房地产公司应收账款管理研究毕业设计论文.doc

中央广播电视大学毕业设计(论文) 题 目 房地产公司应收账款管理研究 目 录一、应收账款概念11、概念12、应收账款的确认13、应收账款的计量2二、房地产公司应收账款管理现状21、房地产公司应收账款的形成22、房地产公司应收账款的确认33、房地产公司应收账款存在的问题34、应收账款存在的危害45、应收账款存在问题的原因分析4三、应收账款管理方法探究61、建立信用资质评估系统62、制定合理的信用政策63、实行应收账款回收责任制74、建立应收账款的内部报告制度和风险管理系统75、做好应收账款的定期对账和债权确认工作76、做好应收账款的分析工作77、企业建立健全坏账准备金制度8四、结论10参考文献11房地产公司应收账款管理研究摘要：随着改革开放的发展及社会主义市场经济的建立，房地产企业进入了激烈的市场竞争，应收账款做为一种信用和销售手段提高了企业的竞争力，增加了销售量，促进了利润增长，被房地产企业广泛采用。但应收账款拖欠是目前很多房地产企业被拖垮的重要原因之一，本文从应收账款产生原因出发，阐述了房地产企业在应收账款管理方面存在的问题及原因分析，并对问题提出相应的管理方法和改进措施。关键字：应收账款风险评估 账龄分析一、应收账款概念1、概念 应收账款是指企业因销售商品、提供劳务或让渡资产使用权等而形成的债权。2、应收账款的确认 由于应收账款产生于赊销业务，因此在赊销成立时既要确认销售收入，又要确认应收账款。按照权责发生制核算基础，在同时满足以下四个条件的情况下才能确认销售收入：企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。同时满足以上条件意味着赊销成立，企业确认应收账款的条件也就具备了。3、应收账款的计量 应收账款的计量是指确定应收账款的入账价值和期末价值。应收账款入账价值的确定一般有两种方法。从理论上讲，由于应收账款从发生到收回一般要经过一定的期间，所以它应以未来可收回金额的现值作为入账价值，但由于现值的确定在计算上比较复杂，一般企业应收账款就以交易发生日的实际发生额作为入账价值。因此，应收账款的期末价值确定也有两种方法：一种是以其账面价值作为期末价值在会计报表中列示；另一种是在考虑应收账款风险基础上，以其可变现价值作为期末价值在会计报表中列示。二、房地产公司应收账款管理现状 近年来，随着国家市场经济的逐步建立，房地产企业也迅猛发展起来，房地产企业间的竞争也日益激烈。为了抢占市场,扩大业务,尽快地打开营销局面，一些企业在进入当地市场之初，广泛采用应收账款的方式来提高企业的商业信用从而扩大企业的市场份额。1、房地产公司应收账款的形成 目前，我国的房地产开发企业，大部分是民营企业家，依靠的是民间集资进行房地产开发业务，因此资金周转在民营企业发展过程中就更加重要，而应收账款是企业流动资产的重要组成部分，所以应收账款的管理不得不引起企业家们的重视。经济体系中的房地产开发企业大多数都是采用垫资的方式开发房产，虽然采取预售的方式进行房产销售业务，但是房款回收比率较小，日积月累就形成了大量的应收账款。2、房地产公司应收账款的确认 房地产开发企业应收账款的确认，首先应该符合应收账款的一般确认原则，其次主要按照已收或应收合同或协议价款的公允价值确定销售房屋的开发产品收入金额，一般房地产开发企业的收入确认是按合同价款除开已经收回房款的余额来确认应收账款。3、房地产公司应收账款存在的问题那么目前房地产公司在运营过程中应收账款存在哪些问题呢？