地产周报-2012-06-04.doc

行业研究报告行业周报2012年06月03日首套房政策微调仍将继续，政策容忍度提高-地产周报（5月26日至6月1日）推荐 维持评级核心要点：l 行业政策：首套房微调仍将继续，政策容忍度适度提高（1）针对媒体报道的楼市政策微调，湖南省政府相关部门的权威人士予以否认；（2）厦门限购微调传闻被澄清，继续实行限购不变，不存在“微调”说法；（3）各地政府楼市微调政策不断出台，而在近40个微调城市中，运用公积金这一信贷手段的城市超过10个。近期政策面显示，限购不会松动，但针对首套房微调政策仍将继续，政策容忍度也提高。l 上周楼市：成交量环比增13.2%上周，33个城市楼市成交量为4.6万套，环比增13.2%，同比涨43.7%，为2011年周平均成交量的137.8%，为年初以来最大单周成交量。整个5月份成交19万套，为今年成交最好月份，创限购（2011年2月）以来的新高，并超过2010年和2011年的平均月成交量，分别为其的109.3%和129.1%；在信心恢复、楼市政策微调和信贷支持下，楼市继续温和回暖。l 股价表现：地产板块走势继续强于大盘上周，房地产行业指数涨3.9%，强于沪深300指数2.3%的涨幅；年初以来，房地产行业指数涨29.5%，同期的沪深300指数涨12.2%。a股地产股和内房股均涨多跌少。上周，银河地产模拟组合收益为3.8%，略低于房地产行业指数涨幅，强于沪深300指数涨幅。l 投资建议：继续维持推荐维持我们团队从年初以来一直看好地产板块走势的观点。目前楼市政策面仍处于微调的趋势中，从湖南、厦门等地的政策传闻来看，各地针对楼市首套房的微调政策仍可能陆续出台；在购房者信心恢复和政策微调支持下，楼市成交量也将继续温和回暖，因此，继续维持推荐评级。维持模拟组合不变，即为：招商地产、保利地产、荣盛发展、中南建设、金科股份、及华夏幸福。分析师赵 强 房地产行业首席分析师(：（8620）20252661*：zhaoqiang_执业证书编号：s0130512050002徐军平 房地产行业分析师(：（8620）20252601*：执业证书编号：s0130512050001潘 玮 房地产行业分析师(：（8610）6656 8212*：执业证书编号：s0130511070002需要关注的重点公司股票名称股票代码eps(元)pe（x）11-13eps cagr2011a2012e2013e2011a2012e2013e招商地产000024.sz1.51 2.01 2.43 16.73 12.57 10.39 26.9%保利地产600048.sz1.10 1.42 1.72 12.45 9.64 7.96 25.1%中南建设000961.sz0.80 1.11 1.47 17.24 12.39 9.37 35.6%金科股份000656.sz0.92 1.26 1.68 15.36 11.27 8.42 35.0%资料来源：中国银河证券研究部 证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业研究报告房地产行业目 录一、上周楼市概况1二、行业政策、动态3三、一周地产股走势回顾4四、银河地产模拟组合6五、投资建议7六、主要城市楼市成交量图表9插 图 目 录图1：楼市周成交数据及环比趋势1图2：十大城市楼市去化周期和当月去化率走势1图3：2年多来，股价驱动因素图及相对沪深300收益4图4：模拟组合相对行业及沪深300指数的超额收益走势6图5：主要城市楼市成交量9表 格 目 录表1：跟踪的33个城市楼市一周成交详细表2表2：a股房地产股上周股价涨跌幅前十表现4表3：内房股上周股价涨跌幅前十表现5表4：银河地产模拟组合6表5：重点覆盖公司估值表7表6：关注类公司估值表8请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。行业研究报告/房地产行业一、上周楼市概况1、楼市成交环比增13.2%上周（5月26日至6月1日），跟踪的33个城市的楼市成交量为46119套，环比增13.2%，同比涨43.7%，为2011年周平均成交量的137.8%，为年初以来单周最大的成交量。整个5月份，33个城市成交19万套，为今年成交最好月份，比3月份成交量还要高出7.1%，创限购（2011年2月）以来的新高，并分别为2010年和2011年平均月成交量的109.3%和129.1%。图1：楼市周成交数据及环比趋势资料来源：wind、中国银河证券研究部2、供应提升，库存略增；销售继续好转，去化周期再降上周末，十大城市可售存货为71.8万套，库存略微上升；去化周期为10.1个月，继续缩短。十大城市数据显示，楼市供应量持续增加，当周去化率为97.2%，从而使得库存略增。