经营策划书

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 经营策划书 一、 前 言 该项目编制的依据： 1、 东光集团提供的项目资料; 2、 进行市场调研获得的第一手 资料; 3、 国家统计局 1998 年、1999 年国民经济和社会发展统计公报; 4、 商业联合会、商业经济学会 编辑的内部资料流通商业参考 。 二、 项目概况 项目名称：东光批发市场。 1、 项目选址：位于商业中心区。 南接中山路、广大百货;北依火车站。 2、 项目规模及投资： 该项目占地面积 2.53 万平方米， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 建筑面积 7 万平方米，分地上三层，营 业面积 6 万平方米。 项目总投资：3800 万元，由东 光集团投资。 3、 项目经营者： 4、 项目经营方式：采取租赁经 营方式，即由东光集团投资，商户租赁 经营。 三、 项目经营环境分析 1、 项目所在城市 -地区政治、 经济、文化和商贸中心，是地区的交通 枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄 厚的经济实力和工业基础。1999 年全市 经济稳中有进，经济水平逐步提高，国 民经济的财政政策作用下，经济运行明 显加快，总体经济形势呈现出健康向上 的发展态势。目前宏观经济运行已进入” 适度”的绿灯区，总体经济发展已进入” 景气”状态。 2、 第三产业发展迅速，每年都 以较大力度支持全市经济快速增长。 1999 年第三产业增加值总量达 506.7 亿 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 元，比 1993 年增长 65.3%，平均增速 达 9.9%，第三产业对 gdp 的贡献率稳 步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮 业、运输邮电仓储业及金融保险业是推 动我市第三产业发展的支柱产业。其中， 批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传 统行业，1999 年增加值总量达 180 亿元， 在第三产业中高居榜首，以批零贸易为 主的第三产业的持续发展既有利于推动 居民消费水平的提高，同时也预示了东 光批发市场在地区的行业潜力。 3、 项目符合市、区政府发展商 贸的总体思路和基本原则，符合市、区 政府关于”规划、规范和规则市场” 的基 本思路，并且能对区的” 商业街区改造 ” 起到示范作用。市区政府开拓市场的宗 指基本思路是：加快流通体制改革步伐， 加快流通业从末端行业向先导行业转化 的过程。按照” 三改一加强 ”的原则，以 建立现代流通企业制度为目标，建立多 元化、产权明晰的流通主体;继续推进新 型营销方式的发展，按照大市场、大贸 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 易、大流通的方向构造商品流通体制;加 强对市场载体的规范与管理，做到规划 合理、规范发展、规则交易。重点改造 和建设我市全国性和区域性批发市场， 通过技术改造，使之提高现代物流技术 交流水平和管理水平，逐步形成交易功 能强、幅射面广的商品集散中心和信息 中心。项目的建设目标完全符合市区政 府上述需求，因此将会得到各级政府的 大力支持。 4、 综上所述，社会经济发展和 运行势态良好，第三产业持续增长，项 目经营方针与各级政府对于发展大市场 的思路相符，该项目将得到政府的肯定 和大力扶持。这些因素为项目的运作提 供了可靠的经济及社会政策保证。 一、 市场及竞争对手分析 1.市场分析 社会购买力分析。 国民经济增长稳中加快，经济效 益趋向好转，人民生活进步改善。1999 年全年实现社会消费品零售总额 263.2 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 亿，同比增长 10.1%。