首先，一些企业存在着一味抓生产、重产值；抓销售、重收入的观念，而忽视了对资金的，忽视了资金作为企业经营“血液”的作用，他们缺乏独立开拓市场、占据市场的意识，为了扩大销售，完成任务，盲目地通过赊销去争夺市场，使其不能正确处理好眼前利益与长远利益、局部利益与整体利益的关系，最终造成资源的极大浪费。其次，企业缺乏风险意识，为了抢占市场,扩大业务,为了尽快地打开营销局面,在事先未对付款人资信度作深入调查、对应收账款风险进行正确评估的情况下,采取与客户签订短期的、一定赊销额度的销售合同，忽视了大量被客户拖欠占用流动资金不能及时收回的问题,因此形成了一部分具有周转性的客户应收账款。 最后，有些企业对应收账款的管理缺乏规章制度,或有章不循,形同虚设。财务部门不及时与业务部门核对,销售与核算脱节,问题不能及时暴露,一些企业应收账款居高不下,账龄老化,却任其发展,无人问津。4、应收账款存在的危害 随着应收账款的逐步增多，企业对应收账款的管理耗费的开支增大,增加了管理成本。应收账款久拖不决会给企业带来很多不良后果,影响企业生产经营的正常运转,导致自身蒙受风险和损失。主要表现在以下几个方面：（1）导致企业的利润虚增，增加了企业利息支出，影响了企业经济效益，这将成为制约企业提高经济效率的一个重要因素。（2）造成资金结构极不合理，严重影响了企业经营资金的正常周转和使用，这已经成为当前企业流动资金周转缓慢，借款使用效能低下的主要因素之一。5、应收账款存在问题的原因分析（1）商业竞争赊销现象严重企业的生产经营活动过程最终目的就是最大限度的实现收益，但是收的实现是建立在销售收入的基础上的，如何扩大销售收入就成为了企业的头等大事。现金流对于企业来说至关重要，资金链的断裂必将会使企业面临破产的风险。由于扩大销售的竞争需要，企业不得不以赊销或其他优惠的方式提高市场占有率，如此，赊销方式应运而生，对于销售方来说，虽然扩大了自己的销售收入，账面上的收益得到增加，但无疑将加大了收账的风险，呆账和坏账的比例。在市场经济中，由竞争引起的应收账款其实是一种商业信用。（2）缺乏应收账款的信用水平 赊销方式的诞生和生存基础就是企业的信用。随着我国社会主义市场经济的逐步确立和规范，企业的信用状况已经成为交易的前提条件之一。不过，我国的信用体系尚不完善，信用制度还不健全，人们的信用习惯没有形成，信用意识比较淡薄，这使得失信的收益往往大于守信的成本。并且，我国的信用考察制度基本上建立在主观决策和判断层面上，缺乏信用的决策系统，网络信用系统也没有建设完成。这些都表明赊销方式赖以生存的基础尚不完善，面临巨大的挑战。（3）企业自身管理水平不高 由于企业面临着残酷的竞争压力，往往将企业销售人员的工资与销售业绩挂钩，这在一定程度上刺激了员工的工作热情，调动了员工的积极性，但是员工往往却为了完成销售任务采取赊销和回扣的办法。我国企业管理者普遍只重销售而忽视包括应收账款在内的内部管理，缺乏有效的应收账款清理措施，造成了核算和销售的脱节，造成应收账款账龄老化，导致应收账款逐年增加，影响企业生产的正常进行。（4）企业内部控制制度和监督机制不健全 企业内部控制制度和监督机制不健全，有些企业领导对应收账款未能给予充分的重视，只把工作重点放在了销售额、市场占有率以及利润上，忽视了内部管理控制。企业缺乏严密的赊销内部控制制度。严密的赊销内部控制制度是企业把应收账款控制在一定限度内，减少坏账损失，防止销售人员徇私舞弊的重要措施。它包括赊销审批、及时完整记账、定期对账和超期催收。在实际工作中常常出现赊销合同不严谨，合同、合约、审批手续等资料散落、遗失等现象，造成企业的应收账款不能如期收回。