那拉提项目销售群体调查 毕业论文.doc

毕 业 论 文 题 目： 那拉提项目销售群体调查 姓 名： 学 院： 资源与环境学院 专 业： 农业资源与环境（土管） 班 级： 学 号： 指导教师： 20012 年 6 月 14 日 目 录 摘要i abstract.ii 引言1 1 国外房地产现状及对中国的启示2 1.1 美国房地产现状及启示 2 1.2 新加坡房地产市场的有序与和谐发展 2 2 国内房地产情况2 2.1 国家调控后的房地产市场状况 2 2.2 我国房地产市场价格分析 3 2.3 我国房地产发展变化 3 3 城阳区房地产市场情况及分析4 3.1 城阳区房地产市场发展 4 3.2 城阳区板块近几年楼盘价格对比 4 3.3 影响城阳区板块小区价格的因素 5 4 以城阳区弘通-那拉提项目为例了解人们购房时的需求.5 4.1 那拉提小区的基本状况 6 4.2 那拉提小区面向的销售群体 7 4.3 那拉提小区和对手茵悦小城小区对比 8 4.3.1 人们购房时考虑的因素.8 4.3.2 两小区各方面情况对比.8 4.3.3 两小区开盘一年内销售情况对比10 4.3.4 两小区物业水平情况.11 4.4 现阶段人们购房的目的.11 4.4.1 现阶段人们购房的用途11 4.4.2 那拉提小区业主购房后的入住情况12 5 结论.12 致谢.14 参考文献.15 i 那拉提小区销售群体调查 摘要：房地产市场一直以来都是一个备受关注的市场。本文以青岛城阳区弘通 房地产公司开发的弘通那拉提项目以及周围的几个楼盘为调查对象，调查分析 了该楼盘以及周围楼盘的价格，绿化以及小区配套设施的情况。同时，对楼盘 所在小区的入住情况、住户情况、户型以及面向的消费群体也做了相应的调查。 调查结果显示：该小区属于一个高档小区，总户数是周围小区最低，绿化率是 周围小区最高，高达 50.08%。结果显示，在目前的经济发展以及房地产市场情 况下，在地理位置基本相同的市场中，大多数人关心的依然是以房地产的价格 为主，在价格基本一致的前提下才会考虑小区的绿化，环境，配套设施以及小 区的水平。 关键词：房地产市场；销售群体；房地产价格；容积率；绿化率 ii the sales survery group of nalati project abstract: the real estate market has always been a concerning market. in this paper ,the project of the hongtong nalati which is developed by the hongtong real estate company in chengyang dist ,qingdao city and several buildings around hongtong nalati are as the investigation object, which investigates and analyses the price, virescence and community facilities of this building and the buildings surrounding. at the same time, the communities in which occupancy, resident, flats and the target consumer groups of the building to the housing estate have also been made investigated correspondingly. according to the survey results, the district belongs to a high-grade village, with the lowest general households and highest virescence rate as high as 50.08% around the village. the results showed that in the present economic development and real estate