房地产开发项目的成本控制要点探析

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产开发项目的成本控制要点探 析 摘要：针对当前我国房地产企业 成本控制出现的问题，从投资决策、工 程设计、招投标过程、项目实施、营销 过程、财务管理等方面进行了成本控制 的分析和建议，房地产企业进行成本控 制在面对众多的不确定性，需要建立高 效的成本控制体系，合理分析规划设计 内容，找准定位，制定详实的可行性分 析报告，动态监控项目实施进度，制定 准确的营销策略，以财务成本管理为管 理核心，强化财务管理信息化建设，形 成全面多方位的成本控制管理体系。 中国论文网 /3/view-12904885.htm 关键词：成本控制；房地产；财 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 务管理；成本分析 随着我国房地产行业的繁荣发展， 房地产企业数量剧增，房地产项目如雨 后春笋在全国各地落地。从 2000 年以 来我国的房地产行业经历了 4 个阶段 15：第一阶段是从 2000 年2004 年，随着我国经济的快速发展，国家出 台了多项政策支持地产行业，房地产各 项指标达到高峰，2005 年到 2009 年， 房价的高涨，百姓对房价出现恐慌情绪， 国家推出相关政策进行房价调控，2010 年到 2013 年房价趋于稳定期，地产行 业趋于平稳，在 2014 年至 2015 年，地 产行业开始重组洗牌，进行了行业内的 大洗牌，调整行业结构。规模小、分散 化、平民化的房地产开发企业将被淘汰， 转而形成规模化、差异化、品牌化的大 型房地产开发集团。目前大城市可开发 的面积趋于饱和，土地资源的竞争更加 激烈，在有限的土地资源下能控制成本 获得收益的最大化是房地产开发企业目 前急需解Q 的重要问题。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 房地产企业竞争的最重要的武器 是资本，资本的合理利用与分配是企业 转型的关键所在，房地产企业首先从开 发项目着手，重视资金的合理分配，控 制成本保持企业可持续发展。高效的成 本控制是需要针对实际开发项目建立以 成本控制为中心的企业管理体系，建立 信息共享和监督反馈平台，建立系统化 的企业成本管理，准确的根据实际项目 进行判断，有效的处理项目开发遇到的 管理问题。成本控制的建立是准确作出 决策，提高企业竞争力。国外对于成本 控制的意识从 14 世纪开始形成，19 世 纪 80 年代到 20 世纪初形成成本控制的 理论，如价值工程理论、目标成本控制 法、全寿命周期成本控制法等69。 国内对于房地产成本控制的研究从 20 世纪 80 年代开始，学习吸收了国际相 关房地产企业的相关经验和方法，成本 控制体系有了一定的提高，形成了作业 成本法、目标成本法和全面成本管理等 方法。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 一、成本控制的相关概念 成本是指商品生产经营过程中的 各项支出，包括劳务和各种费用的总和。 房地产开发成本包括了从项目拿地分析 到项目竣工完成的所有总和。项目的成 本包括土地费用、工程建设费用、开发 的期间费用等。房地产企业在投资决策 阶段的成本主要是选址和配套的分析活 动发生的调研费用、员工费用、公共费 用、试验费用、评审费用以及相关的投 资咨询费用。前期工作阶段的费用主要 是土地、拆迁、前期工程费用等。项目 建设阶段发生的费用约占总成本的 50%，是成本控制的重要阶段。项目销 售阶段的费用主要是指销售服务费、广 告宣传费、品牌建设费等，各类营销费 用占总成本的 5%左右。项目的期间费 用包括利息支出、金融手续费用、汇兑 损失等财务费用、管理人员工资、保险 费、办公费等管理费用以及缴纳的相关 税金总额。 成本控制就是需对生产经营过程 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 中的各项费用进行控制，降低实际成本 与计划成本间的差额，找出控制关键变 量，制定最合理的控制方案，提高利用 率，降低不必要的浪费1012。成本 控制过程中会受到房地产销售市场、经 营市场和土地市场的影响，房地产市场 也容易受到国家政策和百姓购房意愿的 影响，这些不确定性会导致成本控制的 难度加大。项目开发过程中的材料价格 上涨和人工费的上涨也常会导致成本超 出预算，材料费用方面的变化也是控制 成本的重要部分。施工质量和施工进度 的不确定也会导致工程成本的增加，房 地产安全事故率虽然近十年是有逐年下 降的趋势，但是安全因素不容忽视。 二、成本控制存在的问题 目前我国房地产企业进入了发展 平稳期，企业的暴利已经不如从前，国 家也对房地产的调控也基于可持续发展 的战略，房地产企业在成本管理上出现 了很多管理成本的漏洞，只做了简单的 成本预算，分类不够精确，部分企业只 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 注重眼前利益，没有系统的估算，缺乏 一套长期有效的成本控制方案，容易陷 入资金周转困难的境地。