图2：十大城市楼市去化周期和当月去化率走势资料来源：wind、中国银河证券研究部附注：十大城市为上海、北京、广州、深圳、南京、杭州、苏州、重庆、青岛、惠州3、区域楼市比较从分地区的数据来看，上周，五个区域均表现较好，其中长三角和珠三角销售最好，环比分别涨18.2%和16.6%；中部和西部地区表现略低于平均值，环比分别上涨11.1%、12.1%；渤海湾环比增加7.6%。从分城市来看，上海、苏州、深圳等城市环比表现较好；南京、北京和贵阳等地等城市楼市表现较差。表1：跟踪的33个城市楼市一周成交详细表资料来源：中国银河证券研究部整理二、行业政策、动态（一）行业政策5月31日，经济参考报报道：针对媒体报道的湖南微调楼市政策，湖南省政府相关部门的权威人士30日予以否认。湖南发改委信息中心副主任田拥军接受经济参考报记者采访时表示，关于湖南出台楼市微调政策的报道并不属实。他强调“湖南发改委从未研究楼市救市措施”。而媒体在日前报道中称，湖南省发改委在29日召开全省经济形势座谈会时传递出信息，将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等楼市微调措施，以促进刚性需求入市。5月25日，厦门房管局公告：5月25日，上海证券报报导称“传厦门楼市政策微调多类人群有望获再购房资格”，引起众多新闻媒体转载。为避免在社会上引起误解，在此，我局郑重澄清，我市严格执行中央关于房地产市场各项调控政策，继续实行限购不变，不存在“微调”说法。而之前，市场流传厦门限购有关的微调方案正在厦门房地产企业中流传，据新政，多类此前禁购房产的人群有了再购房的资格。5月30日，第一财经日报报道：各地政府楼市微调政策不断出台，而在近40个微调城市中，运用公积金这一信贷手段的城市超过10个。28日，重庆市住房公积金管理中心召开新闻通气会，放宽首套房公积金贷款政策，重庆公积金贷款的单人贷款限额由20万元提高到40万元，家庭限额由40万元提高到80万元。（二）行业动态5月31日，北京商报报道：根据北京市土地整理储备中心的数据，北京5月仅成交3块土地且均为工业用地，所得土地出让金仅为7000万元，为最近6年来首次跌入亿元内。另外，商业住宅用地零成交，这是继今年3月以来的第二次。据了解，今年以来北京仅成交7块住宅用地，土地出让金同比缩水48.7%。5月31日，中国新闻网报道：尽管土地价格下降，但是全国20个重点城市前5个月土地市场共计成交1691块，累计土地出让金为1892.6亿元，仅为去年全年土地出让金的21.3%，同比大幅缩水了1140.9亿元。其中，住宅用地累计仅成交380块。5月31日，中国证券报报道：5月第三周，深圳一手住宅成交1212套，环比增长45%。这是2011年8月以来深圳新房周成交第二次破千，创去年5月中旬以来新高。这一明显增长的成交数据让部分深圳地产人士格外兴奋，然而也有业内人士认为，目前楼市回暖的趋势难以持续，房价将在震荡中回调。5月30日，中国证券报报道：随着刚需不断入市，北京楼市成交量出现上涨。北京市住建委网站数据显示，截至5月28日，北京2012年年内新建住宅签约合计套数达到35263套，已经超过了2011年同期35052套的成交量。5月28日，南方日报报道：尽管面临国家较为严厉的政策调控，但在房价坚挺、对后市充满信心等因素作用下，今年以来广东在建商品房面积同比保持较快增长，同比增幅达15.1%。三、一周地产股走势回顾（一）上周，a股地产股走势回顾上周，地产股表现继续强于沪深300走势。上周，wind房地产行业指数涨3.9%，而同期的沪深300指数涨幅为2.3%；从今年1月1日以来，房地产行业指数上涨了29.5%，同期的沪深300指数上涨了12.2%。图3：2年多来，股价驱动因素图及相对沪深300收益资料来源：中国银河证券研究部上周，我们重点覆盖和跟踪的50只地产股中，仅有4只下跌。股价表现较好的为卧龙地产、苏宁环球、宋都股份、云南城投、首开股份、滨江集团、新湖中宝及华侨城等；股价表现靠后的有深长城、深振业、黑牡丹、银亿股份、及张江高科等。