market situation, in the nearly same geographical location market, most people care about the price of real estate most, only under the premise of almost same price consistently will consider the greening, environment, facilities and the district level. key words: real estate market;sales group;real estate prices;volume rate;covered 1 引言 保持房地产市场持续健康发展，稳定住房价格，事关国民经济和社会发展 全局，事关全面建设小康社会目标的实现1 2。房地产作为一种特殊的商品，与 其他商品相比，具有自身的特殊性3。房地产的主要特性表现为：不可移动性、 长期使用性、附加收益性、异质性、资本和消费的二重性、易受政策影响新等。 房地产市场的特征表现为：该市场是房地产权益交易市场、区域性市场和不完 全竞争市场4。进入新世纪以来，房地产市场持续火爆，高昂的土地出让价格 已经成为很多地市 gdp 总量的一个不可或缺的方面，高昂的房价让很多工薪阶 层望而却步。 2007 年以来，随着国家不断加强对房地产市场的宏观调控，房地产企业融 资形式普遍趋紧，生产经营难度加大5。由于国内部分涨幅偏高的大城市房价 下降，目前大部分准备购房的民众，观望气氛浓厚。全国房地产销售成交量出 现大幅度下降，房地产企业投资信心严重不足，投资额度不断的下降。国内房 地产业经过几轮调控，房价坚挺不降的局面已被打破6。国家以“国十条”政 策严厉调控房地产市场，期望实现房地产市场价格合理稳定的增长7。自从国 家出台相关政策以来，房地产市场似乎进入了一个冷冻期，寻常百姓在等待着 房地产的降价，而房地产商却在等待着国家政策的松口，很多大城市交易量持 续下跌，在国家政策没有出现松动的情况下，房地产商举办了一系列活动来拉 动房地产市场的流动，然而，这些活动的举办并没有真正的带动房地产的火爆。 当然交易量的下跌并不意味着房地产市场一动不动，仍然有投资性购房者和很 多刚性需求的家庭在选择合适的房子。如何把握这些潜在的客户成为了房地产 商相互角力，相互竞争的主要工作。 现阶段，人民生活水平有了很大的提升，人们追求的不仅仅是物质的满足， 还有很多精神方面的享受，在地理位置合适的前提下拥有一处自己满意的住宅 似乎成为了很多人为之追求的目标。本文以城阳区弘通房地产公司开发的弘通- 那拉提项目以及周围几个项目为调查对象，对小区的地理位置、购房者情况、 基础设施、绿化、户型以及入住情况等几个方面进行了调查，分析得出了目前 情况下在青岛市城阳区对人们购房影响比较大的因素，以期能够对房地产开发 公司提供一些意见。 2 1 国外房地产现状及对中国的启示 1.1 美国房地产现状及启示 美国房地产市场的发展始终受到两个因素的推动：一是政府的作用， “居者 有其屋”的理念一直贯穿着美国发展，不管政治理念有多大的差异，历届政府 的一个共同信念是鼓励私人拥有住房。二是金融体系的发展，尤其是大萧条后 确立的房地产金融体系框架以及 80 年代后的金融自由化8。在这种模式下，房 地产市场更容易与现代金融体系相结合，并反过来产生巨大的影响，最终将导 致房地产市场出现巨幅波动并成为危机的导火索9 10。目前美国政府正打算通 过提高利率，增长税收和调节市场来稳定房价和平抑市场，以促使美国房地产 业的发展11 12。 美国房地产市场的这种情况给了我们国家一个重要启示，不要让房地产和 金融体系相结合反过来产生太大的影响，不同的国情下房地产市场是不一样的， 但是至少国外成功失败的情况能带给我们一定的经验教训让我们不至于重蹈覆 辙。 1.2 新加坡房地产市场的有序与和谐发展 新加坡是一个人多地少的岛国，向外发展的空间非常之小，但是随着人口 的增加，人们生活水平的提高，人们对住宅的要求也在不断的提高。有限的资 源与可持续发展之间的平衡是最大的挑战13 。但是新加坡政府很好的解决了 这个问题，对于新婚夫妇购房，如果是二手房还提供折合人民币十五万元的补 助；对于高收入阶层来说他们收入年薪为两万美元，所以有钱一族对高额房价 也完全可以接受。 