呼和浩特市城市居民住房消费统计分析.docx

呼和浩特市城市居民住房消费统计分析 (内蒙古财经学院 统计与数学学院，内蒙古 呼和浩特 010000) 摘 要： 文章分析了呼和浩特市城市居民住房消费统 计数据，结论是：呼和浩特市城市居民住房消费 比重平均 为 2.41%，低于整个内蒙古地区的 3.46%，与现阶段我国城 市居民住房消费比重应达 到的 10%的标准更是相差了 7.59 个百分点，这说明呼和浩特市居民的住房消费比重是比较 低 的。 关键词：城镇居民住房；消费支出比重；恩格尔系数； 经济适用房；呼和浩特 中图分类号：F299.21(226) 文献标识码：A 文章编 号：10076921(XX)20001302 1 城镇居民住房消费水平现状 1.1 以城镇居民住房消费支出比重，看呼和浩特市地 区住房消费 过去我国城镇居民的住房是由国家包下来的, 居民只 需支付象征性的少量租金, 因此在居民 消费支出中住房消 费只占很小的比重。自城镇住房制度改革以来, 国家逐步 改变了居民住房 供应的方式, 实行住房商品化政策, 居民 住房消费比重有所提高, 但其总体水平还是比较低 的。 740)this.width=740“ border=undefined 在我国目前的经济发展水平下, 居民住房消费支出应 占家庭消费性支出的 10%左右比较合适 。对于中低收入家 庭, 其住房消费支出比重可以略低于 10% , 但也应达到 8% 才合理。表 1 表明, XX 年我国几个大中城市城镇居民住房 消费支出比重在 218% 3.95%之间，而内蒙 古的住房消 费在全国处于中等水平，但依然与标准相差甚远。呼和浩 特市城市居民每月住 房消费比重平均为 2.41%，还低于整 个内蒙古地区的 3.46%，与我国目前应达到的 10%更是相 差了 7.59 个百分点。 740)this.width=740“ border=undefined 表 2 是呼和浩特市城市居民的住房每月消费支出在总 的消费支出中所占的比重分组资料，低 收入居民和高收入 居民住房消费支出比重都较高, 这是由于低收入本身的可 支配收入较少， 又没有住房，对住房的消费需求是很大的； 而高收入的居民对住房更偏向于享受性支出，需 要扩大现 有住房的面积； 而中等收入的家庭住房消费支出比重随着 收入增加而在上升，这 样的特点是符合国际住房消费支出 在总的消费支出中所占的比重一般规律的。 1.2 以恩格尔系数作为参照看呼和浩特市地区住房消 费水平 国际上恩格尔系数与住房消费支出比变动的一般规律 是：恩格尔系数与住房消费支出成反 方向变动关系。当恩 格尔系数由 59% 下降到 40% 时,住房消费支出由 7.6% 上升 到 18.9% (见 表 3)。 740)this.width=740“ border=undefined 我国改革开放 30 年以来, 我国人民的生活水平有了很 大程度的提高, 用恩格尔系数来衡量, 我国城镇居民在 20 世纪 90 年代就已经告别了温饱, 逐步迈入小康生活水平阶 段(见表 4)。 740)this.width=740“ border=undefined 根据国际标准城镇居民生活消费水平是小康型其居民 住房消费支出比应达到 18.9%。表 4 中呼 和浩特 市地区 XX 年城市居民的恩格尔系数，以最低收入户为例，它的恩 格尔系数是 43.71% ，而 其住房支出比仅为 2.86% ，与平 均水平相差 16.04 个百分点。据有关统计资料表明, 住房 支出的比例，基本上每 35 年增长一个百分点， 平均 4.3 年增长一个百分点。按此增长速 度呼和浩特市地区与平均 水平相差的 16.04 个百分点，需要将近 69 年的时间才可达 到, 也就 是说, 呼和浩特市城市最低收入居民的实际住房 消费水平比合理状态落后 69 年。我们也应 注意到，虽然 呼和浩特市地区的恩格尔系数表明呼和浩特市地区的生活 水平已达富裕，但即 使是最 高收入居民的住房消费比重 也不高，仅为 4.91%，与温饱型最低标准的住房消费支出数 字还 相差了一半。可见呼和浩特市城市居民住房消费比重 与标准比重还是有很大差距的。 2 呼和浩特市城市居民住房消费支出比重较低的原因 分析 造成居民住房消费支出比重偏低的原因有很多, 如传 统福利分房住房体制的影响, 居民 的消费心理, 居民家庭 的收入, 住房的价格, 住房金融工具运用等。