房地产市场调控-动用行政之手还是市场之手-

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产市场调控:动用行政之手还是 市场之手? 【摘 要】近年来，房地产调控 成为了政府的重要工作之一。保障人民 住有所居，是政府当仁不让的责任。面 对高企的房价，政府打出了一系列政策 组合权：限购政策、金融政策、税收政 策等等频繁推出，也取得了一定的效果。 本文试图从行政法的角度，分析房地产 调控政策的合法性和效果。从长远来看， 我国政府应该首先明确政府在房地产市 场管理上的职责。行政手段是政府的有 形之手，市场和经济手段是政府的无形 之手。合理地用好这一双手，做到有所 为有所不为，这是未来政府的必修课。 中国论文网 /5/view-5481716.htm -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 【关键词】行政法；限购政策； 房地产 【中图分类号】D912.1 【文献标 志码】A 近十年来，中国的房地产市场可 谓是波澜壮阔、如火如荼。房子牵动着 无数国人的心绪，甚至波及了我们的文 化。很多新的词汇也伴随着房地产的火 热出现：房奴、裸婚等等，不一而足。 面对日益高企的房价，政府毅然决定实 施房地产调控。从 2008 年以来，国家 陆续采取国八条、国六条、国十条等一 系列行政政策来实施调控。本文希望首 先从行政法的角度，分析房地产调控政 策的合法性；其次，从实施效果和政策 持续性角度，比较各种行政调控工具的 效果。希望通过本文的分析，为政府制 定相关政策提供一定的帮助。 国家出台了众多的调控政策。从 政策制定上看，大多是国家发布通知或 纲领性文件，地方根据自身情况制定确 切的调控措施。例如国务院于 2010 年 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 4 月 17 日颁布了国务院关于坚决遏制 部分城市房价过快上涨的通知 。通知 中规定：地方人民政府可根据实际情况， 采取临时性措施，在一定时期内限定购 房套数。各地方政府则依据此类制定了 地方的限购通知或意见。限购令是一项 行政调控措施，从公民权利角度看，这 项政策是通过限制公民自由交易权利来 达到调控市场的目的的。 国家目前采用了三种调控房地产 市场的政策工具：房地产限购政策、经 济手段和房产税。就这些工具的使用情 况来看，在大多数地方限购政策和经济 手段成为了主流，到目前为止已经有近 50 个城市推出了自己的限购政策。从政 策工具的性质来说，房地产限购是一种 行政许可。经济手段主要是通过房贷比 率、房贷利率和公积金政策等角度切入， 且大部分都是与房地产限购政策捆绑使 用的。房产税是以房屋为征税对象，按 房屋的计税余值或租金收入为计税依据， 向产权所有人征收的一种财产税。目前 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 中国已有四十余个城市制定了房产限购 政策，而房产税目前只在重庆和上海开 展试点。从全世界情况来看，房产税是 一个成熟的税种，许多欧洲国家从 19 世纪初就制定了针对房地产的财产税。 但是当下中国的情况显然与国外 不同。可以说，中国当前的国情还不适 合征收房产税。首先房产税的征收和税 率各地难以明确划分，在实施中难免会 引起混乱。目前我国对房地产交易征收 的营业税、契税等等尚且还会通过阴阳 合同、做低价格等手段来偷逃，可想而 知如果全面铺开房产税更加会带来更大 的混乱。此外，房产税对于既得利益者 的权益损害也很可能导致政策的难以推 行。另一方面，面对着房价的高企，百 姓的质疑甚至是诽谤一浪高过一浪，这 些都逼迫政府必须使用一些手段来调控 房地产市场。这种情况下，政府选择了 一种相对折中的方法：如果不能控制存 量或者重新分配住房，我们可以选择控 制房地产市场的流量来控制市场。控制 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 流量即限制买卖，通过限制交易双方的 行为来控制房价。从目前的效果来看， 政策确实在一定程度上压制住了房价。 但是又有新的问题出现了：政策对房地 产行业产生了很大的打压、为了购房一 些假离婚的情况影响了社会安定、一些 改善性的需求被打压、政策的僵硬导致 “北京得病、地方吃药 ”。前面提到，房 地产限购作为一支行政调控救火队，哪 里出了问题就可以在哪里定点扑灭。但 是目前看来，限购政策只能解一时燃眉 之急，却不能保证长治久安。 在市场经济体制下，政府在经济 方面的职能可以概括为四种：确立法律 体制；决定宏观经济稳定政策；影响资 源配置以提高经济效率；建立影响收入 分配的方案。在住房市场化方面，政府 的职能，应主要是协调、管理和服务， 而不是在经济利益上过多地介入。总体 来说，中央政府制定政策的初衷是好的， 但是受限于政策工具，以及与地方政府 的博弈。政府在住房问题上的管理就出 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 现明显的错位：一些本应靠市场自发调 节的，因为自身利益诉求，政府使用行 政代替市场；而本属于自己分内的事， 如提供保障性住房、完善相关房地产法 律等方面，却长期乏力。因此，从长远 来看，我国政