房地产开发企业的税收筹划分析

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产开发企业的税收筹划分析 （西南财经大学会计学院，四川 成都 610000） 中国论文网 /2/view-12913663.htm 【摘要】住房政策改革以来，我 国房地产行业的供给和需求都很旺盛， 行业成长迅速，房地产业一度成为我国 经济增长的引擎和国民经济的支柱产业。 对于房地产企业来说，其存在的市场环 境已经发生了根本的改变，与房地产开 发相关的各项工程开发成本和人力成本 近年来一路走高，房地产企业的利润空 间不断减小，融资成本也在不断升高， 有的中小房企业因为资金不足，不少地 产项目开发断粮而死。加之房地产企业 在房地产各个环节的综合税负较高，房 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 地产企业的成本负担很重。为了降低房 地产企业营运成本，通过重新组织企业 在地产开发、销售公司管理环节的各项 工作，在我国现行税法规定的框架下进 行税收筹划，这不仅在一定程度上能够 减轻房地产企业的纳税遵从成本和税收 成本，还能够有效提高企业的运营水平 和管理水平，从而提高企业的市场竞争 力。 【关键词】房地产企业；税负； 税收筹划 一、相关理论概述 “税收筹划 ”又称“合理避税”。税 收筹划的规范化定义得以逐步形成，即 “在法律规定许可的范围内，通过对经 营、投资、理财活动的事先筹划和安排， 尽可能取得节税的经济利益。 ” 二、房地产开发企业主要税种的 筹划方法 （一）前期准备阶段的纳税筹划 1.公司形式选择 从法律上讲，子公司是一个独立 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 的法人，而分公司不是独立法人，这就 决定了子公司与分公司在税收待遇上的 不同，具体表现为：子公司是独立的法 人实体，承担全面纳税义务；分公司不 是独立的法人实体，承担有限纳税义务， 在设立分公司的所在国被视为非居民纳 税人，其所发生的利润和亏损与总公司 合并计算记入“ 合并报表”中。 2.新建和并购的选择 房地产企业开发首要是取得土地， 取得土地有两个来源：一是从国家购买； 二是从其他单位购买。从其他单位购买 存在两种具体操作方式：一是成立一个 新公司，通过新公司购买土地；二是并 购出售土地企业的股权，在通过被并购 企业进行开发。第一种操作方式，取得 土地后需要缴纳契税；而第二种操作方 式因为土地使用权没有发生转移，因此 无需缴纳契税。 因此，房地产企业如果选择并购 企业的方式，取得别并购企业的土地， 将产生很大节税收益。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 3.筹资方式的纳税筹划 房地产企业开发项目一般需要长 时间建设，且需要大量资金，对于房地 产企业来说很多资金来源于银行借款， 企业借款利息很多。所以筹资对于房地 产企业来说非常的重要。 当前我国房地产开发企业的筹资 方式主要有：吸收直接投资、发行股票、 联营筹资、企业内部积累、银行借款、 发行企业债券和融资租赁等。如果企业 通过发行债券、内部集资、企业间拆借 及向金融机构贷款等方式筹集资金，可 以达到降低税负的目的。 （二）建设环节的纳税筹划 1.利息扣除方式 房地产企业的利息费用在计算企 业所得税和计算土地增值税的处理方式 是不同的。对于计入开发成本的利息费 用，只有当房地产出售时，才能抵扣。 当利息费用数额较大，应提供金融机构 证明，据实扣除；反之，利息费用很少， 则可不计算应分摊的利息，这样反而可 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 以多扣除房地产开发费用，对实现税后 收益最大化有利。 2.借款费用资本化 成本对象完工后发生的借款费用 可以作为财务费用直接扣除。因此，对 于不同时间完工的开发产品，应单独作 为成本对象核算。这样对于已经完成的 成本对象所对应的借款费用就可以作为 财务费用在企业所得税睡前进行扣除， 企业也就可以相应减少企业所得税支出。 （三）销售收入分解纳税筹划 1.分解销售收入 随着房地产市场的日益完善和消 费者消费水平的不断提高，精装修住房 将逐步取代毛坯房并成为市场的主流产 品。而精装修住房涉及的税务问题主要 与精装修住房的定价方式有关。目前房 地产企业对于精装修住房的定价方式也 不尽相同。一般情况下，企业在定价时 存在以下两种不同的方案：一是住房的 销售价格包括精装修的价格。房地产企 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 业与购买者统一签订房屋销售合同。我 们称之为合并定价方案。二是住房的销 售价格不包括精装修的价格。房地产企 业按毛坯房的价格与购买者签订房屋销 售合同，同时再按精装修的价格与购买 者签订房屋装修合同。我们称之为分别 定价方案。 2.折扣销售 根据营业税法规定，如果将销售 价款和折扣额开在同一张发票上，可以 以折扣后的价款为营业额来缴纳营业税。 如果将折扣额另开具发票的，无论企业 会计如何处理，都不能将折扣额从营业 额中扣除。由此可见房地产企业在折扣 促销时，一定将折扣额与价款开在一张 发票上。 3.赠送行为 房地产企业销售房产时采用向业 主赠送阳台、车库、冰箱、彩电等礼品 的促销方式，纳税规定这些费用原则上 要按照市场价格计算，并入房地产销售 收入缴纳营业税；这些赠送给客户的礼 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 品，属于捐赠支出不得在税前扣除，并 且代扣代缴 20%个人所得税。税收筹 划的要点在于，将阳台、车库等列为房 地产销售处理，这样就不属于捐赠支出， 就可以在计算企业所得税前扣除。 4.销售和自营的选择 房地产企业对于开发的产品有两 种处理方式，一是对外销售，二是留作 自用或自营。针对这两种方式的不同， 企业缴纳的税种也不同。销售和自营