城乡市场分别实 现不同程度的发展，市区实现社会消费 品零售总额 230.1 亿元，增长 11.2%; 县及县以下实现社会消费品零售总额 13.1 亿元，增长 4.5%; 吃、穿、用商品销售 分别增长 9.6%、11.7% 和 9.6%. 人民生 活得以改善，预计城市居民人均可支配 收入达 4950 元，增长 61%;全市农民人 均纯收入可达 2870 元，增长 19.7%。 消费倾向分析 根据统计资料，从 1997 年以来， 市城乡居民吃穿消费全面增长，恩格尔 系数下降。随着城乡人民生活水平的不 断提高，消费观念发生了根本性的变化， 消费呈现快速、健康、简便、多样、专 业化的趋势。人们对服装消费的需求， 特别是对高档次、专业服务、优雅的购 物环境的需求越来越高。1998 年投向衣 着类的零售额为 106.8 亿元，比 1997 年 增长 11.3%，1999 年为 132.8 亿元, 比 上年增长 12.6%，占社会消费品的零售 总额的确 22. 6%。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 市场容量分析 各类商品市场交易活跃，截止 1998 年，全市各类市场达 533 个，其中 生产资料市场 71 个，消费市场 462 个。 全市各类市场成交额 556 亿元，同比增 长 4.2%。超亿元市场 55 个, 其中消费 品市场 46 个; 超 10 亿元市场 8 个，其 中多数为消费品市场，例如，五赛市场 交易额已达 110 亿元以上。总之，各类 市场已经成为城乡居民生产和生活购物 的主要场所和空间，也培养了”东光批 发市场”潜在客户群体。 上述分析表明，消费增长平稳有 序，需求有所回升，社会购买力正在以 较快的速度增长，为该项目的开展提供 了坚实的市场基础。并且随着生活水平 不断提高，居民正在脱离原来的消费传 统，步入更高的消费层次，人们将更多 的消费的在” 穿” 上，而且追求更有个性 的高质量的服饰居民消费水平的提高和 消费习惯的改善，为项目提供了可靠的 顾客来源。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 2、竞争对手分析 ”东光批发市场 ”的基本定位为全 国一流的实行标准化统一管理和高水准 服务的服装批零、布料批零、服装加工 订制的商业中心。基于此，该项目构成 市场竞争接触点的有这样几个目标。 白雪春天-从事服装零售。所经 营的品牌知名度较高，与”东光批发市 场”竞争承租业户 ; 五赛市场-服装、布料批零，所 经营的服装、布料档次混杂且主要对外 埠具有较强的辅射力，与”东光批发市 场”竞争的也是承租业户 ; 辽展-服装以休闲装、运动装为 主打，多数业户经营的是东南沿海”三 来一补”企业为生产外单而余下的尾货， 进货成本较低，市场竞争力较强，与” 东光批发市场” 竞争的是最终的消费者。 尽管存在竞争对手，但东光批发 市场仍然有足够的优势立于不败之地。 其一，白雪春天和五赛市场虽有规模和 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 地利优势，但五赛市场不是服装专营市 场，缺乏专业优势;它们只经营服装、布 料批零、缺乏服装订做业务，功能单一， 品种档次不一;个别摊主以次充好，损害 了市场形象;其二，二者离东光批发市场 较远，商圈不会重叠;其三，光展等其它 小市场虽有价格优势，但存在品种少、 规模小等缺陷，难以构成”东光批发市 场的竞争对手。 鉴于此， ”东光批发市场 ”项目在 功能规划上只要与上述竞争对手进行错 位设计，不进行迎头竞争，以现代化管 理、高档次、高质量和良好的服务赢得 顾客，就要减低竞争风险，加大投资回 报，获取行业竞争优势。 二、 项目立地条件分析 1、 地理位置 ”东光批发市场 ”处在市三大商业 区之一的商业区，该商业区域是按照发 展区域经济思路建设地区商贸中心的要 求，加大市场体系力度建设，于 1998 年重点改造完成的。该位置享有最佳商 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 业位置和最旺商业传统，交通四通八达， 有 25 路、20 路、282 路、329 路、422 路、132 路、231 路公交车通行市区及 郊区，车程短，运力强，具有较强的辅 射能力。