某综合性物流园建设项目建议书

1 某 综合性物流园建设项目 建议书 第一章 概述 目概况 项目名称： *现代化综合性物流中心 承办单位： *物流有限公司 法人代表： * 拟建地点： *市 *区 *新区 建设规模： 总 用地面积 166667 平方米 （ 250 亩） 建设年限： 24 个月 投资概算： 9 亿 元 注册资金： 元 资金来源：本项目所需资金由企业自筹 设单位概况 *物流有限公司 成立于 2008 年 10 月，是经 *区 *市工商行政管理局批准成立的 ，以道路货物运输 ,汽车销售、车辆维修、保养，汽车另配件 4S 店、停车场和宾馆 以及货物配载、物流、仓储、物资监管一条龙运营优质服务的现代企业。项目汽车销售为 *（区）特级代理商，品牌销售规模跃居全区之首。 公司实力雄厚，有丰富的投资、管理经验，旗下拥有九个子公司，其中拥有 7 个子公司的全部股份，其余两个子公司分别占有 95%、 51%的股份，公司长久以来对旗下业务科学、规范、诚信的经营模式，受到业内外的广泛好评，在同行中具有较高的威信，在客户中享有极好的赞誉。 公司经营道路普通货物运输、货物专用运输、大型物件运输；场 2 内装卸；信息咨询服务；自有土地租赁；欧曼品牌专用汽车、一汽解放青岛汽车、东风 品牌汽车的购销代理；保险兼业代理（货物运输保险、机动车辆保险）二类机动车维修；仓储；停车；场地租赁。 汽车销售及维护业务为本公司特色业务，公司 具备 多间 汽车零配件 4S 店及保养车间，克服了同行中存在单一销售、配件滞后和质量瑕疵的弊端。 公司旗下多间 4S 店 配套 建设 维修间，并引入先进的设备及维修技术和检测方法，大大缩短车辆停（待）修时间和降低了返修率，解决了用户在车辆修理和保养上的困惑。配套还有大型停车场、汽车销售展示厅和宾馆、餐饮服务，为用户提供了一个购车、入户及办理其他业务的理想场所。宽敞的汽车销售展示厅可同时摆 放 30 辆不同型号的大型货车，通过销售员具有专业性的介绍，用户可全方位了解购置车辆的性价比及触摸实体。全款和分期付款灵活的销售方式，解决了许多用户因资金短缺而急需车辆经营的实际困难，为他们打造了一个就业致富的平台。 *物流有限公司 成立以来 ， 在仓储、物流行业不断突破、不断创新，取得了喜人的成绩，物流年产于去年底已超亿元，实现了重大突破，成为 *区内不可缺少的物流企业。 *物流有限公司多年的诚信经营，取得了 中国海关境内公路运输企业载运海关货物许可证和中国 工商银行 核定的商品融资区域物流监管企业 。 *物流有限公司以安全、方便、快捷、高效为承诺，以诚信第一、顾客至上、优质服务、追求双赢为宗旨，为广大客户提供了良好的服务，赢得了广大顾客的好评，成为业内的典范。 设内容与规模 按照设施现代化、硬件智能化、管理信息化的要求，于 *市 *区 *新区，新建现代化综合性物流园， 拟申请 规划 用地面积 约 250 3 亩， 166667 ，建筑 占地 面积 69000 ， 建筑系数约为 规划用地占地面积基本情况如下： （ 1） 67500 ，配送仓库 ； （ 2） 1500 ， 综合配套建筑 ； 其他用地情况如下： （ 1） 6800 ，绿化、道路 ； （ 2） 近 90500 ，集装箱、货物堆场 ； （ 3） 367 ，职工上班电车停车场 。 整个现代化综合性物流园 包括仓储、配送、货物集散、集拼箱、包装、加工以及商品的交易和展示 ，将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，为 制造型企业 提供 一体化物流服务 。 要建设条件 *物流有限公司拟 选址位于 *市 *区 *新区，符合城市总体规划、土地利用总体规划、环境保护规划，产业发展规划等相关规划要求。 资估算与资金筹措 本项目估算总投资为 *亿 元 ，注册资金 *亿 元 ，由 *物流有限公司自筹。 施进度计划 本项目建设施工期为 24 个月。从 项目启动，至 底 竣工验收，投入运营。 要经济技术指标 主要经济技术指标见下表 1 4 表 1 主要技术 经济指标 序号 项目名称 单位 数量 1 规划 总用地面积 166667 2 建筑占地 面积 69000 其中 仓库占地面积 67500 综合配套建筑 占地面积 1500 其他 绿化面积 1000 集装箱、货物堆场 90500 道路占地 5800 职工上班 电车停车场 367 3 总建筑面积 169667 其中 仓库建筑面积 69000 综合配套建筑 建筑面积 4500 集装箱、货物堆场 建筑面积 90500 绿化、道路 6800 职工上班电车停车场建筑面积 367 4 投资强度 万元 /亩 360 5 建筑系数 % 绿地率 % 年物流强度 t/ 套综合建筑 、道路、绿化及职工电车停车场 占地面积为总用地面积的 建筑面积为总建筑面积的 年物流强度超越用地 认定条件的 3t/。 