浅谈房地产项目的风险管理

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅谈房地产项目的风险管理 摘要：房地产项目的实施过程存 在着很多风险，正确地对待、评价、处 理过程风险，必须站在项目管理的战略 高度，从项目启动到实施过程，全过程、 全方位地的控制，加强对风险的管理， 是保证项目目标实现的关键。 中国论文网 /2/view-12796230.htm 关键词：房地产 风险分析风险 管理 中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号： 一、引言 近几年我国的房地产业进入了一 个新的时期，随着国家经济大环境的变 化， 中国人民银行对房地产更为严格 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 地贷款规定和银行利率的增调，以及一 系列规范建设行为，提高行业自律水平 要求的政策。业内的“ 一个前提、两条 链”都出现了与以往区别很大的变化， 风险因素不断增多，风险存在于整个项 目开发过程，使中小房地产企业更是处 于极为艰难的处境。因此，加强开发项 目的风险管理，保证项目目标的实现， 是实现企业突出包围、稳步发展的关键 过程。 二、房地产开发项目的风险分析 房地产开发项目的风险，实际上 是开发商实施开发过程中固有的风险， 在现在的经济大环境中，主要表现在以 下几个方面： 1、 项目的定位风险。房 地产开发项目的市场定位包括项目的产 品定位、建筑产品的质量定位、建设环 境的品质定位，是指导项目决策、项目 设计、项目营销策划方案等前期工作的 依据。可以说，项目的市场定位确定以 后，基本上就敲定了项目的建设风格、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 建设成本、营销推广方案，就决定了项 目的销售前景，一旦市场定位不准确， 项目的指导思想出现失误，是后期无法 或者是非常困难弥补的风险，也是项目 开发过程中，最大的风险，属项目建设 的决策性失误风险，按照风险影响范围 划分属于总体风险（决策风险） ，从某 种程度上讲，其结果也是不可管理风险。 2、 项目的投资支持能力 风险。 项目可行性研究报告出台前 后，由于对市场定位的认识模糊或者自 相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁 衣”、 “量力而行”；或者是对企业资金筹 措和融资能力过高地估计，或者项目成 本分析存在着严重的失误；或者没有吃 透国家和地方政府的行业政策，对大的 经济环境把握的不准；或者是成本过程 控制严重失控（突发性事件） 、意外因 素过多等等原因，导致的项目资金支付 能力达不到计划要求，给项目建设造成 的风险（可控制风险和决策风险） 。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 3、 项目的质量风险。包 括：在项目决策阶段由于经济技术分析 失误，出现品质与价格矛盾导致的质量 问题；在设计阶段，向设计提出违反设 计规范、标准，特别是强制性标准的要 求，又通过“ 关系” 关照通过造成的 “投 机性”质量问题；施工阶段，从业人员 对设计知识认识有重大错误，擅自改变 设计造成的质量风险；施工管理过程中， 不重视关键部位和关键过程的跟踪检查 处理，对一些容易出现影响结构安全， 特别是一些虽不影响结构安全，但对正 常使用功能有严重影响的问题，处理不 及时，没有做到“ 事前” 控制的 “永久性 缺陷”或者给交房后造成的质量“ 隐患”； 交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不 相符造成的“ 实物质量” 问题等，因 “质 量”问题造成的纠纷冲突形成的风险 （可控制风险） 。 4、 项目的合约履行能力 风险。在项目运作和建设过程中，涉及 土地转让、融资、设计、监理、工程地 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 质勘察、设计与勘察设计成果审核、招 标代理、施工、材料设备供应、质量检 测、销售委托、购房等合同或协议签约、 履约过程，由于项目的一次性特点，建 设周期长，涉及的方方面面多，如果关 键的过程出现控制失误，那将给项目造 成相当大的麻烦。 