从西邻的长江街至市最大的商 业中心太原街仅十几分钟路程，现在为 一片棚户区所阻隔。目前，区委、区政 府正致力于这一棚户区的改造，工程一 旦实施，则北行地区的商业将与太原街、 西塔街的商业中心联成一体，其商业机 会将更为广阔。因此，该项目具有优于 五赛市场、白雪春天或光展中心的地利 之便。例如，五赛市场由于市场占地过 于庞大、设施陈旧、管理滞后，往往交 易最活跃时亦是交通堵塞最严重的时刻， 从而影响其今后的发展后劲。 2、 合配套设置 除”东光批发市场 ”项目本身具有 的配套设置外，该项目所处位置周边环 境已形成的自然配置功能也十分完备。 如北侧距该 项目 1000 米有大型综合百货店银泰 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 市场;南侧有中型精品店三和百货，具有 十几年传统和良好社会口碑的北行农贸 大厅，北行副食，西式快餐店麦当劳、 肯得基，中式快餐店” 小土豆 ”老四季面 条”，许家鸡味抻面 ;金龙建筑装饰市场、 家具大卖场距此也仅 xx 米;建行、交行、 工商行、招商行、农行都有专门的营业 网点密布左右。总之，已形成了良好的 社会商业环境和氛围，这是其他竞争者 所不具备或不完全具备的优势。 3、 客流量分析 总之，根据区人口数、人员结构 及客流量已大大超过同时段的其他竞争 对手来看，北行作为商业中心的位置是 不容置疑的，说明该项目所处的地理位 置十分优越，具有商业旺铺具备的基本 条件。 东光批发市场项目附近客流量图 例 测算地点 与东光项目距离 测算时间 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 客流量 银光百货 1000 米 xx 年 10 月 13 日 14：00 98 北太轻工 500 米 xx 年 10 月 13 日 15：00 122 北太书店 500 米 xx 年 10 月 14 日 10：00 120 北太商场 800 米 xx 年 10 月 14 日 11：00 133 麦当劳快餐店 800 米 xx 年 10 月 14 日 10：00 92 三、 项目经营管理 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 1、 功能规划 全国一流的实行标准化统一管理 和高水准服务的服装批零、布料批零、 服装加工订制的商业中心。 摊位设置：按 9 平米/摊位的国际 标准，设置摊位 3000 个。 f1 ：进口、国产布料批零销售及 服装 加工订制：f2：服装批零销售; f3 ：服装批零销售; 2、 项目硬环境 该项目从设计的主导思想上注重 空间流畅的行为学理念。总体布局具有 较强的前瞻性，内部通行便利，有三个 主通行口，另设货物进出口一处，设置 滚梯四部、客梯三部、货梯三部; 在地上二层设有 11000 平方米的 共享大厅，设置侧面采光窗，空间通透; 每层设置卫生间两处、休息椅多 处; 各层将按防火分区要求，设置 防火卷帘及相应的中央监控系统和自动 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 报警、喷淋设施; 设置集中供暖和冷气设备; 采用双回路供电; 设置电子保安系统; 设置行政用房和工商、税务、 银行、邮政、民航、铁路客货运代办; 装修标准; 外部：铝合金饰面板、塑钢窗、 玻璃板门; 内部：花岗岩地面、吊顶、中央 灯带; 卫生间：三星级酒店标准。 3、 项目经营管理 经营管理策略：借助于东光集 团的综合功能，将物业管理与商业服务 紧密结合，采用国际化的商业服务标准， 通过计算机管理系统为商户提供规范化、 标准化和现代化的服务，并按国际惯例 组织经营，重点宣传顾客满意。 经营管理模式：对经营利润实行 目标管理，把” 企业目标”、 ”部门目标”和” 个人目标”密切联系起来，达到同径效 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 果，使下接目标能保证上位目标的完成。 也就是说形成开发投资者、目标管理者、 具体承租户之间三位一体的利益链，建 立市场规则下的” 一荣俱荣、一损俱损 ” 利益关系。