盖州市介绍.docx

一、北海新城概况1、营口市、盖州市、北海新区区位概况（1）营口市区位概况营口市位于渤海辽东湾北岸，处于辽宁沿海经济带，是渤海湾近海城市之一，是辽宁省辖的地级市，距离沈阳市151公里，距大连市197公里，是以工业、物流、商贸、旅游为主的辽宁中部城市群出海口岸，营口借助沈阳、大连的强劲发展势头，已被列入辽宁省五大沿海重点发展区域，是辽宁省沿海重点发展区域之一，具有巨大的远景发展潜力。（2） 盖州市区位概况盖州市位于辽东半岛西北部，是营口市下辖的县级市，盖州市位于沈大经济带中部，地处辽宁沿海经济带重要节点，与大连市、营口市接壤，是辽宁沿海经济带和沈阳经济区双重国家战略的叠加区域。全市总面积2,930平方公里，辖27个乡镇、办事处，总人口88万人，盖州市是营口市区县中面积最大、人口最多的一个。（3）北海新区区位概况北海新区是盖州市的一个经济开发区，位于盖州市西部沿海，规划北至沈大高速公路，南至鲅鱼圈望海开发区，西临辽东湾，北至沿海产业基地三期。北海新区成立于2009年7月，同年，辽宁省将营口盖州北海新城区纳入辽宁沿海经济带重点支持区域。新区位于辽宁省沿海产业经济带和沈阳经济圈的交集之处，距离北面营口市区20公里，距离东面的盖州市区7公里，距离南面的鲅鱼圈区20公里，是营口老城区与鲅鱼圈开发区的重要结点。2、资源优势北海新区内拥有近50平方公里现成工业用地，有200多平方公里的低产或废弃盐田、盐碱地和荒滩，其中大部分尚未开发，开发成本低廉；拥有50公里海岸线，为临港产业发展、重大项目建设、城市发展提供了广阔的空间。老城区与鲅鱼圈区产业基础比较雄厚，辐射力强，要素供给充足。3、旅游情况分析旅游产业快速发展。思拉堡温泉小镇虹溪谷温泉、御景山温泉宾馆正式运营，奕丰泉天下项目进展顺利，双台镇被认定为省级“温泉旅游度假区”，成为全市温泉旅游业的一张靓丽名片；白沙湾黄金海岸服务功能进一步完善，全年接待游客近百万人次；成功举办中国营口清河石门漂流文化节。全年旅游业投入16亿元，实现旅游总收入40亿元。4、北海新区交通分析新区拥有不可复制的海、陆、空立体交通的地理优势，在充分发挥周边交通优势的同时，也为城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑。 北海新区南距亿吨大港15公里，北距正在建设的海航支线（营口机场）16公里。哈大高铁、沈大高速公路、哈大公路（202国道）纵贯南北；庄林公路（305国道）、大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西。京沈高速公路和筹建中的营口机场构成以营口为节点的辽宁9个城市的90分钟城市圈。从新区驱车2小时，即可到达大连周水子和沈阳桃仙机场，未来半个小时到达在建的营口机场。5、哈大高铁对本区域的影响n 哈大高速铁路是国家“十一五”规划的重点建设工程项目之一，、它纵贯东北三省，线路全长904公里,途径东北3省4个副省级城市和6个地级市。n 通车时间：2012年10月份，哈大客运专线开始试运行。n 线路走向：由南向北，经过的10座城市为：大连市、营口市、鞍山市、辽阳市、沈阳市、铁岭市、四平市、长春市、松原市、哈尔滨市； 由南向北，设立24个车站： 大连站、大连北站、普兰店西站、瓦房店西站、鲅鱼圈东站、盖州西站、营口东站、海城西站、鞍山西站、辽阳站、沈阳站、沈阳北站、铁岭西站、开原西站、昌图西站、四平东站、公主岭南站、长春西站、长春站、德惠西站、扶余北站、双城北站、哈尔滨西站、哈尔滨站。n 运行时间：营口大连：约33分钟营口沈阳：约27分钟营口长春：约1小时50分钟营口哈尔滨：约2小时30分钟n 通车意义：哈大高铁开通后，从大连到哈尔滨全程只需3个多小时，将大大拉近辽宁与东北地区主要城市的距离。