合理减轻物业服务企业税费的思考.docx

合理减轻物业服务企业税费的思考 摘要：物业服务企业长期以来无偿为垄断行业的水、 电供应部分进行着代收代缴水、电费的服务，承担着大量 不合理维修任务，承受着大量的经济负担，担负着部分社 会公共职能。近期泉州地方税务部门拟对物业管理企业小 区水费、电费代收代缴业务及小区物业空置房收费全额征 收相应的税收，引起了泉州物业管理企业的激烈反映。文 章以此为引子通过对物业管理相应税费过重制约了物业管 理企业的发展分析，阐述了合理减轻物业管理企业税费， 促进物业管理行业健康发展的观点。 关键词：物业管理；代收代缴；税务征收；税收优惠； 和谐社会；持续发展 一、引言 随着改革开放进程的加快，城市建设得到了飞速的发 展，作为城市建设主体的房地产业也得到了快速的发展。 城市建筑作为城市的名片，彰显着城市的个性与品位，而 良好的物业管理能更好地突出城市的特色。作为与房地产 开发建设相配套的新兴朝阳产业的物业管理行业，有着良 好的发展前景。近年来，物业管理行业伴随着火暴的房地 产行业的发展，以快速推进的方式，覆盖城乡各地，其发 展势头正日益强劲。但物业管理行业的微利性与社会性特 点，却对物业管理行业的良好发展造成一定的影响，而对 物业管理行业征收类似于服务行业的税收加剧了物业管理 企业的生存困难，物业管理行业的发展道路并不平坦。 近日，泉州市地方税务机关准备对辖区的物业管理企 业征收多个项目的税费，也就是对小区水费、电费代收代 缴业务、水电公摊及小区物业空置房等收费项目全额征收 相应的税收，引起了泉州市物业管理企业界的极大振动。 物业管理企业感到极大的困惑与不解，对地方税务此类的 征收税费持有异议，部分的物业管理企业联合向物业管理 行业主管部门及泉州市物业管理协会进行了反映，要求行 政主管部门与行业协会组织对该问题进行相关的协调。 二、带有公共性质的物业服务应在相关税收上给予一 定的优惠，才能促使该行业健康发展 在刚起步阶段，大量物业管理企业在管理与经营上困 难重重、举步维艰，处于经营亏损的边沿。对于此次税务 机关拟对小区物业管理单位在小区水费、电费代收代缴业 务、水电公摊及小区物业空置房收费项目全额征收相应的 税收，物业服务企业普遍认为如此的征收税费不符合客观 的现状与事实，增收依据太过牵强，必将加重物业服务企 业的负担，使本已困难重重的物业管理企业雪上加霜。 物业管理行业从产业与行业的划分与定位来讲是属于 第三产业里的服务行业，而服务行业在大众的印象中是营 利性比较强的行业，就如同娱乐、餐饮、宾馆之类的行业。 而物业管理行业是城市化过程的产物，是伴随着房地产业 的发展而诞生的新兴服务行业，其带有公共性与社会性的 特点鲜明，承担着部分的社会公共职能。作为与房地产相 配套的服务行业，其发展前景是光明，但物业管理行业定 位的微利性，却制约了行业的发展。为扶持物业管理行业 的健康发展，各级行政主管部门已先后出台了相应的法规 与政策，而与物业管理行业发展密切相关的税收问题，也 应该在税收等相关方面给予一定的优惠，才能体现扶持物 业管理企业的积极意义。因此，相关税务部分应从构建和 谐社会的长远目光出发，从扶持与促进物业管理行业健康 发展的角度出发，从相应的税务征收上，加大对物业管理 企业的扶持力度，给本以生存困难的物业管理企业减免相 应的负担，来保障物业管理企业的良性循环，促进物业小 区的正常运作，带动物业管理行业的健康发展。 三、物业管理企业承担了大量的社会公共事务，理应 在相关税费政策上进行适量倾斜 长期以来，物业小区所形成的公共性管理特点，使物 业管理企业背负着较重的公共维修任务，消耗了大量的人 力、物力与财力，加剧了物业管理企业的困难。