小产权房该何去何从-

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 小产权房该何去何从? 【摘 要】随着城市房价的飙升， 越来越多的人购买小产权房用于自住， 但小产权房由于没有国家颁发的土地使 用证，其所谓的产权证也不是真正合法 有效的产权证，一旦发生纠纷，小产权 房所有人的权益则无法获得保障。小产 权房该何去何从，是一刀切的拆除，禁 止小产权房入市，还是将小产权房通过 某种方式转化，允许其进入市场交易， 是本文需要探讨的一个问题。 中国论文网 /5/view-5355888.htm 【关键词】小产权房；土地性质； 合法化 “居者有其屋 ”，是每个人的梦想， 但面对城市不断飙升的房价，很多中低 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 收入群体只能望房兴叹，他们何时才能 有属于自己的家。小产权房的出现，大 大满足了中低收入群体需要一个家的梦 想，但小产权房由于其的尴尬地位，使 得购房者的权益始终处于一个不确定的 状态，一旦发生纠纷，由于小产权房并 非符合法律规范的产物，购房者的权益 无法获得法律上的保障。为了规范我国 的房地产市场，需要对小产权房的去向 作出决定，这不仅能促进房地产市场健 康有序的发展，同时也是出于保障购房 者的权益的考虑。 一、何为小产权房 1、小产权房的概念 小产权房是我国城乡二元制土地 制度下特有的产物，城市房价飙升给予 了小产权房生存的空间，小产权房处于 城镇房屋的边缘地带，其的存在在一定 程度上影响了城镇房屋的发展，扰乱了 我国的房地产市场的发展。 小产权房并不是一个法律上的概 念，而是人们约定俗成的对建设在农村 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 集体土地上的房屋，未办理土地出让手 续并缴纳土地出让金等相关费用，出让 或转让给本集体经济组织成员或集体企 业以外的单位或个人，由乡政府或村政 府颁发产权证的房产，因此，小产权房 也称为“乡产权房 ”。 城镇房屋所有人对房屋享有的是 完全的房屋所有权，不仅对房屋享有所 有权，还对房屋占有的土地享有土地所 有权。小产权房则不同，小产权房所有 人对小产权房享有的只有房屋所有权， 房屋占有的土地使用权并非属于小产权 房所有人，而是属于村集体经济组织的 村民。正是因为小产权房所有人并不占 有土地所有权，因此小产权房不能在市 场上有效的流转，不能办理房屋过户流 转手续，我国法律和政策也不允许小产 权房的建设及交易，司法实践也并不保 护小产权房所有人的权益。 对于小产权房的去留问题进行研 究，首先就要弄清楚小产权房所占有的 土地性质。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 2、小产权房所占用土地的性质 中华人民共和国土地管理法 第 4 条规定：“ 国家实行土地用途管制 制度。国家编制土地利用总体规划，规 定土地用途，将土地分为农用地、建设 用地和未利用地。严格限制农用地转为 建设用地，控制建设用地总量，对耕地 实行特殊保护。 ”第八条规定： “农村和 城市郊区的土地，除由法律规定属于国 家所有的以外，属于农民集体所有；宅 基地和自留地、自留山，属于农民集体 所有。 ”农村集体所有的土地主要有农用 地、建设用地（用于农村公共建设和公 益事业建设用地、农村兴办的村企业或 者联营企业用地）及宅基地。那建设在 农村集体土地上的小产权房，它所占有 的土地是什么呢？从现有的我国的小产 权房现状来看，小产权房占有的土地既 有农用地、建设用地，也有宅基地。我 国对于农民集体所有的土地都有明确的 规定用途，在农民集体所有土地上建造 小产权房，是不符合我国对于土地用途 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 管制制度的，小产权房将原本用于农用、 农村集体经济发展的建设用地及用于农 民自建房屋的宅基地用于房屋建造并出 售给非本集体经济组织的企业和个人所 有，在其源头上已违反了我国土地管理 法的相关规定。 小产权房是全国普遍存在的一种 现象，其存在有历史及社会的原因，对 于小产权房的去留问题，应当根据小产 权房所占有土地的性质不同，予以区别 对待。 二、小产权房的合法化途径 目前，我国解决小产权房主要存 在三种模式，第一种即强制拆除，将小 产权房全部予以拆除，这是一种简单暴 力的方式，不对小产权房加以区分而全 部拆除，侵害了小产权房所有人的权益， 容易引发社会矛盾，不利于社会的稳定； 第二种模式是给予集体组织成员城市户 籍和社保待遇，将集体所有土地转为国 家所有，将小产权房转化为城镇房屋； 第三种模式是在小产权房满足相关条件 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 的前提下赋予小产权房合法地位，而使 小产权房能流入市场进行流转。 以上三种模式，只是局部的解决 了小产权房的问题，前文中笔者也谈到 小产权房所占有土地的性质复杂，对于 小产权房的合法化途径不能采用单一模 式予以解决，而是应根据小产权房所占 有土地的性质的不同而区别对待，同时 要守住我国土地制度改革的四大底线， 即不能改变土地公有制的性质；不能减 少耕地；不能减少粮食产量；不能损害 民众利益，在此基础之上，区分待建、 未建未售、已建未售、已建已售的小产 权房，分别适用不同的方法决定小产权 房的去留。 1、叫停待建、未建未售、已建 未售的小产权房 对于待建的小产权房，由于未建 造，并未造成实际损失，应要求集体经 济组织将土地恢复其原来用途。本文所 指的未建未售是指已部分建造，但还未 销售的小产权房，对于未建未售、已建 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 未售的小产权房，应当立即停止建设、 销售，在此基础之上，审查未建未售、 已建未售的小产权房所占用的土地性质。 若是占用农用地进行小产权房建设的， 应立即停止建设、销售，坚决予以拆除， 我国的根本土地政策是保护有限的耕地 资源，占用农用地的小产权房擅自改变 土地用途，侵占了耕地，对于该类行为 应当严厉打击，绝不手软；若是占用建 设用地、宅基地进行小产权房建设的， 则由有关部门对是否恢复建设、销售予 以严格的审查，以决定是否恢复建设、 销售，若准许建设、销售的，则可以参 照已建已售的小产权房的处理方式进行 处理。 2、将已建已售的小产权房纳入 保障房体系 对于已建已售的小产权房，原则 上也应当根据所占用的土地性质分别处 理，但因为已经销售，牵涉的利益过多， 直接关系到小产权房所有人的切身利益， 强制拆除会容易引发社会矛盾，对于该 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 类小产权房不能简单的拆除了事，笔者 认为在对相关人员进行处罚后，依照占 用建设用地、宅基地建设的小产权房的 处理方式对该类小产权房予以处理。 我国各地政府都存在保障房建设 的缺口，可将已建已售的小产权房纳入 保障房体系。将小产权房纳入保障房体 系，需要满足两个条件，该小产权房所 处位置符合城市规划，小产权房的房屋 质量经检验合格。对于满足条件的已建 已售的小产权房，可参照保障房入市交 易的政策，在补交土地出让金的前提下， 设置二次交易的税费、年限等限制条件， 允许小产权房在符合条件的情况下进入 市场流转，或是将小产权房作为公租房 的来源，由政府购买小产权房，将小产 权房作为公租房使用。 结 语 小产权房存在有其社会根源，对