这条纵贯东北平原和辽东半岛的客运专线，将专门用于旅客运输，与既有的哈大铁路实行“客货分线”运营，有效缓解沈铁运输紧张状况，对促进东北地区经济社会和谐发展，推动东北老工业基地振兴，具有十分重要的意义和作用。哈大高铁的通车将改变目前营口市交通的盲肠状况，另一方面提供了信息加速流动、人才交换紧密、资本流动加强等多方面的条件，为营口市未来的经济发展起到极其有力的推动作用。北海新区距离哈大高铁盖州站4公里，哈大高铁通车将迅速提升北海新区的发展速度，带来更多的人流、物流、信息流，融入“五点一线”战略的大环境经济圈，提升区域的竞争力。6、营口机场建设的意义近期拟建设的营口机场位于北海新区以北15公里，机场定位是环渤海重要的支线机场和东北地区南端的区域货运枢纽机场。未来 2年-3年的时间内，将营口机场建成4c级支线机场，航站楼设计旅客吞吐量为年15万-30万人次，用地2500亩。按照“一次规划、分期建设”的思路，营口机场中远期规划按民航4d级适航标准建设，航站楼设计旅客吞吐量中期为年50万-100万人次，远期为年300万-500万人次，用地4平方公里。营口机场的建设将极大提升营口市的形象，更加完善营口市的交通网络体系，促进地区经济的发展，带动第三产业的发展，产生“临空经济区”，为城市未来的信息交流、交通运输、旅游业的发展提供有力的支撑作用。小结n 北海新区位于盖州市西部沿海地区，地处辽宁省沿海产业经济带和沈阳经济圈的交集之处，接受两大经济圈的辐射，同时也是营口老城区与鲅鱼圈开发区的重要结点，区位条件优越，有巨大远期发展利好。n 新区拥有50公里海岸线，可利用海景资源丰富；区内大量盐碱地，开发成本低廉。n 新区拥有不可复制的海、陆、空立体交通的地理优势，距离哈大高铁盖州站5公里、距离沈大高速2公里、距离鲅鱼圈港15公里，2小时到达大连和沈阳国际机场，半小时到达营口机场，交通条件十分优越。n 盖州市拥有得天独厚的海景资源、温泉资源等，未来政府将重点打造双台温泉旅游度假区和盖州文化古城两个项目，旅游将成为盖州市的支柱产业之一。n 哈大高铁和营口机场的开通运营，将极大改善盖州市对外辐射能力，吸引整个东北客户前来观光旅游，投资置业。二、北海新区行政、规划概况1、辽宁沿海产业经济带规划n 五点一线包括大连长兴岛临港工业区、营口沿海产业基地、辽西锦州湾经济区、丹东产业园区和大连花园口工业园区5个重点发展区域；“一线”则是指从丹东到葫芦岛1443公里的滨海公路。背景： 中国将在东部沿海打造新增长极定位：赋予振兴东北重任作用：提振港口经济 个股：辽宁板块有望成热点 n “一轴两翼”新定位，辽宁沿海经济带助推东北振兴 辽宁沿海经济带从“五点一线”变身为“一核、一轴、两翼”，强化大连营口盘锦主轴，壮大渤海翼（盘锦锦州葫芦岛渤海沿岸）和黄海翼（大连丹东黄海沿岸及主要岛屿），强化核心、主轴、两翼之间的有机联系，形成“一核、一轴、两翼”的总体布局框架。利用港口和区位优势，抓住东北振兴和沿海开放的双重机遇，以承接国内外新型产业为重点，按照产业集群的发展理念，形成以精细化工、先进装备制造等产业为主导，以电子信息、新材料、生物工程等高新技术产业为支撑，以纺织服装、塑料制品、现代服务业、出口加工贸易等产业为补充的大型临港生态产业集聚区。2、营口市总体规划布局营口市规划由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成“大三角”的城市形态。重点发展区域？n 规划确定城市性质为：东北重要的港口城市和先进制造业基地，辽宁中部城市群和辽宁沿海经济带上的区域中心城市。n 城市发展战略规划：实施“南进”、“东拓”，近期重点发展“一带五区”。将重点推进沿海产业基地和营东新城两大板块的发展，西市区将推进平房区改造进程。3、北海新城规划2008年8月盖州市委、市政府研究决定组建盖州北海新城区。2009年5月1日，经营口市委、市政府研究同意成立营口盖州北海新城区党工委和管委会。7月15日，营口盖州北海新城区正式挂牌成立。