5、 项目的“政府” 风险。 “政府”风险多发生在政策的不连续性、 突变性和漏洞的存在，对于企业来说， 主要发生在违规操作的投机性过程、对 政策不理解的盲目性过程失误。在项目 建设过程中，企业必须掌握相关地法律、 法规，必须掌握对于相关法律法规进行 补充、操作的部门规章和规范性文件和 强制性标准。 三、开发商规避项目风险的对策 建议 针对以上对房地产开发项目的风 险分析，提出以下几个有利于规避项目 风险的建议： 1、建立或附设企业经常性信息 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 收集和处理机构，研究国家和区域经济 政策、行业政策，对本地区各个区（段） 域的规划、土地、项目情况，做及时、 准确的分析，为企业经营决策提供准确 依据。 2、企业决策层必须由合理知识 结构的高级经营、技术管理人员组成， 必须具备一定的本行业专业、综合知识 和风险识别、判断、处理能力，有计划、 组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作 的基本规律，了解国家及地方政府相关 行政主管部门颁布的法律法规、规范性 文件规定。 3、 积极推进企业的科学化、规 范化、法制化管理建设，逐步实现企业 的体系化、制度化、程序化管理，制定 适应于 ISO9000：2000 族质量管理标准 的企业标准、工作程序，建立现代的企 业管理制度和管理程序，使工作有依据， 效果有证明，追究有线索，也就减少了 不确定性和盲目性带来的风险。 4、 加强企业从业人员的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 现行法律法规和企业规章制度的学习， 及时掌握国家及地方政府在本行业的部 门规章、规范性文件、强制性标准，了 解政策规定，提高“ 违法、违规 ”行为的 识别能力，规避“ 政策风险 ”，避免出现 投机风险、政府风险。 5、 加强项目的招标管理、 合同管理，提高成本控制和合同管理能 力。在招标过程中，准确核定标的，利 用竞争、价格、供求机制，合理制定工 期、质量、造价、安全投标的条件，为 项目合同管理营造工作质量环境；在合 同契约签订的过程中，善于利用法律法 规的规定，对可管理风险进行合法的消 除、缓和、转移；在合同契约的履行过 程中，合理应用合同法 、 建筑法 和其他法规规定，利用风险管理技术、 财务手段，将“ 承包商风险 ”、 “业主风险”、 “供应商风险 ”、 “担保方风险”进行有效的 控制。 6、 重视“ 过 程控制”，加强关键部位和关键环节的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 管理，消除“ 质量风险” 、 “协议、契约履 行风险”的影响。在策划、决策阶段， 正确把握行业发展的规律，客观地进行 项目可行性评估、建设环境评价和经济 技术分析，准确进行市场调查和企业投 资支持能力分析，正确决定项目的产品 定位、品质定位，合理确定投资额度， 避免出现品质与投入矛盾的风险；在设 计阶段，坚持按照产品的市场定位要求、 规范标准要求监督设计，进行设计评审， 把投资控制（一般占项目产品投资的 90%- -95%）的最关键一步控制好; 在招标、 签订合同阶段，准确编制标的，合理把 握投标优惠条件，签订一个有效且有利 的协议（合同） ，作好投资控制的关键 的第二步；在项目实施阶段，加强“投 资、质量、工期、安全” 控制，加强 “合 同、信息”管理，强化建设过程与项目 相关单位的关系协调，对关键部位和容 易产生“质量通病 ”、对结构和使用功能 有影响、对投资、小区环境质量有重要 影响的过程加强监督，把实施过程的风 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 险作有效的控制。 四、结束语 房地产项目的建设是一个有较长 周期的过程，项目的一次性、不可重复 性特点和过程中太多的不确定因素，构 成了项目过程的各种风险。从某种程度 上讲，项目建设的过程实际上就是风险 管理、规避风险的过程，而风险管理是 靠企业“团队 ”的力量，靠管理水平、管 理经验、职业道德和知识水平进行的， 每个风险的规避、转移都是综合管理的 结果。因此，建立现代管理制度和适应 于市场环境发