商品房销售合同管理问题思考建议.docx

商品房销售合同管理问题思考建议 随着房地产市场的发展，特别是住房制度改革的深入，越 来越多的人民群众通过房地产市场解决住房问题、改善住 房条件。作为保证商品房交易正常进行的重要法律制度一 一商品房销售合同，成为人民群众关注的焦点。商品房销 售合同不仅是保证房地产市场健康有序发展的重要手段， 也是保护广大人民群众切身利益的有效方法。然而，由于 消费者在购买商品房时法律意识淡薄，自我保护意识不强， 更由于房地产市场中不法开发商的合同欺诈行为，以及人 们对司法手段管理合同和行政手段管理合同界限混淆不清 等原因，使商品房销售中的合同欺诈行为成为人民群众近 年来消费投诉的热点问题。国务院也将合同欺诈行为作为 整顿房地产市场秩序的一个重要方面。能不能依法做好商 品房销售合同管理工作，为人民群众创造一个放心的消费 环境，是房产管理部门义不容辞的责任，也是贯彻落实十 六大精神，践行“三个代表”重要思想的重要内容。做好 这项工作，也是用实际行动推动我市依法治市工作进程的 一项重要内容。 一、对商品房销售合同实行行政管理的基本概念 我国对商品房销售合同实行行政管理，这是符合我国 国情、具有中国特色的。马克思主义认为，人民民主专政 的国家有一个重要职能，那就是组织经济建设和文化建设， 以满足人民日益增长的物质文化生活需要。对商品房销售 合同实行行政管理，就是国家行使这样一种职能的具体体 现。国家通过房地产管理部门运用行政管理手段，与司法 手段有机结合，达到保护当事人的合法权利，维护社会经 济秩序，促进房地产业健康发展的目的。 房产主管部门是受市政府委托，负责我市房地产市场 统一规划和监督管理的职能部门。依据国家、省、市有关 法律、法规对商品房销售进行管理。多年来，在市委、市 政府的正确领导下，严格依法行政，认真践行“三个代表” 重要思想，维护广大消费者的合法权益，推动了我市房地 产市场的健康发展，也用实际行动推动了我市依法行政的 进程。 为了对商品房销售合同进行更加有效的管理，国家颁 布了一系列的法律、法规、政策。先后出台了中华人民 共和国城市房地产管理法、合同法、城市商品房 预售管理办法(建设部令 95 号)、商品房销售管理办法 (建设部令 88 号)、*市房地产市场管理条例等等。最 高人民法院于 XX 年 5 月 7 日公布的关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房买卖 合同纠纷的审理适用法律作出了更加明确、具体的规定。 城市房地产管理法规定了房地产价格申报制度，并明 确了“商品房预售实行预售许可证制度”。建设部第 95 号 令城市商品房预售管理办法对商品房预售管理的有关 问题进一步作了细化。房地产开发企业与购房者应当签订 商品房买卖合同。l995 年建设部和国家工商行政管理局联 合颁法了商品房购销合同示范文本，XX 年建设部、国 家工商行政管理局又联合对商品房购销合同示范文本 进行了修订，并更名为商品房买卖合同示范文本，规 定了 1 3 项主要内容。推行示范文本有利于保护当事 人的合法权益，避免因合同缺少项和当事人意见表示不真 实、不确切，而出现显失公平和违法条款；有利于减少商 品房买卖合同纠纷，促进合同纠纷的解决；有利于调动消 费者的购房热情，促进住房消费，拉动经济增长。通过运 用行政手段管理商品房销售合同，推行示范文本，对 规范房地产市场行为起到了重要的作用。 二、为什么要对商品房合同进行管理 对商品房合同依法进行管理是全面建设小康社会宏伟 目标的要求。在我国实现翻两番的目标后，人民群众生活 逐渐由温饱型向小康型转变。党的十六大又提出了全面建 设小康社会的宏伟目标。小康不小康，关键看住房。建设 部为小康社会的住房确定的目标是“户均一套房，人均一 间房，设施齐全，功能齐备”。在新的时期、新的形势下， 将会有更多的人民群众通过房地产市场解决住房问题，提 高居住质量，改善居住环境。创造一个公平、公正、公开 的秩序正常的房地产交易环境，就显得更加重要。