2010年2月经辽宁省人民政府、同意将北海新城区纳入辽宁沿海经济带重点支持区域，未来增长潜力巨大。n 规划概况规划范围：北海新城规划面积113平方公里，规划人口35万。启动区规划面积42.8平方公里，人口20万,是营口市新的城市核心。规划范围北至沈大高速公路，南至鲅鱼圈望海开发区，西临辽东湾，北至沿海产业基地三期。新区战略定位：营口市文化中心、 营口市商贸服务中心、中国电机之都。新区功能定位：新区作为东北亚重要的外向型现代服务聚集区、东北亚重要的国际机构聚集区、国际文化交流区、东北亚著名的滨海都市休闲特色旅游目的地、都市高端旅游服务基地、渤海湾著名的滨海国际生态旅游目的地，重要的产业研发基地，区域联盟合作示范区。n 新区职能目标：海洋之窗联系东北广大腹地，面向海洋开放的窗口；城市之心统领营口发展，引导两翼互动的多功能核心；生态之港依山连海，优美和谐的生态景观城市；精品之城突破传统模式，营造人性化城市的精品典范。n 新城市功能布局主要分为十个板块：北海风景区，包括红海滩风景区、海蚀地貌风景区、海水沙滩浴场、烽火台等政府行政中心，包括市委、人大、政府、政协及省直等机关单位。公共文化中心，城市规划展示馆、博物馆、图书馆、文化馆、大剧院等。国际机构，国际海洋能源组织中心、国际绿色组织办事处。国际社区，外企人员生活配套区。商业服务中心，包括星级酒店、商业区和娱乐区。金融办公服务中心区，包括金融机构、商务办公等。教育机构区，包括国际语言学校、音乐艺术学校、海事人才培训中心、高中、中学以及小学等。医疗区，包括中心医院、疗养院。居住区，包括海景别墅、红海滩别墅、清池别墅、半山别墅等。4、营口北海机电产业园规划规划范围：营口北海机电产业园位于北海新区的北部，北起大清河北支，南接北海新区，东靠沈大高速公路，西临辽东湾。项目规划面积25 平方公里，其中启动区规划面积5平方公里。规划目标：未来将打造电机特色产业园区，集世界和中国各系列各门类电机的研发、制造、销售、集散为一体的产业园。园区将建成高标准、完善的水、热、电、通信等基础设施，提供标准化厂房，检测基地等服务设施和创业平台。园区定位：主要定位于形成国内外大型电机企业的产业集群，为电机企业提供一个规划合理、环境优美、科技先进、人才荟萃的产业平台，建成立足营口北海新区，面向东北亚，乃至全世界的电机产业基地。产业园现状:2011年，北海电机产业园落实项目288个，开工建设91个，完成投资19亿元；落实新能源产业项目10个，翔鹏、朗昇、华能、航天万源等重点项目开工建设。5、鲅鱼圈区发展关键因素分析鲅鱼圈区域发展关键因素对照表行政区名称鲅鱼圈区北海新区成立时间84年08年成立背景1975年8月，交通部为了落实周总理关于“彻底改变我国港口落后面貌”，选址鲅鱼圈乡，84年开始建设鲅鱼圈港营口市老城区发展空间受限，市政府为了寻找新的增长空间，改善城市发展面貌，拉开城市框架，促进城市布局更加合理，选址北海新区，作为未来城市政治、经济、文化中心开发区级别享受国家级开发区待遇列为辽宁省重点支持对象政府支持力度政府支持力度大，享受国家级开发区待遇营口市政府大力扶持，未来市委市政府将搬迁至此规划规划面积（平方公里）26842.8启动区面积（平方公里）6-16-268（规划控制面积）22.86规划人口（万人）10035目前人口目前37万左右暂无数据功能定位东北最近的出海口，以工业、航运、商贸、旅游为主的东北重要港口城市生态、旅游、休闲、观光、渡假、宜居的新型现代化城市和最具国际竞争力的辽宁滨海新城。基础设施建设经过20余年的建设，鲅鱼圈区的基础设施已经十分完善，医院、学校、酒店等配套应有尽有由于刚成立不久，北海新区启动区目前正在进行路网、给排水、天然气、通讯、供暖管网工程基础设施建设，配套设施也处于招商建设阶段发展阶段第一阶段：88年营口成立出口加工区（0、5平方公里），隶属营口市直接管辖。