另外新加坡政府在规划的时候在建造新区的基础上不会把所有的老的住宅 区全部拆除，会给曾经住过的老人保留一定的记忆的空间，所以在新加坡人们 总是支持政府的规划14。新加坡作为一个岛国城市，和我国沿海地区的一线发 到城市有很多的相似之处的，人多地少，这给我国的房地产市场提供了很多可 供参考的经验15。 2 国内房地产情况 2.1 国家调控后的房地产市场状况 3 自从国家出台相关房地产调控政策以来房地产投资增速已经有了一定程度 的减缓。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、 供应链长、地域性强的特点16。在政府控制地价、信贷控制、加强土地控制、 调整住宅供应结构等一系列宏观调控政策陆续出台的前提下，地方政府过度的 投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。 与此同时，提高存款准备金率以及加息等措施所导致的房地产开发贷款与消费 贷款增速的放缓将会很大程度上影响房地产开发的规模和施工、竣工速度17。 因此从整体上看，如果国家对房地产的宏观调控政策能够真正的落实到位，那 么未来两到三年内我国房地产开发投资的增速将会略有减缓，但是保守估计这 个增速仍然不会低于 20。 2.2 我国房地产市场价格分析 市场供求不平衡矛盾仍将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中 影响需求变动的主要因素包括：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性 购房、控制拆迁规模等方面18。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱” 涌入我国，并且大部分流入了房地产领域，未来两到三年内我国一大部分地区 房地产市场的投资性需求仍将有一定程度的提升。 房地产价格将会保持上升的趋势。从对供求关系的分析我们可以判定，在 未来两到三年内我国房地产价格仍将保持上升的趋势，其中主要原因是： 第一 近年来地价、商品房、建筑材料等价格的提高所带来的开发成本增加 将推动房价的上涨； 第二 房地产市场供求发展不平衡的矛盾必然会由房价的持续增长反映出来。 第三 从经济学理论来看，房地产价格的增长趋势和居民可支配收入以及国 民经济增长率呈正相关的关系。目前我国居民收入持续增加,房地产价格的只会 上升，而不可能下降。 2.3 我国房地产发展变化 普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将不断减少。为了合理引导住房 建设与消费，国家从规划审批、信贷到税收等各个方面对中小套型、中低价位 的普通住房给予了很多优惠的政策支持，并且明文规定了享受优惠政策的普通 4 住房的具体标准18。未来两到三年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台， 中小套型、中低价位的普通商品房、经济适用房以及廉租房的供应比例将一定 程度的增加。 当然东部沿海地区仍将是投资的主要区域，但是东部地区在全国房地产开 发投资中所占的比将继续下降，中西部地区会保持较快投资增速，在全国房地 产开发投资中的占比将有一定的提高。房地产开发企业的资产重组将向纵深推 进，逐步向合理化发展。部分开发企业将转移到东部二、三线城市市场，然后 逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场合理的发展，而不是和前几年 房地产市场发展一样呈现一种爆发式发展。 3 城阳区房地产市场情况及分析 3.1 城阳区房地产市场发展 近年来，随着城阳区经济的发展，城阳区在青岛市的重要作用正在逐步的显 现出来，城阳区正在成为青岛北部的商贸中心和青岛北部的城市中心。伴随着 城阳区的经济发展，房地产市场也变得异常活跃，房价在不断的飙升。人们生 活水平不断提高，也不断涌现出一批富人，他们在购买房产的时候看重的更多 的是楼盘的地理位置，小区的配套以及小区周边环境，而也有一部分不富裕但 是需要购房的人，他们注重更多的是楼盘的价格以及各种优惠。 