房地产开发投资项目经济评价可行性研究分析评估决策系统使用手册

追日房地产开发投资项目经济评价可行性研究分析评估决策系统使用手册（6.78版）目 录1 软件特点和运行环境11.1 软件特点11.2 软件运行环境22 运行和退出程序22.1 运行程序22.2 退出程序33 定制界面和切换工作流程43.1 定制界面43.1.1 定制工具栏43.1.2 定制状态栏43.1.3 定制信息框43.1.4 定制导航框43.2 切换工作流程53.3 工作流程简介63.3.1 参数设置63.3.2 建设产品63.3.3 封面63.3.4 目录63.3.5 可行性报告63.3.6 项目成本费用73.3.7 经营收入73.3.8 投资计划73.3.9 筹资计划73.3.10 财务报表73.3.11 经济分析83.3.12 临界点分析（含盈亏平衡分析）83.3.13 敏感性分析83.3.14 概率性分析83.3.15 图形分析83.3.16 可研报告（Word文档）83.3.17 合同管理84 新建、打开、关闭和保存项目94.1 新建项目94.1.1 建立空项目94.1.2 按模板建立新项目104.2 打开已存在的项目124.3 关闭项目144.3.1 关闭当前项目144.3.2 关闭所有项目144.4 保存项目144.4.1 保存当前项目文件144.4.2 当前项目另存为145 撤消、剪切、复制、粘贴和全选155.1 撤消155.2 剪切155.3 复制165.4 粘贴165.5 全选166 表格一般操作166.1 表格行的增加、插入和删除166.2 表格行光标的移动177 如何完成经济评价和可行性研究报告编制187.1 项目参数设置197.2 建设产品编辑和建筑面积计算217.3 编辑封面227.4 编辑目录237.5 编制可行性研究报告237.6 成本费用计算257.6.1 总成本费用257.6.2 开发建设成本费用267.6.3 销售成本费用287.6.4 租赁成本费用307.7 经营收入及经营税金计算317.7.1 销售收入表编辑和计算317.7.2 租赁收入表编辑和计算337.7.3 销售收入与经营税金及附加表编辑和计算347.7.4 租赁收入与经营税金及附加表编辑和计算357.8 投资计划表的编辑及投资计划表计算生成367.8.1 投资总计划367.8.2 开发建设投资计划387.8.3 销售投资计划397.8.4 租赁投资计划417.8.5 分期投资计划427.8.6 投资分类计划437.9 筹资计划、还款付息计算457.9.1 筹资计划表自动生成457.9.2 借（贷）款明细表的编辑计算477.9.3 还款付息表自动生成487.10 财务报表自动生成507.10.1 损益表自动生成507.10.2 全投资现金流量表自动生成517.10.3 资本金现金流量表自动生成517.10.4 资本来源与应用表自动生成527.10.5 资产负债表自动生成537.10.6 损益表（投资分类）的自动生成547.11 经济分析表自动生成557.12 临界点分析（盈亏平衡分析）567.13 敏感性分析表自动生成577.14 概率分析表自动生成587.15 图形分析图自动生成和查看597.16 可研报告（Word文档）747.17 合同管理758 打印预览、打印和页面设置768.1 打印预览768.2 打印788.3 页面设置809 项目文件导出为Excel、Word文件829.1 导出到Microsoft Excel829.2 导出到Microsoft Word8210 税费库管理8410.1 选择、增加、删除税费库8410.2 税费库条目修改8411 保存为模板和模板管理8711.1 保存为模板8711.2 模板管理8712 压缩、修复及升级数据库8912.1 压缩、修复数据库8912.2 升级数据库8913 系统有关参数设置9013.1 基本配套9013.1.1 默认设置9013.1.2 “常用”页9013.1.3 “杂项”页9113.2 客户端网络参数设置（网络版功能）9113.3 服务器端网络参数设置（网络版功能）9213.3.1 启动网络锁服务管理器9213.3.2 网络锁服务参数设置9213.3.3 启动网络锁服务9314 使用计算器9514.1 使用常用计算器9514.2 使用“土地增值税计算器”9515 重排窗口9616 如何获得帮助97附录一：计量单位、编码输入规则98税费库计量单位输入规则98税费库、开发建设成本费用表编码输入规则98附录二：快速入门99附录三：常见问题解答102- 104 -1 软件特点和运行环境1.1 软件特点可实现项目成本费用（投资）、销售收入、租赁收入、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划、财务分析（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写项目可行性研究报告、项目建议书和商业计划书，为房地产开发或固定资产投资企业（单位）的项目投资决策，项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算提供依据，是土地拍卖招投标报价的好助手。