1990 年，根据发展的需要并参考联合国开发计划署专家组的建议，营口出口加工区更名为营口新经济区。 第二阶段：1992年10月，国务院批准设立营口经济技术开发区，成为国家及开发区（5.6平方公里）。 第三阶段：2004年国务院批准调整鲅鱼圈区的行政区划，将原盖州市的熊岳、芦屯、红旗三个乡镇成建制划入营口开发区，使开发区行政区划区域相一致，不再设定规划控制区。目前开发区（鲅鱼圈区）行政区划面积为268平方公里。2008年8月盖州市委、市政府研究决定组建盖州北海新城区。2009年5月1日，经营口市委、市政府研究同意成立营口盖州北海新城区党工委和管委会。7月15日，营口盖州北海新城区正式挂牌成立。2010年2月经辽宁省人民政府同意将营口盖州北海新城区纳入辽宁沿海经济带重点支持区域。2010年3月营口市委、市政府对原营口盖州北海新城区班子进行了调整并更名为营口北海新区。区位位于沈阳经济区、辽宁沿海经济带，接受沈阳、大连的经济辐射，距离大连150公里，距离沈阳200公里位于沈阳经济区、辽宁沿海经济带，接受沈阳、大连的经济辐射，距离大连170公里，距离沈阳180公里交通条件距离哈大高铁熊岳站4公里、距离沈大公路1公里、鲅鱼圈港、鞍山机场（1小时）、1.5小时到达大连周水子国际机场、2小时到达沈阳桃仙国际机场、1小时到达规划营口机场距离哈大高铁盖州站5公里、距离沈大高速2公里、距离鲅鱼圈港15公里，2小时到达大连周水子国际机场、2小时沈阳桃仙国际机场、半小时到达规划建设营口机场支柱产业重点依托港口、鞍钢，大力发展机床、石油、化纤、旅游业目前已开工电机项目 67 家，已签约并近期可开工电机项目221家，储备项目187家资源盐田、各类海产品、25公里长海岸线，1.5公里长月亮湾海滩，熊岳温泉，望儿山，情侣山庄等亚洲最大金矿、花岗岩、各类海产品、50公里长海岸线，2公里长北海浴场，温泉等发展优势84年开始发展，港口的带动作用明显，是典型的港口型城市，成立发展时间久，产业集聚度高，基础设施较完善，生活配套服务完善，大牌开发商云集，地区高端居住区形象已经树立，旅游资源丰富，吸引外来投资、旅游、养老人群购买。08年成立北海新区，列为辽宁省重点发展区域。区位条件优越，接受沈阳、大连经济辐射，哈大高铁兴建，使得从新区半小时内可达沈阳与大连，区内旅游资源丰富，有北海浴场、温泉等将截留从鞍山、沈阳等东北客户，吸引旅游投资人群。产业处于起步阶段，机电产业园的发展将带动周边基础设施的完善，吸引产业人口的入驻，为区域地产提供需求支撑。规划定位明确，未来将成为营口市政治、经济、文化中心，目前地价便宜，升值潜力巨大。发展劣势经过20年的发展，城区土地日益稀缺，发展空间受限，目前城区楼盘较多，体量巨大，未来去化压力大，由于近几年价格的快速攀升，使得地价较高。新区目前处于起步阶段，产业发展规模、集聚度较小，居住、消费人口不足，配套基础设施不足，宜居、高端新区形象还未树立鲅鱼圈区位于辽宁沿海产业经济带，是一个典型的港口型城市，自80年建港，吸引了新鞍钢、新东北电气、晶晶光电等一大批大型企业，经过20多年的发展，由一个小渔村逐渐发展壮大成为辽宁省第二大港口城市，成为辽宁沿海经济带中一个强劲的引擎。参考鲅鱼圈发展历程，结合北海新区自身条件，得出以下结论：n 区位条件类似：北海新区位于鲅鱼圈区北部，都位于沈阳经济区、辽宁沿海经济带，距离沈阳和大连路程相差无几，区位条件相似度高。n 交通条件类似：哈大高铁、沈大高速由北向南依次穿越北海新区、鲅鱼圈区，半小时内可达大连与沈阳，两地拥有几乎一致的对外交通条件，唯一不同的是鲅鱼圈区境内有东北第二大港口，但北海新区距离鲅鱼圈港口仅有15公里，因此北海新区也可以充分利用港口资源为自身发展服务。n 资源禀赋条件类似：两地同时都地处辽宁西部沿海地区，拥有得天独厚的海岸线，可利用的海景资源和海产品资源丰富。鲅鱼圈区拥有月亮湾、熊岳温泉、情侣园度假村等旅游景点，盖州市规划重点打造双台温泉旅游度假区和文化古城，同时还拥有储量300吨的金矿可供开采。