可在公司 的网络交换平台上换回其需要的服务。如果顾客不想再享 用分时度假权益，可以把卡转让、馈赠给别人。如果顾客 无法用尽所有的年限，可以留给儿孙继承。如果顾客觉得 自己一家人住不了这样大的别墅，还可以带上其他人共享。 当然，也可以二、三家亲朋好友集资合买一张卡。分时度 假的这些功能，使其具有了灵活性和人性化。 享有对度假酒店、度假村服务及公共配套设施的优先 优惠使用权 分时度假会员享有对度假酒店、度假村公共配套设施 的优先优惠使用权，如对酒店或度假村其他娱乐设施的使 用、汽车租赁、旅游保险及旅游配套的派生权益等。此外， 许多分时度假产品还提供专门针对会员家庭的特殊服务。 低价位购买，高质量享受 加入分时度假的另一好处是价格往往比市场价低得多， 顾客可以在经济上受益。所以，分时度假是一项增值效益 较高的投资，可以避免因货币贬值或通货膨胀带来的未来 旅游活动费用的增加，还可进行拍卖。 有效解决了住宿难的问题 在旅游旺季，特别是每年的黄金周长假，住宿难成为 旅游者最为烦恼的问题之一，而分时度假的购买却提前解 决了这个难题，使旅游者拥有了一个流动的家，在旅游目 的地得以运行自如、宾至如归。 三、分时度假对旅游目的地的作用和贡献 有利于缓解季节对旅游目的地的消极影响 传统饭店、度假村最大的困扰就是季节性的消极影响。 旺季游客大增，设施和设备供不应求，服务质量无法跟上， 游客投诉增多，旅游目的地形象受损；淡季门可罗雀，设 施大量闲置，又不能不尽人力、物力、财力进行维护、保 养，造成资产浪费，经营负担沉重。旅游企业通过分时度 假方式的引入，依靠时段交换，统一开发，统一建设，统 一运作，扩大、加快了度假服务信息的流通，提高了分时 度假住宿产品的吸引力和竞争力，有利于提高淡季客房入 住率，保证了每年客源数量的基本稳定，从而比较有效地 缓解了季节对旅游目的地的消极影响。 有利于激活闲置房地产 20 世纪 70 年代的第二次石油危机导致了美国经济的衰 退，房地产业一夜之间遭到重创，投资者迫切需要通过新 的途径将闲置的房屋出售，于是启用了分时度假方式，结 果成功了。可见，在发展早期，旅游分时度假系统只是旅 游住宿系统中一个极小的细分市场，推动其发展的主要动 力来自部分经营不善的饭店和房地产开发商，参加销售的 度假房产也多为将原有滞销的其他类型房产稍加转换的 “新瓶装旧酒”。但从另一层意义而言，分时度假确实不 失为激活闲置房地产的一种良好渠道，据测算，一个拥有 百万名会员的分时度假系统可盘活 300 万到 500 万平方米 的存量房产。 有利于丰富旅游度假方式 分时度假旅游方式的出现，一改往日“酒店住宿”为 直接“拥有度假住宿”，是对传统旅游度假模式的挑战， 同时，增加了旅游消费渠道，丰富了旅游目的地度假产品。 有利于创造就业机会，扩大就业率 分时度假涉及面较广，需要其他机构、组织和行业提 供相关辅助服务，为旅游目的地创造了新的就业机会，有 利于扩大就业率。据测算，如果一家分时度假公司在一定 年期内建成一个拥有百万名会员、具有一定水准的分时度 假交换系统，将直接拉动国内市场 50-70 亿元，间接拉动 200-300 亿元，盘活 300-500 万平方米的存量房产，盘活 6-10的住宅类商品房，并直接创造 2 万个就业岗位，间 接创造 10 万个就业岗位。如果分时度假得以健康发展，它 将成为国民经济新的增长点。 有利于增加旅游目的地财政收入，推动当地经济发展 分时度假旅游在目的地的停留时间较长，重游率亦较 高，且度假者多为中产阶级或社会上层，故分时度假者在 目的地的开支也相应比普通旅游者大。分时度假旅游的销 售收入、度假设施的保养维修费用、税收及度假者在当地 的消费等，为旅游目的地带来了可观的经济收入。