某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告五 、估价技术报告.doc

估 价 技 术 报 告 一、个别因素分析 1估价对象由一幢主楼20层综合大厦及9层附楼组成。主楼第一层依坡地而建为架空层，作设备用房使用，24层于1998年出租，经营餐饮及娱乐业，现空置，主楼520层现为“半拉子”工程。主楼二层(沿街首层)大堂两侧为茶艺馆，室内中档装修，刷黑色龙骨吊顶，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。南侧夜总会(浮仕会)高档装修，内设豪华ktv包厢、表演舞台、音控室、雅座、，巴台等。第三层(沿街第二层)中档装修，有可容纳约200桌宴席的餐厅及木夹板隔断的包厢约36间。第四层(沿街第三层)普通装修，主要经营电子游戏及茶艺包厢。520层原设计用途为带卫生间的写字间，主体结构已完工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内墙抹灰刷白，已安装木夹板门，卫生间已贴2m高墙砖，预埋上下水管道，其余未做。走廊已安装空调管道(无主机)，室内有空调出风口 (部分被盗)，地面未做，电梯未安装。主楼于1994年停建至今尚未完i，物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层渗水严重，局部梁露筋，这些因素制约了估价对象的市场价值。 2估价对象附楼为框架结构住宅用房，平面布置欠佳，室内昔通装修，由于使用已10年，维护稍差，略显陈旧，个别窗扇被盗，加之所处位置建筑密度大，环境、景观差，制约了物业的市场价值。 3估价对象主楼门前有较大户外停车场，这对物业的有效利用提供了较好条件。二、区域因素分析估价对象位于海南省府城镇主干道琼州大道东侧，与x x楼隔路相望，北面为x x公司。区域内有x x大厦、x x医院、x x电影院、中学等，地理位置优越，交通使捷，商业繁华度良好；，区域内基础设施和公共设施较为完善。三、市场背景分析由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多， 以致房地产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。加之政府正加大处置积压商品房力度，四大资产管理公司又下调价格加快处置变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级市场的交易价格。但 估价对象所处地理位置较好，从长远看仍具有增值的潜力。四、最高最佳使用分析根据建筑物设计使用功能及需求市场状况分析，营业用房及商住用房仍有一定需求市场，主楼若将部分改造为商住两用房，更能符合当前市场的需求。估价对象要达到最高最佳使用，应以商住综合用途最为有利，故本次评估确定估价对象在估价时点为商住综合用途。五、估价方法的选用据估价对象现房部分占项目总建筑面积的294，停建工程部分占项目总建筑面积的706，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：对现房部分即主楼24层和附楼，考虑主楼2-4层为商业用途，出租具有收益性，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。对主楼(塔楼)5-20层停建工程部分，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价(在计算续建完成后的房地产价值时采用市场比较法)，第二条技术路线：因项目主体大部分为停建工程，现房部分囚经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价(在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法)。六、估价测算过程（一)第一条技术路线 分别采用收益法、市场比较法、假设开发法测算估价对象的市场价值。 1采用收益法计算估价对象现房主楼24层的市场价值(第一层依坡地而建的架空层作为设备用房) 采用收益法的计算公式为： v= a/ r1-1/(1+ r)n-n 式中 v房地产市场价值总额 a为年净收益 r资本化率 n耐用年限 n已经过年限 (1)计算估价对象主楼14层的年有效毛收入 1)采用市场比较法确定估价对象第二层(即沿街首层)租金。 选取可比实例：实 例 选 用 表 表a-1项目 实例a 实例b 实例c 名 称 红峰木业(琼山市烟草专卖局铺面) 海南新华印刷厂宿舍首层铺面(茶艺馆)来福楼首层铺面位 置 府城镇琼州大道 府城镇红城湖路 府城镇红城湖路 类 型沿街首层铺面沿街首层铺面沿街首层铺面 结 构 钢 混 钢 混 钢 混 装 修 普 通 中 等 普 通 成交日期 20029 20029 20029出租价格(元m2)20 3036注：选用实例均为实际可出租建筑面积租串，物业霄理贯、水电费由承租方负担。 交易情况修正： 根据所掌握的资料，可比实例a、b、c均为正常交易，无需进行交易情况修正。 交易日期修正： 根据府城房地产租赁市场状况，选取的实例成交日期至估价时点时间较近，故无需进行交易日期修正。 