项目投资分析报告PPT演示课件

航天基地城改项目调研分析报告 1 2 1. 项目概况 1.1 地块位置 1.2周围其他项目情况 1.3地块现状 1.4周边土地交易情况参考 一、航天基地朱坡村城改项目分析 3 1.1 项目概况 地块位置 行政区位上划分属于 长 安区航天城，位于 东长 安街以南， 紧邻 航 腾 路，距离 地 铁 四号 线 航天大道站 仅 5001000米，交通便利。 紧邻 航天城交大附中附小 ，教育 资 源 优势 明 显 。 东长 安街 双向八 车 道 神州三路双向四 车 道 神州四路双向四 车 道 地 铁 四号 线 ， 2018年底通 车 韦 曲收 费 站 西康高速 中湖公园占 地 318亩 揽 月 阁 航天 总 医 院 航天城交大 附中附小 本案 本案 本案 航 腾 路 4 1.2项目概况 周围其他项目情况 本 案 本 案 本 案 中国通号 净 169.2亩 羽 顺 净 40亩 朱坡村民宅 净 148.1亩 朱坡村民宅 净 143.8亩 融 创揽 月府 一期 净 79.6亩 航天城交大 附中附小 广 电 住宅 124.2亩 广 电 住宅 84.8亩 省广 电 净 258.1亩 山水美 树 净 91.13亩 融 创揽 月府 四期 净 78.9亩 融 创揽 月府 三期 净 92.9亩 融 创揽 月府 二期 净 45亩 地 电 住宅 162.3亩 龙 湖花千 树 大 华 地 产 净 296.1亩 航天五院 西安分院 航天五院 西安分院 航天五院 西安分院 普天 净 173.5亩 黑光无人机 计 量院 山水香堤 净 104亩 山水香堤 净 92.8亩 佰 邻 街 陕 航 产业 园及 陕 航 总 部 项 目 授 时 中心 四府井村 5 1.3 项目概况 项目四至情况 航 飞 路航新路 航 腾 路 望月路 神州大道 神州大道 小区内部道路 本案 本案 本案本案 6 1.4 项目概况 地块现状 神州三路 航 腾 路 神州大道 A B C 朱坡村委会 处 于地 块 内 ，尚未拆迁 地 块 A占地 111.1亩 ，内有朱坡村村委会 暂 未拆迁。地 块 B占地 1117.7亩 ，已征拆完 毕 。地 块 C占地 105.2亩 ，已征拆完 毕 。 地 块 已拆迁完 毕 地 块 已拆迁完 毕 地 块 已拆迁完 毕 7 1.5 项目概况 周边土地交易情况参考 陕建集团 西安龙湖 省广电办公 省广电住宅 省广电住宅 西安凯诚 西安凯诚 本案 本案 本案 地 块编 号 地 块 坐落 用途 土地面 积 成交价格 （万元） 土地 单 价 （万元 /亩 ） 竞 得人 成交 时间 平方米 折合 亩 HT01-26-2-5 航天基地 东长 安街与神舟五路十字西南角 商服 21314.89 31.97 9800 306.51 陕 西建工集 团总 公司 2015/11/17 HT01-26-6 航天基地航 创 路与神舟四路十字 东 南角 居住、商服 97897.77 146.85 36300 247.20 西安 龙 湖航瑞置 业 有限公司 2015/12/14 HT01-26-11 航天基地航天南路与航新路十字西北角 商服 27205.55 40.81 9900 242.60 西安航天城 实业发 展有限公司 2016/2/2 HT01-31-5 航天基地航天南路与神舟大道十字西南角 居住、商服 60751.38 91.13 25000 274.34 西安航天城 实业发 展有限公司 2016/2/2 HT01-31-1-1 航天基地航天南路与航新路十字 东 南角 居住、商服 56533.17 84.80 23700 279.48 西安航天城 实业发 展有限公司 2016/2/2 HT01-31-2-2 航天基地航 腾 路与航新路十字 东 北角 居住 82792.14 124.19 33400 268.95 西安航天城 实业发 展有限公司 2016/2/2 HT01-30-10 航天基地神舟三路以 东 、神舟四路以西、规 划路以北 居住 29948.51 44.92 14340.71 319.25 西安 凯诚 房地 产 开 发 有限公司 2016/7/18 HT01-31-6-1 航天基地神舟四路与航 飞 路十字 东 南角 居住 52635.30 78.95 24983.7 316.45 西安 凯诚 房地 产 开 发 有限公司 2016/7/18 HT01-30-5 航天基地航天南路与神舟三路十字西南角 居住 61917.94 92.88 30517.6 328.57 西安 凯诚 房地 产 开 发 有限公司 2016/7/18 1、本 项 目 紧邻 西安 凯诚 及省广 电项 目，参考 临 近 项 目，土地价 格 约为 320万 /亩 2、航天基地近期不断有 项 目入 驻 ，土地供 应紧张 。 