论不动产登记中强制公证

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 论不动产登记中强制公证 摘 要 不动产登记要求对相关 事项具有实质性且与真实情况一致的审 查，然而登记机构自身能力存在限制， 又受制于一定的房率权限，因此这就要 求在进行不动产登记时引入强制公证， 对于不动产登记的强制公证首先需要公 证机构进行实质审查，其次再有登记机 构对公证的文书予以形式审查，从而实 现不动产登记顺利完成。 中国论文网 /6/view-12982593.htm 关键词 不动产登记；强制公证； 形式审查；实质审查 【中图分类号】 D92【文献标识 码】 A【文章编号】 1007- 4244（2014）06-123-1 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 强制公证又称法定公证，是一种 必须执行的公证。它是根据按法律法规 等规定采用公证形式变更、设立的法律 行为；当存在需要公证的事实、文书等， 公民或法人须申请办理公证，然后公证 机构依法进行公证。目前随着我国不动 产登记制度的初步确立，不动产登记中 的强制公证受到了较多的重视，我们就 此问题进行探讨。 一、不动产登记中强制公证的必 要性 （一）强制公证的必要性。公证 是保障实体法实施的一种程序性法律制 度，其具有参与国家对民事以及经济活 动调控的法律功能。可是，单纯依靠当 事人自身意愿就打算把民事以及经济活 动纳入国家法制轨道，这是远远不够的。 为了保障民事和经济流转秩序的正常运 行，国家要立足于维护社会经济生活稳 定、有序的高度，必须将公证机制引入 民事、经济活动领域。因此，相关法律、 行政法规中规定的关系社会公共利益、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 重大复杂的法律行为，必须要办理公证。 我国处于完善法律法规的进程中，在目 前的法制条件下，强制公证显得极为重 要。 （二）不动产登记中强制公证的 必要性。不动产登记，又称为不动产物 权登记，是权利人申请国家职能部门将 有关申请人的不动产物权的事项记载于 不动产登记簿的事实。因为我国现存的 不动产登记薄的公信力、登记机构审查 能力及权限的有限性，因此在不动产登 记时，对个别事项要求进行强制公证的 规定。 我国的不动产登记薄依法完成登 记时即立即产生绝对效率，也就是说即 使登记薄所记载的权利不存在，或者说 权利主体、内容与实际情况不一致，法 律以让会承认依赖登记薄而呈现的物权， 并且以之为标的物与善意第三人进行交 易也得到允许。登记薄公信力要求在不 动产登记过程中，为确保申请登记的事 项满足法律规定的登记条件，则必须对 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 申请登记事项予以实质性审查。也就是 说，在不动产的登记过程汇总，登记机 关在对材料进行审查的同时，还要审查 材料反映出来的法律事实，要注意材料 所反映的内容是否合法、真实、有效， 特别是对一些导致房屋权利变更的法律 事实和法律关心进行合法性、真实性的 审查。 根据我国物权法等法律规定，登 记机构不具有实质审查的权限，只承担 形式审查。因为，如果授予登记机构实 质审查，这也就说明了登记机构拥有确 认物权的权利。但根据我国物权法 中第 32 条内容可以得出，只有法院或 者仲裁机构拥有确认物权的权利。根据 合同法第 127 条规定，在国家法律 法规限定的范围内，工商行政管理部门 及其他行政主管部门在职责范围内，要 对那些利用合同侵害国家、社会公共利 益的违法犯罪行为进行处理。也就是说， 对于不动产的审查，在法院或仲裁机构 确认合同无效后，才可交由行政机关行 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 使监督处理，行政机关根本没有权限确 认合同的效力，因此，登记机构实质性 检查无从谈起。 不动产登记要求对相关事项具有 实质性且与真实情况一致的审查，然而 登记机构自身能力存在限制，又受制于 一定的房率权限，因此这就要求在进行 不动产登记时引入强制公证，对于不动 产登记的强制公证首先需要公证机构进 行实质审查，其次再有登记机构对公证 的文书予以形式审查，从而实现不动产 登记顺利完成。 不动产登记制度作为物权法中一 项极为重要的制度，其法律意义是不动 产转让未登记不发生法律效力。行政登 记不同于法律手段，其没有义务，同时 也没有能力保证不动产转移关系人交易 公平性和已死表示真实性，而是最终由 当事人负责。如果在不动产登记中引入 强制公证，那么不动产的转移合同则必 须公证，公证人要保证对交易的合法性、 公平性、当事人已死表示真实性负责， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 从而确保行政登记拥有法律基础。 强制公证是法律要求公证人的社 会责任或一项义务，其与行政登记并不 矛盾。第一，公证人无正当理由不能拒 绝当事人公证申请；第二，当事人按自 己意思签订合同，公证人物权将自己意 思强加于当事人；第三，公证人必须履 行咨询、效力义务，确保当事人签订合 同有效合法；第四，公证人要对自身职 业过错承担责任。从这个角度去看，强 制公证与行政登记相得益彰、并行不悖。 二、不动产登记中强制公证的原 则 （一）必要性原则。在不动产登 记过程中，要控制使用强制公证范围， 只有在必要的情况下才进行强制公证， 这样可以避免加重当事人的负担。从必 要性原则出发，一旦确定要进行强制公 证，要以登记机构的审查权限和伸长能 力为基础，对于一些登记机关有能力和 权利审查的事项，没有必要规定强制审 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 查。当然，对于一些登记机构没有能力 或者没有权利审查的事项，可以考虑进 行强制公证。 （二）公平性原则。通常情况下， 申请人提交材料时，被要求支付成本， 这是出于风险承担而要求的，正常来说， 政府本着为人民服务的原则，应在有能 力、有权利审查的情况下对登记材料进 行审查，在这个过程中，花费一定的费 用、承担一定的风险都是应该的。但若 一些申请人因自己特殊申请，需要登记 机构给予另行审查，并同时承担另外的 风险，在这种情况下，本着公平的原则， 申请人需支付相应的成本。 （三）吸取实践经验。 关于房 产登记管理中加强公证的联合通知规 定设计强制公证，同时公证法中也 有明文规定强制公证的相关事项。这些 法律法规把强制公证限制在法律、行政 法规之中。在实践过程中，这些法律法 规发挥了很大的作用，但笔者认为，在 法律法规的基础上，应总结一定的经验， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 结合不动产登记中的突出问题，来规定 强制公证的有关事项。 （四）不动产登记中须强制公证 的事项。不动产登记中须强制公证的事 项有以下几种情况：（1）自然人委托 他人代为办理预告登记、处分登记、异 议登记以及变更登记，并可能因此导致 利益损失时的授权委托书；（2）对于 申请登记的不动产享有继承权