更重要 的是，面向全世界开通的度假交换网络，使当地经济不仅 纳入了全国经济的运行轨道，还使其参与到了世界经济的 大循环之中，有利于当地经济的发展。据中安达公司测算， 拥有 500 幢别墅的分时度假村，每年可以拉动当地经济一 个百分点。 有利于旅游目的地科技、文化交流和社会进步 旅游活动是民间外交活动，旅游者是民间外交大使， 旅游的社会、文化功能已为世界所承认。分时度假旅游作 为旅游活动的一种方式，由于其更高的重游率和更长的停 留时间，更加有利于旅游者和目的地居民的交往，从而促 进科技、文化交流，推动社会进步。此外，分时度假也会 冲击和逐渐改变目的地居民的生活方式和消费观念。 四、分时度假的弊端和问题 时间跨度长，客户承担风险太大 分时度假活动时间跨度很长，有的要 40 年，消费者如 果遇到什么特殊情况或者不想再参加这项活动了，还不能 退款，而只能等待转让或干脆馈赠给别人。再者，万一这 个分时度假经营公司存在不了如此长的时间而提前破产倒 闭，消费者权益难于保障。 运作仍然不够灵活，一定程度上局限了消费者出游的 时空选择 分时度假的诱惑在于变换度假地点。年复一年地到同 一个地方的同一家酒店呆一周，未免乏味，消费者可以通 过分时度假交换系统，把他在某间酒店的一周住宿权交换 出去，如果签证允许的话，消费者还可以到世界各地旅游 度假，不用再付住宿费当然，还要支付一些“交换服 务费”，而且交换必须“等价”，不能指望“以低换高”。 但需要注意的是，酒店住宿权只能按周交换。假如顾客要 到新马泰玩一圈，正常跟团只需要 7 天，而通过分时度假 系统，则需要 3 年。此外，分时度假的出游往往要求提前 较长时间决定。如果会员要贮存或拍卖本年度时权，则至 少要提前半年通知分时度假公司，这在一定程度上也限制 了顾客的时间选择、度假决定。 无法保证出境旅游的实现 分时度假产品较吸引人的功能，就是可以交换到国外 酒店住宿度假。但在我国现行的旅游政策下，分时度假卡 一般只能进行度假交换，并不能保证能够到任意国家度假。 此外，国内的很多分时度假经营公司也并无代办签证等旅 游业务经营资格，这也为客户出国分时度假带来了困难。 因此，“一卡在手，畅游全球”的梦想不易真正实现。 费用不一定足够划算 与传统度假方式的费用相比，一次性交费购买的分时 度假可以享受到较低的价格，还可以避免物价上涨等因素 造成的额外开支，具有一定的投资增值效益。但值得注意 的是，消费者每年需要支付一定的会员费、度假设施维护 保养费，而且这些费用可能会因通货膨胀等原因上调。再 者，近来国际经济发展总体趋缓，如果酒店、度假村实行 房价打折，那可就不划算了。我国现行的分时度假售价以 5-12 万元较为普遍，让我们简单地算一笔账，按一家名叫 “环通分时度假公司”的业务形式，消费者至少要花 5 万 元购买度假酒店或度假村某一个房间 30 年内每年一周的使 用权，则每天平均使用费为 238 元，若再加上酒店的保养 费、利率等因素，每年的开支就更大了。从这几个角度看 来，费用并非足够低廉。 分时度假交换行业问题众多 分时度假自 20 世纪 90 年代末传入中国后，就在 XX、 上海、武汉、深圳、广州等经济发达城市流行起来。目前， 全国约有 50 个酒店/度假村加入了全球分时度假系统，分 别属于全世界最大的两家分时度假联盟 RCI 和 II。越来越 多的分时度假交换组织进入市场，并已形成中安达、天伦 等实力雄厚的分时度假服务公司。分时度假交换系统的出 现大大促进了我国分时度假产业、分时度假旅游的发展。 但由于缺乏专门的法律制度、行业标准及相应的保险、金 融、信用等辅助制度，致使我国分时度假行业良莠不齐， 行业自律度低，消费者权益难于保障，购买者投诉不断， 行业信用低下，使我国分时度假产业举步艰难。 总之，分时度假具有自身特色，对社会的贡献也不容 忽视，是一种符合