城阳区总体的发展分为三个板块城阳主城区板块、惜福镇板块、夏庄南部 板，以城阳区板块为中心向四周辐射。城阳区板块作为城阳区的中心，这里有 正阳路的金融一条街，有大润发，利群，家佳源等各大超市，还有青岛农业大 学这个老牌院校。城阳区板块近几年的房价不断飙升到今年已经突破一万元每 平。 3.2 城阳区板块近几年楼盘价格对比 2005 年城阳区生产总值完成 321.2 亿元，同比增长 23.6%；人均 gdp 达到 8494 美元，增长 26%；“三产”比例为 4：66：30，城镇居民人均可支配收入 达到 13021 元，农民人均纯收入达到 6002 元19。由此可知，随着城市化进程 的推进，城阳区人民生活水平不断提高，房地产市场也随之发展起来，以城阳 区板块为例 2005 年开发了很多楼盘。见表 1 5 表 1 2005 年城阳区板块几个小区情况 项目名称建筑形式 价格（元） 户型 （m2）装修环境区内 瑞麟公馆 多层，小高 层 428099-159 毛坯水景园林，网球场，名木 馨盛苑 多层，小高 层 430090-130 小高层准现房水景园林，网球场，名木 水晶之都5 栋小高层 3620-490089-130 准现房，毛坯水景主题园林 海棠苑多层 374098-148 现房，毛坯世纪公园 阳光丽苑小高层 3400150 现房 青岛农业大学 加州枫景 多层，小高 层 468098-145 多层主体完工实验二小，北美园林 由表 1 我们可以看出：(1)城阳区在 2005 年开发的楼盘大多集中在青岛农 业大学附近。(2)楼盘的规划基本都是以小高层和多层为主没有任何一个小区建 造了别墅。（3）小区内的环境规划基本都差不多，以水景园林为主，包含各种 名木等。 3.3 影响城阳区板块小区价格的因素 城阳区板块影响价格的主要因素是楼盘的地理位置，虽然都是处于城阳区 板块，但是楼盘与楼盘之间的差距还是有的。由上表我们可以看出地理位置对 房地产价格的影响是非常大的，瑞麟公馆靠近城阳实验二小，城阳实验二小是 省重点小学，并且本小区靠近很多大型超市但并不处于闹市，不仅环境安静并 且购物非常方便。阳光丽苑在康城路北段，距离中心商务区有一定的距离，因 此它的价格相比其他小区来说是低了一些的，由此我们可以看出地理位置对价 格的影响是非常大的。 由此可以看出，城阳区的房地产价格也是近几年发展起来的，而影响房地 产价格中地理位置是一个非常重要的因素。随着城阳区经济的发展，交通不断 的改善，地理位置已经不是影响房地产价格的唯一的因素。相应的小区的规格、 绿化率、容积率以及各方面配套设施等也在影响着小区的价格。 随着价格的不断提高，现在城阳区的房价已经上升到均价一万的程度，因 此了解现在人们追求生活享受的时候到底需要的是什么样的住宅是一件很重要 的工作。 6 4 以城阳区弘通-那拉提项目为例了解人们购房时的需求 4.1 那拉提小区的基本状况 城阳区弘通-那拉提项目于 2008 年开始动工，2011 年 5 月 1 日正式开盘， 是青岛弘通房地长开发公司开发的第四个项目，该项目位于城阳区国城路，和 城阳区省重点实验小学城阳实验二小隔路相望，属于学区房性质，同时距离 大润发，利群，家佳源等大型超市大约五分钟车程，步行也只有十分钟的路程， 无论是上学还是购物都是十分方便的。那拉提小区规划时就将小区定义为一个 高档小区，从内部环境到安保管理等问题全是城阳区上乘之作。 该小区占地 27000m2建筑面积不到 28000m2，各种户型非常齐全。见表 2， 小区容积率达到了 1.08，绿化率为 50.58%，各项配套设施齐全。小区拥有两栋 高层（8#，9#），两栋花园式洋房（1#，2#），四栋叠拼别墅 （3#,4#，5#,6#），只有一个主大门，是一个各方面条件都非常适合居住的高 档小区。 