西安凯诚 8 01 02 0403 交通 市政 2、外 部配 套分析 人群 商业 9 高校学生 高校教师 大学城 教育工作者 文化学者 艺术家 追求新鲜事物人群 青年潮人 艺术爱好者 文艺青年曲江二期曲江航天基地 科研人员 企事业单位员工 社会上层人士 企业主 人群 01 区域固定居民及流动人口特征 你是谁并不重要 ,重要的是，你和谁在一起 圈子决定命运 10 交通 02 1、地 铁 4号线 北客站 航天新城 2013年年底开工，预计 2018年 通车运营 线路先后通过了雁塔区、碑林区、新城区以及未央区等 4个行政区，连通航天产业基地、曲江新区及经开区等 3个开 发区 2、公 交线路 525 217 918 时间成本 不仅是指时间本身的流失， 也是指在等待时间内造成的市场机会的丢 失 2号线 4号线 航天大道站 距本项目 1站路程 航天城站 距本 项目 5站 路程 神州大道站 距本 项目 1站 路程 11 小寨商圈 大雁塔商圈 曲江商圈 韦曲建材 商圈 电子城 商圈 明德门商圈 西影路 商圈 雁翔路 商圈 曲江二期商圈 会展商圈 商业 03 项目周边商圈规划分布图 缤纷商圈触手可及，让便捷成为一种习惯 航创国际广场 航天城壹街区 航天新区商圈 12 大自然的每一个领域都是美妙绝伦的 亚里士多德 市政 04 城市地图 10 大公园环绕 A.西安植物园 B.杜陵遗址生态公园 C.唐城墙遗址公园 D.曲江池遗址公园 F.太空植物博览园 J.清凉山森林公园 H.星河中央公园 G.秦二世陵遗址公园 A B C D F G H J 公园航天城生态遗址公园 本案 E E. 项目西市政公园 13 占地面积 233亩，总投资 3.3亿元，包含 7个假山 4个湖， 湖面面积 4万 ，湖水由秦岭大裕河引入。 夜景效果图 全景效果图 星河中央公园 市政 04 14 航天星河运动公园 航天城文化生态园 揽月阁 效果图 效果图 市政 04 15 市政 04B.五二一医院 C.长安区医院 D.秦通医院 E.长安区中医院 F.长安区妇幼保健院 J.长安大千医院 G.航天总医院 B C D E F J G 8大医疗机构近在咫尺，第一时间为健康护航 城市地图 周边区域医院分布 航天城西安人民医院 本案 16 航天城 西安人民医院 三级甲等医院 ，总投资 8.98亿元 ，占地 174.6亩 ，一期建面 10.23万 。床位 1000张 ，共设急诊、内科、外科等 24个科室 ，可容纳 2500人 门诊就医， 1000人 住院治疗。 市政 04 医疗 航拓路 航开路 航天东路 西柞高速 17 市政 04 家门口 -15年 -一站式 -多种 -择校方案 航腾路 航天南路 神舟四路 航新路 一期建设内容包含行政教学楼、图文信息中心、艺 术与国际交流中心、综合实验楼、学生宿舍楼、食 堂及 400米跑道标准体育场等。 西安航天城交大附中、附小 总体规划与建筑设计 “ 现代中式书院 ” 风格为立意，将 “ 轴线 ” 、 “ 广场 ” 、 “ 院落 ” 、 “ 景观 ” 等设计要点引入学校，并利 用基地高差创造出极具趣味的室外及室内空间，是一 所特色鲜明、有利于孩子们成长的新型生态校园。 18 航天交大附中 航天交大附小 138个班个班 ,共共 7000人人 小学： 48个班， 45人 /班 初中： 42个班， 50人 /班 高中： 30个班， 50人 /班 国际部： 18个班， 25人 /班 市政 04 教育 效果图 19 3. 