益园的成功之道

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 益园的成功之道 益园文化创意产业基地位于北 京海淀区杏石路 65 号，宝蓝股份的办 公楼坐落在 C 区 12 号楼，与京东商城 大数据中心为邻。京东商城、长安汽车 研究院、天润传媒、凌云光子等各行业 的精英企业入驻之后，如今的益园继续 敞开大门欢迎大、中、小各类企业。4 月初，5000 平米的百度开发者创业中心 也落户益园，令其名声愈加响亮。记者 采访当天，将近上午 9 点，随着几辆满 载上班员工的大巴停靠在园区内各幢办 公楼旁，园区里一下子热闹起来。 中国论文网 /3/view-12760629.htm 益园项目是凡学兵的骄傲，也成 为宝蓝股份探索产业园区运营的试金石。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 为了让产业园区的定位准确，凡学兵拒 绝了许多行业领域与园区定位不符的优 秀企业的进入。在这种尺度的限制下， 随着入驻园区企业越来越多，宝蓝股份 距离收获期已为时不远了。 当初谈下益园这个整体项目的历 程，并不像大多数人想象的那么简单。 凡学兵笑言那些都已成为过去，如何经 营好益园的未来才是如今宝蓝股份的重 中之重。 三个关键特征 在宝蓝股份的发展历程中，益园 扮演着非常重要的角色。这源自这个项 目的三个关键特征：一是项目谈判历时 长。从最初接触到最终拿下整个项目， 历时三年多时间；二是这个项目全部谈 下来之后，宝蓝股份在益园的物业运营 管理体量从 4 万平米一下子扩充到 22 万平米，这个跨度着实不小；三是益园 是宝蓝股份产业园区运营模式的开山之 作。自此，宝蓝股份相继拿下中关村互 联网金融产业园一期“ 金园国际中心 ”、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 坦博北京艺术中心和恩济书画艺术园等 项目，开始专注产业园区项目的运营， 并让“宝蓝模式 ”的名声在国内愈加响亮 起来。 “最早接触益园项目应该是在 2010 年下半年。 ”凡学兵回忆道， “当时知 道这个项目的时候，我们已经了解到， 海淀区已经在规划这条街，并将其规划 成一条文化创意大道。 ”对此，凡学兵当 时有三点考虑：一是政府有了明确规划， 二是这个项目离中关村区域比较近，三 是整个北京市的房租水平正在悄然发生 变化，正在向高房租时代迈进。 “基于这 三点考虑，我觉得这个项目很有经济价 值。 ”凡学兵表示。 但这个项目遭到了宝蓝股份众多 管理层成员的反对。 “反对票占多数， 90%以 上的人反对。 ”凡学兵并不讳言公司内部 的业务分歧。综合起来，反对者有四点 理由：一是项目体量过大。当时宝蓝股 份在益园的运营体量总共只有 4 万平米， 要顺利吞下全部 22 万平米的益园项目 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 似乎是天方夜谭；二是体量大将直接拉 长项目的整体投入和经营周期，很多人 对此感到心里没底；三是项目的位置有 些偏，交通不是很方便，而且短期看交 通条件不会有大的改善；四是项目的性 价比不是非常合适。 但凡学兵已经看好这个项目，力 排众议一定要拿下， “我当时的想法就是 一个：我这个地方有很好的价值增长空 间，而且这个项目的定位跟政府的规划 以及现有产业的发展趋势是吻合的。 ”当 时，凡学兵向团队成员解释说：“可能 现在看不行，但咱们把它培育几年、孵 化几年以后，情况就会发生逆转。 ”如今 益园的发展果然验证了凡学兵眼光的独 到和正确。 22 万平米的益园项目并非是一次 就轻松谈下的。宝蓝股份最初谈这个项 目时，业主只给它留下三四万平米的空 间，其他空间都分散交给其他物业运营 商去管理。 “当时业主把 C 区的 12 万平 米拆为许多份，已经租出去好几栋，还 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 剩下三四万平米要租给我们。对业主来 说，这种设计似乎是完美的，他们希望 分散风险，不想把所有鸡蛋放在一个篮 子里。 ” 但在凡学兵看来，业主这样做对 其自身和运营方都没有好处。 “多运营主 体必然会导致在招商过程中产生竞争， 这也必然会导致价格战，进而导致整体 管理的混乱，结局就是园区的无形资产 贬值，业主和运营方都得不到好的结果。 ”凡学兵认为，如果运营商是混乱的， 客户是混乱的，彼此间必然互相排斥， 达不到 1 加 1 大于 2 的效果。 从未来的运营考虑，凡学兵决定 努力将 C 区整个拿下。签约拿到剩下的 3 万多平米物业后，宝蓝股份开始做业 主的工作。当时适逢其他几家运营商知 难而退，因为它们都感到“一个运营商 圈一片地”的经营方式确实非常不利于 园区的整体规划和招商。结果，整个 C 区的 12 万平米物业最后由宝蓝股份全 部签约拿下，随后，宝蓝又获得益园 A -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 区和 B 区的 10 万平米物业运营权，运 营总体量达到 22 万平米。从第一次签 约到最终全部拿下，时间过去了 3 年多。 “前期特别艰难。 ”宝蓝股份的资 源拓展部总监刘春梅感慨道， “当时我们 拿过来的项目是分为 4 个区域的，区域 之间都有围墙，人家看不到你整个的园 区。我们请清华大学的教授重新设计了 整个园区的布局，再向客户展示，描述 规划，非常不容易。 ” “以前没人知道益园，在百度地 图上也都找不到这个项目。 ”宝蓝股份常 务副总裁何猛说， “我们为益园做了规划、 投入和招商后，不但在百度上能看到益 园的 C 区、B 区，园区在北京的知名度 也大增。我们觉得，对这个区域也好， 对我们自己也好，这几年做的工作都实 现了双赢甚至多赢。 ” 有所为，有所不为 在凡学兵看来，在一个相对独立 的物理空间中，客户之间应该构成互补 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 关系和共生关系，大家携手提供服务， 相互提供产品，才能一起做大市场。这 也是他对益园的基本规划理念。 “通过市场研究我们认为，海淀 区的科技优势和文化优势非常强。我们 觉得把益园定位为科技产业的聚集区是 非常合适的，这样就一定能够实现比较 成功的招商。 ”凡学兵介绍， “所以，在招 商的过程中，我们一直把它作为科技文 化的产业聚集区看待，也一直坚持引进 科技和文化类企业，或是科技与文化业 务相融合的企业，同时再提供一些相关 的配套服务来凸显宝蓝股份的优势。 ” 22 万平米是目前北京最大的物业 群落之一，凡学兵希望借助政府规划的 效力，借助文化创业、科技财富发展的 趋势，既满足政府的规划要求，又吸引 相关产业入驻，为园区提供强劲的支撑， 也为宝蓝股份自身的经营与发展奠定基 础。 在这样的理念支持下， “有所为， 有所不为”显得尤为重要。 “我们一直坚 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 持着自己的定位，有很多非文化非科技 的产业要进来，我们全部拒绝了，宁可 让物业空着也不能让定位模糊。这个东 西需要坚持，一旦定位准确，符合了政 策和园区的产业发展方向，只要再坚持 做好服务就全对了。 “ 面对 22 万 平米的物业运营体量，要坚持定位不动 摇并非易事，要对不符合定位要求的企 业的入驻要求说“ 不” 也不是那么简单， 因为这都直接关乎物业运营成本。时间 是物业运营行业最大的成本，因为运营 意味着支出的产生，空置意味着收入的 损失。 “每天的收支统计都让人感觉惊 心动魄，有人说宝蓝每天都扔了三辆宝 马车。