表 2 弘通-那拉提小区户型 楼号户型面积 m2户数总面积 m2 1# 两室两厅一卫 8710870 1# 两室两厅一卫 9410940 2# 三室两厅两卫 144202880 3# 四室两厅三卫 2022404 3# 四室两厅三卫 2152430 4# 三室两厅三卫 1984792 5# 四室两厅三卫 2072414 5# 四室两厅三卫 2102420 6# 三室两厅三卫 1912382 6# 三室两厅三卫 1982396 8# 两室两厅一卫 90.93282546.04 8# 三室两厅两卫 120.27283367.56 9# 三室两厅一卫 112.09283138.52 9# 三室两厅一卫 103.93282910.04 由表 2 我们可以看出，那拉提项目不仅提供高档享受型住宅，如四栋叠拼 别墅和多层三室两厅的洋房，同时还有两室两厅一卫的高层小套二住房，可以 说在各个方面均有兼顾，小区设计合理，室内没有任何浪费空间，并且户型多， 高层多层别墅都可以选择，如果作为婚房的一般家庭可以选择高层小套二和小 套三亦或是多层花园式洋房套二。该小区还有一个吸引人的地方就是一楼送花 7 园，三十平米的花园吸引了很多购房者前来。总之，该小区建筑合理，绿化率 高，是一个真正的高档享受型住宅小区。 4.2 那拉提小区面向的销售群体 弘通那拉提项目规划时面向的群体就是公务员，教师等工作比较稳定以 及经商等收入比较多人群，比较充足的一类人。他们追求的不再是房子的价格， 而是房子的结构是否合理，小区环境是否足够好。这个从小区开始销售一年的 销售量就可以看出来。见表 3 表 3 那拉提小区销售群体所占比例 楼座公务员教师经商人员其他人员合计 高层 39.3%35.7%3.6%8.9%87.5% 洋房 15.0%12.5%20.0%5.0%60.0% 别墅 0012.5%012.5% 图 1 那拉提小区销售群体比例 共卖套数 0 10 20 30 40 50 60 公务员教师经商人员其他人员 共卖套数 由表 2 和图 1 我们可以看出，该小区的主要销售对象就是公务员教师以 及经商人员，而销售情况也认证了这一点，公务员和教师在购房者中占有很大 的比例，虽然经商人员占有量比较小，但是他们主要面对的是大户型的多层花 园式洋房以及别墅，所以尽管总套数比较少但是总价并不少。至于其他人员， 由于他们在购房时还是主要看重小区的价格，而环境及配套设施等退居其次， 所以在该小区中他们的购买量是最低的。 小高层和洋房之所以很受教师和公务人员的喜爱，是因为教师和公务人员 的工作和收入都比较稳定，他们追求是一种居住环境，一种享受，但是对于别 墅来说他们是无法追求的，因此高层和洋房中好户型并且小区环境好的成为了 他们的首选，而弘通那拉提在合适的时间合适的地点为他们提供了一个合适 8 的小区。而两套别墅全部被经商人员购买，他们现阶段选择住宅的目标就是享 受，因此在那拉提选择一套别墅成为他们选择住宅时候的首选。良好的社区环 境，方便的交通，高档的小区，距离大型购物超市几分钟车程的良好地理位置 为那拉提提供了竞争力。 4.3 那拉提小区和对手茵悦小城小区对比 4.3.1 人们购房时考虑的因素 21 世纪人们追求的不再只是传统的建筑面积和房屋的高度所围成的量化空 间，而且还有第二空间景观空间，第三空间智慧空间。视线里能看到 好的、美的社区环境和城市环境；居住者足不出户就能获得足够的信息，扩展 视野。【20】那拉提小区正是仅仅抓住了这一点，在设计户型的时候仅仅围绕着 如何让住户获得第二空间和第三空间来进行设计。合理的楼座布局，充分利用 小区的空间，加大绿化面积，提高小区各方面的管理，为业主们提供了一个安 静，绿色，高档的小区。因此，总体来说，那拉提小区在城阳区还是比较受欢 迎的。 4.3.2 两小区各方面情况对比 住房也是一种商品，和其他商品一样也存在着竞争，那拉提小区对面就是 茵悦小城小区，可以说两个小区地理位置一致，两小区在竞争中如何获得购房 者的青睐主要看各自如何定位以及其销售群体的购买力情况。两小区具体情况 各有不同。见表 4 表 4 两小区具体情况对比 项目名称占地面积 m2建筑面积 m2容积率绿化率 那拉提 27000276001.0550.08% 茵悦小城 30000500001.7030.35% 由表 4 我们可以看出两小区占地面积相差不大只有三千平方米，但是建筑 面积相差却多达两万多平方米，而茵悦小城绿化率仅为 30%多点比那拉提小区 少百分之二十，因此这个小区和那拉提小区相比建筑面积太大、绿化率太低以 及容积率太高就让其在定位时和那拉提不能相比，虽然茵悦小城自身定位也是 一个高档小区并且放在整个城阳区也算高档，但是由于其与那拉提隔街相对， 两个直接竞争对手之间容积率和绿化率差这么大就影响了茵悦小城的竞争力。 