工程管理专业毕业设计（论文）-XX市XX房地产项目可行性研究.doc

xx市xx房地产项目可行性研究专业：工程管理学生：xxx 指导老师：xxx摘 要我国经济的高速增长,人们消费能力、消费观念的提高,促进了商业零售业的活跃繁荣,从而也催化了商业房地产的大发展。商业房地产投资规模大、投资回收期长、建设后经营成本高等特点都使得商业房地产决策之前的可行性分析异常重要,其工作质量的好坏,直接决定了项目今后的成功与否。由于商业房地产的发展时间较短,缺乏成体系的理论作指导,开发商的经验积累较少,所以业界迫切需要这方面的理论指导和案例借鉴。 本文首先对房地产可行性研究进行了评述,介绍了分析的内容与步骤,然后引入已经成熟的项目管理理论,将房地产的开发前期可行性分析看为一个单独的项目,用项目过程组和工作分解结构等方法把可行性分析按项目操作的顺序来组织实施,使可行性分析过程更具规范化与模式化。文章还介绍了一些适合于商业房地产项目分析的常用技术分析工具,并且在后面的实际案例部分对这些工具作了应用。 论文采用实证的方法,详细介绍了一个具体的商业房地产开发案例彭州y项目的前期可行性分析过程。按照可行性分析的基本原则和内容要求,从商业房地产市场的综合分析着手,在第四章里根据项目所在区域的实际情况,对目前彭州市商业项目存在的问题进行了剖析并提出了对开发商的建议。在市场调查的基础上对该城市商业房地产项目进行了商圈和供需分析,特别突出了对城市外来机遇影响的分析,最后对该城市商业房地产的发展趋势做出了研判。在第五章里以实际数据对具体项目的规划方案进行了财务评价和不确定分析,并且对项目的风险管理提出了建议,完成了对本项目的可行性分析。通过案例分析的过程向读者介绍了商业房地产项目可行性分析的方法与思路。关键词： 房地产开发项目 可行性研究 商品房xin yue guanghan city real estate project feasibility studymajor: project managementstudent:xxx supervisor:xxx abstractwith the rapid growth of domestic economy and improvement of consumable capability and concept, the retail business booms meanwhile it speeds up the development of commerce real estate. however, there are these following features for commerce real estate: firstly, the investment scale is great, secondly, the reclaiming period is long, last but not least, the business cost after the complete construction is high. thereby all these characters make the feasibility analysis pretty important before the decision of the commerce real estate because its quality directly determines whether the project is successful or not. on the other hand, owing to the short development time of commerce real estate and absentness of both the theory instruction of complete system and the accumulative experiences with regard to the commerce real estate, the developers of real estate are in urgent need of the theory and cases for reference on this aspect. first of all, this paper comments on the feasibility studies of real estate and describes the contents and approaches of analysis. in view of the mature project management theories, feasibility analysis of the development prophase of real estate is regarded as one independent project which is carried out in light of the project operation sequence in the methods of project process group and work breakdown structure in order to make the feasibility analysis process more standard and paradigmatic. furthermore, the paper illustrates the usual technical tools which are suitable for the project analysis of commerce real estate and also applies these tools into the actual cases. afterwards, this paper introduces a specific development case of commerce real estate in a demonstration approach -the prophase feasibility analyses process of pengzhou y project. later on, according to the basic rules and content requirement of feasibility analysis, the paper begins to draw a general map for commerce