房地产开发项目风险管理研究设计书

1 房地产开发项目风险管理研究设计书 1 房地产开发项目的风险识别及分析 决策风险 决策风险是指由于开发商策划失误，决策错误和经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题，筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回的可能性。当投资中借贷比例越大时，筹资风险也越高。由于各种筹资方式所用手段、工具和所面临的环境不同，因而各种筹资方式也具有不同的风险。 经营风险 经营活动中的风险是指由于管理活动或行为不适合生产和经济活动发展而给开发商带来经济损失的可能性。建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立许多合同，如施工合同、材料供应合同等。 技术风险 技术风险包括建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新风险、建筑设计变动或计算失误风险、设备故障、损坏或施工事故风险。由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁， 迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。另外，开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误，导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性而产生经济风险。当然，自然因素（如洪水、火灾、地震等）也不容忽视，一旦出现，造成的损失是相当大的。 2 市场风险 市场供求风险是指项目商品建成后在市场中会遇到一些不确定因素，这些不确定因素的存在可能会影响开发商对项目商品的推出，从而使开发商蒙受损失。如果合同管 理不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，将会大幅增加房地产项目的开发成本。房产作为房地产开发项目的最后产品，其质量不仅影响到销售，还影响到用户的安全。因而，在建造过程中，应充分保证房屋的质量。 政策风险 政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品购买者、交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失 。指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整，造成房地产开发商经济上的损失。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。 融风险 房地产项目的金融风险一般是投资资金能否及时到位、银行贷款额度是否足够大、销售资金能否顺利回笼以及工程款的支付等问题。指经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动，造成房地产开发商经济上 的风险。从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性，房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性，使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺，这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时，开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关，如一般住宅项目最好在年底推出，以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。当然，不同类型的开发项目对时间的敏感程度也有所差别。 2 房地产开发项目风 险评估 风险评估的含义及主要任务 风险评估是指应用各种风险评估技术和方法，对在房地产项目开发过程中可 3 能遭遇到的风险及其影响进行估计和评价的过程。风险评估是制定风险应对措施的依据，是风险管理决策的基础，是风险管理的关键环节。 