西雅图销售策划 房地产论文.doc

西雅图销售策划一西雅图小区简介： 西雅图花园系高新区市政重点工程，总占地面积约576亩，总建筑面积约96.3万平米；由10栋6.5层稀缺花园洋房、4栋15-17层小高层住宅、20栋18-33层高层住宅（未含安置区）和2栋近100米的写字楼组成。物业形态涵盖花园洋房、高层住宅、风情商业街、写字楼等多种物业形态。西雅图尊踞郑州高新区大学府中央核心，右拥河南工业大学，左抱解放军信息工程大学，郑州大学近在咫尺。社区配有1个小学和两个幼教中心，更有郑州外国语中学及分校、艾瑞德国际学校、郑大实验小学等多个高端中小学环伺周边；紧临地铁一号线1000米，瞬间到达二七商圈和郑州新区；连霍高速沟赵入口距西雅图仅5分钟车程，自由切换中原各县市；新龙路、西环等城市快速路无缝连接，快速到达主城区的各个角落；73路、205路、45路、brt等多条公交线路贯穿项目左右，四通八达的交通体系不仅是高新城未来繁华生活的催化剂，而且将大大提升区域成为大郑州生活重心的速度和质量。二优势： 1、 位置优越，交通便捷 位置优越： 位于郑州西四环高新区和西大学城优越的地域范围之内；徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。交通便捷： 2014年将建成郑州第一批地铁线，直达郑州火车站，出行方便。公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全 室外设施： 活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场室内设施： 桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉ok酒廊3、小户型 2房2厅、3房2厅，面积68.79106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。 三客户定位：根据客源所处的区域，社会地位，购房意图，购房时间等差别做如下分析，本地客源为本案客源的基础，且为先期客源的主力，我们认为主要有以下类型：公司职员工：这部分人有一定的经济基础，但不会太高，对居住要求较低，对工程质量，价格比较在意。这部分人数众多，是比较大的一个销售人群；私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定。有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重；政府官员：此类人物具有较高的社会地位，稳定的收入，大多已有单位分配或者自己购买的住房，但希望一个更为私密、高档的生活空间，此类人群对档次、安全、私密及小区的规划、配套有较高的要求；中青年人：此部分人因结婚等原因，需要房子，但收入较低，无太多存款。这类客源主要选择小户型，但比例有限。四、营销环境分析：1、国家政策：为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市场.2、文化环境：随着经济水平的增长和社会的进步，带动了居民的思想，从最初的“攒一辈子的钱”来买房享受生活到现在的按揭贷款买房，让越来越多的居民行动起来，以至于房地产市场供不应求。3、企业现状分析：目前最主要的任务不在于建更多的楼盘去占领市场，而在于如何设计消费者所需求的户型，并对楼盘的结构、位置和物业管理来进行彻底的规划和制定，已达到进一步塑造企业品牌，树立企业形象，为公司进一步的发展做后盾。4、市场潜力分析：目前，市场竞争十分激烈，利润可见，整个是市场处于火爆状态。根据消费者对市场的需求以及竞争对手对产品的细分的情况可明显看出供不应求。特别是适合年轻人的90户型和适合老年人的一楼带院的户型，成为房地产市场的稀缺物品。而且140面积需求是现在大多数客户的理想要求，有相当一部分顾客找不到房源。所以说房地产市场仍有很大的空缺需要去填补。5、竞争者分析：各个开发商都有属于自己楼盘的风格和特点，也会在不同的层面上赢得了消费者的认可，顾客选择的自由化使竞争势态更加明朗化，也是得价格更加透明化，在一定程度上也加剧了开发商之间的竞争。五、营销策略（一）价格策略价格竞争是市场营销的重要手段，进行合理的价格组合，使得利润的实现和利润的多少能够控制在一个合理的时间和数量范围之内。但是控制价格的两大难点为：一是调价频率；二是调价幅度。 1.价格调节频率的关键：每次调价后都会引起消费者情绪的变动，首先根据客户对户型的需求而调价，当户型（90型或一楼带院）稀缺时，我们会适当调高；其次，在房源热销的情况下，也就是供不应求时，我们会适当调高。这样可促使部分消费者的购买欲望。因此，只有市场相对热销或房源稀缺的前提下，才能进行调价。 2.价格调节幅度的关键是：小幅递增。调价的要点是小幅频涨，一般每方米3000左右的楼盘，每次调价幅度为100200间为宜，一般每平方米5000左右的楼盘，每次调价幅度在150300元之间，如果调价稍高，可给予顾客一定的价格折扣。如：购房享受5000元优惠或享受9.9折。（二）渠道策略营销渠道是产品生产者转移至消费者的途径，是房地产销售的重要一环。在西雅图的营销过程中，首先大力宣传，通过电视广告、赞助亲子活动娱乐节目、电台车巡回宣传赠送纪念品、看房者赠送礼品等一系列的活动来赢得了许多客户。其次，通过对现有客户的奖赏制度给予现有顾客一定的利益优惠，如：带来一个最终消费者顾客奖励现金1000元，通过这种方式让现有顾客来帮助我们挖掘更多的最终消费者客户。（三）促销策略 促销是现代营销的重要一环，它对销售起到直接的促进作用。房地产促销就是通过各种促销手段，与顾客直接沟通并激发其购买欲望，并使潜在顾客转化为最终顾客的方法。1.促销.首先，电视广告的播放。在西雅图售楼处拍摄的三分钟视频，关于售楼处售房情况。以此来打动消费者的购房心理。再次，电台宣传车的宣传。邀请电台的帮助，在居民集中区进行大力的宣传并发放宣传册和宣传纪念品，让消费者进一步来了解企业文化和小区情况。最后，在城市繁华区或者密集区发放宣传单页和宣传册，加强宣传力度。2.营业推广a.优惠措施：教师节期间由教师证者订房可享受5000元优惠；开盘期间订房享受9.8或9.9折；签合同的前200户赠送价值500元纪念品。b.赠送免费品：过节赠送家庭礼盒（油盐酱醋）、挂历、台历；赠送鼠标垫，手提袋、太阳帽等等。六. 广告创意以周边的环境为出发点，结合楼盘的整体风格和优点特色，突出个性化和人性化，使其推广创意和理念更深入人心，抓住消费者的心理需求打造时尚、舒适有品位的高质量楼盘。1、选择西雅图，体验新人生：优秀的设计，合理的人文搭配理念，优美的居住环境，是景与文的绝妙结合，让居住其中的你体验新鲜人生，提高人生的品味和精神的升华；2、阳光明媚的地方：良好的地段选择，最大限度的采光点，让你体验生活的同时感受阳光的味道。七物业服务贯彻于营销全过程 ： 现在的消费者已经完全了解开发商的心理，产品的质量、地理位置是消费者关心但不担心的问题，因为物业管理成为了消费者更为关注的问题，好的物业服务伴随着客户的未来，小区的环保、绿化、卫生、水电暖的管理，都是消费者非常重视的问题。所以我们选择了东营雅洁物