目需求预测年限 本项目拟于 年底开工， 底 初为建设期， 用年限为 30 年，预测特征年为 ， 2023 年， 2028 年， 2030 年，预计 2018 年项目产值达到 100%，2023 年项目完全回收成本。 5 第二 章 项目建设 背景与建设的必要性 目建设背景 家相关政策背景 “ 十一五 ” 西部大开发的全面推进和 * 由贸易区的建立为 （ *）经济区的发展提供了难得的战略发展机遇。 为了谋求在 济圈中扮演重要角色 ， 成为中国经济增长的新一极， *区政府 将 （ *）经济区发展定位为，建设成为中国与 区域性物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心 。继 提出要将 *打造为 亿吨级现代化大型组合港和区域性国际航运中心之后，又提出要加快建设步伐，将 *打造为区域性国际物流基地。 其核心内容是，通过 *沿海港口功能的延伸，在 *规划建设 “无水港 ”口岸港区和大型保税中心，并与玉林、崇左的物流园区、北海的出口加工区等物流商贸基地相衔接，实现沿海港口和物流园区的联动发展。 为了推动这一战略目标的实现， *自治区、 *市先 后编制出台了 *区现代物流发展 “ 十一五 ” 规划、 *市现代物流发展总体规划 *市现代物流发展规划实施方案 以及中共 *市委文件 “关于加快发展现代物流业的 若干 意见 ”，明确 了 *市现代物流业要立足 *、辐射周边省市、面向 家乃至其他国家和地区，力争经过二至三个五年计划，建设成为服务全 *，服务西南、华南地区乃至更大区域，服务 国及其他国家和地区的国际通道式综合物流枢纽城市 的发展目标 。 目所在地特色 *区具有显著的工业优势 全城区规模以上工业总产值排在*市 各 县区 前列 。 *区立足 于打造 *市南部新型工业基地，组建大沙 6 田都市型工业组团，玉洞物流、生物制药产业组团，平乐有色金属、 建材工业组团和南州工业发展后备组团 4 个特色园区组团，加速壮大生物制药、饲料等优势产业，培育发展后备有色金属深加工产业和机械制造业，用高新技术改造提升食品、建材等传统产业；同时，大力发展现代物流业，以 *际物流园为中心，努力把城区建成 *市乃至 市群重要的区域性物流中心。围绕“工业强区”发展战略，在加快新型工业化进程中，按照“改造传统产业，强化支柱产业，培育新兴产业”的总体思路，采取引导企业实施技 术改造、提高自主创新能力等有效措施，使城区工业经济得到持续快速健康发展。 “尊商、亲商、扶商、安商、富商”，是 *区招商工作的服务理念。崛起中的 *区按照“工业园区化，园区城市化”的发展思路，依托两个开发区，以 *最大的私营企业工业园为平台，以优良的环境、优质的服务和优惠的政策，吸引国内外 14 个国家和地区的客商来 *区置业发展。到 *区投资办企业的有泰国、美国、瑞士、新加坡、香港、台湾等国家和地区的客商，也有来自黑龙江、福建、湖南、四川、广东等国内各省的客商。 *新区是一个功能复合的城市中心区 ,更是一 个融入自然的生态城市典范。它将建设成为泛 经济合作区的重要总部基地，自治区的先进制造业基地， *市新的行政、文体、商业中心，物流、制造业基地。 *新区将充分利用交通优势，以交通优势作为支撑，以大交通带动大开发。水路上 X 江穿城而过，沟通各地；海运上紧邻 ，出海便捷；陆路通过 *大桥、 桥等跨江大桥与市中心区连为一体， *大道、 道、 道、 *大桥南岸和 桥延长线、环城高速公路、 速公路、 级公路、 等道路连 7 接内外交通；铁路上湘桂铁路就在 *新区里， 车 站也将落户新区。航空上 *新区核心区距 际机场仅 30 公里。 为了更好的融入泛 经济区， *新区建成后，将成为新 *市的中心，实现 *“以邕江为轴线、西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南”的总体规划。 目提出过程 在进行 新城区 开发的同时， *区 继续将 把重点放在了 “第三利润源 ”的现代物流业 ，十分重视物流业 相关项目的建设。 因此 *区 为了促进 *新区开发建设， 本着高起点、高产出、低能耗、低污染、发展循环经济的方向， 把建设现代化综合性物流园项目提到议事日程上面来。 目建设的必要性 展物流业的需要 随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。与此相适应，被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的 “ 第三利润源 ” 的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。