现阶段主要 矛盾是居民 收入与住房价格之间的矛盾, 房价相对于居民 收入来说显得过高了, 造成居民个人购买力的 不足。只有 解决了这对矛盾, 才有可能提高居民的住房消费支出比重。 2.1 从房价与居民家庭年收入之比来看 据世界银行对各国房价的考察,“在发达国家, 平均每 套住宅的价格总额与平均家庭收入的 比例, 在 1.815.51 之间, 以日本为最高。在发展中国家, 该 项比例一般在 4 1 6 1 之间”。我国是发展中国家, 房价与居民家庭年收入之比应在 4161 之间。实 际 上即使在发达国家, 像日本, 如果房价相当于居民家庭年 收入的 5 倍，就会有相当部分普 通工薪家庭陷入无力购房 的困境。因此如果要让我国居民能够买得起房, 房价收入 比应低于 41。 由表 5 资料可以看到,呼和浩特市地区的住房收入比竟 然高达 14.62，这样高的房价工薪家庭 是难以承受的。 740)this.width=740“ border=undefined 2.2 从房价上涨率与商品零售价格上涨率、居民收入 上涨率比较 从表 6 资料可以看到, 房价上涨率远远高于同期商品 零售价格上涨率, 基本上也高于同期居 民家庭收入上涨率。 这说明居民对住房的负担越来越大, 靠居民家庭收入的增 长是无法负担 房价的增长的。 740)this.width=740“ border=undefined 3 提高居民住房消费支出水平的主要途径 由上述分析可清楚地看到,呼和浩特市地区的房价与居 民家庭收入之间存在巨大差距, 要缩小这个差距, 提高居 民住房消费, 必须从提高居民购买力和降低房价两方面下 手。 3.1 提高居民的购买力 3.1.1 以前在住房福利制度下, 我国城镇居民的工资 收入中所包含的住房消费成分很小 。随着住 房制度改革 的逐步深化, 工资制度改革配合住房分配货币化, 正逐渐 把工资中的住房消费含 量提高到合理的程度, 但这是一项 长期的工作。 3.1.2 在房改政策中, 不仅要将住房消费纳入工资体 系之中, 而且在职工购房时政府、 企业要 给予一定的补 贴。国家机关房改方案早已于 1999 年实施, 方案将住房补 贴制度作为中低收 入家庭住房供应体系的重要组成部分, 这对于提高居民的现实购买力有直接作用。 3.1.3 开展灵活多样、适应居民经济承受能力的住房 消费信贷业务, 使广大居民能充分 利用金 融工具来提高 自身的购买力。可采取公积金贷款和商业性贷款并举, 降 低贷款首付款比例, 降低贷款利率, 延长贷款期限等措施, 切实设计好符合广大居民需要的信贷体系。 3.1.4 完善经济适用房、廉租房等制度，使居民能真 正享受到优惠的住房待遇。 呼和浩 特市经 济适用房 XX 计划 100 万 m2，投资 17 亿元，在原有基础上又增加了 31 万 m2 计划，投资 增加了约 1 亿元。如此，经济适用住房 总量占开发总面积的 26.93%。但据统计，呼和浩特市 目前 仅急需经济适用房的家庭就达 2.2 万多户，虽然 XX 年以来， 呼和浩特市政府已计划投 资 17 亿元 建设 4 个经济适用房 项目，但由于历史欠账较多，面对众多急需改善住房的家 庭，这个数字 只不过是杯水车薪。 更有报道称，呼市首 批经济适用房“草原明珠”、 “咱家”等 5 个小 区，如 今正逐渐入住，然而，与此同时，相关的投诉也不断，更 有 170 多位业主通过 QQ 群集 体责问开发商的事件发生。 对于经济适用房不但要扩大其建设规模，还要完善相关制 度： 调整结构，保证经济适用房不会走调成豪宅；提 高信息透明度，防止购买经济适用房 中的舞弊行为。 3.2 降低房价 居民家庭收入的增加毕竟要受整个国民经济发展水平 的制约, 而且是一个长期过程。在这种 情况下, 控制房价 上涨, 切实降低房价就显得格外重要。 因此，要理顺住房价格形成机制，规范住房开发中的 各种税费。我国现行的住房价格是由开 发过程中 的各项 成本、税费和利润加总而成的, 这其中很大一部分都是政 府行为, 如占 20% 左右的土 地费用, 占 20%30%的市政 公用设施费和占 10%20%的税费。只有占 40% 的建安工程 费不 是由政府控制的, 但其中的人工费和部分材料价格也 是由政府规定的。可见, 现行住房的价 格实际上是计划价 格, 而不是市场价格。正因为如此, 才使房价具有刚性, 对需求的反应不 敏感, 才会出现一方面无房户巨大的住房 需求无法满足, 另一方面大量商品房空置 , 而价格 则一直 居高不