风险评估的首要任务就是要对工程的风险进行定性和定量的分析，其中最重要的部分就是风险识别与风险分析。在风险识别过程中，保险人可以通过如下几种方式对工程项目做一个初步的了解： 1、查阅工程项目相关资料。一个工程项目涉及的信息和资料非常庞大，风险评估时，应利用建设单位在 规划和设计过程中的大量有效数据和资料对工程项目的初步情况做一个全面和系统的了解。主要应查阅的资料包括：工程可行性研究报告、工程承包合同、承包金额明细表、工程设计书、工程进度表、地质水文报告和工地略图等。 2、现场查勘。工程建设是一个十分专业的过程，对于大型复杂的工程项目往往需要聘请专业的技术人员协助对工地进行现场查勘。在这个过程中，风险评估人员需要提前与聘请的工程师做好准备工作，拟定详细的现场勘查计划，根据工程保险方案的具体需要，带着问题进行有计划有针对性的勘查。 3、与工程有关人员进行 会谈。在情况允许和条件成熟的基础上，评估人员应当尽可能的与工程相关人员进行会谈。其中重点包括：业主、设计方、承包人、监理人、贷款银行等的主要项目负责人和技术负责人。通过与这些有关人员的会谈，不仅可以更详细的了解工程本身的情况，还可以捕捉一些其他的相关信息。 通过上述步骤掌握到了工程的基本资料和情况之后，接下来就应该对收集的资料进行专业和系统的筛选分析。在这个过程中主要的步骤包括：整理相关资料、对风险进行分类并做定量分析、对照风险调查表逐一分析风险以及确定最大可能损失。 在这些步骤中 ，最为关键和重要的是对风险进行分类并做定量分析。在一个工程项目中不同的风险具有不同的特征，对工程所能造成的影响也不相同，所以风险分析的第一步是风险分类。 在工程项目建设过程中主要存在以下几类风险： 1、直接物质损失风险，指对工程项目本身，包括已建、在建、设备材料、施工机具、工地已有财产造成直接损失的风险。 2、间接损失风险。 3、预期收入损失风险，是指不能按期完工导致预期收入损失的风险。 4、责任损失风险，包括由于过失和疏忽导致第三者人身伤亡和财产损失依法应承担的经济赔偿责任。 在风险识别 与分类的基础上，需要对工程风险进行量化分析，量化分析就是 4 确定风险事故发生的概率和可能造成的损失程度，从而可以判断出哪些属于工程的主要风险，哪些属于次要风险。 量化分析的核心是确定损失概率和损失幅度。损失概率通俗的来讲就是损失发生的可能性。损失概率主要包含了二层内容，第一就是在某一个时间段里面项目遭受损失的次数。例如，一个大坝施工，大坝设计的抗洪能力是 50 年一遇，但是施工中的围堰设计是 5 年一遇，分析就可以看出在施工中的损失概率大大高于完工时的损失概率，同样对于这个大坝在雨季施工的损失概率大大高于 旱季施工时的损失概率。另外一个与损失概率相关的内容就是在风险事故中可能遭受损失的风险单位的比例。例如，在一个大坝的工程中，洪水可能导致损失的工程占总工程的 80%，而在一栋办公楼建设中，洪水可能导致损失的工程量比例只占40%，就可以分析洪水这一风险对于大坝工程比对于房建工程的损失概率要大得多。损失概率的重要理论基础是统计理论与大数法则，因此在分析过程中，应当以大范围内，周期性的同质风险作为依据。 量化分析的另一个重要指标就是损失幅度。损失幅度指发生事故可能导致的最大损失。损失幅度的估测指标也包括 两方面，第一是估测一个风险单位在每次事故中最大的潜在损失，第二是在一定时间内风险事故所造成的损失额。 明确损失概率和损失幅度对于清醒的认识工程风险，有效进行风险管理意义十分重大，因为在工程项目中有关风险防范都是围绕着这两个因素而展开的，例如，在一个项目中，一定要考核合格的施工人员才能进场施工，就是降低损失概率发生的措施，而在施工中必须要戴安全帽、施工时要拉安全网等措施，就是减少损失幅度的方法。 房地产开发项目风险因素评价 层次分析法是一种强有力的系统分析方法，对多因素，多标准，多方案的 综合评价及趋势预测相当有效。层次分析法可以处理定性和定量相结合的问题，可以将决策者的主观判断与经验到人模型，并加以量化处理。 层次分析法（ 称 是由美国著名运筹学家、匹兹堡大学教授 于二十世纪 80 年代创立的，它是一种强有力的系统分析和运筹学方法，对多因素、多标准、多方案的综合评价及趋势预测相当有效。其基本原理是根据问题的性质和所要达到的总目标，将其分解为不同的组成因素，依照因素之间的相互影响以及隶属关系，按不同层次 聚集组合，形成一个多层次的分析结构模型。