茵悦小城小区内有四栋高层，六栋多层，两栋别墅，高达三百六十多的用 9 户肯定会给小区的治安管理带来一系列问题；而那拉提小区就不存在这个问题， 小区只有两栋高层、两栋多层以及四栋叠拼别墅，总户数才一百六十八。见表 5 表 5 两小区高层，多层以及别墅的户数 楼座那拉提所占比例茵悦小城所占比例 总户数 168100.0%368100.0% 小高层 11266.7%17647.8% 多层 4023.8%18048.9% 别墅 169.5%123.3% 由表 5 我们可以看出那拉提小区总户数才 168，并且小高层、多层洋房以 及别墅的比例是逐步减少的，规划合理。茵悦小城小区和那拉提比起来，总户 数多达 368 户，比那拉提多了整整 200 户，并且其小高层和多层套数差不多， 无论从那个方面相比，茵悦小城都不能说是一个能和那拉提相提并论的高档小 区，在竞争力上茵悦小城差了很多。 既然从小区内部的规划等方面茵悦小城不能和那拉提相比，那么茵悦小城 该如何提高自己的竞争力呢？当然是从价格方面，所以在制定价格方面，茵悦 小城小区还是有一定的优势。见表 6 表 6 那拉提和茵悦小城楼盘起价对比 单位 元/平方米 项目名称高层起价洋房起价别墅起价 茵悦小城项目 7820920017000 那拉提项目 8080950015000 那拉提项目和茵悦小城项目在位置上是隔街相望，从房价上来看似乎是那 拉提小区占据了种种优势，因为他的价格比那拉提小区要低一些（见表 6）， 无论是高层还是多层，茵悦小城都适当的比那拉提小区低一些，在这个仍然有 很多人看重价格的购房时代似乎茵悦小城会比那拉提受欢迎。然而，我们似乎 忽略了这种高档小区多面对的销售群体，公务员老师以及经商人员。他们现阶 段追求的是生活的享受，因此，像茵悦小城比那拉提价格差距不是很大的前提 下，他们还是会选择各方面条件（见表 4）都占据优势的那拉提小区。 由表 5 我们看出，在占地面积相差三千平方米的情况下，茵悦小城的总户 数比那拉提多二百户，这个问题是购房者在购房时不得不考虑的一个问题。茵 10 悦小城总户数多，代表着将来小区人就多，人多了就会给小区管理带来很大的 麻烦，包括治安、卫生以及物业管理等很多方面。因此很多人在购房时不得不 考虑这些因素，茵悦小城高容积率，低绿化率的配置让很多追求生活品质的购 房者望而却步。这时，低容积率，高绿化率易管理的那拉提小区就进入了人们 的视野，合理的楼层配置，城阳区首屈一指的绿化率，高档的小区配置，严格 的小区管理无一不为业主解决了很多问题。 4.3.3 两小区开盘一年内销售情况对比 两个处于竞争中的小区，都定位为高档小区，销售的主要群体基本一致。 那么到底是各方面配置比较高的那拉提小区占据了优势还是价格方面有一定优 势的茵悦小城小区在销售量上更有优势呢？在两个小区开盘一年后销售量有了 比较明显的对比。见表 7，图 2 表 7 那拉提和茵悦小城开盘一年内各楼座的销售比例表 开盘时间一个月 三个月 六个月 九个月 一年 茵悦小城 13%35%48% 52%54% 那拉提 20%32%45%56%74% 图 2 两小区开盘一年后的销售量对比 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 一个月三个月六个月九个月一年 茵悦小城 那拉提 由表 7 我们可以看出，从开盘之后那拉提的销售量是一直增长的，而茵悦 小城在开盘三个月后销售量上升的很快，而从三个月到一年内的销售量增长并 不快。由图 2 我们也可以看出，从一个月到三个月内，茵悦小城的销售量增加 的很快；而那拉提小区的增长量是不断增加的，一直稳步的增加而不是和茵悦 小城一样刚开盘时期增长很快而慢慢的销售量降下来。 从两个小区开盘一年的销售情况来看（见表 7 图 2），那拉提项目的销售 率明显高于茵悦小城，但是由于茵悦小城的总户数比较多，所以综合起来比较 11 还是茵悦小城销售量大。但是由上表我们也可以看出，在刚开盘的一段时间内， 茵悦小城的销售率增加的很快，但是随着销售量越来越大，后期销售率增速明 显下降。后期销售率下降的原因初步归结为开盘初期楼层户型以及价格都有优 势，但是随着好楼层好户型销售完之后，该小区就进入了冷冻期，虽然价格便 宜，但是众多因素导致其销售率再无很大的突破。