1.1.1 软件不仅适用于房地产投资项目，也可适用于除房地产项目外的其它投资项目。1.1.2 根据输入的有关的基础数据自动计算出总造价、直接费、间接费、单项工程造价（费用）和平方造价及各单项工程造价（费 用）占总投资的比例，以及计算销售收入、租赁收入、投资计划、资金筹措计划、财务分析数据、非土地拍卖、土地拍卖多方案的经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析数据，自动生成绝大部分的报表。1.1.3 可将工程项目保存（备份）在软盘或其它硬盘及其它载体上，并可以再次打开。1.1.4 可将当前工程项目保存成模板（可以根据各种类型、不同城市的房地产开发项目的具体情况生成不同的项目模板），以便以后生成新项目之用。 1.1.5 可根据不同的城市或同一城市不同时期或不同的工程项目创建不同的税费库，并根据需要有选择的导入后使用。可随时选择不同城市或同一城市不同时期或不同工程项目的税费库。 1.1.6 可实现表格的单项工程（费用）与税费库的项目同步。 1.1.7 可实现不同的工程项目有不同的页面设置，根据需要灵活调整页面的有关参数（如纸张大小、页边距、页码位置、表格栏宽等）。 1.1.8 可将项目文件导出为Microsoft word和Microsoft excel文件，以便对排版有特殊要求之使用。 1.1.9 可同时编辑多个工程项目。 1.1.10 可根据计算方法的不同定义不同的成本费用、收入、投资计划、筹资计划计算公式，可使成本费用计算的编码与计算方法没有联系。可自由分配各期的投资计划和筹资计划。 1.1.11 可实现复杂灵活的利息计算。1.1.12 成本费用计算表的编码可以重复，可实现灵活的费用分类，此功能可以定制全国各地的费用分类。 1.1.13 软件可使用于房地产开发项目的前期投资决策、项目实施、竣工决算期。 1.1.14 软件不仅适合单机使用，也可使用于局域网。提示 由于本软件是根据部分城市的税费率进行税费库数据的输入，由于我们手头的资料有限，如果其它城市的税费率与本管理系统的税费率不同，请增加税费库，并寄送一份给我们，以便我们增加到软件中，方便大家的使用，如何修改详见税费库管理。1.2 软件运行环境1.2.1 操作系统为简体中文windows98/Me/Win2K/WinXP。 1.2.2 CPU在P800以上的计算机使用，要求内存大于128M，硬盘空间大于100M，将显示适配器属性设置为256色以上。默认打印纸为A4（尺寸：297mm210mm），横向打印（竖向放纸）。 1.2.3 安装微软公司的数据库引擎MDAC2.7以上。 1.2.4 安装有MS Office2000及以上。 1.2.5 显示器的分辨率800600以上（推荐1024768）。 2 运行和退出程序2.1 运行程序用鼠标左键双击桌面上“房地产开发投资项目经济评价可行性研究分析评估决策系统 xx”（xx为版本号），程序运行后，显示以下的窗口。2.2 退出程序选择菜单“文件（F）退出（X） ”或按“Alt+X”键或单击主窗口右上角的“关闭”按钮后，结束本程序的运行。提示 如果数据已被修改而尚未保存，会显示“项目 数据已被更改，保存吗？”窗口，如果单击“是（Y）”按钮，则保存数据后关闭程序，如果单击“否（N）”按钮，则直接关闭程序而不保存数据，如果单击“取消”按钮，则不能关闭程序。注意 如果尚未关闭程序而强制进行计算机的重启或关闭操作，可能会导致数据被破坏的严重后果。3 定制界面和切换工作流程3.1 定制界面3.1.1 定制工具栏 选择菜单“视图（V）工具栏（T）”，控制工具栏是否显示。工具栏见下图：3.1.2 定制状态栏 选择菜单“视图（V）状态栏（S）”，控制状态栏是否显示。状态栏见下图：3.1.3 定制信息框 选择菜单“视图（V）信息框（M）”，控制信息框是否显示。信息框见下图：3.1.4 定制导航框 选择菜单“视图（V）导航”，控制导航框是否显示。导航框见下图：3.2 切换工作流程在打开项目文件的前提下，有以下的切换工作流程方式： 方式1：单击子窗口左边导航框的按钮，可控制工作流程处于“设置”、“建设产品”、“封面”、“目录”、“可行性报告”、“成本费用”、“经营收入”、“投资计划”、“筹资计划”、“财务报表”、“经济分析”、临界点分析（含盈亏平衡分析）、“敏感性分析”、 “概率分析”、“图形分析”、“可研报告（Word文档）”、“合同管理”状态。 方式2: 通过菜单“视图（V）”来控制工作流程。