其本质是试图使人们的思维条理化和层次化， 5 它充分利用人的经验判断，对决策发难优劣进行排序，具有实用性、系统性、简洁性等优点。运用层次分析法可以将复杂系统问题中的各种因素划分成相互关联的有序层次，通过专家较客观的判断给出每一层次个因素相对重要性的定量表示，确定每一层次全部因素相对重要性的权值，通过对排序结果进行分析研究，提出解决方案。它特别适用于那些难于完全定量分析的问题。 层次分析法图解： （二）层次分析法基本原理 层次分析法的基本原理是排序的原理，即最终将各方法（ 或措施）排出优劣次序，作为决策的依据。具体可描述为：层次分析法首先将决策的问题看作受多种因素影响的大系统，这些相互关联、相互制约的因素可以按照它们之间的隶属关系排成从高到低的若干层次，叫做构造递阶层次结构。然后请专家、学者、权威人士对各因素两两比较重要性，再利用数学方法，对各因素层层排序，最后对排序结果进行分析，辅助进行决策。 （三）层次分析法的特点 它的主要特点是定性与定量分析相结合，将人的主观判断用数量形式表达出来并进行科学处理，因此，更能适合复杂的社会科学领域的情况，较准确地反映社会科学领域的问题。同 时，这一方法虽然有深刻的理论基础，但表现形式非常简单，容易被人理解、接受，因此，这一方法得到了较为广泛的应用。 （四） 层次分析法的关键 准确构造递阶层次结构 构造递阶层次结构是层次分析法的基础，因此深入分析问题、找出影响因素及其相互关系，从而准确构造递阶层次结构就显得十分重要。 准确构造递阶层次结构一般有以下要点。 第一，合理确定因素及相互关系。在深入分析问题后，首先详细找出各个影响因素。这时目标层因素和措施层因素一般都比较明确，而准则层因素通常较多，需要仔细分析它们的相互关系，及上下层次关系和同组关系， 如果对于有关因素及因素间的相互关系不能明确，通常是对决策问题缺乏深入认识，这时需要重新分析问题。这里， 真正认识问题、把握问题是关键。 第二，合理分组（每一因素所支配的元素不超过 9 个）。在层次分析法中，对于因素总个数及总层次数没有要求，即复杂的问题也能用多层次解决。但一般要求每一因素所支配的元素不超过 9 个，这是因为心理学研究表明，只有一组事 6 物个数在 9 个以内，普通人对其属性进行辨别时才较为清晰。因此，当同一层次因素较多时，就需要进行分组归类，在增加层次数的同时减少每组个数，保证后面两两判断的准确性。 三：用应 层次分析法评价风险 （一）：层次分析法风险评价模型 用层次分析法评价工程项目风险，首先是确定评价的目标，再明确方案评价的准则和各指标，然后把目标、评价准则连同各方案构成一个层次结构模型，如图 3这个模型中，评价目标、评价准则和评价方案处于不同的层次。 目标层 准则层 子准则层 方案层 图 3层次分析法风险评价模型 （二）：因素两两比较评分和判断矩阵 工程项目风险评价模型确定后，请具有项目风险管理经验的人员对各风险因素进行两两比较评分。两两比较评分，则以表 3评分可得若干两两判断矩阵，见表 3 表 1 项目风险评价表 方案风险水平 项目外风险 技术风险 非技术风险 方案 1 方案2 方案 3 计划风险 其他风险 组织风险 其他风险 政治风险 自然风险 经济风险 设计风险 施工风险 7 分值 定义 1 3 5 7 9 2,4,6,8 倒数 i 因素与 j 因素同样重要 i 因素比 j 因素略重要 i 因素比 j 因素稍重要 i 因素比 j 因素重要得多 i 因素比 j 因素重要的很多 i 与 j 两因素重要性比较结果处于以上结果的中间 i 与 j 两因素重要性比较结果是 j 与 i 两因素重要性比较结果的倒数 表 3 两两判断矩阵表 1 An （三） 计算各判断矩阵权重、排序，并作一致性检验 断矩阵每行所有元素的几何平均值 1(32. 将算 3 3. 计算判断矩阵的最大特征值 ni a x)( （ 3 上式中， )( ( A 的第 i 个元素。 4. 计算 进行一致性检验。在算出 计算 进行一致性检验，其公式如下： 1 （ 3 上式中 n 为判断矩阵阶数，由表 3随机一致性指标 并计算比值当 ，判断矩阵一致性达到了要求。否则重新进行判断，写 8 出新的判断矩阵。 表 3 值表 3 4 5 6 7 8 9 . 为获得层次目标中每一指标或评价方案的相对权重，必须进行各层次的综合计算，然后对相对权重进行总排序。 对某一评价方案的某一评价指标而言，设各层次评价的相对权重为,则该评价指标的相对权重为：)(更一般地可写为： )(（ 3 (四 )：计算综合总评分 获得各评价方案各指标的评分后，计算加权平均值，即得综合总评分。