我国现代物流发展正处于起步阶段，与先进国家 相比尚有很大差距，但市场潜力和发展前景十分广阔。加快我国现代物流发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，具有非 8 常重要而深远的意义。 2001 年 3 月由国家经贸委、铁道部、交通部等六部委联合印发的关于加快我国现代物流发展的若干意见，推进了全国各地发展物流产业的进程。随着工业经济的增长，物流经济也将成倍数增长。 *物流有限公司综合性现代化物流中心项目正是符合物流行业发展需要应运 而生计划。 和西南地区社会经济发展和对外开放的需要 *和西南地区是我国自然资源最为丰富的地区， 也 是我国离“区最近的省份 。 但是由于区域政策性等原因，使得该地区的社会经济长期落后于全国的平均水平。随着国家 “西部大开发 ”战略的实施， *和西南地区经济的发展和对外开放速度不断加快 ， 陆续与“区和印支各国建立了密切的经济贸易联系。 作为西南地区最为便捷的出海通道， 以及 中国 由贸易区的 桥头堡， *物流产业发展将 在区域内经济发展和对外开放中的作用日显重要，其发展水平将成为我国西部地区经 济发展的风向标 ，并给社会经济发展带来有力推动。 *物流有限公司综合性现代化物流中心项目将极大的有利于*及周边地区的社会经济发展和对外开发更深沉层次的发展。 展现代工业、制造业物流业的需要 *新区建成后，将成为新 *市的中心 ，为了更好的促进 *新区的开发建设， 更好的融入泛 经济区 ，充分利用 *新区的交通优势，发展现代工业产品物流，降低工业生产和工业产品流通过程中的物流成本，提高工业产品流通速度，不仅能为经营主体提供真实、准确的有效信息，减少市场运营过程中的不确定性和盲目性，提高 工业产品的市场竞争力，使工业产品在流通过程中实现增值，减少工业 9 产品在运输过程中的损耗，降低和杜绝工业产品公共安全事件的爆发，有利于推动工业的产业化、现代化进程，提高工业的整体效益。工业产品加工与物流协同发展，是提高与实现工业产品价值，降低工业产品流通成本，加快地方工业经济发展，提高人们生活水平的举措。优化整合现有工业产品物流资源，构筑现代工业产品物流体系，加快工业产品加工与工业产品流通现代化进程，对拉动我市工业经济发展，特别是对推动地方社会经济的发展，有着十分深远的现实意义。同样， *物流有限公司综合性 现代化物流中心项目对 *新区的发展有着极其重大的意义。 济结构调整的需要 由于市场环境发生了根本变化，产品生命周期越来越短，越来越具有高度的替代性，制造业进入了一个以结构调整为主线的新的发展阶段 ,抢速度、降成本成为竞争的焦点。由于生产技术和管理水平不断提高，产品生产成本下降的空间越来越小，物流成本的降低就成为关键。只有通过有效的物流管理，才能对市场需求做出快速和灵活的反应，降低生产、流通成本，提高企业市场竞争能力。 *物流有限公司综合性现代化物流中心项目正是这样一个 现代化 的综合性物流项目， 遵守了市场的发展规律，符合经济结构的调整需要。 通方式创新的需要 随着市场经济体制改革不断深化，我国商品市场出现全局性买方市场的格局，市场竞争日趋激烈。过去单纯靠一买一卖赚取价差的营销方式已很难发展下去，必须向以增值服务为主要竞争手段的物流配送等现代营销方式转型。发展社会主义市场经济，搞好流通极为重要，是消费通过流通来决定生产，大规模的流通方式才能带动大规模生产。因此，要大力支持和推动连锁经营、集中配送等现代流通方式， 10 推动经济发展，提高竞争力。现代物流是流通现代化的核心内容，物流发展程度在很大程 度上代表着一个国家流通现代化的水平。 *物流有限公司综合性现代化物流中心项目将有助于提升中国与 国之间的贸易联系，展现出 *现代化物流高质量、高标准、高效率等特点及优势。 业岗位的提供及人力资源优势 *物流有限公司 是一所拥有货车约 2000 辆的大型综合物流公司， *新区物流中心项目建成后将为区内提供大量就业。 *是一个拥有 4600 多万人的省份，全国中排名第十一位，人力资源丰富，有大量劳动力资源，同时 *工业发展在全国的位置并不靠前，造成大量劳动力闲置或外流。 *物流有限公司 综合性现代化物流中心项目为人才提供了大量的就业岗位，满足了人才英雄有用武之地，为区内的发展留住了人才，为 *的快速发展提供了有力的保障。 要结论 *区作为 *最具工业优势的区域，坐落大量工业园区，同时临近*市以货运为主要目的的火车站 *南站，具有极大地区位优势。*物流有限公司大量的调查研究显示，本公司拟建设的综合性现代化物流中心项目集货运组织、集拼、包装、分发、信息传输等多项业务于一体，将成为 *区工业发展强劲动力的重要来源。 *新区，是 *城市规划中一个全新的城区，位于 *市 *区北部，是 *城市规划中新 *的所在 北起邕江，南至那马，西起良凤江东侧连片丘陵，东至邕宁老城区和八尺江的 175 平方公里的土地和新增规划面积 100 平方公里龙象谷项目组成，核心区范围 23 平方公里，规划人口 150 万人。未来的 *新区，将是一个功能复合的城市中心区，也是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱 11 乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。 *新区定位为：“国内一流、世界领先、独具特色的现代化新城”，是泛 经济合作区的重要总部基地， *的先进制造业基地， *市 新的行政、文体、商业中心和物流、制造业基地。高端定位，引领城市的建设与发展，以及人才、资金、物资、信息的集聚。 *新区重点打造九大板块： *文化产业城、 *体育产业城、六馆三街、 *新区总部基地、中国 际物流基地、龙象谷、 * 台湾健康产业城、 *新兴产业园、 *现代工业产业园。 *物流有限公司拟建综合性现代化物流中心项目正处在 *新区内，近期建设即可满足 *新区内各企业的物流需求，项目选址具有科学性、可持续性。 *物流有限公司综合性现代化物流中心项目的选址将以 *市城市建设总体规 划及 *市道路运输站场总体布局规划为依据，建设出一个符合 *市发展需求的物流中心。 *物流有限公司综合性现代化物流中心的建设，是 *市社会经济开发的需要，是 *区发展的必须建设，是开发大西南、促进区域经济发展的需求，是推动中国 由贸易区建设的重要动力，是泛 经济合作及泛珠江三角洲区域经济全面合作发展的重点所在。该项目建设旨在极大提高和改善 *市的整体物流水平，缩短物流时间，提高物流速度，增强物流质量，减少不必要的环节，提高 *市物流服务整体水平，减少物流过程中的各种损耗，节省物流耗能及 费用，是 *市、乃至 *至大西南、珠江三角及 国的物流贸易进一步加强的催化剂，对区内物流起到了十分重要的作用。 根据以上分析及结论，本项目对社会、经济的效益十分明显，具有科学性、可行性、可持续性，项目建设可行。 12 第三 章 项目 建设内容、规模及工程设计方案 址选择 *物流有限公司综合性现代化物流中心 项目选址位于 *市 *区 *新区， 总 占地面积 166667 ，符合城市总体规划、土地利用总体规划、环境保护规划，产业发展规划等相关规划要求。 址建设条件 候条件 *物流 有限公司综合性现代化物流中心拟建设于 *区的 *新区内， *市 *区位于北回归线南侧，属湿润的 亚热带季风气候 ，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，左右。春秋两季气候温和，集中的雨季是在夏天。 天气条件适宜本项目发展需要。 镇规划及社会经济条件 *区是中国 *区 *市所辖的一个市辖区，是 *区首府 *的六个城区之一，是 *市六城区 中面积 较 大的 一个 城区，面积 1369 平方公里 ，人口 23 万。 2012 年城区生产总值 元，比上年增长 财政收入 元，增长 全社会固定资产投资总额 增长 完成全年目标任务 元的 规模以上工业总产值完成 元， 下降 规模以上工业增加值 降 社会消费品零售总额实现 增长 农林牧渔业总产值实现 元，增长 城镇居民人均可支配收入实现 19315 元，同比增长 农民人均纯收入实现 7439 元，同比增长 分产业看，第一产业实现增加值 183561 万元，增长 第二产业实现增加值 541323万元，增长 第三产业实现增加值 252499 13 万元，增长 2012 年与 2011 年相比，三次产业比重由 2011 年的 整为 2012 年的 三产业进一步发展，但 第二产业依然是经济增长的重要支撑。 通运输条件 *物流有限公司综合性现代化物流中心项目拟建设于交 通运输便利的 *新区。 水路上邕江穿城而过，沟通各地；海运上紧邻钦州湾，出海便捷；陆路通过 *大桥、仙葫大桥等跨江大桥与市中心区连为一体， *大道、玉洞大道、堤路园、银海大道、 *大桥南岸和龙岗大桥延长线、环城高速公路、南北高速公路、南北二级公路、南蒲路等道路连接内外交通；铁路上湘桂铁路就在 *新区里，玉洞火车站也将落户新区。航空上 *新区核心区距吴圩国际机场仅 30 公里。 用设施社会依托条件 *新 区 的城市环境建设情况 良好 。目前，全区绿化覆盖和废污水实际集中处理 情况都十分好 ，市政基础设施 建设完善，供水、供电、供气、通讯和污水处理配套完善。 