部分企业对成 本控制存在错误的认识，认为在项目设 计阶段是成本控制的重点，而忽视了其 他阶段，缺乏一种科学先进的成本控制 管理方法，房地产的成本控制信息来源 于财务部门，而业务部门提供的信息相 对滞后，项目实际开发过程中会导致与 预期效果偏差很大，无法找到变动成本 与成本的影响因素。在多数房地产企业 仍处于粗犷式管理模式，成本控制体系 没有得到有效的落实，管理人员工作效 率低下，部分人员缺乏工作责任心，缺 乏事中监督管理，缺乏一个详细的成本 分析环节，这是项目结算中容易忽视的 环节。 三、房地产开发项目控制的要点 房地产企业的成本控制需要贯穿 项目开发的全流程。房地产开发企业需 要在项目投资决策、工程设计、招投标 过程、项目实施、营销过程、财务管理 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 等方面进行成本管理控制。 （一）投资决策中的成本控制 房地产项目通常投资周期较长， 资金周转慢，因此房地产项目投资决策 阶段需要有条理计划的拟定项目全局的 投资开发计划，项目决策阶段的成本占 的比重较低，但对项目全局的影响高达 70-80%，投资决策关键性至关重要。在 前期决策工作中要寻找到最有优势的投 资机会，针对某个区域的建筑投资进行 可行性分析，研究当地的经济发展和政 策配套以及材料供应相关情况，准确进 行房地产项目的定位。定位主要是指品 质定位、功能定位和消费者定位，通过 了解消费者的购买能力，进行准确的定 位，才能更好的抓住消费心理，制定准 确的营销策略。对项目进行概念规划， 使设计更为规范系统化。对项目进行可 行性的分析，确保投资决策方案具有科 学合理性，能够对可预见的技术、政策、 市场等问题进行综合的评价，吸取失败 项目的教训，提炼成功案例的精华，对 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 投资方案进行不断的优化，丰富而详实 的可行性报告可以为投资提供可靠的依 据。 （二）设计过程中的成本 控制 房地产企业对设计过程中的成本 控制可以影响工程总投资的绝大部分， 合理的设计可以让总成本降低 5%20%。 项目设计成本控制主要的措施有采取设 计的招投标，对于工程和配套等进行统 一招标，鼓励多家共同竞标，挑选最优 的设计方案。房地产开发企业应结合设 计经验对项目设计进行限额设计，降低 工程成本。对投标中条款、地形、设计 任务一致的项目进行标准化设计。 （三）招投标过程中成本控制 房地产开发企业招投标阶段的成 本控制有利于降低施工和材料成本，降 低工程造价，应采取公开招标和邀请招 标结合的方式，对建设单位突出点进行 发包，结合不同的实际情况采取不同的 合同类型，挑选最优的评标人进行公平 公正的评标，严禁采用暗箱操作的办法， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 对合同的每个细节都要理清，避免不合 理条款，避免合同纠纷。编制工程量的 清单，制定合理的招投标文件，编制招 标工程的最高投标限价，有效控制招投 标过程中的成本。 （四）项目实施过程中的成本控 制 施工环节的成本控制需要控制各 种变更所产生的费用，保证施工质量。 施工阶段需要合理的安排工期，对进度 进行量化，严格执行经济签证及工程量 变动等管理。对施工成本动态监控，及 时收集信息资料，定期对计划进度进行 分析比较。对工程变更进行跟踪监控， 项目变更过程中更应切实做到实事求是 的态度，确保工期正常完成。 （五）营销过程中的成本控制 房地产企业的营销策略是提高销 售效率降低成本，需要进行合理的营销 市场定位，展现房地产自己的品牌魅力， 降低销售过程中的人员费用，有助于品 牌的建立，深化项目的形象，围绕项目 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 定位制定销售策划、品牌宣传，有助于 地产项目的合理定价，对不同时间和环 境采取不同的售价策略。 （六）财务管理中的成本控制 财务管理中的成本控制已经成为 企业各项管理制度的重要内容，房地产 财务成本控制需要建立科学的财务管理 制度，以财务成本管理为核心，合理分 配财务管理资金，通过财务管理不断的 规范企业的经营活动，获得利润的最大 化。对财务管理成本控制的实施过程中， 需要完善财务管理的信息化建设13， 采用各类专业性软件，避免信息传递出 现丢失错误，提升企业资金利用率，提 升财务管理的成本控制效率。针对项目 而言，成本动态的控制点较多，成本影 响因素也较多，建立成本控制信息化平 台，对成本估算、设计变更、资金流控 制等进行有效的控制，使得业务与资金 得到了很好的结合。 四、结语 本文简述我国房地产的发展情况， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 介绍了成本控制的相关概念，分析