3.3 工作流程简介3.3.1 参数设置主要设置“基准(期望)收益率”、“土地来源(1-土地拍卖 2-其它)”、“最高容积率”、“最高容积率”、“计算期单位(1-年 2-季 3-月)”、“土地面积”、“土地起拍价(当土地来源设为土地拍卖时起作用)”、“土地拍卖每次加价(当土地来源设为土地拍卖时起作用)”、“营业税税率”、“城市维护建设税税率(计算基数为营业税)”、“教育费附加税率(计算基数为营业税)”、“土地增值税计算方式(1-按国务院条例 2-按财政部细则 3-按销售总收入比例预征)”、“土地增值税税率(当设置为按销售总收入比例预征时起作用)”、“所得税计算方式(1-按利润总额 2-按经营收入(预征) 3-按弥补亏损后利润总额)”、“自有资金(资本金)计算方式(1-按设置表自有资金计算 2-按总投资乘设置表比例计算 3-按每期投资乘以比例计算)”、“自有资金(资本金)”、“自有资金(资本金)比例”、“金额单位(1-万元 2-元)”、“计算楼面造价方式(1-分母含公建面积 2-分母不含公建面积)”、“计算期”、“资本金现金流量表现金流入是否包括借款(1-包括 2-不包括)”、“资本金现金流量表开发建设投资现金流出模式(1-不含利息的开发建设投资 2-资本金开发建设投资)”、“计算首期利息比例”、“交易管理费费率(计算基数为销售收入租赁收入)”、“交易印花税税率(计算基数为销售收入租赁收入)”、“堤围防护费费率(计算基数为销售收入)”、“是否计算总成本费用表中的扩展数据(1-是 2-否)”、“土地增值税缴交方式(1-末期缴交 2-分期缴交 3-按销售收入比例预征后再补退)”、“固定资产投资计算方式(1-按设置表比例 2-按租赁收入占总经营收入比例)”、“固定资产投资占开发建设投资比例”、“固定资产余值计算方式(1-按设置表数值 2-按设置表比例乘以原值)”、“固定资产余值”、“固定资产余值占原值比例”等全局性指标。3.3.2 建设产品输入楼房（单项工程）的有关参数，比如各种用途的建筑的建筑面积，设置楼高分类为低层、多层、小高层、高层、超高层。3.3.3 封面输入封面有关资料（也可在可研报告Word文档中编辑）。3.3.4 目录编辑可行性报告的目录（也可在可研报告Word文档中编辑）。3.3.5 可行性报告编辑可行性研究报告（也可在可研报告Word文档中编辑）。3.3.6 项目成本费用成本费用分四页：总成本费用、开发建设成本费用、销售成本费用、租赁成本费用。开发建设成本费用、销售成本费用、租赁成本费用需要手工输入，总成本费用根据开发建设成本费用表、销售成本费用表、租赁成本费用表、借（贷）款明细表经计算后自动生成。经营税金及附加需要在销售成本费用表、租赁成本费用表中输入。在开发建设成本费用表、销售成本费用表、租赁成本费用表中，选择“计算方法”的选项后，可根据不同选项自动提取相应的数值到工程量处，不需要手工输入工程量，并根据相应的计算公式进行计算。3.3.7 经营收入经营收入分四页：销售收入、租赁收入、销售收入与经营税金及附加计算表、锦绣居租赁收入与经营税金及计算表。3.3.8 投资计划投资计划分六页：投资总计划、开发建设投资计划、销售投资计划、租赁投资计划、分期投资计划、分类投资计划。投资总计划表根据开发建设投资计划表、销售投资计划表、租赁投资计划表、借（贷）款明细表经计算后自动生成。需要设置各期投资计划计算方式和相应辅助表（各期百分比表）来计算开发建设投资计划表、销售投资计划表、租赁投资计划表。在设置好上表的分期后，分期投资计划表经计算后自动生成。在建设产品表设置好各种楼房的楼高分类和销售收入表、租赁收入表的楼高分类、房屋用途后，经计算后自动生成投资分类表。3.3.9 筹资计划筹资计划分三页：筹资计划、借（贷）款明细表、还款付息计算表。借（贷）款明细表需要手工输入，筹资计划表、还款付息计算表经计算后自动生成。3.3.10 财务报表财务报表分五页：损益表、全投资现金流量表、资本金现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、损益表（投资分类），都是经计算后自动生成。在建设产品表设置好各种楼房的楼高分类和销售收入表、租赁收入表的楼高分类、房屋用途后，经计算后自动生成损益表（投资分类）。3.3.11 经济分析对土地拍卖和非土地拍卖项目进行有关财务指标的分析，分税前税后。经济分析表经计算后自动生成。3.3.12 临界点分析（含盈亏平衡分析）根据期望利润率进行各种变化因素的临界点分析，当期望利润率为零时进行的分析是盈亏平衡分析。3.3.13 敏感性分析敏感性分析表在设置好上表及其它有关的数据后，经计算后自动生成。3.3.14 概率性分析概率分析表在设置好上表及其它有关的数据后，经计算后自动生成。3.3.15 图形分析根据各个表格的计算结果，显示直观的分析图形。3.3.16 可研报告（Word文档）可在可研报告（Word文档）中编制可行性研究报告、项目建议书、商业计划书、策划报告、土地报价报告等，可任意插入图形、表格、文字资料。3.3.17 合同管理对合同进行管理。可将合同文本导入项目文件中。4 新建、打开、关闭和保存项目4.1 新建项目4.1.1 建立空项目 方式1 在程序刚启动后，在“新建和打开项目”窗口选择“空项目”然后单击“确定”按钮。显示“保存新项目为”窗口，在“文件名（N）”输入框输入新的文件名后，如果单击“保存（S）”按钮，则在程序文件夹下的“Data”文件夹建立空项目，如果单击“取消”按钮，则取消新建空项目操作。