洪、防潮、排涝设施条件 本项目防洪、防潮、排涝设施条件成熟。 境保护条件 现代化物流项目属于服务行业，完全符合我国环境保护的要求。 律支持条件 本项目建设符合有关法律规定的要求。 目建设规划内容 按照设施现代化、硬件智能化、管理信息化的要求，于 *市 *区 *新区，新建现代化综合性物流园， 拟建筑用地面积 250 亩， 14 166667 ， 地面构筑物总建筑 面积 达 72000 ，多层钢结构或钢筋混凝土框架结构 ，使用面积最高 可达 70%以上 。整个现代化综合性物流园 包括仓储、配送、货物集散、集拼箱、包装、加工以及商品的交易和展示 ，将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，为 制造型企业 提供 一体化物流服务 。 表 3目建设 内容统计表 编号 建设内容 占地面积 (结构类型 1 配送仓库 67500 钢架 2 集装箱、货物堆场 90500 钢架 3 配套综合建筑 1500 钢筋混凝土 4 绿化面积 1000 5 道路占地 5800 6 职工 停车场 367 建工程 物流项目占地面 积 250 亩， 166667 ； 拟建仓库 多座，均为一层建筑，共 占地 面积 67500 ，建筑面积67500 ，钢架结构，基础视地质情况可采用 400 400 钢筋砼桩基础。 集装箱、货物堆场占地面积 90500 ，建筑面积 90500 ，钢架结构，基础视地质情况可采用 400 400 钢筋砼桩基础。 办公楼 3 层，占地面积 1400 ，建筑面积 约 4200 ，钢筋混凝土结构 ，其他配套建筑，如公厕、值班楼（含休息室、厨房）等合计占地面积 300 。 道路，占地面积 5800 ，建筑面积 5800 ，院内主干道路宽 12米，砼路面。 15 工工艺流程图 根据本项目的建设特性，建设施工过程的基本程序为： 规划设计 、场地平整土石方工程、基础工程、地下管道施工、回填施工、主体工程、装饰施工、竣工验收、营运期。 规划设计主体工程施工竣工验收地下管道工程装饰施工回填施工运营期基础工程场地平整土石方工程图 3工工艺流程图 要设备方案 项目在施工期间所使用的主要施工机械：静压式打桩机、空压机、挖掘机、振动机、电锯、电钻等。各施工阶段的主要设备如下表 3 表 3工中各阶段主要设备统计表 施工阶段 施工设备 土石方施工 翻斗车 装载机 推土机 挖掘机 打桩施工 静压式打桩机 结构施工 平地机 空压机、风镐 低噪声振捣器 混凝土泵 切割机、电锯 装修施工 吊车、升降机等 16 载重汽车 化设计 本工程用地处 于公共基础设施建设 用地， 定点设置 绿化停车位，且路网均为带草铺砖路。 通过后期合理化设计， 使用地内达到绿化的最大值 ，争取 绿化 面积 占总面积的 5%以上。 共工程 路工程 1、 完全人车分流的交通体系 ： 人车分流明确，交通处理简洁。 2、 紧急状态下的交通 ： 沿建筑周围设有 4m 宽的道路，并在四面形成消防环道；在市政道路设 置了沿街建筑周边适当距离设置 4m 宽的人行消防通道，满足消防车的进出及扑救要求。 3、 无障碍设计 ： 设计依据 城市道路和建筑物无障碍设计规范（ 置有专用无障碍残疾人专用坡道，满足无障碍设计要求。 排水工程 1、 用水水源 ： 本工程采用市政自来水作为用水水源（含生活、消防），于工程所在地周边不同侧各引入一根 水管，并于本建筑周边布置成环网，做为生活、道路和绿化浇洒及消防用水水源。 2、 给排水系统设计 ： 给水管道在建筑物外布置成环状管网。室内给水利用市 政水压直接供给，市政水压约 水方式为下行上给。 3、 排水系统设计 本工程排水系统采用雨、污分流制。 A、 雨水系统 ： 屋面雨水经天沟收集后由雨水斗经雨水立管、室 17 外总管最终排至市政雨水管网。 B、 污水系统 ： 采用伸顶通气管的排水系统，污水于室外化粪池处理后，集中排至市政污水管道。 4、 管材及洁具 A、 卫生器具与配件采用合格节水型产品。 B、 室内生活给水管道，给水管采用 料给水管；室外埋地给水管采用 水管。 C、 室内污水、雨水立管采用内螺旋 音排水管，其余采用普通 U 排水管。 防工程 1、 消防用水量及水源 消防用水以城市自来水和消防水池储水为水源，用水量如下： 表 3消防用水量估算表 序号 项目 用水标准 （ L/s) 火灾延续时 间（ h） 用水量（ m) 备注 1 室外消火栓系统 30 2 216 市政管网直 供 2 室内消火栓系统 20 2 144 市政管网直 供 3 湿式自动喷水灭 火系统 30 1 108 室内消防水池加压供给 4 一次灭火总用水 量 468 2、 室外消火栓 系统 本项目室外消火栓用水量按同一时间火灾次数为一次计。一次火灾用水量按 30L/s 计，利用市政水直接供水。