见下图： 4、 采用计算机管理系统进行管 理 计算机已经广泛地应用于各行各 业的管理工作中， ”东光批发市场 ”的计 算机管理系统将应用于招商、物业、商 户、合同、收费、工商管理和物流配套 管理上，基本涵盖了所有的业务流程。 通过规范化、标准化和现代化的管理方 式，树立”东光批发市场 ”的高档次市场 形象。 总之， ”东光批发市场 ”项目须在 投资者对整个项目进行充分掌控的前提 下通过具有较高水平的经营管理机构， 充分发挥领导统御技巧和沟通协调能力 在运营上对基本业绩、商品定位、招商 谈判、销售促进、人员管理的方面制定 十分理性和持续发展的计划;确立具有操 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 15 作性的流程和规则使各项业务有章可循， 从而使人事、财务、商品和卖场管理按 既定流程规则推动和发展。 四、 项目市场策略 1、 招商渠道 f1 的租用者应该是：原南二市场 布料市场业户;五赛市场、西柳市场业户;北 行轻工大厅二楼服装加工户、大南酒店 用品市场从事服装加工业户;原在市内各 大型市场从事服装加工业户;品牌厂家; 散落于市内各区从事洋裁的服装业户。 f2 、f3 的租用者应是：在白雪春 天中从事下等品牌经营，由于无法起到 领导品牌的作用而效益不理想的业户;在 五赛市场中从事较高档次品牌，但由于 五赛市场整体定位较低而无法吸引较高 层次购买力的业户;在北行轻工市场、北 行市场中经营，但因整体管理水平过低 而无法取得较高业绩的业户;在市内各大 型商场经营的品牌，计划进驻商业区， 但因银泰百货和三和百货的结款程序繁 琐、结款周期过长而无法进驻的业户;其 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 16 客观存在新生品牌，极具扩张性，计划 在较短时间内占领较大市场份额的业户。 2、 招商方式：租赁形式 根据白雪春天、五赛市场，建议 档口费为每个单位-9 平方米 3000 元- 3500 元/月，押金 10000 元。 合作形式：对于能够一次性租赁 3000-5000 平方米的业户，可以洽谈合 作。 专卖代理：针对国内或国际品牌， 可以洽谈专卖代理和合作分销; 从而创立东光春天项目的自营品 牌。 3、 市场推广 根据东光批发市场项目的目标客 户，以如下手段予以市场推广： 形象宣传-着力于政府和媒体关 注的地方，突出卖点，予以宣传; 实用宣传-针对承租潜在客户， 以散发宣传单的形式予以宣传; 媒体宣传-以春城晚报 、 及 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 17 时晚报 、 华报 、 商报及桐城、春 城电视台为主要媒体展开多渠道宣传， 突出”置业首选、黄金升值” 的卖点; 公关活动。 五、 项目经济效益分析 1、 项目的盈亏平衡分析 成本项目明细表 固定成本项目 金额 变动成本项目 金额 上交租金前期推广费管理费用 1500 万元 100 万元 294 万元 税金及附加 2131.2 元 合计 1894 万元 2131.2 元 总固定成本=上缴租金+前期推广 费+管理费用=1500+100+294=1894 万元 上缴租金：1500 万元/年。 前期推广费：形象宣传、媒体宣 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 18 传、公关等费用，计 100 万元。 工资：按月平均工资 1000 元/人 月计，管理人员 30 人，保结员 60 人， 保安 80 人，勤杂工 60 人，共 230 人， 合计年工资总额 276 万元。 办公费用：15000 元/月，全年共 18 万元。 总变动成本=税金及附加=3200 元/摊位月*12 月*税金及附加工 5.55% =2131.2 元 保本点出租摊位=1894 万元 /38400 万元-2131.2 元=522 个摊位 实现目标利润 1000 万元的出租 摊位数： 摊位数=1894 万元+1000 万元 /38400-2131.2 元=798 个摊位 租金收入和成本 2、 有关敏感性分析 固定成本增加 10%，利润将下降 19%; 每个摊位租金增加 10%，利润将 增加 30%; -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 19 摊位数增加 10%，利润将增加 29%。 