表2：a股房地产股上周股价涨跌幅前十表现证券代码证券简称最新市值（亿元）最新股价本周涨幅前十000001.sh上证综指2373.4 1.7%000300.sh沪深3002633.0 2.3%882118.wi行业指数2074.5 3.9%600173.sh卧龙地产385.2 19.3%000718.sz苏宁环球1658.1 14.8%600077.sh宋都股份7914.8 12.9%600239.sh云南城投789.4 12.8%600376.sh首开股份20713.9 10.6%002244.sz滨江集团13510.0 10.4%600208.sh新湖中宝3044.9 9.6%000069.sz华侨城a4436.1 8.6%600657.sh信达地产775.0 7.2%000926.sz福星股份7310.3 6.2%证券代码证券简称最新市值（亿元）最新股价本周跌幅后十600153.sh建发股份1788.0 1.9%600503.sh华丽家族686.0 1.7%000608.sz阳光股份375.0 1.6%600639.sh浦东金桥687.3 1.2%600048.sh保利地产81313.7 1.1%600895.sh张江高科1298.3 0.6%000981.sz银亿股份829.5 -0.1%600510.sh黑牡丹597.5 -0.7%000006.sz深振业a606.1 -1.1%000042.sz深长城4920.3 -1.5%资料来源：中国银河证券研究部（二）上周，内房股股价走势回顾上周，重点跟踪的35家内房股中，仅有5只下跌。股价表现较好的有方兴地产、保利香港、广州富力、恒大地产和华润置地等；表现较差的为中骏置业、绿城、宝龙地产和佳兆业。表3：内房股上周股价涨跌幅前十表现证券代码证券简称最新市值（亿港币）最新股价本周涨幅前十0817.hk方兴地产(中国)有限公司2092.3 20.0%0119.hk保利(香港)投资有限公司1343.7 18.2%1813.hk合景泰富地产控股有限公司1314.5 16.5%2777.hk广州富力地产股份有限公司32310.0 15.0%2868.hk首创置业股份有限公司402.0 13.8%3333.hk恒大地产集团有限公司6224.2 13.7%1109.hk华润置地有限公司85114.6 13.0%3377.hk远洋地产控股有限公司1813.2 11.9%1224.hk中渝置地控股有限公司441.7 11.6%1918.hk融创中国控股有限公司702.3 9.5%证券代码证券简称最新市值（亿港币）最新股价本周跌幅后十0410.hksoho中国有限公司2795.4 3.0%3688.hk莱蒙国际集团有限公司313.1 2.2%1777.hk花样年控股集团有限公司420.8 1.3%1668.hk华南城控股有限公司540.9 1.1%0845.hk恒盛地产控股有限公司811.0 1.0%0563.hk上海实业城市开发集团有限公司711.5 -1.3%1638.hk佳兆业集团控股有限公司691.4 -1.4%1238.hk宝龙地产控股有限公司461.1 -1.5%3900.hk绿城中国控股有限公司804.9 -1.6%1966.hk中骏置业控股有限公司471.6 -9.4%资料来源：中国银河证券研究部四、银河地产模拟组合上周，银河地产模拟资产组合的绝对收益为3.8%，略低于房地产行业指数3.9%的涨幅，强于沪深300指数2.3%的涨幅。模拟组合从年初至今累计的绝对收益为34.0%；累计相对行业的超额收益为4.5%，累计相对沪深300指数的超额收益为21.7%。从2012年5月28日开始调整模拟组合，调出万科和阳光股份，增加保利地产和华夏幸福，调整后的股票和权重分别为招商地产（30%权重）、保利地产（20%权重）、荣盛发展（15%权重）、中南建设（15%权重）、金科股份（10%权重）、以及华夏幸福（10%权重）。表4：银河地产模拟组合行业评级推荐初始资本金（百万元）100模拟组合持股数量（万股）最新股价（元/股）最新市值(百万元）市值比重招商地产160 25.25 40 30.2%保利地产191 13.67 26 19.5%荣盛发展167 11.96 20 14.9%中南建设149 13.76 21 15.3%金科股份95 14.17 14 10.1%华夏幸福78 17.22 13 10.0%合计841 134 100.0%总资产（百万元）134 总资产收益率34.0%wind房地产行业累计涨幅29.5%沪深300指数累计涨幅12.2%超额收益率（相对wind房地产行业）4.5%超额收益率（相对沪深300指数）21.7%资料来源：中国银河证券研究部图4：模拟组合相对行业及沪深300指数的超额收益走势资料来源：wind、中国银河证券研究部五、投资建议投资建议：维持我们团队从年初以来一直看好地产板块走势的观点。目前楼市政策面仍处于微调的趋势中，从湖南、厦门等地的政策传闻来看，未来针对楼市首套房的微调政策仍可能陆续出台；在购房者信心恢复和政策微调支持下，楼市成交量也将继续温和回暖，因此，继续维持推荐评级。投资组合：维持模拟组合不变，即：招商地产（000024）、保利地产（600048）、荣盛发展（002146）、中南建设（000961）、金科股份（000656）、及华夏幸福（600340）。