在室外给水环状管网上设 2 套室外消火栓，火灾时供消防车取水灭火使用。 3、 室内消火栓系统 室内消火栓系统用水量按 20L/s 计。系统利用室外给水环网压力 18 直接供水；并于屋面设置一座 30m的钢筋混凝土消防水箱，以维持平时管网压力。 4、 自动喷水灭火系统 A、 本 项目 按中危险级 级设计湿式自动喷水灭火系统，于 仓库顶层 设置吊顶型闭式喷头。 B、 设计拟本建筑附近设置一座贮存 200m消防水池及喷淋加压泵房。自喷 系统由加压泵房内的固定自动喷水消防加压泵抽取消防水池水加压供水。初期灭火用水由屋顶消防水箱（消防贮水量 30m,与室内消火栓系统共用）供给。 5、 建筑灭火器配置 本 项目 按中危险级设计设置灭火器，所有配置点均采用磷酸铵盐干粉灭火器。各层按 A 类火灾配置灭火器，单位灭火级别最大保护面积 50 /A，最大保护距离为 20m。 灭火器采用吊挂及放置于室内消火栓箱下部两种安装方式。 6、 消防管材及设备： A、 室内消火栓统管材全部采用内外壁热镀锌钢管；管径 80用沟槽式卡箍机械连接；管径 80用丝扣连 接。 B、 室内消火栓箱采用铝合金框栓箱，内配衬胶水带、水枪。 第四 章 投资估算 及 资金筹措 资估算 资估算 概要 总投资： 8 亿 元 19 总 用地面积 ： 166667 平方米 总建筑面积 ： 169667 平方米 资估算依据 1、全国统一市政工程基定额（ *区单位估价表）（ 2005 年）； 2、全国统一安装工程预算定额（ *区单位估价表）（ 2005 年）； 3、建筑安装工程材料价格采用 *市建设委员会工程造价建设年度的造价信息的材料价格计算； 资 估算汇总 表 4代化综 合性物流园 项目工程投资估算汇总表 序号 费用名称 金额（万元） 占投资比例 % 一 土地购置费 二 工程建设费 三 设备及软件系统投资费 四 预备费 五 铺底流动资金 六 建设项目总投资 表 4现代化综合性物流园 项目工程投资估算表 序号 项目及费用名称 建筑工程费用/万元 设备购置费用/万元 安装工程费用/万元 其他费用 / 万元 合计 /万元 备注 一 土地购置费 20 二 工程建设费 1 配送仓库 2 集装箱货物堆 场 包括装卸区和停车场 3 综合配套建筑 4 道路 、绿化 三 设备及软件系统投资费 管理设备及管理软件系统 四 预备费 五 铺底流动资金 六 建设项目总投资 项目总投资为 9 亿元 ，固定资产投资达亿元 （包含相应硬件的配套软件系统） 。总投资中 土地购置费占万元， 工程建设费 用占万元，设备及软件系统投资 占万元， 预备费 用占 万元，铺底流动资金占 本项目为新建现代化综合物流中心，拟采用的设备大多为处于国际领先水平的高新设备， 如新型 叉车、新式起重设备、分拣设备等。*物流有限公司将大力引进多种高新设备，努力将本项目打造成名副其实的现代化综合物流中心。 要投资经济技术指标 配送仓库主要存储不能露天存放、待装箱等的物流货物，仓库内设施齐全，主要设备有货物分拣设备、叉车等。 仓库建设经济技术指标见下表 4 4配送仓库 工程投资估算表 序号 名称 建筑面积 （） 投资额 （万元） 备注 21 1 仓库建筑工程 2 仓库内设设备 其中 叉车 自动化货架 液压升降台 库前输送设备 3 设备安装费用 4 其他费用 5 仓库货物管理系统 集装箱货物堆场主要存放集装箱空箱、待运集装箱等可露天摆放货物。集装箱货物堆场建设经济技术指标见下表 4 表 4装箱货物堆场 工程投资估算表 序号 名称 建筑面积 （） 投资额 （万元） 备注 1 集装箱堆场建筑工程 2 集装箱堆场设备 其中 桥吊 堆高机 正面吊 集装箱叉车 3 设备安装费用 4 其他费用 5 仓库货物管理系统 综合 配套建筑包含了业务办公楼、保安值班楼、公厕等构筑物。综合配套建筑 建设经济技术指标见下表 4 表 4装箱货物堆场 工程投资估算表 序号 名称 建筑面积 （） 投资额 （万元） 备注 22 1 仓库建筑工程 其中 办公楼 值班楼 公厕 2 综合配套建筑 设备 其中 电脑 安保监控设备 自动冲洗设备 3 设备安装费用 4 其他费用 5 管理系统 金筹措 本项目所需资金由企业自筹。 第五 章 环境影响 评价 保标准依据 环境空气质量标准（ 1996） 23 室内空气质量标准（ 18883 大气污染物综合排放标准（ 1996） 污水综合排放标准（ 1996） 城市区域环境噪声标准（ 93） 建筑施工场界噪声限值（ 固体废物污染环境防治法（ 2005 年 4 月 1 日实施） 污水排入城市下水道水质标准（ 2010）； 境污染分析 项目周围环境状况较好，附近水 体、大气、土壤和植被等具有较强的自净化能力，且无重污染企业，附近无敏感的环境保护目标，项目建成后对周围环境影响较小。 