n 基础设施建设差距较大：鲅鱼圈经过20余年的发展，基础设施已经非常完善；而北海新区由于刚成立不久，启动区目前正在进行路网、给排水、天然气、通讯、供暖管网工程基础设施建设，配套设施也处于招商建设阶段。n 产业发展差距较大：鲅鱼圈依托港口，吸引如新鞍钢、新东北电气、晶晶光电等一大批大型企业，产业规模大、集聚度高，以鞍钢为源头的产业链完整，而北海新区刚刚规划建设北面的北海机电城，目前处于招商建设阶段，未来发展成熟还需要3-5年时间。n 政府都大力支持两个开发区的建设，政策上给予极大优惠，但相比较而言，北海新区处于起步招商阶段，土地、税收等政策优惠更大。6、小结n 北海新区将成为营口市未来的城市政治、经济、文化中心，近期营口市政府也将搬迁至此地，对区域是一个利好消息，但目前新区内基础设施还未完善，开发成熟还需要2-3年时间。n 新区北面的北海机电城未来将吸引大量产业人口入驻，对本区域房地产构成强有力支撑。n 北海新区区位、对外交通条件、资源禀赋等都与鲅鱼圈区相差无几，先天发展条件较好；缺点是目前基础设施不完善以及产业发展还处于起步阶段，但是随着政府不断加大建设力度，给予招商更多优惠政策，北海新区的未来发展潜力还是巨大的。三、盖州市经济概况1、盖州市gdp分析2011年盖州生产总值215亿元，增长34.3%；盖州跻身县域经济东北30强，在东北地区153个县（市）中列第26位。但相比鲅鱼圈区的gdp总量还是有较大差距，首先是因为鲅鱼圈区已依托港口发展20余年，引进了如鞍钢等一系列大型企业，经济初具规模；其次是盖州市的北海新区、仙人岛能源化工区等园区尚处于起步阶段，发展壮大还需要35年时间。2、盖州市人口分析2011年盖州市常住人口达到88万，是营口市人口最多的区县,以农业人口为主。鲅鱼圈区在20多年的发展过程中，已经将80%的人口转变为城市人口，未来35年内，鲅鱼圈区将实现区域内全部城市化。随着盖州市经济不断快速发展，未来将有大量农村人口转化为城镇人口，在城市化进程中将产生大量的自住及改善需求，本区域的市场构成强有力的支撑作用。3、盖州市人均可支配收入分析2011年盖州市人均可支配收入低于营口市和鲅鱼圈区，说明盖州市经济正处于起步发展阶段。4、盖州市财政收入分析2011年盖州市财政收入14亿元，由于几个园区尚处于起步发展阶段，税收较少，因此财政收入只有鲅鱼圈区1/3，只有营口市的1/14。5、盖州市旅游收入分析2011年盖州市旅游收入40亿元，相比较gdp、财政收入等，盖州市旅游收入与鲅鱼圈区的差距较小，可见盖州市的旅游资源还是十分丰富的，未来政府将集中力量打造双台温泉旅游度假区和文化古城改造，两项工程完工后，再加上哈大高铁的开通运营，必然吸引东北的游客前来旅游、消费，对盖州的经济发展是个利好。6、小结n 经济稳定增长，但相比鲅鱼圈区而言，经济总量和财政收入偏低，人均可支配收入也低于鲅鱼圈区，但随着盖州几个园区的不断发展，相信盖州未来增长潜力巨大。n 盖州市人口是营口市最多的一个区县，随着城市化进程加速，未来本地房地产需求巨大。n 盖州旅游资源丰富，政府重点打造双台温泉旅游度假区和文化古城改造，未来增长潜力较大。四、盖州市房地产分析1、房地产开发投资额09-11年各城市房地产开发投资额对比分析营口、鲅鱼圈区、盖州市的房地产开发投资额近三年均呈现上升趋势。其中，2011年盖州市房地产开发投资额17.1亿元，同比去年上涨96.5%，上涨幅度较大，因为北海新区的成立一定程度上促进了盖州市的房地产开发。但相对于成熟的鲅鱼圈区房地产市场而言，开发投资额还是偏小。整个营口市房地产市场发展良好，购房需求持续稳定；沿海经济带建设和城市化步伐的加快，各区域更加重视房地产业对经济发展的拉动作用，城市经济快速提升；国内一些知名开发企业（如恒大、保利、佳兆业等）不断来营，投资热情旺盛，促进了营口市整个房地产发展。2