市场分析及定位 3.1 区域价值总述 3.2 项目整体定位 3.3 住宅竞争格局分析 3.4 附近楼盘案例分析 3.5 集中商业部分的市场分 析及定位 3.6 本案 SWOT分析 一、航天基地朱坡村城改项目分析 20 3.1 市场分析及项目定位 区域价值总述 区域位于城市近郊，地理位置优越 1. 本项目位于城市近郊，大城南板块，航天产业基 地范围内，距西安中心区 17公里 ，距离长安区大 学城 6 .5公里，交通便捷 ； 2. 项目周边人文景观和自然景观并存；距本 项目七 公里 处为曲江南湖、寒窑遗址公园、大唐芙蓉园 和大雁塔广场。 北 接航腾路，距离北侧 绕城 高速 4.5公里，距离东边韦曲立交 2.9公里， 基地东北侧 将会有地铁 4号线的接口，周边交通极为便利 ； 3. 本区域属于新开发区，传统认可度较低，生活配 套尚不完善； 4. 本区域房地产市场已处于提升阶段 5. 区域内已 有融创、 大 华、龙湖进驻 ，并 已开始销 售 21 整体定位 航天基地代表性高品质综合体项目，成 为航天基地汇金之地、娱乐休闲之都、 品位消费之谷、生态宜居之地 1 2 3 4 区域 功能定位与航天产业基地，写字楼 和酒店的定位应当为高档，商业、 住宅的定位应为中高档 开发商自身需求 集住宅、商业、办公、酒店为一体的 现代化都市建筑群 以高档产品脱颖而出 打造本区域标志性建筑物 本地块处在航天基地和南三环商业 的金腰带上，可及性及可视性俱佳 ，自身条件较好 地块自身条件 西安房地产虽蓬勃发展，但一直缺 少真正意义的高品质综合性物业项 目 综合性物业不能只依靠单一物业获 得成功，必须靠各物业类型的协同 效应的配合才能成功 市场需求 3.2 市场分析及项目定位 项目整体定位 22 请插入竞争区域 /项目分布图 3.3 市场分析及项目定位 住宅竞争格局分析 1、航天城位于大城南板块，主要竞争区域为： a、 城南板块 ：住宅供应量持续减小，分流高层客户 优：区域成熟，配套齐全，认知度高，产品力较高 劣：发展趋于饱和，土地成本高，供应量小，售价较高 标杆项目：枫林意树、融侨城 b、曲江板块：住宅供应量较大，分流高层、洋房、联排 客户 优：生态资源丰富，配套较成熟，认知度高，产品力高 劣：土地成本高，售价为西安市标杆，教育资源紧张 标杆项目：万科金域曲江、中海国际社区 2、区内主要竞品 为龙湖花千树和融创揽月府， 自身配套 相对 成熟，土地成本低，售价较低。但产品力低， 且 进入尾 期销售，供应量不大。 3、本案为区 内全 业态低密大盘，周边及自身 配套齐全 ， 产品力优势明显。主要风险存在于区内大量单位 建房 及曲江、高新板块的竞争。 区内竞争不大，区外竞争明显 富力城 中海峰墅 观山悦 华侨城 108坊 大华公 园世家 龙湖花千树 融创揽月府 （在建） 23 位置 西安市航天基地航天城交大附小对面 总建筑面积 35935 容积率 1.2 开盘日期 未定 开发商 融创地产 绿化率 不小于 40% 车位比 物业类型 高层 ;别墅 装修情况 毛坯 建筑形态 小高层、合院 融创揽月府 已开工建设，以小高层及合院为主，楼盘暂未开盘，紧邻本项目。 合院效果图 总体平面图 3.4 市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析 总体效果图 总体效果图合院效果图 24 融创揽月府 合院户型 25 融创揽月府 合院及高层户型 26 位置 长安神舟四路与航创路十字东南角 总建筑面积 264000 容积率 2.1 开盘日期 2016.1.27 开发商 龙湖地产 绿化率 65% 车位 每百平米配一个 开工时间 2016-05-01 竣工时间 2017-12-31 物业类型 高层 ;小洋房 装修情况 毛坯 建筑形态 高层、小洋房 龙湖花千树 精致宽户，百变户型，让爱情随心所欲。 