总评分最高者即为风险最大的方案。 3 房地产开发项目风险管理对策 风险管理策略 通常使用三种策略处理危害或一旦发生就可能对项目目标有消极影响的风险。这些策略是回避、转移与减轻。 9 1、回避。回避风险包括改变项目管理计划以消除由有害的风险造成的危害，使项目目标不受风险的影响、放宽有危险的目标，例如延长进度或减小范围等。一些在项目早期出现的风险可以通过澄清 需求 ，取得 信息 、改善 沟通 或获取专门技术避免。 2、转移。 风险转移 需要将威胁的消极影响连同应对的权利转给第三方。转移风险实际只是把 风险管理 的责任给了另一方，而并非将其消除。转移债务是处理财务风险的最有效方法。转移风险几乎总是伴随着向承担风险的一方支付风险费用。转移手段丰富多样，至少包括使用保险、履约保证 (金 )、保证和 担保 等。可以利用合同将特定风险的责任转移给另一方。如果项目的设计保持不变，可以用固定价格合同把风险转移给卖方。 3、减轻。风险减轻指的是把不利 风险事件 的概率和影响单独或一起降低到可以接受的限度。为了把不利风险事件的概率和影响单独或一起降低而早采取行动，往往比在风险发生后亡羊补牢更为有效。采用不太复杂的工艺、进行更多的测 试、或者选用比较稳定的 供应商 都是减轻风险行动的 实例 。要想减低一项工艺或 产品 从实验室规模的模型放大到实际产品存在的风险，就需要开 发样机。如果不可能降低风险的概率，则减轻风险的应对措施就可能通过瞄准决定严重程度的连接点专注于风险的影响。例如，设计时在子系统中设置冗余组件有可能减轻原有组件故障所造成的影响。 风险应对计划 风险应对计划是针对已识别的风险进行的；对于未来未知的 风险 ，不可能预先制定相应的应对计划或应急计划。 风险应对计划是针对项目的风险开发和制定一个 风险应对 的方案，目的是提高实现 项目目标 的机会。风险应对计划包括 项目 主要风险，针对该风险的主要应对措施，每个措施必须有明确的人员来负责，要求完成的时间以及进 行的状态。 制订风险应对计划的主要内容： 1、需要应对的风险清单。风险清单最初在 风险识别 过程中形成，在风险定性和 定量分析 中得到更新。应对计划的风险清单包括：已识别的风险、风险的描述、受影响的项目领域 (例如 工作分解结构 元素 )、原因 (例如风险分解结构元素 )，以及它们可能怎样影响项目目标。风险清单要符合优先权排序并和所计划的应对策略的详细程度一致。高、中级风险通常会更仔细地处理。判断为低优先权的风险被列入观察清单，以便进行定期监测。 10 2、形成一致意见的应对措施。在风险应对计划过程中，要选择好适当的应对策略，就策略形成一致意见，同时还要预计在已经采取了计划的对策之后仍将残留的风险，以及那些主动 接受 的风险 ;预计实施一项风险应对措施可能直接产生的继发风险 ;根据项目的定量分析和 组织 的风险极限计算出的不可预见事件储备。 3、实施所选应对策略采取的具体行动。 4、明确风险管理人和 分配 给他们的责任。 5、风险发生的征兆和预警信号。 6、实施所选应对策略需要的 预算 和进度计划活动。 7、设计好要准备的符合有关当事人风险承受度的用在不可预见事件上的预留时间和 费用 。 8、应急方案和要求实施方案的引发因素。 9、要使用的退出计划，它作为对某个已经发生，并且原来的应对策略已被证明不当的风险的一种反应。 10、对于特定的风险，如果它们可能发生，为了规定各方的责任，可以准备用于 保险 、 服务 或其他相应事项的 合同 。 制订风险应对计划的依据：制订风险应对计划，确定要采取的增加对项目目标的机会以及减少对项目目标的危害的措施。风险应对计划在 定性风险分析 和 定量风险分析 之后进行，它确认和指定一 个或多个人 (“风险应对措施的所有人” )承担已商定且已得到 资金 的风险应对措施的责任。风险应对计划根据风险的优先级别处理风险，在需要时将 资源 和活动加入到预算、进度计划和 项目管理计划 中。 所计划的风险应对措施必须与风险的重要性相符，能低 成本 地应付挑战，要及时，要在项目环境下实现，所有参与各方要意见一致，并由一个责任人负责。通常需要从几个方案中选择一项最佳的风险应对措施。 有若干种风险应对策略可用。应当为每个风险选择最有可能产生效果的策略或策略组合。可以利用风险分析的工具选择最适当的应对方法，然后为了实施该项 策略而制订具体行动。