从以上分析可以看出，只要出租 522 个摊位便可实现盈亏平衡，按平均 每个摊位 9 平米计，共 4698 平米，只 占总面积的 16%;而只要出租 798 个摊 位，就可实现利润 1000 万元，而 798 个摊位共 7182 平米，只占总面积的 24%， 完全有可能租出去，因此一年实现 1000 万元的利润是可行的。 六、 结 论 地处市三大商业区之一-商业区 的东光批发市场，依托于精良的硬件设 施、完善的服务功能和先进的管理手段， 以正在逐渐回升的宏观经济形势和迅速 增长的社会购买力、市场需求作保证， 必将产生十分良好的经济效益。即使规 划出租摊位只实现 1/4 可实现赢利 1000 万元的目标。因此，该项目在经济效益 上是可行的。在社会效益方面，该项目 的实现，一是能促进市商品批零市场的 进一步完善;二是能促进人们消费水平的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 20 提高，从而拉动经济增长;三是满足人们 多层次的物质生活需要，提高人们的物 质生活质量;四是增加社会就业，服装城 需要大量管理人员和服务人员，可解决 大批下岗人员再就业问题。 从该项目的社会背景、市场条件 以及经济和社会性效益分析中，可以得 出这样的结论，即以年租金 1500 万元 的价格，经营东光批发市场是完全可行 的。 七、 实施结果 ”东光批发市场 ”项目经营可行性 报告得到各方批准，目前已进入实施阶 段。进展如下： 1、 项目筹备小线已搭建; 2、 已按项目选址确立规划用地， 即期开工; 3、 先期建设资金已到位; 4、 计算机管理系统已经全面启 用; 5、 招商工作已开展。 2、 进行市场调研获得的第一手资料; -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 21 3、 国家统计局 1998 年、1999 年国民经济和社会发展统计公报; 4、 商业联合会、商业经济学会 编辑的内部资料流通商业参考 。 二、 项目概况 项目名称：东光批发市场。 1、 项目选址：位于商业中心区。 南接中山路、广大百货;北依火车站。 2、 项目规模及投资： 该项目占地面积 2.53 万平方米， 建筑面积 7 万平方米，分地上三层，营 业面积 6 万平方米。 项目总投资：3800 万元，由东 光集团投资。 3、 项目经营者： 4、 项目经营方式：采取租赁经 营方式，即由东光集团投资，商户租赁 经营。 三、 项目经营环境分析 1、 项目所在城市 -地区政治、 经济、文化和商贸中心，是地区的交通 枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 22 厚的经济实力和工业基础。1999 年全市 经济稳中有进，经济水平逐步提高，国 民经济的财政政策作用下，经济运行明 显加快，总体经济形势呈现出健康向上 的发展态势。目前宏观经济运行已进入” 适度”的绿灯区，总体经济发展已进入” 景气”状态。 2、 第三产业发展迅速，每年都 以较大力度支持全市经济快速增长。 1999 年第三产业增加值总量达 506.7 亿 元，比 1993 年增长 65.3%，平均增速 达 9.9%，第三产业对 gdp 的贡献率稳 步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮 业、运输邮电仓储业及金融保险业是推 动我市第三产业发展的支柱产业。其中， 批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传 统行业，1999 年增加值总量达 180 亿元， 在第三产业中高居榜首，以批零贸易为 主的第三产业的持续发展既有利于推动 居民消费水平的提高，同时也预示了东 光批发市场在地区的行业潜力。 3、 项目符合市、区政府发展商 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 23 贸的总体思路和基本原则，符合市、区 政府关于”规划、规范和规则市场” 的基 本思路，并且能对区的” 商业街区改造 ” 起到示范作用。