因此必 须依法加强对商品房销售合同实施管理。 对商品房销售合同实施管理是“三个代表”重要思想 的要求“三个代表”重要思想这个完整科学体系中，始终 代表中国最广大人民的根本利益，是“三个代表”的最终 归宿，也是我们一切工作的出发点和落脚点。落实“三个 代表”重要思想，必然体现在我们的工作实践中，落实在 一步一步扎实具体的工作中。加强商品房销售合同管理， 与人民群众的利益息息相关。因此，只有维护好房地产交 易市场的正常秩序，为人民群众创造一个宽松的住房消费 环境，才能真正代表最广大人民群众的利益。 对商品房销售合同进行管理是促进房地产市场健康发 展的要求。商品房销售合同是国家对房地产市场进行微观 调控的主要手段之一，通过商品房销售合同的调整，使得 房地产市场交易活动井然有序，房地产市场健康发展。但 是，我们还应清醒地看到房地产市场中仍有不法开发商违 规开发、销售商品房，损害广大消费者利益，其中合同欺 诈行为就是近年来反映比较突出的问题。为此，国务院、 建设部均将整顿以合同欺诈消费者行为作为整顿房地产市 场秩序的一个重要方面。因此，只有加强对商品房销售合 同的管理，消除开发商的不法行为，才能保护广大消费者 的利益，保证房地产市场健康发展。 三、加强商品房销售合同管理应重点做好的工作 由于商品房不仅是人民群众改善居住条件，提高居住 环境的要求，也是全面建设小康社会中实现家庭财富普遍 有所提高的重要环节，在全面建设小康社会中意义重大。 更由于商品房从预售到竣工交付的时间一般较长，具有较 大的风险性和投机性，涉及广大人民群众的切身利益，所 以我们要扎实做好商品房销售合同管理。 1、进一步加强对房地产有关法律、法规的宣传，提高 消费者房地产法律、法规意识，让商品房消费者做到明明 白白消费。据统计，目前，消费者在购房时自己聘请律师 的不到 2，法律意识比较淡薄，自我保护意识不强。大多 数人认为：目前新版商品房买卖合同是国家制订的， 以为很全面，合同示范文本可以保护自己的利益，且 大多数人在购房时有一种从众心理，大家都这样签了，我 也这样签算了。因此，加大对房地产的有关法律、法规的 宣传力度，培育消费者的法律意识，是规范房地产市场秩 序，保护消费者合法权益的基础性工作，也是推进我市依 法治市进程的重要内容。加强商品房销售合同管理，就必 须大力宣传有关法律、法规，使之家喻户晓，人人明白。 2、严格对商品房销(预)售进行管理。按照建设部城 市商品房销售管理办法对商品房销(预)售的规定，一是 严格按规定办理预售许可证，同时配合新闻媒体，定期向 社会公布预售许可办理情况，以供广大消费者监督和作为 购房参考；二是销售商品房时必须用商品房买卖合同示 范文本，不使用的不予办理产权证；三是加强对商品房 销(预)售的检查巡查。 3、会同工商部门加大对房地产广告的管理力度。商 品房销售管理办法第十四条规定：“房地产开发企业、 房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行 中华人民共和国广告法等有关规定，广告内容必须真 实、合法、科学、准确”。但现实中，房地产开发企业的 某些广告，谈不上真实、合法、科学、准确更是无从谈起。 目前的商品房销售中所涉及的广告内容，l00真实、合法、 科学、准确的几乎没有，一般都包含了 30以上的虚假成 分。对广告中大量的承诺性内容也不能全部约定在合同中， 这些都严重地损害了消费者利益，必须坚决予以纠正。在 商品房销(预)售时，房地产销(预)售广告必须注明预售许 可证号及准予预售的相关内容。房地产开发企业、房地产 中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的 事项，应当在商品房买卖合同中约定。 4、推行商品房买卖合同示范文本，规范商品房销 售合同管理制度。现在某些商品房开发商单方面制订某些 对开发商有利不可商谈的条款；违反法律规定，单方扩大 相关法律术语的内涵与外延等等来损害广大消费者利益。 为此，必须对已经出售的商品房的合同进