三、应收账款管理方法探究1、建立信用资质评估系统 建立信用资质评估系统是要对客户的信用资质进行评估，制定出一套合理的信用政策，防范坏账于未然。信用标准是企业评价客户等级，决定是否给予或拒绝客户信用的依据。企业在制定或选择信用标准时应考虑三个基本因素：其一是同行业竟争对手的情况，在市场竞争中，如果对手很强，企业就必须采取相对竞争对手来说较低的信用标准，反之，信用标准可以相应严格一些；其二是企业承担违约风险的能力，当企业具有较强的抗风险能力，就可以以较低的信用标准提高竟争力，争取客户，扩大销售，反之，应选择较高的信用标准以降低违约风险的程度；其三是客户的资信程度，企业必须对客户信用等级做出判断并决定是不是给予客户优惠。2、制定合理的信用政策 企业应根据不同的时期、不同的市场环境、不同的销售对象，具体情况具体分析，制定出不同的信用期间、信用标准和现金折扣政策，尽量为缩短企业的平均收款期、为减少企业坏账损失创造条件。一旦企业决定给予客户信用优惠时，就需要考虑具体的信用条件。信用条件就是指企业接受客户信用定单时所提出的付款要求，主要包括信用期限、折扣期限和现金折扣。3、实行应收账款回收责任制 应收账款形成的决策者和主要经办人就是回收债权的责任人。必须改变回收债权工作仅仅是财务部门职责的错误认识，应将应收账款的货币资金回笼情况一并纳入产值完成情况的业绩考核之中。如果责任人不能将其完成产值所形成的债权收回现金，就要承担相应的责任。4、建立应收账款的内部报告制度和风险管理系统 财务人员应当按照应收账款形成时间的长短，定期编制企业应收账款风险评估一览表，以便让决策层和相关部门准确、及时、全面地掌握企业应收账款的现状，有针对性地制定欠款催收政策。 5、做好应收账款的定期对账和债权确认工作 应收账款的相关责任人应定期与债务方对账，请对方在对账清单上签字并加盖单位公章予以确认，其作用有两个：一是防止清欠人员与债务方有关人员恶意串通，故意拖欠款项的支付与收取，等到债权方将其列入坏账予以核销之后，再用现金清账予以瓜分；二是定期让债务方确认应收账款金额，这是最终通过法律手段寻求债权保护的起码要求。应收账款的对账工作包括两个方面：一是总账与明细账的核对，二是明细账与有关客户单位往来账的核对。6、做好应收账款的分析工作应收账款的分析工作是对应收账款的风险程序进行分析，必要时采取一定的措施，以降低应收账款的风险程度。在工作中，我们可以借用存货管理中的abc分类管理法对应收账款进行分类分析。（1）根据应收账款产生的原因进行分类：一类客户是基于将在赊销期间的贷款看成是从企业获取的一笔无息或低息贷款的想法而赊销，这一类客户往往会想尽办法延长付款时间，从而很大程度上加大了企业应收账款的成本，这类应收账款划分为a类，应重点管理。二类客户是因资金暂时周转不灵，以资产抵押或担保赊销产品而产生的应收账款，由于购销双方签订的抵押或担保合同具有法律效力，当付款日期来临时，可以根据合同规定收款或拍卖抵押物以收回应收账款，因此这类应收账款安全性较好，可以划分为b类进行管理。三类客户是由于销售和收款时间上的差异而形成的应收账款。这类应收账款是时间差造成的，属于真正的应收账款，一般情况下，向客户交房后会很快付款，安全性很好，可以划为c类，不对它进行重点管理。（2）根据应收账款的账龄进行分析：一般情况下，应收账款账龄越大，收回的可能性越小，而发生坏账的可能性则越大。企业可以根据以往的工作经验将账龄最长，风险最大的应收账款划为a类，而将账龄最短，风险最小的应收账款划为c类，其余则划为b类。（3）根据应收账款的比重进行分析：应将在应收账款中所占比重较大的客户划分为a类，较小的客户划分为c类，其余的为b类。 