市区政府开拓市场的宗 指基本思路是：加快流通体制改革步伐， 加快流通业从末端行业向先导行业转化 的过程。按照” 三改一加强 ”的原则，以 建立现代流通企业制度为目标，建立多 元化、产权明晰的流通主体;继续推进新 型营销方式的发展，按照大市场、大贸 易、大流通的方向构造商品流通体制;加 强对市场载体的规范与管理，做到规划 合理、规范发展、规则交易。重点改造 和建设我市全国性和区域性批发市场， 通过技术改造，使之提高现代物流技术 交流水平和管理水平，逐步形成交易功 能强、幅射面广的商品集散中心和信息 中心。项目的建设目标完全符合市区政 府上述需求，因此将会得到各级政府的 大力支持。 4、 综上所述，社会经济发展和 运行势态良好，第三产业持续增长，项 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 24 目经营方针与各级政府对于发展大市场 的思路相符，该项目将得到政府的肯定 和大力扶持。这些因素为项目的运作提 供了可靠的经济及社会政策保证。 一、 市场及竞争对手分析 1.市场分析 社会购买力分析。 国民经济增长稳中加快，经济效 益趋向好转，人民生活进步改善。1999 年全年实现社会消费品零售总额 263.2 亿，同比增长 10.1%。城乡市场分别实 现不同程度的发展，市区实现社会消费 品零售总额 230.1 亿元，增长 11.2%; 县及县以下实现社会消费品零售总额 13.1 亿元，增长 4.5%; 吃、穿、用商品销售 分别增长 9.6%、11.7% 和 9.6%. 人民生 活得以改善，预计城市居民人均可支配 收入达 4950 元，增长 61%;全市农民人 均纯收入可达 2870 元，增长 19.7%。 消费倾向分析 根据统计资料，从 1997 年以来， 市城乡居民吃穿消费全面增长，恩格尔 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 25 系数下降。随着城乡人民生活水平的不 断提高，消费观念发生了根本性的变化， 消费呈现快速、健康、简便、多样、专 业化的趋势。人们对服装消费的需求， 特别是对高档次、专业服务、优雅的购 物环境的需求越来越高。1998 年投向衣 着类的零售额为 106.8 亿元，比 1997 年 增长 11.3%，1999 年为 132.8 亿元, 比 上年增长 12.6%，占社会消费品的零售 总额的确 22. 6%。 市场容量分析 各类商品市场交易活跃，截止 1998 年，全市各类市场达 533 个，其中 生产资料市场 71 个，消费市场 462 个。 全市各类市场成交额 556 亿元，同比增 长 4.2%。超亿元市场 55 个, 其中消费 品市场 46 个; 超 10 亿元市场 8 个，其 中多数为消费品市场，例如，五赛市场 交易额已达 110 亿元以上。总之，各类 市场已经成为城乡居民生产和生活购物 的主要场所和空间，也培养了”东光批 发市场”潜在客户群体。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 26 上述分析表明，消费增长平稳有 序，需求有所回升，社会购买力正在以 较快的速度增长，为该项目的开展提供 了坚实的市场基础。并且随着生活水平 不断提高，居民正在脱离原来的消费传 统，步入更高的消费层次，人们将更多 的消费的在” 穿” 上，而且追求更有个性 的高质量的服饰居民消费水平的提高和 消费习惯的改善，为项目提供了可靠的 顾客来源。 2、竞争对手分析 ”东光批发市场 ”的基本定位为全 国一流的实行标准化统一管理和高水准 服务的服装批零、布料批零、服装加工 订制的商业中心。基于此，该项目构成 市场竞争接触点的有这样几个目标。 白雪春天-从事服装零售。所经 营的品牌知名度较高，与”东光批发市 场”竞争承租业户 ; 五赛市场-服装、布料批零，所 经营的服装、布料档次混杂且主要对外 埠具有较强的辅射力，与”东光批发市 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 27 场”竞争的也是承租业户 ; 辽展-服装以休闲装、运动装为 主打，多数业户经营的是东南沿海”三 来一补”企业为生产外单而余下的尾货， 进货成本较低，市场竞争力较强，与” 东光批发市场” 竞争的是最终的消费者。 