可以选定主要策略和备用策略。可以制订一个退出计划，在所选策略被证明不是充分有效或者发生了一个可以接受的风险时实施。通常要分配不可预见事件的时间或费用储备。最后，可以制订一个不可预见事件计划，识别引发这些事件的条件。 11 第 4 章 房地产开发项目案例分析 目简介 某房地产开发公司为一家大型综合类房地产开发企业。成立以来，开发建设商品房、经济适用房、写字楼及别墅等多种类型项目，积累丰富的开发经验，该公司 开发了新项目 富城国际公寓。 本案所在区域是沈阳市商业黄金地段的中心，与中山广场，市总工会，市公 12 安局等在同一街道轴线上，而这一轴线是沈阳著名景观路 旅游、购物、娱乐为一体。本项目位于太原街商圈，该地均有着无限的商业价值潜力。 目情况分析 富城国际公寓建设是一个比较大的房地产开发项目， 它具有投资额大、建设周期长和不可移动等显著特点，这就决定了房地产开发项目在项目立项、可行性研究、设计、施工、交付使用、物业管理维护等各个阶段都存在大量的不确定性因素，容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设 环境等诸多因素变化的影响，使房地产开发项目在整个寿命周期中都存在风险 。每个阶段的风险都直接影响到整个项目的成功，给开发商带来直接的经济损失。所以房地产开发商为了避免损失，取得更好的经济效益，在项目的开发过程中就必须进行风险管理，对所存在的风险进行识别、评估和监控，最后针对这些风险制定应对措施，尽可能的避免由于风险管理不当带来的经济损失。 城国际公寓项目全过程风险识别 些风险存在于项目的各个阶段，为保证项目的有效进行，降低、避免风险发生，项目组对项目全 过程进行了风险识别，通过识别可以发现风险发生在项目的哪个环节和阶段，以及各个环节风险影响的大小。 样不但可以提高识别的效率，而且不易产生遗漏。常用的识别法有流程图、头脑风暴法。情景分析法、德尔菲法，敏感分析法等，在富城国际公寓项目的开发过程中，项目组针对实际情况利用头脑风暴法和专家调查法对项目的各个阶段进行了风险识别，其识别结果见表 4 表 4风险种类 风险大小 开发决策阶段 信息不对称风险 小 可行性研究风险 中 投 资决策风险 中 土地开发阶段 开发类型决策风险 中 土地选择风险 大 设计及报批风险 小 施工阶段 现场组织风险 小 13 技术风险 中 材料风险 小 安全风险 小 成本风险 中 质量风险 中 工期风险 大 不可预测风险 小 租售阶段 价格决策风险 大 市场竞争风险 中 方案制定风险 中 资金回收风险 小 通过识别得到以上风险以及风险的影响程度，特别是施工阶段，是风险的多发阶段，且风险影响都比较大，所以在以后项目的实施过程中，应当去关注这些风险，尽量减少、避 免风险发生，把风险降低到最低。 城国际公寓项目全过程风险评估 对实际房地产开发经验的分析表明 :房地产开发的风险随着开发的进行成功的可能性增大 ,风险发生的概率减小 ,风险发生对软件项目的损失逐渐变大 ,快到结束阶段时 ,风险对项目的损失最大 ,随着结束发布的进行又逐渐变小。 由日常项目管理评估 ,假设风险为 y ,项目整个阶段为 x ,风险影响结果 (风险对项目的损失影响 ) 为 f ( y ),根据时间情况假定 0 y 1 ,0 x 1 ,则 0 f ( y ) 1 . 当 0 x 0 f ( y ) 1 ,并且单调递增 . 当 0 x 1 ,f ( y ) 1 ,并且单调递减 . 而风险发生的概率 k( y )则随着 x 的增大 ,呈单调递减趋势 ,可以假定为k( y ) = 1 0 x 1 ) 图 4阶段风险影响曲线 资决策阶段的敏感性分析 1、 项目的投资决策阶段是项目的初始阶段，每个项目在开发时都要对影响投资决策的各个因素进行风险评估， 这些因素将给开发商提供一些信息，开发商从中可知项目是否可以进行和在开发过程 中应注意的问题，还有那些风险因素 14 对项目的影响。 2、敏感性风险评估。 敏感性分析是分析、预测项目主要不确定因素的变化对项目效益的影响，找出敏感因素，估计项目效益对它们的敏感程度，粗略预测项目可能承担的风险。在富城国际公寓投资决策前期， 假设该项目的项目投资所得税后财务内部收益率为 13，基准收益率为 10。选择影响所得税后项目投资财务内部收益率的三种不确定因素 (投资、销售价格和材料价格 )，在 +15的范围内进行了敏感性分析。