如果想改变文件的保存位置，可以另外选择。如果在“新建和打开项目”窗口单击“取消”按钮，则取消此次新建空项目操作。 方式2 选择菜单“文件（F）新建（N）”或按“Ctrl+N”键或单击工具栏上快捷按钮 后，显示“保存新项目为”窗口，其余操作与方式1相同。 4.1.2 按模板建立新项目 方式1 在程序刚启动后，在“新建和打开项目”窗口选择“按模板建立”然后单击“确定”按钮，显示“选择模板”窗口，选择“模板”页的模板，然后单击“确定”按钮，显示“将已选择的模板保存为项目”窗口，在“文件名（N）”输入框输入新的文件名，如果单击“保存（S）”按钮，则按照模板在程序文件夹下的“Data”文件夹建立新项目，如果单击“取消”按钮，则取消新建项目操作。如果想改变文件的保存位置，可以另外选择。如果在“选择模板”窗口单击“取消”按钮，则取消此次新建项目操作。 方式2 选择菜单“文件（F）新建（用模板）”，显示“选择模板”窗口，选择“模板”页的模板，单击“确定”按钮，显示“将已选择的模板保存为项目”窗口，其余操作与方式1相同。4.2 打开已存在的项目 方式1 在程序刚启动后，在“新建和打开项目”窗口选择“打开已存在的项目”项，然后单击“确定”按钮，显示“打开项目”窗口，选择要打开的项目文件名或直接输入文件名，如果单击“打开（O）”按钮，则打开已存在的项目，如果单击“取消”按钮，则取消打开项目操作。如果想改变文件的打开位置，可以另外选择。 方式2 选择菜单“文件（F）打开（O）”或按“Ctrl+O”键或单击工具栏上快捷按钮， 显示“打开项目”窗口，其余的操作与方式1相同。4.3 关闭项目4.3.1 关闭当前项目 选择菜单“文件（F）关闭（C）”或按“Ctrl+H”键，关闭当前打开的项目。4.3.2 关闭所有项目选择菜单“文件（F）关闭所有”关闭所有打开的项目。提示 如果数据已被修改而尚未保存，会显示“项目 数据已被更改，保存吗？”窗口，如果单击“是（Y）”按钮，则保存数据后关闭程序，如果单击“否（N）”按钮，则直接关闭程序而不保存数据，如果单击“取消”按钮，则不能关闭当前项目。4.4 保存项目4.4.1 保存当前项目文件选择菜单“文件（F）保存（S）”或按“Ctrl+S”键或单击工具栏上快捷按钮 ，将当前项目的变更保存在硬盘中。4.4.2 当前项目另存为选择菜单“文件（F）另存为（A）”后，显示“另存为”窗口，可以在“另存为”窗口中的“保存在”的组合框中选择目的文件夹，如需更改项目名称，可以在“文件名（N）”输入框中输入一个不同的名称，然后，如果单击“保存（S）”，则把当前项目保存（备份）到目的文件夹中，如果单击“取消”按钮，则取消另存为操作。5 撤消、剪切、复制、粘贴和全选可以在每个编辑框中执行文本的撤消、剪切、复制、粘贴和全选功能。5.1 撤消 选择菜单“编辑（E）撤消（U）”或按“Ctrl+Z”键或单击工具栏上快捷按钮 ，恢复到上一次的编辑状态。5.2 剪切 选择菜单“编辑（E）剪切（X）”或按“Ctrl+X”键或单击工具栏上快捷按钮 ，将所选择的文本复制到粘贴板，并删除所选择的文本。5.3 复制 选择菜单“编辑（E）复制（C）”或按“Ctrl+C”键 或单击工具栏上快捷按钮 ，将所选择的文本复制到粘贴板。5.4 粘贴 选择菜单“编辑（E）粘贴（V）”或按“Ctrl+V”键或单击工具栏上快捷按钮 ，将粘贴板的内容复制到光标位置。5.5 全选 选择菜单“编辑（E）全选（A）”或按“Ctrl+A”键，当前编辑框的所有文本被选择。提示 在表格的编辑状态下，如果需要进行某个单元格文本的剪切、复制、粘贴、全选或撤消的操作，可以在某个单元双击鼠标左键（或在之前一个单元格按回车键），待单元格进入编辑状态后可以进行相应的操作。6 表格一般操作6.1 表格行的增加、插入和删除 增加 选择菜单“表格（R）增加（P）”或按“Ctrl+I”键或单击工具栏上快捷按钮 ，在当前的表格末增加一行。 插入 选择菜单“表格（R）插入（I）”或按“Ctrl+Ins”键或单击工具栏上快捷按钮 ，在表格当前行的前面插入一行。 删除 选择菜单“表格（R）删除（D）”或按“Ctrl+Del”键或单击工具栏上快捷按钮 ，将删除表格的当前行。6.2 表格行光标的移动 移动到第一行 选择菜单“表格（R）首行（F）”或按“Ctrl+J”键或单击工具栏上快捷按钮 ，移动到表格首行。 移动到上一行 选择菜单“表格（R）上行（R）”或按“Ctrl+K”键或单击工具栏上快捷按钮 ，移动到表格当前行的上一行。 移动到下一行 选择菜单“表格（R）下行（N）”或按“Ctrl+L”键或单击工具栏上快捷按钮 ，移动到表格当前行的下一行。 移动到最后一行 选择菜单“表格（R）末行（L）”或按“Ctrl+M”键或单击工具栏上快捷按钮 ，移动到表格最后一行。 注 表格行和列光标也可通过按键盘的上下和左右光标键来进行移动。