现代化综合性物流园 项目环境污染主要是建筑施工过程中产生的建筑垃圾和施工机械产生的噪音对环境的污染，以及项目使用后产生的生活垃圾，污水、废气等对环境的污染。 1、 施工期主要污染工序： 场地平整产生的扬尘； 回填土方引起的水土流失、生态破坏、产生扬尘； 建房工程施工时产生扬尘、噪声； 施工营地施工人员产生一定数量的生活污水、生活垃圾； 施工机械及运输车辆产生噪声、扬尘、汽车尾气 ； 建筑施工期间会 产生建筑废水 ； 建筑施工 过程中产生的固体废弃物等。 2、 施工期的主要环境污染 主要环境污染重点为施工期产生的环境噪声，主要噪声源为施工作业机械和施工车辆，不同施工机械噪声水平相差很大。重型和中型 24 载重车在加速状态下的噪声级范围分别可达 88A）和 82A）。 建筑施工期间会产生建筑废水，主要包括冲洗施工机械、工具、地面等产生的废水以及水泥砂浆、石灰浆废液。 建筑 施工期间还会产生 施工垃圾以及少量生活垃圾。施工垃圾主要是建筑施工垃圾、安装工程的金属废料；生活垃圾主要是施工人员的日常生活废弃物。 现代化综合性物流园 地处交通要道，场地平整、施工材料装卸和运输、混凝土水泥砂浆的配制等施工过程会产生大量的粉尘，施工场地道路与砂石堆场遇风亦会产生场尘。 保措施 项目施工期产生的污染因素对环境的影响是暂时的，并且可以采取适当的措施加以控制，减轻污染。采取的措施如下： 1、防尘措施 施工现场四周建设 降低建筑施工扬尘对其周围环境的影响并便于管理。 对于场区施工现场清理、土石方挖掘等产生的堆土，应根据建设方案划定场地定点堆放；在连续的晴好天气，尤其在夏季，应对容易起尘的土堆表面 喷洒适量的水，采取边洒水边建设，以防止风起扬尘；对于物料或垃圾的运输，应根据实际情况在运输过程中搭盖篷布和避免超载，尽量低速行驶，以减阻风力的作用和降低或彻底消除运输过程风起扬尘对环境的污染。 通过上述防尘措施，确保符合 1996大气污染物综合 25 排放标准中无组织排放浓度限值。 2、降噪措施 项目建设过程中的施工噪音将按环境保护部门的规定严加控制，严格遵守 90建筑施工场界噪声限值规定的标准值，合理安排混凝土振动棒、电锯等噪音较大的设备的使用时间和场所，选用低噪声设备，合理布 置噪声源位置。 加强对施工机械的维护保养，避免由于设备性能差而增加机械噪声的现象发生。科学安排施工作业时间，减少施工噪音对周边环境的影响。 建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。施工车途径场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对周围单位和居民正常办公、生活的影响。 施工场界噪声标准限值见下表 5 表 5 施工场界噪声标准限值表 施工阶段 主要噪声源 A） 昼间 夜间 土石方 推土机、挖掘机、装载机等 75 55 结构 混凝土搅拌机、振 捣棒、电锯等 70 55 装修 吊车、升降机等 65 55 注：昼间： 6:00 22:00，夜间： 22:00 6:00 或由当地环保部门根据实际情况对昼夜间划分时段进行适当调整 3、废水污染防治措施 项目拟采用雨、污分流制。施工现场应因地制宜，建沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，生活污水集中收集经化粪池处理达标后再排入市政排污管网。 26 施工废水含泥沙量较大，在施工现场设置沉淀池，废水经沉淀后上清液回用于施工。 为了消除雨水对粉状建筑材料的影响，避免建材随雨水流动对附近地表水环境的质量造成影响，本工程拟将建筑 材料，尤其是粉状建筑材料储存于建筑物内，以免雨水冲刷而污染周围水环境。 4、固体废物治理措施 该项目建设施工过程中将产生大量弃土、砂石、水泥、砖、木材及各种建筑垃圾、装修垃圾，必须按照环卫、环保和建筑业管理部门的有关规定进行处置，及时将固废运到指定点（如垃圾填埋场、铺路基等）妥善处置，严防制造新的“垃圾堆场”。 将混凝土块连同弃土、弃渣等及时清理，送至专用垃圾场所、用于填筑垫建筑基础、路基或回填低洼地带，建筑垃圾中钢筋等回收利用，其它用封闭式废土运输车及时清运，并送到指定倾倒点处置，不能随意抛弃、转移和扩散 。其次，施工人员的生活垃圾也及时收集到指定的垃圾箱（桶）内，由当地环卫部门统一及时清运处理。 5、生态保护措施 在土建工程中，尽可能采用环保型建材，如非粘土砌块等代替实心粘土砖砌体，以减少对土地资源的破坏。在装修工程中，采用环保型装饰材料，如环保型建筑涂料，减少有害物质对环境的污染。 对于项目区施工开挖的土壤，应有计划的分层开挖、分层回填，并尽量将表土回填表层。