花千树外观 3.4 市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析 花千树效果图 27 花千树高层及小洋楼户型 3.4 市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析 28 位置 西安市航天基地航天大道 366号 总建筑面积 1130000 容积率 2.27 开盘日期 2006-9 开发商 富力地产 绿化率 36% 车位比 1:0.39 物业类型 高层 ;别墅 装修情况 精装 建筑形态 高层、小高层、叠加 富力城 区域内标杆楼盘，航天城、曲江及城南地缘性客户为主 房型 面积 户型配比 一房 73 12% 二房 80-120 42% 三房 106-156 33% 四房 157-178 9% 复式 218-273 3.4% 联排 207-377 套数未知 累计推案套数 3862 累计成交套数 3852 近期高层成交价格 8500-10500元 / 预计联排成交价格 12000-15000元 / (精装修） 立面及布局图 总平面图立面效果图 客户来源 城南、曲江价格积压型首置、首改客群 长安航天基地研究所职工 首置、首改客户比例 7:3 热销户型情况 88二房 121-123三房88二房 3.4 市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析 29 大华公园世家 曲江二期标杆中密超级大盘，以低价刚需跑量产品平衡现金流 楼盘地址 雁塔南路南端向东 2000米 开盘时间 2008-11-8 开发商 上海大华 总建面积 1020000 容积率 1.9 物业形态 普通住宅、别墅 累计推案套数 562套（截止 12月 31日） 累计成交套数 429套（截止 12月 31日） 基本情况 分期推案情况 客户来源 90二房 主推户型情况 立面及布局图 城市中等收入自住型购房群体占到 8090% 以上，其他为本地 或外地投资客群 116三房 三期总平图 总平面图 3.4 市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析 30 曲江观山悦 曲江一期边缘地标杆精品项目 楼盘地址 曲江雁塔南路与杜陵东路交汇十字东北角（雁塔南路东侧） 开盘时间 2011-10-5 开发商 陕西地方电力 总建面积 650000 容积率 2.78 物业形态 普通住宅、别墅 装修状况 精装（ 3000-3500元 /） 累计推案套数 380套（一、二期（政府团购 45万除外） 累计成交套数 267套 基本情况 推案去化情况 推案时间 户型 面积区间 推案套数 去化率 成交均价（元 /） 2011-10 三房 175 120套 40% 9000-11000 跃层 235-258 44套 75% 15000 客户来源 175三房 主推户型情况 立面及布局图 陕北资源暴富客群为主，一、二期团购为政府公务员 235跃层地下一层235跃层一层 外立效果图 总平面图 3.4 市场分析及项目定位 附近楼盘案例分析 31 （单位：平米，可出租面积） 航天项目周边商业体及商业街区包含：大唐不夜城、曲江银泰城。 项目名称 开业时间 经营方 式 项目体量 项目地址 大唐不夜城 2009年 租赁 10万 曲江大雁塔南广场 简介： 项目定位：中端， 综合性商业街区，业态包含：百货 +影院 +超市 +餐饮娱乐 项目整体以仿唐建筑格局呈现，楼面包含地上三层，局部带地下一层。其中，餐饮娱乐 均以独立 楼体体现，零售主体以百货店形式体现。 租金体现：一层约 180-260元，二层约 140-180，三层 100-140 经营情况：良好 项目名称 开业时间 经营方 式 项目体量 项目地址 曲江银泰城 2011年 12月 联营 +租赁 6万 曲江大雁塔南广场 简介： 项目定位：中、高端， 百货型购物中心，业态包含：零售 +影院 +超市 +餐饮娱乐 项目整体以仿唐建筑格局呈现，楼面包含地上 4层，地下一层。 租金体现：一层约 180-240元，二层约 180，三层 110-140，四层 70-80 经营情况：良好 3.5 市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析 32 小寨商圈 高新商圈 立丰 商圈 钟楼商圈 曲江商圈 土门商圈 经开商圈 长乐路 商圈 李家村 商圈 传统商圈 钟楼商圈： 以全市居民、城市周边消费者及旅游消费者为 主的综合性商圈 小寨商圈： 以区域机关、企事业单位及院校学生为主的， 传统百货、服装城为主要业态的区域商圈 长乐路商圈： 辐射西北区域的轻纺、小百货等综合及专业市 场商圈 土门商圈： 以区域居民为主的，传统百货、临街商铺为主 要形态，相对低端的传统商圈 新兴商圈 高新商圈 ： 以区域居民、企业人员为主的，购物中心、超 市为主要业态的新兴商圈 曲江商圈 : 主题化商业步行街和广场 ,依托曲江优质的生 活景观资源 ,商业发展迅速 ,成为城市特色商业的代 表 . 