7 如何完成经济评价和可行性研究报告编制新建项目文件参数设置建设产品编辑成本费用计算（含开发建设成本费用表、销售成本费用表、租赁成本费用表编辑计算，借款明细表编辑计算得出利息,总成本费用表计算自动生成）经营收入计算（含销售收入表、租赁收入表编辑计算）投资计划计算（含开发建设投资计划表、销售投资计划表、租赁投资计划表、辅助表或者说各期比例表编辑计算，总投资计划表、分期投资表、投资分类表计算自动生成）筹资计划计算（含借款明细表编辑计算，筹资计划表、还款付息计算自动生成）、财务指标计算（含损益表、全投资现金流量表、资本金现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表计算自动生成）经济分析（含非土地拍卖、土地拍卖经济分析）临界点分析（盈亏平衡）敏感性分析（含非土地拍卖、土地拍卖最高限价计算）概率分析（含非土地拍卖、土地拍卖最高限价计算）图形分析可行性研究报告编制（含封面、目录编辑，也可在可研报告Word文档中编制可研报告、项目建议书）打印预览、打印，导出到Word、Excel。见下图：7.1 项目参数设置切换工作流程到“设置”，进行项目的“基准(期望)收益率”、“土地来源(1-土地拍卖 2-其它)”、“最高容积率”、“最高容积率”、“计算期单位(1-年 2-季 3-月)”、“土地面积”、“土地起拍价(当土地来源设为土地拍卖时起作用)”、“土地拍卖每次加价(当土地来源设为土地拍卖时起作用)”、“营业税税率”、“城市维护建设税税率(计算基数为营业税)”、“教育费附加税率(计算基数为营业税)”、“土地增值税计算方式(1-按国务院条例 2-按财政部细则 3-按销售总收入比例预征)”、“土地增值税税率(当设置为按销售总收入比例预征时起作用)”、“所得税计算方式(1-按利润总额 2-按经营收入(预征) 3-按弥补亏损后利润总额)”、“自有资金(资本金)计算方式(1-按设置表自有资金计算 2-按总投资乘设置表比例计算 3-按每期投资乘以比例计算)”、“自有资金(资本金)”、“自有资金(资本金)比例”、“金额单位(1-万元 2-元)”、“计算楼面造价方式(1-分母含公建面积 2-分母不含公建面积)”、“计算期”、“资本金现金流量表现金流入是否包括借款(1-包括 2-不包括)”、“资本金现金流量表开发建设投资现金流出模式(1-不含利息的开发建设投资 2-资本金开发建设投资)”、“计算首期利息比例”、“交易管理费费率(计算基数为销售收入租赁收入)”、“交易印花税税率(计算基数为销售收入租赁收入)”、“堤围防护费费率(计算基数为销售收入)”、“是否计算总成本费用表中的扩展数据(1-是 2-否)”、“土地增值税缴交方式(1-末期缴交 2-分期缴交 3-按销售收入比例预征后再补退)”、“固定资产投资计算方式(1-按设置表比例 2-按租赁收入占总经营收入比例)”、“固定资产投资占开发建设投资比例”、“固定资产余值计算方式(1-按设置表数值 2-按设置表比例乘以原值)”、“固定资产余值”、“固定资产余值占原值比例”等全局性指标。见下图：注：各表格依赖此设置表的设置，设置不同，参数值就不同，计算方法也会有差异，计算结果会根据设置值而不同7.2 建设产品编辑和建筑面积计算切换工作流程到“建设产品”，在明细表中输入有关单幢工程或者各种用途的建筑面积，设置楼高分类为低层、多层、小高层、高层或超高层，设置面积分类。执行菜单“计算计算建筑面积”或者单击工具栏上的计算后，自动汇总为住宅建筑面积、非住宅建筑面积、公用建筑面积，面积的单位为平方米。见下图：注：1.开发建设成本费用表、销售成本费用表、租赁成本费用表相应的计算方法取值来源于本表的计算结果。2.投资分类根据本表自动生成。7.3 编辑封面切换工作流程到“封面”，进行封面的编辑。见下图：注：也可在可研报告（Word文档）中编辑封面。7.4 编辑目录切换工作流程到“目录”，进行目录的编辑。 注：也可在可研报告（Word文档）中编辑目录。7.5 编制可行性研究报告切换工作流程到“可行性报告”，进行项目的可行性研究报告的编辑（提示：也可在可研报告Word文档编制可行性研究报告）。见下图：如果需要在此编辑框插入部分特殊字符，可选择菜单”编辑（E）插入字符（I）”，在“文字”编辑框光标位置插入所选择的字符。注：也可在可研报告（Word文档）中编辑可行性研究报告。7.6 成本费用计算切换工作流程到“成本费用”，进行总成本费用表、开发建设成本费用表、销售成本费用表、租赁成本费用表的造价或费用计算表的编辑和计算。执行菜单“计算（R）”下有关功能菜单或单击工具栏上快捷按钮，根据所输入的原始数据进行总成本费用表、开发建设成本费用表、销售成本费用表、租赁成本费用表的计算。单项工程（费用）计算公式：造价或费用 = 工程量单价或费率。例外：利息计算根据状态码按照相应的计算公式进行计算（不推荐在开发建设成本费用表中直接输入利息，应在借贷款明细表中输入自动计算利息）。7.6.1 总成本费用切换到“成本费用”页的“总成本费用”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算总成本费用及投资计划”或单击工具栏上快捷按钮进行计算。