我说你们算错了，我这不是扔三 辆宝马，而是每天扔三辆宾利，三辆宝 马支撑不了这个投入。 ”凡学兵笑着说， “运营费用包括房租、维护和员工工资， 光房租一年差不多就是 1.2 亿，除以 365 天，每天是多少钱很容易算出来， 再加上能源消耗、人员工资、日常维护， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 每天不就是扔三辆宾利车嘛。 ” 面对如此压力，凡学兵依然坚持 对益园的定位不动摇。而正是因为看到 益园定位对企业发展的好处，凌云光子、 百度、京东商城、长安汽车研究院、天 润传媒等知名企业才选择了入驻这里。 凌云光子是第一家签约入驻的企 业，负责与客户谈判的正是刘春梅。 “当 时凌云光子希望把 4 个事业部集成到一 个总部里，它觉得益园的环境不错。即 使如此，谈判也有三四个月的过程。 ”刘 春梅介绍， “与邦讯技术谈的时间更长， 有半年多。 ” 何猛对京东商城的入驻记忆尤其 深刻：“我前后去了 8 趟，最后才签约。 ”入驻益园的是京东商城的大数据中心， 于 2012 年签约。 “当时海淀区招商局很 看好益园的规划、位置与物业，于是将 京东推荐给了我们。 ” 据了解，为了接纳电商的领军企 业京东商城，宝蓝股份谢绝了国美、苏 宁等 7 家传统零售商业企业入驻。一些 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 非科技非文化的机构也曾慕名而来，比 如残联、清洁处理协会、联邦快递等， 凡学兵也都坚决地说了“ 不 ”。 “不是给钱就能租，也不是什么 产业的客户都可以进来。有时候坚持一 下才能成功，不坚持就不行。 ”凡学兵表 示。 宝蓝的物业管理中心总经理宣燕 敏当初之所以下决心从国企跳槽到这家 民企，很大程度上是被凡学兵的为人所 征服。 “他做事很坚持，而且无论对项目 还是对团队， 舍与得的节奏都 把控得很好。 ”宣燕敏表示，这也正是保 障宝蓝的许多项目获得成功的重要原因。 尽管入驻条件算得上“苛刻” ，但 如今益园的企业签约入驻率已经超过 60%。 预计未来两年内，益园入驻率将达到 90%， 这无疑是对凡学兵“ 有舍才有得 ”理念的 完美注解。 打造产业生态群 凡学兵要将益园打造成一个“以 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 产业集群组合为特色的文化和科技产业 的聚集区”， “当然，它还不是一个完整 的产业链打造，完整的打造需要很长一 段时间。我们要做产业集群的组合，将 同属一个产业的企业聚集起来，但它们 之间不是竞争关系。它们彼此应当互相 供应产品和服务，甚至互相输送客源， 输送客户，从而共同做大。 ”凡学兵称其 为“产业生态群 ”。 “在这个相对的生态空间中，你 制造出的垃圾可能成为我的原料，我的 产品可能成为你用来实现另外一种转化 的原料，以此实现一种生态系统的变化。 ”凡学兵继续说道， “就是在一个园区内 打造一个完整的、闭合的产业链，上下 游的企业全有了。大家是一家人，没有 竞争关系，相互之间做生意，并将终端 上的产品卖向全国甚至全世界，这才是 一种最完美的产业生态链。 ” 在凡学兵的规划中，包括益园在 内的宝蓝运营的所有产业园区都要在未 来五年内实现收入结构逆转，即打破租 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 金占公司总收入重头的现状，在服务收 益、投资收益和租金这“ 三驾马车 ”共同 增长的同时，将租金收入所占比例限制 在 30%以内，而投资和服务的收益将转 而占据收入的重头。 将益园建设成为科技孵化、政策 优惠、融资交易等多种功能兼备的一体 化、产业化综合服务平台是未来益园发 展的重点。为了打造好在益园中使用的 模式，宝蓝股份投入不菲，其中硬件方 面的投入尤其令人印象深刻。如前面所