对于破坏的植被，待施工完成后，尽快按项目区绿化方案恢复植被，达到 绿化覆盖率达 10%以上。 施工期项目建设对环境的影响主要表现为施工扬尘、噪声和固体废 弃物对环境的影响。由于施工期较短，只要采取适当的污染防治措施和严格遵守有关标准规定，可明显降低工程施工对周围环境的影 27 响。 第六 章 组织 机构与人员配置 织机构 本项目管理体系图如下： 28 总经理财务部 办公室行政部业务部 仓储部物流部图 6 项目管理体系图 构职能 表 6 机构职能 表 部门 工作职责 总经理 全面管理本项目事务 业务部 负责物流仓储业务的合作、洽谈、签单等 物流部 负责钢材等货物的调运及运输 仓储部 负责仓库的日 常管理及产品的进出统计 财务部 负责项目资金安排以及处理相关财务事务 行政部 负责员工的招聘、培训、考核工作以及项目的其他日常管理事务 办公室 负责 项目 行政事务，协调部门工作，对 中心 事业的发展和存在问题进行调研 。 员配置 1作业班次 本项目作业班次为 3 班模式，每个班次工作时间为 8 小时。 2劳动定员数量及技能素质要求 本项目运营后，将聘用员工近 人 、配套队伍 3000 ， 全部实现定岗、定职、定责、定薪。在员工招聘过程中严格控制员工素质，以保障 正常 生产 工作的顺利进行。 3职工工资福利 本项目建成后，提供给员工有竞争力的工资水平，并按照国家有关规定，给职工提供相应的福利和保险。 4劳动生产率水平分析 29 由于采取了科学的管理机构和劳动方案，经专家评定，本项目劳动生产率将处于同行业较高的水平。 5员工来源及招聘方案 在项目持续经营期间，将加强对人才培养的投入，不断引进高素质人才，在人员的增加过程中将主要针对公司现有人员结构的不足，引进一批物流管理、业务洽谈人员；并适当引入投资、财务、法律方面的专业人员。同时，进一步完善用人机制，建立“能者上、庸者下”的竞争观念。 6员工培训计划 （ 1）新 员工加入时，提供岗前培训，培训合格后方能上岗； （ 2）在员工工作期间提供不定期培训，提高员工的管理、技术水平。 第七 章 项目管理与 实施进度 设工期 现代化综合性物流园建设 工程总体分三个阶段。 前期工作个月 施工期个月 后期工作个月 30 拟定总工期个月。 目实施进度安排 表 7项目实施进度安排表 阶段 序号 工作内容 最早开始至最迟完成 时间 工期 (月 ) 前期工作 1 项目建议书 /可行性报告 2 方案设计 /初步设计 3 施工图设计 施工建设阶段 4 监理招标、施工招标 5 主体建筑工程 建设 6 设备 购置 7 安装 设备 8 装修、室外工程 后期工作 9 工程调试、验收 表 7目实施进度安排横线图 工作阶段 序号 1112 12 34 5 612 1 2 3 45 6 前期工作 1 2 3 施工期 4 5 31 6 7 8 后期工作 9 第八 章 效益分析 济 效益 本项目 拟建设的 现代化综合性物流园 提供 货物物流运输、仓储、装卸及配送 服务 。经估算 ，本项目 投入使用 3 年后将达产（第一年达产 30%，第二年达产 60%，第三年达产 100%）， 达产后 预计会带来每年 至少亿元 的 产值 ， 企业净利润 亿 元的 经济效益 并逐年攀升 ，年净利润 率 达 30%以上，预计 ，同时给地方带来税收 4000 万元以上。 32 会 效益 （ 1） 促进经济增长方式的转变 长期 以来，我国经济增长重生产、轻物流，重速度、轻效益，重规模、轻质量。在经济高速增长的同时，资源和环境的压力不堪重负。发展现代物流业，将使各类企业在物流系统的支撑下，对各个物流环节集成整合，一体化运作，使产品和服务贴近用户、贴近市场，通过物流环节降低成本，加快周转，达到转变经济增长方式、提高经济增长质量与效益的目的。 （ 2）增强投资吸引力，改善投资环境 现代企业的生产经营对物流运营的要求相对较高。物流系统的运作与发展是否符合国际惯例，当地物流是否能够支持外资企业的正常运作，已经成为跨国公司评价一个地区投资环境的 重要指标。物流业的发展能够在更高层次上吸引外资，而且具有持久性和竞争性。现在，在世界经济一体化的大环境下，本地要想更多地吸引外国资金和国内其他省市的资本投入，仅仅依靠现已形成的交通网络只能解决物流的一部分问题，关键还在于如何来发展和管理现代物流，使得投资环境得到更进一步的完善。从而，通过建立物流仓储中心 ，来改善地区的物流服务水平，将在很大程度上增强本地区招商引资的竞争力。 （ 3）发展朝阳产业，促进地方经济发展 物流业是适应社会经济的发展而迅速崛起的一个新兴的朝阳行业，属于第三产业的范围。在本地区发展现代物流 业，可以起到调 33 整社会经济结构的作用。现代物流业除了可以为工商企业服