总成本费用表不需要手工输入，根据开发建设成本费用表、销售成本费用表、租赁成本费用表、借（贷）款明细表经计算后自动生成。利息来源于借（贷）款明细表。土地增值税的计算方法在设置表中设置。7.6.2 开发建设成本费用切换到“成本费用”页的“开发建设成本费用”页，在开发建设成本费用计算表输入有关工程项目（费用）和参数，执行主菜单“计算（C）”下的“计算开发建设成本及投资计划”或单击工具栏上快捷按钮进行计算。在“计算方法”栏选择不同的计算方法后，会根据不同的选项自动提取不同的数据到工程量处，或者按照已经设定好的计算方法进行计算。条目可从税费库中提取，使用方法是：方法一，打开税费库后，移动到需要的条目，在税费库窗口工具栏上单击按钮，税费库的条目自动提取到开发建设成本费用表的当前行。方法二，在开发建设成本费用表的“编码”列输入编码，税费库的条目自动提取到开发建设成本费用表的当前行。开发建设成本费用表格输入注意事项1. 必须在第四类编码前面输入第三类的编码，否则将会计算错误，得不到预期结果。 2. 不能在编码为“1.”、“2.”、“3.”、“4.”、“5.”的后面输入按直接费计算的编码（如：建设单位管理费、利息、不可预见费等），否则会导致计算错误。 3. 不必在第一、二、三类编码处输入数据，程序会根据第四类编码的数据进行自动计算。 4. 不必在表格“造价或费用”、“平方造价”和“比例”栏处输入数据，程序会自动计算。 5. 如果是对土地拍卖项目分析，必须有一项费用明细项（底色是白色）的计算方法为“土地拍卖” 6. 按回车键进行输入数据的确认和栏移动，按Esc键进行当前格数据更改的取消。 提示 可以实现表格的单项工程（费用）与税费项目同步。方法是：先新建或打开一个项目，然后打开“税费库”窗口，通过缩小“税费库”窗口并拖动到右边（或其它位置），当在“项目开发估价报告”窗口的表格中输入单项工程（费用）编码时，“税费报告”窗口的税费项目会自动与表格的项目同步。有关的输入规则详见附录，其余的输入数据方法详见信息框的提示。7.6.3 销售成本费用切换到“成本费用”页的“销售成本费用”页，在销售成本费用计算表输入有关工程项目（费用）和参数，执行主菜单“计算（C）”下的“计算销售成本费用及投资计划”或单击工具栏上快捷按钮进行计算。在“计算方法”栏选择不同的计算方法后，会根据不同的选项自动提取不同的数据到工程量处，或者按照已经设定好的计算方法进行计算。可设置“费用分类”。如果需要在总成本费用表及其它表格反映经营税金及附加，需要在“费用分类”列选择“经营税金及附加”。费用分类：经营资金、运营费用、修理费用、经营税金及附加、其它销售成本费用。销售成本费用表格输入注意事项1. 不必在表格“造价或费用”、“平方造价”和“比例”栏处输入数据，程序会自动计算。 2. “合计”、“汇总”数据是软件自动生成的，用户修改无效。 3. 按回车键进行输入数据的确认和栏移动，按Esc键进行当前格数据更改的取消。 4. 如果已经在销售（租赁）收入与经营税金及附加表中输入经营税金及附加，就不能再在销售（租赁）成本费用表再输入经营税金及附加，否则，总成本费用表及各表中的经营税金及附加会重复计算。7.6.4 租赁成本费用切换工作流程到“成本费用”页的“租赁成本费用”页，在租赁成本费用计算表输入有关工程项目（费用）和参数，执行主菜单“计算（C）”下的“计算租赁成本费用及投资计划”或单击工具栏上快捷按钮进行计算。在“计算方法”栏选择不同的计算方法后，会根据不同的选项自动提取不同的数据到工程量处，或者按照已经设定好的计算方法进行计算。可设置“费用分类”。如果需要在总成本费用表及其它表格反映经营税金及附加，需要在“费用分类”列选择“经营税金及附加”。费用分类：经营资金、运营费用、修理费用、经营税金及附加、其它租赁成本费用。租赁成本费用表格输入注意事项I. 不必在表格“造价或费用”、“平方造价”和“比例”栏处输入数据，程序会自动计算。 II. “合计”、“汇总”数据是软件自动生成的，用户修改无效。 III. 按回车键进行输入数据的确认和栏移动，按Esc键进行当前格数据更改的取消。 IV. 如果已经在销售（租赁）收入与经营税金及附加表中输入经营税金及附加，就不能再在销售（租赁）成本费用表再输入经营税金及附加，否则，总成本费用表及各表中的经营税金及附加会重复计算。7.7 经营收入及经营税金计算7.7.1 销售收入表编辑和计算切换工作流程到“经营收入”中的“销售收入”，输入销售收入表的数据和辅助表（销售收入各期百分比表）数据，执行主菜单“计算（C）”的下列菜单“计算销售总收入及各期收入”或单击工具栏上快捷按钮进行计算，可计算出销售总收入和各期的销售收入。见下图：销售模式：按建筑面积、按可售面积、按项目套数、按可售套数。可设置“楼高分类”和“房屋用途”，是投资分类的依据。楼高分类：低层、多层、小高层、高层、超高层。