由于管道 损耗的问题，造成了物业管理单位在无偿为供水单位代收 代缴水费的过程中，还必须承担用水损耗，给本已困难的 物业管理单位雪上加霜。为供水、供电等垄断行业代收代 缴水、电费这个历史遗留问题，长期以来困扰着物业管理 企业，在当时情况下，不为供水单位代收，是物业服务单 位基于不再代收水费将会造成物业管理小区管理混乱的良 好意愿，继续承受着代收代缴小区水费而还要承担大量损 耗的压力。自来水供水单位也就是利用物业管理单位这个 善良意愿，拖延本该由供水单位服务到终端客户的法规规 定。继续代收代缴，物业管理单位必须承受着损耗的亏空， 无偿的管道维修任务、背上沉重的违反相关法律法规的压 力。 水、电供应部门都将此项工作推给物业服务公司，致 使物业服务单位投入大量的人力、物力，还易造成业主的 误解。相关的法律法规已向我们明示，但真正落实却存在 着偏差，或根本没有落实，造成了物业管理企业抹不去的 伤痛。 本次泉州地方税务部门是针对物业管理企业核定征收 的一种征税。核定征收是有别于查账征收的企业课税形式， 所谓的核定征收税款是指由于纳税人的会计账簿不健全， 资料残缺难以查账，或者其他原因难以准确确定纳税人应 纳税额时，由税务机关采用合理的方法依法核定纳税人应 纳税款的一种征收方式，简称核定征收。由于客观的原因， 大部分的物业管理企业由于行业的特性没有建立账目明晰 的分类账目。再加上物业服务企业的日耗品采购如购置日 常办公、保洁用品、维修的低值消耗品，一般情况下均就 近采购，而日常维修保养或小修小补聘请的外协，如疏通 管道、小额维修等零星业务外协也没有办法出具发票，只 能出具收据。因为大部分物业服务企业日常支出项目金额 较少，加上日常维修保养需要开支的额度也不高，因此也 较难建立账户明晰的会计形式。这也是物业服务企业性质 使然。 此次税务机关对于小区代收代缴水费征收税费为何会 产生如此强烈的反映，根源就在于合理性的质疑。众所周 知，代收代缴水、电费是不能产生营业收入。在目前的物 业服务小区，物业管理单位长期以来背负着沉重的财力与 人力消耗的负担，不情愿地为自来水供应单位承担着吃力 不讨好的代收代缴小区自来水水费的工作，负担着本不应 由小区物业管理单位承受的水损损耗，背负着大量小区供 水水管维修、保养的工作任务，加大了物业管理设备维修 工作量，增加物业管理的设备维修成本，还时常承受着来 自于小区业主因供水过程的某些原因而替自来水公司挨板 子、遭白眼的恶果，造成了业主与小区物业管理单位的矛 盾，引发了业主以此为借口而拖欠物业服务费用，制约了 物业管理企业的发展。 由于历史的原因，小区物业管理单位长期以来为供水 单位代收代缴小区的供水费用，由于管道损耗的问题，造 成了物业管理单位在无偿为供水单位代收代缴水费的过程 中，还必须承担用水损耗，给本已困难的物业管理单位增 加更大的压力。虽然国务院物业管理条例、福建省 物业管理条例已明确规定，供水、供电单位必须服务到 终端用户主，但由于客观的原因，泉州市旧小区自来水供 水服务到终端用户迟迟没有结果，物业服务企业代收代缴 的“苦差事”在近期内仍无法改变。实际上，供水、供电 部门都将物业小区内代收代缴此项工作推给物业服务公司， 致使物业服务单位要投入大量的人力、物力，负担供水、 供电管网的维修保养任务，做吃力不讨好的工作，还时常 造成业主的误解，将责任完全归于物业单位身上，物业服 务企业背负着沉重的责任，造成了物业管理企业抹不去的 伤痛，而现在却还要背上更大的负担。 本次征收还包括对物业小区的空置房物业服务费的收 入进行征收税费。虽然相关法律法规对空置房物业服务费 用的收取已有相关的规定，但物业管理企业在实际操作上， 却遇到了很大的问题，空置房物业服务费收费率相当低。 