尽管存在竞争对手，但东光批发 市场仍然有足够的优势立于不败之地。 其一，白雪春天和五赛市场虽有规模和 地利优势，但五赛市场不是服装专营市 场，缺乏专业优势;它们只经营服装、布 料批零、缺乏服装订做业务，功能单一， 品种档次不一;个别摊主以次充好，损害 了市场形象;其二，二者离东光批发市场 较远，商圈不会重叠;其三，光展等其它 小市场虽有价格优势，但存在品种少、 规模小等缺陷，难以构成”东光批发市 场的竞争对手。 鉴于此， ”东光批发市场 ”项目在 功能规划上只要与上述竞争对手进行错 位设计，不进行迎头竞争，以现代化管 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 28 理、高档次、高质量和良好的服务赢得 顾客，就要减低竞争风险，加大投资回 报，获取行业竞争优势。 二、 项目立地条件分析 1、 地理位置 ”东光批发市场 ”处在市三大商业 区之一的商业区，该商业区域是按照发 展区域经济思路建设地区商贸中心的要 求，加大市场体系力度建设，于 1998 年重点改造完成的。该位置享有最佳商 业位置和最旺商业传统，交通四通八达， 有 25 路、20 路、282 路、329 路、422 路、132 路、231 路公交车通行市区及 郊区，车程短，运力强，具有较强的辅 射能力。从西邻的长江街至市最大的商 业中心太原街仅十几分钟路程，现在为 一片棚户区所阻隔。目前，区委、区政 府正致力于这一棚户区的改造，工程一 旦实施，则北行地区的商业将与太原街、 西塔街的商业中心联成一体，其商业机 会将更为广阔。因此，该项目具有优于 五赛市场、白雪春天或光展中心的地利 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 29 之便。例如，五赛市场由于市场占地过 于庞大、设施陈旧、管理滞后，往往交 易最活跃时亦是交通堵塞最严重的时刻， 从而影响其今后的发展后劲。 一、 前 言 该项目编制的依据： 1、 东光集团提供的项目资料; 2、 进行市场调研获得的第一手 资料; 3、 国家统计局 1998 年、1999 年国民经济和社会发展统计公报; 4、 商业联合会、商业经济学会 编辑的内部资料流通商业参考 。 二、 项目概况 项目名称：东光批发市场。 1、 项目选址：位于商业中心区。 南接中山路、广大百货;北依火车站。 2、 项目规模及投资： 项目总投资：3800 万元，由东 光集团投资。 3、 项目经营者： 4、 项目经营方式：采取租赁经 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 30 营方式，即由东光集团投资，商户租赁 经营。 三、 项目经营环境分析 1、 项目所在城市 -地区政治、 经济、文化和商贸中心，是地区的交通 枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄 厚的经济实力和工业基础。1999 年全市 经济稳中有进，经济水平逐步提高，国 民经济的财政政策作用下，经济运行明 显加快，总体经济形势呈现出健康向上 的发展态势。目前宏观经济运行已进入” 适度”的绿灯区，总体经济发展已进入” 景气”状态。 2、 第三产业发展迅速，每年都 以较大力度支持全市经济快速增长。 1999 年第三产业增加值总量达 506.7 亿 元，比 1993 年增长 65.3%，平均增速 达 9.9%，第三产业对 gdp 的贡献率稳 步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮 业、运输邮电仓储业及金融保险业是推 动我市第三产业发展的支柱产业。其中， 批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 31 统行业，1999 年增加值总量达 180 亿元， 在第三产业中高居榜首，以批零贸易为 主的第三