分析结果见表 4 表 4感性分析表 不确定因素 变化率 内部收益率（ 静态投资回收期（年） 基本方案 资变化 10% 5% 5% 10% 15% 售价格变化 10% 5% 5% 10% 15% 料价格变化 10% 5% 5% 10% 15% 敏感性分析表明，本项目抗风险能力较弱，当销售价格下降 5或原材料价格上升 5时，项目投资所得税后财务内部收益率将分别下降到 8 1和 15 10 7；当销售价格下降 10或原材料价格上升 10时，项目投资所得税后财务内部收益率将分别下降到 2 4和 8 3。 敏感性分析结果表明影响项目财 务效益最敏感的因素是销售价格，其次是材料价格。 本项目敏感性分析结果表明，如果建设投资上升 20 84以上，或销售价格下降 3 11以上，或原材料价格上升 6 56以上，都将使项目投资所得税后财务内部收益率低于财务基准收益率 (10 )。 目土地获取阶段的风险评估 1、 这阶段最主要风险存在于工程厂址的选择上，如果厂址选择失误就将带来土地不利于设计规划，地块整治费用太大，与消费形成偏差等一系列问题，为尽量避免风险的发生，项目对影响厂址选择的风险因素做了评估，得到最佳的厂址。 2、主观评分法 确定厂址方案。风险因素有：水源和电源、交通环境、地质状况、施工难度。经专家评审确定各指标的权重，运用综合评价法对三个地址各项指标作风险评价。其具体数据见表 4 4程厂址综合评价 X Y 选址方案风险 A B C 电源和水源 3 3 交通 5 4 环境 4 3 地质情况 4 3 施工难度 3 2 Z 综合评价法是工程选址方案是定五个评价指标并对其重要程度分配权重然后按评价标准给各指标打分，将各指标 所存在的风险与其权重相乘并汇总，使得出方案的总和风险，以获得最低风险为最佳方案。 X 为评价指标， Y 为各评价指标的权重， 从上表的计算可知 以把地址建在了 C。 16 目实施阶段风险综合评估 1、项目的实施阶段是风险的多发阶段，而且这阶段的风险种类多，影响程度较大，为保证项目实施的安全性，可靠性和经济性，做好这阶段的风险评估是必不可少的，也是至关重要的。 2、针对这种情况，项目组应用加权评分法对风险进行了综合评估，具体过程如下：影响项目的风险因素主要有：组织风险、材料 上涨风险、技术风险、工人罢工风险、资金风险、工期风险、质量风险、自然风险等，风险发生的可能性有 5个等级，通过权重得到下表 4注：假设项目的整体评价基准为 表 4风险因素 权重 风险可能发生的可能性 WC 很大 （ 比较大 （ 中等 （ 不小 （ 较小 （ 组织风险 料上涨风险 术风险 人罢工风险 期风险 金风险 量风险 然风险 W C=17 由计算可知，该阶段的整体风险水平为 于项目的评价基准，则该项目的整体风险水平可以接受，项目可以继续实施。 1、在项目竣工之后，房地产开发商进入了房屋租售阶段，在这个阶段房地产公司面临的风险是将房屋出租还是销售，因为较小的租金或售价变化，会对开发商的收益有大的 影响。而通常租金售价的趋势难以准确的估算；客户支付水平、选择偏好市场竞争等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。 2、为降低此阶段的风险发生的概率，项目组采用了层析分析法（ 进行判断。房地产开发项目组制定了两个方案：出租和销售。该阶段识别出三种风险：经济风险、市场风险、社会风险。经济风险是值房屋的价值和房地产开发商的收益；市场风险是指市场的竞争和消费者的需求能力；社会风险是国家政策和法律的影响。 （ 1）构建递阶层次结构模型。根据已知信息和决策目标、评价准则，构建该项目的递阶层次结构模型，如图 4 示。 目标层 准则层 方案层 图 4案风险评价 （ 2）构造判断矩阵 A。根据两两比较标度，确定各层次不同因素的重要性权数。对于评价准则层，该层有经济风险、市场风险、社会风险三种因素，评价者根据评价目标“风险最大的决策方案”，将这三个因素的重要性两两相比，得风险最大的 决策方案 市场风险 社会风险 经济风险 销售 出租 18 到判断矩阵 A。 1 5 1 / 21 / 5 1 1 / 82 8 1A在分析方案层。该层有两个方案：出租和销售。对“经济风险” 、“市场风险” 、“社会风险”进行比较，得到判断矩阵 1 141 / 4 1A 2 1 1 / 551A 3 151 / 5 1A （ 3）判断矩阵特征向量的计算。分别计算矩阵 A， 特征向量，分别用 W， 示。下面以特征向量 W 为例介绍特征向量的一种计算方法。 