而对经过物业服务人员努力争取收回的空置房服务费，也 往往要打很大的折扣，才能勉强收回，或根本就没有办法 收回，这是物业服务行业客观的事实。 四、物业管理意识薄弱所造成的拖欠物业服务费，削 弱了物业管理企业，更应得到相关税费减免政策的扶持 物业服务收费率偏低问题成为当前物业服务企业通病。 物业服务收费是物业小区正常运转赖以支持的重要物质基 础，既是物业服务的终点也是物业服务的起点。物业服务 的过程就是物业小区服务开支与费用收入循环往复的过程， 物业管理单位按照物业服务合同，在小区的物业服务过程 中，通过有效的服务与管理，达到了物业服务合同规定的 服务标准与要求，理所当然应收回服务与劳务成本，并合 理的获得劳动报酬，收取物业服务费用是物业服务的最终 归宿。开展有效的小区物业服务工作需要一定的成本开支， 没有适量的资金，小区的物业服务工作的开展也就无从谈 起，所以物业管理的服务收费也是物业管理服务的起点。 物业管理小区要实现较好的良性循环，必须以良好、到位 的资金作为保障，物业管理服务费用的按期收取，将能有 效地保障小区物业管理的日常开支。因此，及时、准确地 收回小区业主的物业服务规费，历来是物业管理企业运作 中重要的工作之一。对于本已微利的物业管理企业再加上 业主大量拖欠物业费，严重地削弱了物业管理的实力，使 大量的物业管理企业面临着生存在压力，物业管理企业员 工的待遇偏低，物业服务人员的流动性巨大，加剧了小区 的不稳定性，存在着一定的安全隐患。因而相关税务部门 更应在相关的税费上给予减免与扶持，才能减轻物业管理 企业的压力。 物业服务企业在相关的费用开支上有一套相关的规定， 在物业服务的相关科目上，物业管理的相关财务法规已有 清晰的规定。但在小区业主的心目上，其心中也挂着一个 小算盘，业主也会在小区的物业服务收费与支出上给物业 管理企业算细账。还记得在小区的一次业主座谈会上，业 主就以其所知道的物业小区的收入与支出给我们物业服务 公司算了细账，等业主把细账算完了，笔者才给他算出物 业服务小区的账目，其中的一大项，也是小区业主最容易 忽略的企业法人单位的税收，作为企业法人，物业管理服 务企业的各种各样的税收加起来一般要占到营业收入的 10，而这笔不菲的开支往往没有在业主们的头脑中形成。 在业主的头脑里，物业小区的开支都是以物业服务费的收 入减去小区服务人员的工资来形成自己的等式，用加减等 于多少这种简单的算术公式来得到物业服务公司的盈亏状 况。因此在小区业主的第一印象里物业管理公司怎么会亏 损，哪会不赚钱呢？物业管理公司收取的服务费用，除了 支付工作人员的工作外也是公司的盈利了，而对于法人单 位税收问题，业主与小区物业管理单位在理解上存在一定 的差异，作为微利行业的物业管理企业，税收偏重的问题， 无疑是制约物业管理行业发展的一个重点问题。 五、对物业管理企业实行相应的税收优惠政策将有利 于和谐社会的建设，促进物业管理行业的健康发展 XX 年以来，受国际金融风波的影响，物价指数的上涨， 物业服务企业成本费用开支直线上升，而物业服务收费标 准却维持现状的情况下，物业服务企业面临着更大的生存 危机与压力。面对比较严峻的宏观经济环境，物业管理企 业要求生存、促发展，需要付出更多的代价，更高的成本， 而供水、供电等垄断行业施加给物业服务企业的压力还没 有释放，又要面临加收税费的煎熬，其相应的权益得不到 有效地保障，物业服务这个带有社会服务色彩的微利行业， 生存环境更加严峻，小区的服务与管理工作不能有效地实 现良性循环，本已处于亏损边沿的物业管理企业将面临行 业的危机，物业管理行业的发展受到了一定的影响。为应 对国际金融危机，国家出台了一系列结构性减税措施，预 计今年全年减免税费规模将达到 5500 亿元，相当于财政预 算收入的 8.3，力度之大前所未有，但物业服务企业却没