那拉提虽然价格比茵悦小城 贵，但是由于其项目的定位准确，面向高端同时又给中低端提供了一定的住宅， 并且由于该小区户型绿化,容积率以及各方面配套设施等条件比起茵悦小城来要 好，所以虽然那拉提的销售量比不上茵悦小城，但那是建立在茵悦小城总户数 太多的原因，但是由上图我们可以清晰的看出，那拉提项目的销售率是稳定的 增长的。 4.3.4 两小区物业水平情况 对于业主来说，购房前需要考虑的因素有很多，购房后关注的事情也不少。 其中，物业水平的高低决定这个小区的口碑，在很大程度上影响着业主对小区 的满意度。 那拉提小区的物业是自己公司成立的弘通物业管理公司，只针对宏通地 产开发的楼盘进行物业管理。物业和房地产是一家公司管理对于小区的各方面 管理是有保证的，所以一直以来弘通地产开发的楼盘的物业管理水平在业主中 的口碑是很好的。而茵悦小城的物业管理是山东世纪物业管理公司，世纪物业 是一个专门针对物业管理的公司，它管理的小区并不只有茵悦小城一家，所以 在管理上和自家物业管理的那拉提小区相比还是有一定的差距的，无论是从小 区内部的卫生打扫还是治安管理等方面。 总之，这两个小区的对比我们可以很明显的看出很多房地厂商一味的追求 利益最大化而不考虑现在的购房者所考虑的众多因素，只是考虑价格因素在现 在这个人们开始追求享受型住房的条件下是很难行得通的。因此，现在的房地 产商从拿地到小区规划就应该考虑小区的绿化，容积率，各种配套设施以及小 区的管理等各方面的因素，全方位的了解现代人追求住宅时重视的方面。合理 规划小区各个楼座的位置。合理的布局，良好的小区环境和高强度的管理一定 会吸引人们的眼球。 4.4 现阶段人们购房的目的 12 4.4.1 现阶段人们购房的用途 随着社会的发展，人们生活水平的不断提高。除了改善居住环境外人们还 将购买住宅出租作为是个人投资或财产保值的手段21。尽管大部分人已经有能 力购买一套属于自己的住宅，但是仍有一些外来务工人员不能在本地购买一套 属于自己的住房。他们需要租房居住，于是又一种投资方式出来了，很多人购 买房子后自己并不居住而是进行投资性出租，每年的租金也是一笔不小的收入。 总之，现阶段人们购房主要包括自住和出租两种方式。 4.4.2 那拉提小区业主购房后的入住情况 那拉提定位高端小区，面向群体是公务员、教师以及经商人员等，小区内 购房者购房后用于投资性出租的很少，很大一部分是用于自住，从其购房后入 住情况就可以看出。见表 8 表 8 那拉提小区入住情况统计 楼座三个月六个月八个月十个月一年 高层 08.9%44.6%62.5%80.4% 多层 010.0%35.0%50.0%55.0% 别墅 000012.5% 从表 8 的入住情况我们可以看出和销售率相比，开盘一年来小区入住率很 高，和销售率相比（见表 3），入住率比销售率低很少一部分，这其中有几个 业主是因为购房后忙于事业而暂时没时间装修。当然也有几个业主是投资性购 房，不过在这个小区中用于投资性的住房所占比例非常少。 总体来说，现阶段人们购房的目的主要就是自住和租赁两种。但是对于一 个高档小区，购房者基本是不会用它来投资的，他们之所以购买高档小区的房 子主要是因为看重小区环境以及各方面条件，购房的主要因素是享受生活，追 求高的生活品质。 5 结论 国家在发展，社会在进步，房地产市场的发展速度令人瞠目结舌，国家也 意识到了这一点也有意识的进行了调控，房价也有了一定程度的下降，但是这 也不能保证所有人都能拥有一所自己满意的住宅。新加坡是一个人多地少的岛 国，和我过东部沿海的情况很相似，我觉得我国在东部沿海地区房地产政策上 可以充分的借鉴新加坡这方面的经验。 13 通过调查分析得出: (1) 现在很多人追求的住房不再是遮风避雨的居所，而是户型合理，符合 自己内心的定位，小区环境良好，绿化率高以及各方面配置都比较高的小区。 (2) 房地产商从拿地开始就应该给自己要建造的小区进行一个合理的定位， 找出其针对的销售对象以及合理的小区楼座规划等方面的工作。 (3) 高档小区如那拉提小区和茵悦小城小区等此类小区的销售群体主要是 公务员、教师等收入稳定，追求享受型住宅的群体以及经商等收入足够多的群 体。 (4) 高档小区应该从自身有限的条件出发，针对户型、小区环境、绿化率、 积率以及各方面的配置等出发规划出高档享受型小区来吸引销售群体的青睐。 (5) 高档小区的价格因素相对来说已经不是最重要的影响因素，而绿化率 的高低，容积率的大小以及各种配套设施是否齐全也