计算 A 的各行之和 1 5 1 / 2 1 3 / 21 / 5 1 1 / 8 5 3 / 4 02 8 1 1 1 = 计算各行的平均值，因为 A 有 3列，所以求平均值用 3除 311/ 3= 归一化，即将各行除以三行之和（ 是得到矩阵 A 的特征向量 W= 根据计算结果，在该项目方案中，社会风 险最重要（ 经济风险次之（ 市场风险第三（ 至于， 特征向量 照上面同样的步骤，计算结果如下： 明，从“经济风险”的角度，“销售”方案比“出租”风险大； 明，从“市场风险”的角度， “销售”方案比“出租”风险小； 明，从“社会风险”的角度，“销售”方案比“出租”风险大。 （ 4）一致性检验。在建立判断矩阵过程中，涉及到人的主观判断，因而会出现判断不一致的情况。为保证评价分析的有效性，必须进行一致性检验。根据公式的： 3（ 704+=此得到 以判断矩阵 A 一致性符合要求，可以接受。 19 （ 5）计算综合重要度。特征向量 别从 “经济风险” 、“市场风险” 和“社会风险” 的角度比较了销售和出租方案，当只是给出了其相对重要度，而并没有回答两个方案的整体风险水平和系统总体重要性。要回答这个问题，必须进行综合重要度的分析计算。 在计算 递阶层次结构各层次要素对上一级要素的相对重要度之后，即可从最上层开始，自上而下地求出各层要素关于系统总体的综合重要度。 B=（ 2,= 0 . 8 0 . 1 6 6 7 0 . 8 3 3 30 . 2 0 . 8 3 3 3 0 . 1 6 6 7然后，用矩阵 B 乘以特征向量 W，得到矩阵 W= 0 . 8 0 . 1 6 6 7 0 . 8 3 3 30 . 2 0 . 8 3 3 3 0 . 1 6 6 7= 矩阵表明，从评价目标“ 风险最大的决策方案 ”的整体角度，即综合课“经济风险” 、“市场风险” 和“社会风险”三个方面之后，“销售”方案比“出租”风险大。所以开发商决定来出租国际公寓。 城国际公寓项目风险监控 1、风险监控 是项目实施过程中的一项重要工作，监控风险实际上是监视项目的进展和项目环境，即项目情况的变化，其目的是：核对风险管理策略和措施的实际效果是否与预见的相同；寻找机会改善和细化风险规避计划， 获取反馈信息，以便将来的决策更符合实际。 2、在富城国际公寓的实施过程中项目组 运用费用偏差分析法（挣得值法）对施工的某一特定时段进行了风险监控，其风险监控的过程和方法见以下分析。 该项目共有 10个任务，在第 20周时结束时检查。项目经理在该点对项目实施检查时发现，一些任务已经完成，一些任务正在实施，另外一些任务还没有完工，如图 4示（图中的百分数表示任务的完成程度）。各项任务已完成工作量的实际消耗成本在表 4设项目未来情况不会有太大的变化，计算该检查点的 表 4目在第 20周时的进度示意图 19 20 2157 38 39 40 41 42 43 100% 2 80% 20 3 20% 4 10% 5 0 6 0 7 0 8 0 9 0 10 0 在表中前两列数据已给出，在计算中用挣值法进行分析。本例以任务 2为例，计算如下。 完成工作的预算费用） =工作预算费用 当前已完成工作量 =45万元 80%=36万元 安排工作的预算费用） =工作预算费用 当前预计完成工作量 =45万元 100%=45万元 于未来情况不会发生大的变化，所以采用第一种计 算方式。 0万元 80%=50 万元 其余任务的计算同理，结果如表 4 表 4目跟踪表 序号 成本预算 /万元 元 元 任务完成时的预测成本 元 元 1 25 22 25 22 25 2 45 40 36 50 45 3 30 6 6 30 10 4 80 7 8 70 0 5 75 0 0 75 0 6 170 0 0 170 0 7 40 0 0 40 0 21 8 80 0 0 80 0 9 25 0 0 25 0 10 30 0 0 30 0 合计 600 75 75 592 80 费用指数 :5 75=1 进度指数 :5 80=得数可以得出 :项目既没有超支也没有节约，费用没有存在风险，而进度上却存在着一定风险，进度落后了，针对这种情况，项目组应及时调整时间，进行工程加班，把进度赶上来。 际公寓项目风险应对策略 各阶段做好风险预防 风险预防是指在风险发生前，为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施。 