房屋用途：居住用途（普通住宅、高档公寓、别墅）、商业用途（商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场）、办公用途（普通写字楼、）高级写字楼）、旅馆用途（饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所）、餐饮用途（酒楼、美食城、餐馆、快餐店、游乐场）、娱乐用途（娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院）、工业用途（厂房、仓库）、特殊用途（停车楼、会展中心）、公共配套设施（车位、会所、物业管理用房）。各期收入计算方式：按计算期平均数量单价不变计算、按开收盘时间平均数量单价不变计算、按辅助表数量比例单价不变计算、按辅助表数量比例单价增加值计算、按辅助表数量比例单价增加百分比计算。7.7.2 租赁收入表编辑和计算切换工作流程到“经营收入”中的“租赁收入”，输入租赁收入表的数据，依次执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算租赁总收入及各期收入”或单击工具栏上快捷按钮进行计算，可计算出租赁总收入和各期的租赁收入。见下图：租赁模式：按建筑面积、按可租面积、按项目套数、按可租套数。各期收入计算方式：按计算期单价不变计算、按始结租时间单价不变计算、按计算期单价增加值计算、按计算期单价增加百分比计算、按始结租时间单价增加值计算、按始结租时间单价增加百分比计算。可设置“楼高分类”和“房屋用途”，是投资分类的依据。楼高分类：低层、多层、小高层、高层、超高层。房屋用途同销售收入表。7.7.3 销售收入与经营税金及附加表编辑和计算切换工作流程到“经营收入”中的“销售收入与经营税金及附加表”，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算销售收入与经营税金及附加”或单击工具栏上快捷按钮进行计算，可计算出销售收入与经营税金及附加计算表（可单击“初始化销售收入与经营税金及附加表”按扭初始化本表格）。见下图：7.7.4 租赁收入与经营税金及附加表编辑和计算切换工作流程到“经营收入”中的“租赁收入与经营税金及附加表”，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算租赁收入与经营税金及附加”或单击工具栏上快捷按钮进行计算，可计算出租赁收入与经营税金及附加计算表（可单击“初始化租赁收入与经营税金及附加表”按扭初始化本表格）。见下图：7.8 投资计划表的编辑及投资计划表计算生成切换工作流程到“投资计划”，编辑有关的辅助表（各期百分比表）（注：可在辅助表中输入实际数据，并不仅仅是能够输入百分比的数值）。经过计算后，自动生成投资总计划表、开发建设投资计划表、销售投资计划表、租赁投资计划表、分期投资计划表、投资分类表。7.8.1 投资总计划切换工作流程到“投资计划”页的“投资总计划”页，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算总成本费用及投资计划”或单击工具栏上快捷按钮进行计算，可自动生成投资总计划表。见下图：投资总计划表根据开发建设投资计划表、销售投资计划表、租赁投资计划表、借（贷）款明细表经计算后自动生成。7.8.2 开发建设投资计划切换工作流程到“投资计划”页的“开发建设投资计划”页，编辑辅助表（开发建设投资计划各期百分比表）数据，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算开发建设成本费用及投资计划”或单击工具栏上快捷按钮进行计算，可计算出投资总计划表。见下图：各期投资计算方式：按计算期平均计算、按辅助表比例计算。注：底色为黄色部分条目的“各期投资计算方式”列要留空，否则会导致计算错误。7.8.3 销售投资计划切换工作流程到“投资计划”页的“销售投资计划”页，输入辅助表（销售投资计划各期百分比表）数据，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算销售成本费用及投资计划”或单击工具栏上快捷按钮进行计算，可计算出销售投资计划表。见下图：各期投资计算方式：按计算期平均计算、按辅助表比例计算。注：“合计”、“汇总”项的数据是自动生成的，不需要用户过问。7.8.4 租赁投资计划切换工作流程到“投资计划”页的“租赁投资计划”页，输入辅助表（租赁投资计划各期百分比表）数据，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算租赁成本费用及投资计划”或单击工具栏上快捷按钮进行计算，可计算出租赁投资计划表。见下图：各期投资计算方式：按计算期平均计算、按辅助表比例计算。注：“合计”、“汇总”项的数据是自动生成的，不需要用户过问。7.8.5 分期投资计划切换工作流程到“投资计划”页的“分期投资计划”页，在设置好上表的分期以后，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算分期投资计划”或单击工具栏上快捷按钮进行计算，可计算出分期投资计划表。