李家村 -雁塔商圈： 纺织、 IT为主的专业商圈，万达 广场的开发、运营提升了对周边居民生活的影响 经开区商圈： 依托西安行政中心、文化体育中心、北客站交 通中心，未来张家堡将成为又一核心城市商圈 立丰广场商圈： 以 12万平米的立丰广场为主，将形成小型区域 商圈 3.5 市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析 33 优势 S 机会 O 劣势 W 威胁 T 有利 不利 n 项目处于航天 大道 板块， 区域发展潜力 巨大； n 本 案距离地铁口及高速路口距离较近， 区域交通优势明显，出行便利； n 地块属于区域的品质地块之一，开发潜 力大； n 区域资源丰富，延伸区域开发为本地块 发展提供良好外在空间； n 地块方正利于规划。 n 曲江新区二次发展，航天科技产业园的 规划建设，板块发展百废待兴，价值不 断被挖掘，潜力逐渐显现。 n 区域规划利好，中高端开发项目聚集 （ 融创、龙湖、 富力城等），为本案发展 提供市场机遇； n 市场环境不乐观，竞争项目分夺本项目客户， n 回迁安置居民素质较差，对项目品质具有一定 的影响； n 曲江延伸区域开发成为一种趋势，板块竞争环 境恶化。 n 距离主城区较远，区域相对独立 ； n 没有直接与曲江大道相邻，缺乏天然展示 面和基地广告效应； n 边缘 性新发展区，现状环境品质不佳，生 活配套有待 完善 ； n 属城中村改造项目，市场存在一定抗性。 3.6 市场分析及项目定位 本案 SWOT 分析： 34 35 1. 项目概况 1.1 地块位置 1.2 地块现状 1.3 村庄地块及征地情况 1.4 项目规划情况 二、航天基地小长胜坊村城改项目分析 36 1.1 项目概况 地块位置 小 长胜 坊村 东杨 万村 大 长胜 坊 栲栳村 地 铁 四号 线 ， 2018年底通 车 西康高速 樊川路 行政区位划分属于 长 安区（根据西安最新 规 划修改，已 纳 入航天基地管 辖 ），位 于 东长 安街以南，西康高速两 侧 ，樊川路以北少陵 塬 之上。 37 1.1 项目概况 地块位置 项 目距秦岭白蛇峪口直 线 距离 为 11.5公 里， 驱车 行 驶约 20公里，需要 25分 钟 ，途径 长 安大道、省道 S107。地 处 少 陵 塬 上，自然 风 光 较 好， 项 目所在地 能清楚看 见远处 秦岭。 项 目位置 远 眺南山 38 1.2 项目概况 地块现状 四个村庄所 标 示范 围 内地 块 土地均未征收，地 面均种植 农 作物，地 块 内房屋均未拆迁，开 发 成本 较 高。 东杨 万村小 长胜 坊村 栲栳村 大 长胜 坊村 39 1.3 项目概况 村庄地块及征地情况 小 长胜 坊村 东杨 万村 大 长胜 坊 栲栳村地 块 地 铁 四号 线 ， 2018年底通 车 西康高速 樊川路 村庄民宅及征地情况 统计 宅基地（ 亩 ） 户 数 人口 未征地面 积 小 长胜 坊村 100 150 400 500 大 长胜 坊村 150 170 600 120 栲栳村 100 230 856 300 东杨 万村 在 塬 下 200 40 1.4 项目概况 项目规划情况 根据西安市 规 划，栲栳村地 块 范 围 内用地性 质为绿环 用地，小 长胜 坊村、大 长 胜 坊村、 东杨 万村 暂 未列入城市 规 划，不属于城市建 设 用地。 栲栳村 大 长胜 坊村 小 长胜 坊 村 东杨 万村 41 2. 项目发展预测 2.1 航天基地未来住宅供应预测 2.2 航天基地住宅主要供应项目 2.3 区域大型社区项目 2.4项目 SWOT分析 2.5发展定位 二、航天基地小长胜坊村城改项目分析 42 航天基地住宅市场未来供应预测方法