1、投资决 策阶段，预防风险应： (1)建立一支高水平、多学科的开发队伍。从根源上消除或减少房地产开发过程中种种风险。 (2)树立风险意识。强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，舍得进行风险管理的投入。 (3)健全风险预警系统。防范风险的关键是预先行动，即主动控制。项目进入实施阶段时间越长，控制风险的成本就越高。 (4)贯彻执行风险管理责任制度。制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行。 2、土地获取阶段，为了预防风险，开发商应注意以下方面： (1)履行自己的社会责任，主动与地方政府、各专业管理部门、金融机 构、当地群众和原土地所有者搞好关系，密切双方联系，争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助，这样就可以化解众多风险因素，减少来自各个层面的干扰，确保项目顺利进行。 (2)调查、走访当地群众和城市档案、规划、通讯、电力、热力、市政、文物等有关部门，了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况；及时同计划、 22 规划、土地等部门沟通，获得他们对地块使用意图的确认；根据地块具体情况，制定相应对策。 (3)妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。 (4)增强合同意识，认真签订土地出让合同、 勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。尽量避免合同歧义、漏洞、陷阱。 (5)调查预测房地产消费趋向，优化设计方案，采用优化设计、价值工程技术，充分考虑项目防火、抗震、御灾、防盗和安全要求，防止技术风险。 3、项目建设阶段，风险预防的主要措施有： (1)采用系统的项目管理方法。 (2)对现场危险源要妥善采取措施。 (3)及时协调，妥善处理建设过程中设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的各种矛盾，避免矛盾激化。 (4)合理布置施工现场。 (5)加强现场质量监控，通过督促施工技术、组织 、措施、人员、机械的落实，防止质量缺陷和建筑工程质量通病的发生。 (6)做好现场建设日志，注意资料收集和保存，及时落实建设条件，预防和减少施工索赔。 (7)尽快完成开发项目，缩短建设周期。 4、在租售管理阶段，为预防风险，开发商应做好： (1)房地产租售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。因房屋作为家庭价值最大的一笔财富，对消费者的重要性是不言而喻的。一旦消费者认为合同中存在对自身有利的条款，就会奋起利用法律武器来捍卫。现代舆论工具的发达和消费者作为弱者奋起 的事实，即使开发商怎样解释，也难免形象受到巨大损害。而且，一般租售合同文本由开发商提供和起草，当格式条款有两种以上解释时，应当按不利于开发商的解释来执行。 (2)定期检查房地产状况，发现和消除现有房地产存在的各种隐患。定期组织建筑物及附属设备维修，将隐患消灭在萌芽之中。 化方案回避风险 风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发活 23 动进行，或改变开发活动方案，以避开风险源地，消除风险隐患的措施。 1、在投资决策阶段，搞好开发经营方案的评价决策是回避风险的最佳方法。 首先，开 发商通过房地产市场调查，对项目准确定位，放弃风险较大的某些开发区域、某种房地产开发类型。 其次，搞好项目各开发方案的经济评价和风险分析，选择可靠性高，风险隐患少，风险程度低的开发方案。 2、在土地获取阶段，为规避风险应当做到： (1)为回避土地、征地拆迁风险，可能基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用属性的确认情况，以及地块上居民、企事业单位、建筑物、构筑物状况，可能决定放弃对某一宗地的开发。例如极易受到邻近河水泛滥的威胁地块；各种矛盾突出、交错的地块。 (2)开展项目规划设计方案优选，选择满足消 费者需求，技术先进、成熟，经济合理的建设方案。在方案选择中，拒绝采用风险高的规划