区城因素修正：根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区城因素比较修正列表如下：区域因素比较表 表a-2 区域因素 权数估价对象实例a实侧b实例c 繁华程度 02 10 1010 105 交通便捷度 02 10 10 10 10 环 境 02 lo 10 10 10 就套设施 02 10 115 11 11 规划限制 02 10 10 10 lo 综 合 1，0 100 101 103 103个别因素修正：据现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如下：个别因素修正比较表 表a-3 个别因素 权敷估价对象实例a实例b实例c 临街宽探 o3 10 85 11 1l 装修标准 02 10 7 9 7 新旧程度 o2 lo 7 10 12 建筑结构 02 10 10 10 10 平面布置 01 10 75 10 10 综 合 10 100 805 101 101 求出比准价格： a把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表如下：综合修正计算表 表a-4 实例项目 实例a 实例b 实例c成交价格(元mx) 20 30 36 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100100 100/100 区城因素修正 10010l 100/103 100/103 个别因素修正 10080510010l10010l修正后单价(元m2) 25 29 35b采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格：估价对象第二层(沿街为首层)租金=（25+29+35）/3= 30元m22)鉴于琼山市府城镇房地产市场第二、三层类似出租案例较少，故采用海府地区类似物业各层之间租金的价值环比，求出估价对象各层租金，环比百分率列表计算如下：表a-5位置物业名称租 金二层与首层租金环比三层与二层租金环比海秀路宝履大厦首层70元m1月二层40元02月三层30元m2月 57 75 五指 山路鼎华大厦首层187元m2月二层80元m，月三层50元m，月 43 63海秀路34号瑞华大厦首层150元月二层50元m，月三层30元m，月 33 60综合百分率 4433 66(3)估价对象主楼2-4层营业用房年有效毛收入列表计如下： 表a-6估价对象 租 金(元m2)建筑面积(m2) 出租率() 二层(首层) 301581012 95 三层(二层) 30x4433=33%2028073 90 四层(三层) 133x66=88966344 90 合 计457543 估价对象 可出租面积()年(月)年有效毛收入(万元年)二层(首层) 92 12 4974 三层(二层) 92 12 268 四层(三层) 92 12 84， 合 计 8499(2)计算主楼2-4层年运营总费用1)管理费：取有效毛收入的3计 管理费=499万元x 3=55万元/年2)维修费： 维修费取建筑物重置价的1，建筑物重置价按1200 元/m2计，则：维修费=457543m2x1200元m2 x1/10000=549万元年 3)税金： 营业税及附加为有效毛收入的55计算，房产税为有效毛收入的12，合计为有效毛收入的175。 税金=8499x175=1487万元年 4)保险费：按建筑物重置价妁260计，则 保险费=457543x1200 x12/10000=11万元年5)年运营费用合计=管理费+维修费+税金 +保险费 =255十549十1487十11 =2401万元年 (3)，计算主楼24层年净收益年净收益=年有效毛收入年运营总费用 =84992401 =6098万元年(4)费本化率r的确定采用安全利率加风险调整值法：安全利率取国家一年期存款利率198，风险调整值根据府城地区的社会经济现状及预期，结合估价对象所处位置及物业类型的特点，确定风险调整值为502。 资本化率r=198十502=7 (5)计算估价对象主楼2-4层收益价格 v=ar11(1十r)nn 估价对象耐用年限60年，已经过年限8年，则： 市场价值总额v=60987x11(1+7)60-8=84531万元 2采用市场比较法计算估价对象现房附楼在估价时点的公开市场价值。(1) 选取可比实例实例选用表 表b-1 实例a 实例b 实例c名 称风翔山庄a栋311房天鹅花园c栋807房金竹花园b幢30房 位 置 琼山市风翔路 琼山市 凤翔路 琼山市龙昆南路 类 型 住 宅 住 宅 住 宅 结 构 钢 混 钢 混 钢 混 装 修 普 通 普 通 普 通 成交日期 2001713 2001911 2001813成交价格(元m2) 800 747766(2)交易情况修正 根据所掌握的资料，可比实例a、b、c均为正常交易，无需进行交易情况修正。 (3)交易日期修正 根据琼山市府城镇房地户市场状况，去年七月份至今该区城房地产交易市场价格较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。 (4)区域因素修正根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较修正列表如下： 区域因素比较表 表b-2 区域因素权数估价对象实例a实例b实例c 环 境 o2 10 13 13 13 景 观 02 10 13 13 13交通便捷度 02 10 95 95 10繁华程度 o1 10 9 910小区配套设施 01 lo 12 12 12 规划限制 o1 10 10 10 10 治安状况 o1 10 lo 10 10 综 合 1o 100 112 112 114(5)个别因素修正据现场勘察和所掌握资料；三个可比实例与估价对象的个别因素比较修正列表如下：个别因素比较表 表b-3个别因素 权败 估价对象实例a实例b实例c 楼 层 02 10 13 95 13 新旧程度02 10 135 135135 装修标准 o1 10 10 lo 10工程质量 o1 10 10 lo 10 朝 向 o1 10 lo 10 10平面布置 01 10 13 13 13设施设备 o1 10 10 10 10 建筑结构 o1 10 10 o 10 练 合 1o 100 116 109 116(6)求出比准价格1) 把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表如下： 综合计修正比较表 表b-4 实例a 实例b 实例c成交价格(元m2) 900 747 766 交易情况修正 100100 100100 100100 交易日期修正 100100 100100 100100 区域因素修正 100112 100112 100114 个别因素修正 100116 100109 100116修正后单价(元m2) 616 612 5792) 采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格。附楼市值单价=(616+612+579)3 =602元m23)附楼市值总额=602x1183156=712，260元=7123万元 3采用假设开发法计算估价对象主楼(塔楼)5-20层的市场价值假设开发法的计算公式为：停建工程价格=续建完成后的房地价值续建成本管理费用投资利息销售税费续建投资利润买方购买停建工程的税费 (1)采用市场比较法测算续建完成后的房地产市场价值 1)选取可比实例实例选用表 表c-1 实例项目 实例a 实例b 实例c名 称 港苑大厦a1701房 钟诚大厦a1201 金搴大厦1905房 位 置 琼山市龙昆南路 琼山市龙昆南路 琼山市龙昆南路 类 型高层商住两用高层商住两用高层商住两用 结 构 钢 混 钢 混 钢 混 装 修 中 等 中 等 中 等 成交日期 2001127 2001824 2001813成交价格(元m2) 1230 1000 12002)交易情况修正：根据所掌握的资料，可比实例a、b、c均为正常交易，无需进行交易情况修正。3)交易日期修正：根据琼山市府城镇房地产市场状况，可比实例成交日期至估价时点房地产交易市场价格较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。4)区城因素修正： 根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较修女列表如下： 区域因素比较表 表c-2 区域因素 权数估价对象实例a实例b实例c 繁华程度 o2 10 10 10 10 环 境 o2 10 12 10 10 景 观 02 10 115 9 11 交通便捷度 o1 10 105 10 105 小区配套设施 o1 10 10 10 10 规划限制 01 10 10 10 10 治安状况 01 lo 10 10 lo 综 合 10 1001075 98 10255)个别因素修正：据现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如下： 个别因素比较表 表c-3 个别因素 权敷估价对象实例a实例b实例c 楼 层 o2 10 14 13 14 工程质量 o2 10 11 11 1l 装修标准 o1 10 10 10 lo 新旧程度 o1 10 10 10 10 朝 向 o1 10 10 10 lo 平面布置 o1 10 10 10 1l 设施设备 01 10 10 10 10 配套设施 o1 10 11 11 115 综 合 10 100 111 109 11256)求出比准价格a以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表如下： 综合修正计算表 表c-4实例 项目 实例a 实例b 实例c 成交价格(元m2) 1230 1000 1200 交易情况修正 i00100 100100 100100 交暑日期修正 100100 100100 100100 区域因素修正 1001075 100981001025 个别因窜修正 100111 100109 1001125 修正后单价(元m2) 1031 936 1041 b采用闹单算术平均法计弄出一个球含辖录作为比准价格：估价对象520层市值单价=(1031十936+1041)3 =1003元m2(2) 续建成本：根据估价对象5-20层停工现状及琼山市工程造价确定(按商住两用房的设计标准)，续建成本为450元m2。 续建成本估算表 表c-5 项 口 单方造价(元m2) 门窗工程 90装饰工程及局部改造工程(含脚手架) 130 楼地面工程及其他 35 水电安装 90 电 梯 95 局部改造工程设计费用 10 合 计 410(3)管理费用：取续建成本的2计管理费用：450x 2=9元m2(4)投资利息：利率按国家一年期贷款利率531，续建期为半年，设停建工程价值为x。