表5：重点覆盖公司估值表证券代码公司名称最新股价epspenav（元/股）折价率pb评级20112012e2013e20112012e2013e2012q1住宅开发000002.sz万科a9.15 0.88 1.05 1.16 10.45 8.68 7.86 12.33 -25.8%1.9 谨慎推荐600048.sh保利地产13.67 1.10 1.42 1.72 12.45 9.64 7.96 17.97 -23.9%2.3 推荐600383.sh金地集团7.01 0.67 0.81 0.91 10.39 8.66 7.74 9.46 -25.9%1.5 谨慎推荐002146.sz荣盛发展11.96 0.82 1.09 1.40 14.55 10.95 8.54 13.33 -10.3%3.5 推荐600376.sh首开股份13.85 1.26 1.50 1.78 11.03 9.24 7.78 17.02 -18.6%1.7 谨慎推荐000656.sz金科股份14.17 0.92 1.26 1.68 15.36 11.27 8.42 16.66 -14.9%3.0 推荐000718.sz苏宁环球8.09 0.39 0.54 0.69 21.00 14.98 11.70 12.00 -32.6%3.8 谨慎推荐002244.sz滨江集团9.97 0.58 1.17 1.83 17.19 8.56 5.44 11.33 -12.0%2.7 谨慎推荐000671.sz阳光城9.45 0.58 0.83 1.16 16.22 11.39 8.11 2.7 中性600675.sh中华企业5.16 0.48 0.33 0.45 10.65 15.71 11.49 5.83 -11.5%1.5 中性600325.sh华发股份9.39 0.94 1.10 1.29 9.96 8.56 7.25 14.32 -34.4%1.2 中性600223.sh鲁商置业6.77 0.23 0.53 0.72 28.88 12.72 9.43 5.1 无综合类000069.sz华侨城a6.09 0.44 0.51 0.59 13.94 11.93 10.25 8.06 -24.4%2.7 谨慎推荐000024.sz招商地产25.25 1.51 2.01 2.43 16.73 12.57 10.39 25.60 -1.4%2.1 推荐600208.sh新湖中宝4.89 0.23 0.38 0.51 21.58 12.93 9.56 7.35 -33.5%3.0 谨慎推荐000961.sz中南建设13.76 0.80 1.11 1.47 17.24 12.39 9.37 16.43 -16.3%2.9 推荐000540.sz中天城投8.62 0.41 0.58 0.79 20.99 14.98 10.86 16.07 -46.4%4.8 谨慎推荐600153.sh建发股份7.97 1.01 1.11 1.39 7.93 7.17 5.74 9.11 -12.5%2.1 谨慎推荐000926.sz福星股份10.28 0.73 0.93 1.20 14.01 11.07 8.57 17.83 -42.3%1.3 谨慎推荐非住宅600340.sh华夏幸福17.22 1.54 2.03 2.68 11.18 8.48 6.43 5.7 推荐000402.sz金融街7.04 0.67 0.78 0.92 10.56 8.97 7.65 10.66 -33.9%1.1 谨慎推荐600823.sh世茂股份12.25 1.01 1.13 1.39 12.11 10.80 8.80 22.09 -44.5%1.4 无600716.sh凤凰股份6.00 0.32 0.45 0.66 18.96 13.48 9.08 7.46 -19.6%2.7 谨慎推荐000608.sz阳光股份4.98 0.23 0.29 0.32 21.58 16.96 15.34 6.71 -25.8%1.5 谨慎推荐002285.sz世联地产15.55 0.48 0.84 1.05 32.26 18.61 14.80 3.7 无资料来源：中国银河证券研究部 表6：关注类公司估值表代码公司名称最新股价epspepb估值20112012e2013e20112012e2013e住宅开发000046.sz泛海建设4.69 0.06 0.12 0.18 82.91 38.75 26.16 2.68 600266.sh北京城建15.61 0.96 1.45 1.78 16.23 10.73 8.77 2.31 000981.sz银亿股份9.50 0.73 0.89 0.99 12.97 10.72 9.59 2.66 600503.sh华丽家族5.97 0.53 0.00 0.00 11.36 -3.48 000031.sz中粮地产4.75 