从上述分类分析可知，无论是从风险角度、账龄角度、还是比重角度，a类应收账款安全性小，风险大，管理人员应把更多的精力集中到a类应收账款上，对其进行详尽分析，划定合理的收账政策，尽快回收：同时也不能放松对b、c类应收账款的管理，尽可能缩短应收账款的周转期，加速资金周转。7、企业建立健全坏账准备金制度（1）企业应当定期或者至少于每年年度终了，对应收款项进行全面检查，预计各项应收款项可能发生的坏账，对于没有把握能够收回的应收款项，应当计提坏账准备。（2）应收账款坏账准备金制度的建立，无论企业采取怎样的信用政策，只要存在应收账款，坏账损失的发生是不可避免的，而现行会计制度规定，坏账损失进入管理费用。那么，坏账损失的承担是企业一个不可回避的问题。（3）估计坏账损失主要有四种方法：a、余额百分比法：它是根据会计期末应收账款的余额乘以估计坏账率得出当期应估计的坏账损失，据此提取坏账准备金。b、账龄分析法：它是根据应收账款入帐时间的长短来估计坏账损失的方法。c、销售百分比法：它是根据赊销金额的一定百分比估计坏账损失的一种方法。d、个别认定法：它是对某笔账款分析确定风险后决定坏账损失金额的一种方法。（4）在确定坏账准备金的计提比例时，企业应当根据以往的经验，对己确认坏账的应收帐款并不意味着企业放弃了追索权，一旦从新收回，应及时入账。（5）建立坏账准备金是体现权责发生制原则的要求。现行会计制度规定：在每年年末，企业应按应收账款余额的一定比例计提坏账准备金，以备发生坏账时进行抵销，使风险降至最低点。不致于使当年利润产生大的波动。但是由于企业发生的坏账多少，以提供给客户的信用条件、对方的信用品质、提供的信用期限等有密切关系。因此各企业提取的坏账准备金的比例是有区别的，但是，比例一经确定，就不能随意更改。否则，就是企业滥用会计政策、会计估计及其变更，要做重大会计差错处理。总之，企业要发展，必须要扩大产品销售，就必然会出现赊销，而赊销是扩大销售的基本方法之一。因此，企业应收账款回收风险以及由此而产生的财务风险总是并存的，只要我们采取适当的信用政策及有效的管理方法，就能使应收账款风险降低、收益最大。四、结论本文就现阶段当地大部分民营房地产开发公司存在一些问题做了简要的概括，主要可以从三方面来分析：一、企业注重销售业绩忽视了资金的回收；二、对客户的信用没有做全面完整的评定使应收账款存在一定的风险；三、内部控制制度不完善，对应收账款的管理缺乏行之有效的制度。对于以上的问题提出了相应的改进意见：一、 建立信用资质评估系统二、 制定合理信用政策三、 施行应收账款回收责任制四、 建立应收账款的内部报告制度和风险管理系统五、 做好应收账款的定期对账和债权确认工作六、 做好应收账款的分析工作七、 企业建立健全坏账准备金制度应收账款管理是一项长期性的重要工作,应树立现代营销观念, 加大管理力度,切实落实责任制,在保证市场占有份额基础上,力求将应收账款控制在合理水平,科学管理, 避免应收账款大风险的产生。参考文献1雷雯.应收账款管理回收与客户关系雄护.m.北京企业管理出版社.2007.2龙利文.如何加强企业应收账款管理.j.武汉.财会月刊.2007.3赵德方.企业应收账款风险防范策略.j.山西.会计之友.2006. 4张延华.加强应收账款管理着力化解坏账风险.j.山西.会计之友.2006.5黄惠琴.陈永平.企业理财策略.m.上海立信会计出版社.2005.6张津京.关于建立健全企业应收款管理制度的通知财企m2005513号7邱素琴.企业财务管理的发展对策.m河北财会2005年8许文珍.分析应收账款管理.