见下图：7.8.6 投资分类计划切换工作流程到“投资计划”页的“投资分类”页，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算投资分类”或单击工具栏上快捷按钮进行计算，可计算出投资分类表。见下图：根据建设产品表、销售收入表、租赁收入表、投资总计划表经计算后自动生成投资分类表。7.9 筹资计划、还款付息计算7.9.1 筹资计划表自动生成切换工作流程到“筹资计划”页的“借（贷）明细表”页，输入借（贷）款明细数据，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算借（贷）款明细表”或单击工具栏上快捷按钮进行计算，可计算出筹资计划表。见下图：生成筹资计划使用资金的顺序是：资本金（自有资金）、借（贷）款、销售收入、租赁收入、其它来源。筹资计划表的资本金（自有资金）的各期分配需要在相应的辅助表（各期百分比表）设置。资本金（自有资金）计算方式有：1-按设置表自有资金计算 2-按设置表比例计算 3-按每期投资乘以比例计算。按“按设置表自有资金计算”的资本金（自有资金）在设置表的“自有资金”项输入，“按设置表比例计算”、“按每期投资乘以比例计算”的比例在设置表的“自有资金比例”项输入。7.9.2 借（贷）款明细表的编辑计算切换工作流程到“筹资计划”页的“借（贷）明细表”页，输入借（贷）款明细数据，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算借（贷）款明细表”或单击工具栏上快捷按钮进行计算，可计算借（贷）款明细表。见下图：借款用途：借款用于开发建设、借款用于经营。还款方式：等额还本利（每期支付的本金与利息的合计相等）、等额还本金（等额还本，利息照付）。宽限期：第一次还款与借款的时间间隔。还款期：还款次数。注：1、可实现复杂的利息计算，方法是将一笔款拆成几笔，分别设好年利率、还款方式、宽限期、还款期。2、合计数与汇总不需要用户过问，由系统自动生成。7.9.3 还款付息表自动生成切换工作流程到“筹资计划”页的“借（贷）款还款付息计算表”页，执行主菜单“计算（C）”的下拉菜单“计算还款付息表”或单击工具栏上快捷按钮进行计算，可自动生成还款付息表。见下图：7.10 财务报表自动生成7.10.1 损益表自动生成切换工作流程到“财务报表”页的“损益表”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算损益表”功能，自动生成损益表的有关数据。见下图：7.10.2 全投资现金流量表自动生成切换工作流程到“财务报表”页的“全投资现金流量”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算全投资现金流量表”功能，自动生成全投资现金流量表的有关数据。见下图：7.10.3 资本金现金流量表自动生成切换工作流程到“财务报表”页的“资本金现金流量”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算资本金现金流量表”功能，自动生成资本金现金流量表的有关数据。见下图：可选择资本金现金流量表开发建设投资现金流出模式：1-不含利息的开发建设投资 2-资本金开发建设投资。7.10.4 资本来源与应用表自动生成切换工作流程到“财务报表”页的“资本来源与应用表”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算资本来源与应用表”功能，自动生成资本来源与应用的有关数据。见下图：7.10.5 资产负债表自动生成切换工作流程到“财务报表”页的“资产负债表”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算资产负债表”功能，自动生成资产负债表的有关数据。见下图：7.10.6 损益表（投资分类）的自动生成切换工作流程到“财务报表”页的“损益表（投资分类）”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算损益表（投资分类）”功能，自动生成损益表（投资分类）的有关数据。见下图：7.11 经济分析表自动生成切换工作流程到“经济分析”页，执行主菜单“计算（C）”下的“计算全部方案经济分析数据”，可自动生成土地拍卖或者非土地拍卖经济分析的结果。见下图：注：当计算土地拍卖的条件不满足时，不能够生成土地拍卖的经济分析数据。7.12 临界点分析（盈亏平衡分析）切换工作流程到“临界点分析”页，在上表中输入期望利润率，执行主菜单“计算（C）”下的“计算临界点分析数据”功能，在下表中自动生成临界点分析（盈亏平衡分析）的结果。见下图：7.13 敏感性分析表自动生成切换工作流程到“敏感性分析”页，在上表中输入敏感性分析变化数据，执行主菜单“计算（C）”下的“计算敏感性分析数据”功能，在下表中自动生成敏感性分析的结果。见下图：7.14 概率分析表自动生成切换工作流程到“概率分析”，在上