0.23 0.27 0.32 20.42 17.35 14.90 1.91 600657.sh信达地产5.03 0.37 0.37 0.41 13.62 13.65 12.27 1.24 600748.sh上实发展6.49 0.42 0.55 0.64 15.46 11.84 10.15 1.43 600239.sh云南城投9.44 0.24 0.00 0.00 39.76 -2.30 600077.sh宋都股份14.76 0.60 0.75 0.94 24.45 19.76 15.76 4.02 000616.sz亿城股份4.12 0.30 0.39 0.49 13.55 10.47 8.37 1.33 000918.sz嘉凯城4.53 0.11 0.24 0.32 39.66 18.88 14.23 2.08 000042.sz深长城20.27 1.33 1.61 2.13 15.21 12.60 9.52 1.75 600173.sh卧龙地产5.19 0.19 0.43 0.57 26.68 12.06 9.18 2.68 002208.sz合肥城建7.09 0.50 0.62 0.77 14.10 11.51 9.26 2.06 综合类600064.sh南京高科11.85 0.71 0.87 1.06 16.76 13.55 11.20 1.29 600510.sh黑牡丹7.47 0.32 0.00 0.00 23.45 -1.47 600736.sh苏州高新5.84 0.24 0.27 0.34 23.94 21.35 17.36 1.98 000006.sz深振业a6.06 0.44 0.46 0.55 13.81 13.17 11.01 2.06 非住宅600663.sh陆家嘴12.80 0.53 0.59 0.81 24.27 21.87 15.81 2.18 600895.sh张江高科8.33 0.30 0.36 0.44 27.63 22.97 19.06 2.04 601588.sh北辰实业2.96 0.14 0.19 0.24 21.26 15.38 12.21 1.04 600007.sh中国国贸10.76 0.19 0.31 0.41 55.82 34.48 26.17 2.39 600639.sh浦东金桥7.30 0.49 0.48 0.54 14.98 15.20 13.40 1.65 002305.sz南国置业6.06 0.31 0.00 0.00 19.79 -3.34 600246.sh万通地产4.06 0.26 0.33 0.45 15.86 12.23 9.05 1.54 资料来源：中国银河证券研究部、wind六、主要城市楼市成交量图表图5：主要城市楼市成交量资料来源：中国银河证券研究部1414请务必阅读正文后的免责声明部分14行业研究报告房地产行业评级标准银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避推荐：是指未来612个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。银河证券公司评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避推荐：是指未来612个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。谨慎推荐：是指未来612个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%20%。该评级由分析师给出。中性：是指未来612个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。该评级由分析师给出。回避：是指未来612个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。赵强、徐军平、潘玮，房地产行业证券分析师。本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，本人承诺，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接受到任何形式的补偿。本人承诺不利用自己的身份、地位和执业过程中所掌握的信息为自己或他人谋取私利。免责声明本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券，银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，无意针对或打算违反任何地区、国家、城市或其它法律