投资利息=停建工程价值x(1531)051+ 续建成本和管理费x(1+531)0251 =xx00262+(450+9) x 0013 =(00262x+6)元m2 (5)销售税费： “两税一费”按处置积压房地产政策免征，销售费取房地总价的l，交易手续费按处置积压房地产政策2元m2计： 销售税费=1003x1十2=12元m2 (6)续建投资利润：取停建工程价值和开发成本的5计算： 利润=( x十450)x5=(005 x十225)元m2 (7)买方购买停建工程的税费：按处置积压房地产政策免征，故不计。 (8)计算估价对象5-20层(停建工程)市场价值 1)停建工程价值单价： x =100一49900262x一612005 x225 x=5515元m22)停建工程价值总额=5515元m2x 13803115 =76124万元4估价对象市值总额=1项+2项+3项 =84531十7123十76124 =167778万元（二）第二条技术路线 采用成本法计算估价对象的整体价值(在计算土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法)。采用成本法的计算公式为：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物重新建造成本建筑物折旧1计算土地重新取得价格(1)采用基准地价修正法和假设开发法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价。 经测算，估价对象35965m2土地使用权公开市场价值总额为34598万元，大写人民币叁佰肆拾伍万玖仟捌佰元整详见附件土地估价报告明正评(2002)估字第x x号。 (2)主楼、附楼地价分摊 1)分摊系数：总地价建筑面积=34598195617 =00176866 2)主楼分摊地价=18378544x00176866=32505万元 3)附楼分摊地价：1183156x00176866=2093万元 2计算建筑物重新建造成本 建筑物重置成本=开发成本+管理费+投资利息+销售费用+开发利润+税费 (1)开发成本=建安工程费+勘察设计及前期工程费+市政设施配套费1)建安工程费： 根据估价对象现状及琼山市建安造价确定估价对象主楼及附楼建安工程费如下表：主楼已完工程造价估算表 项 目单方造价(元m，) 备 注 桩基础工程 110 钢筋棍凝土工程 350 砖石工程 50 脚手架工程 40 门窗工程 40综合2-4层二次 楼地面工程 22装修及水电安装 装饰工程 210 其 他 18 水电安装 20 合 计 860工附楼已完工程造价估算表 项 目 单方造价(元m2) 基础工程 90 钢筋混凝土工程 230 砖石工程 50 脚手架工程 40 门窗工程 130 楼地面工程 45 装饰工程 120 其 他 15 水电安装 80 合 计 800主楼建安工程费=18378544x860(元m2)10000 =158055万元附楼建安工程费=1183156x800(元m2)10000 =946万元2）勘察设计及前期工程费：按建安工程费的6计，则：主楼勘察设计及前期工程费=158055x6=9483万元 附楼勘察设计及前期工程费=9465x6=568万元 3)市政设施配套费：按政府有关规定40元m2计算，则： 主楼市政设施配套费=18378544x40=7351万元 附楼市政设施配套费=1183156x40=473万元4)开发成本合计：1)+2)+3)主楼=158055十9483十7351=174889万元附楼=9465十568十473=10506万元(2)管理费：(土地取得费+开发成本)x2主楼管理费=(32505十174889)x2=4148万元 附楼管理费=(209310506)x2=252万元 (3)投资利息：利率按国家一年期贷款利率531，按现状建设期为一年计，则1)土地费用利息： 主楼：32505x(1531)1-1=1726万元 附楼：2093x(1+531)1-1=111万元 2)开发成本、管理费利息： 主楼：(174889十4148)x(1十531)051= 4692万元 附楼：(10506十252)x(1十531)051=282万元 3)投资利息合计： 主楼：1726十4692=6418万元附楼：111十282=393万元(4)销售费用：未发生，故不计(5)开发利润：取土地价格、开发成本的3计主楼开发利润=(32505十174889)x 3 =6222万元附楼开发利润=（2093+10506）x 3 =37s万元(6)税费：税金按处置积压房地产政策免征，交易手续费按2元m2计，则：主楼税费：18378544x210000=368万元附楼税费：1183156x 210000=024万元(7)建筑物重置成本：主楼=174889+4148+6418+6222十368=192045万元附楼=10506+252+393+37s十024 =11553万元3计算建筑物折旧(1)物质折旧：建筑物耐用年限为60年，主楼已经过年限为8年，附楼已经过年限为10年。主楼成新度：1860=8667，结合现场实际观察，由于停工时间较长，物业维护差，部分楼层露筋、渗水， 囚停业多年，营业用房室内装修部分损坏，故综合确定主楼成新度为83，附楼自然成新度二11060=833；结合现场实际观察，由于查封后无人使用，物业维护稍差，故综合确定附楼咸