real estate market. especially it anatomizes the problems of business projects in pengzhou at present based on the actual condition of local region at chapter 4 and also puts forward an advice for the developers. it also deeply probes the business cycle and supply.key words： real estate development project feasibility study commodity house目 录1建筑项目总论11.1项目背景11.2国内可行性研究现状12建设条件与选址条件32.1建设条件32.2 场地选址43规划要求52.2.1用地规划要求52.2.2建筑规划要求52.2.3交通规划要求52.2.4绿化规划要求52.2.5市政设施要求54建筑项目事成分析和营销战略73.1建筑市场概况73.2市场预测73.2.1房地产开发趋势73.2.2市场前景预测83.2.3营销战略85建筑项目建设方案115.1建筑方案115.1.1平面设计115.1.2立面设计115.1.3结构设计126项目实施进度安排126.1工程项目管理126.2项目进度控制137投资估算与资金筹措147.1土地开发成本147.2资金筹措168经济评价179可行性研究分析结论19参考文献19致谢19vi- vi -1、建筑项目总论 1.1、项目背景 该项目位于中山大道与深圳路交汇处，并且交通便利，左边距离广汉三星堆客运站有150米左右，右边有竹香园和游家河边并且距离河有350米左右。小区东西方向大约有170米，南北方向有200米左右。房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动gdp增长1.3个百分点，间接拉动0.61.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年19月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8，其中，新开工面积增长30.4。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。数据1.2、国内可行性研究现状 我国经济的高速增长,人们消费能力、消费观念的提高,促进了商业零售业的活跃繁荣,从而也催化了商业房地产的大发展。商业房地产投资规模大、投资回收期长、建设后经营成本高等特点都使得商业房地产决策之前的可行性分析异常重要,其工作质量的好坏,直接决定了项目今后的成功与否。由于商业房地产的发展时间较短,缺乏成体系的理论作指导,开发商的经验积累较少,所以业界迫切需要这方面的理论指导和案例借鉴。 本文首先对房地产可行性研究进行了评述,介绍了分析的内容与步骤,然后引入已经成熟的项目管理理论,将房地产的开发前期可行性分析看为一个单独的项目,用项目过程组和工作分解结构等方法把可行性分析按项目操作的顺序来组织实施,使可行性分析过程更具规范化与模式化。文章还介绍了一些适合于商业房地产项目分析的常用技术分析工具,并且在后面的实际案例部分对这些工具作了应用。 论文采用实证的方法,详细介绍了一个具体的商业房地产开发案例彭州y项目的前期可行性分析过程。按照可行性分析的基本原则和内容要求,从商业房地产市场的综合分析着手,在第四章里根据项目所在区域的实际情况,对目前彭州市商业项目存在的问题进行了剖析并提出了对开发商的建议。在市场调查的基础上对该城市商业房地产项目进行了商圈和供需分析,特别突出了对城市外来机遇影响的分析,最后对该城市商业房地产的发展趋势做出了研判。在第五章里以实际数据对具体项目的规划方案进行了财务评价和不确定分析,并且对项目的风险管理提出了建议,完成了对本项目的可行性分析。通过案例分析的过程向读者介绍了商业房地产项目可行性分析的方法与思路。由我国宏观经济发展状态来看，现在大多数家庭的收入逐渐增加，基本是成扩大化需求、实施投资和消费的双向推动。由于政府的宏观调控能力的加强，更是有了政策的实施，是的人们在各个方面的花费增加，使其迅猛发展。恩格斯系数呈下降趋势，这些足以表明居民生存型消费期正在向小康享受型消费方向转变，并且根据人们的心理作用于生活的需要，很多人愿意买房，因为可以放并且有发证空间。根据居民生活水平不断提高的需求，房地产业正处于蓬勃向上的发展阶段。住宅建设作为新的经济增长点是实施投资和消费双向拉动的主要举措之一，在二十一世纪初期仍然如此。有关专家认为，若gdp要增长7%，就需要固定资产投资增长12%以上。那么，作为重点发展的住宅建设投资增长就应当在15%以上。据此，当前继续加大住宅建设力度和建设规模势在必行，房地产全方位进入买方市场必定无疑。近日，成都市统计局公布1-4月成都房地产统计数据。1-4月，成都房地产开发共完成投资127.06亿元，比去年同期增长13.6%.房地产市场供应量明显增大，商品房的竣工面积达160.67万平米，同比增幅达64.4%；商品房的施工面积为3013.15万平米，同比增长49.2%.商品房销售也同样显示出旺盛的增长势头，销售面积达413.33万平米，同比增长32.1%；销售额达136.36亿元，同比增长26.4%.据此，当前继续加大住宅建设力度和建设规模势在必行，房地产全方位进入买方市场必定无疑。数据近年来，随着城乡居民人均收入不断提高，顺应形势的房改政策陆续推出，人们对改善居住条件的愿望越来越迫切，更新弃旧、地域更换、层次调整等已成为广大居民关注的热点。本项目符合当前房地产市场规律，对xx城市建设的发展有着明显的社会意义，建设是必要的。2、建设条件与场址选择 2.1、建设条件2.1.1 自然条件广汉市地处成都平原东北侧，跨东经104o643至东经104o2945和北纬30o5341至北纬30o838。境内松林镇、双泉乡为丘陵低山地段，平坝因近代河流的长期切割，河间出现长堤形埂子，由西北边境流入的青白江、鸭子河、石亭江、绵远河及其支流白鱼河、蒙阳河等，形成六河六埂、槽埂相间的地形。区内地下水总储量15.62亿立方米，埋藏浅，水质好。县境属中亚热带湿润气候区，干湿明显，四季分明，大陆性季风气候显著，累年平均气温16.3度，平灼降水量890.8毫米，平均日照时数1229.2小时，平均无霜期281天。广汉市大致位置：（图1）图片来源：百度地图项目在广汉市的大致位置。（图2）图片来源：百度地图2.1.2 地质条件境内土壤的成土母质为基岩风化物和松散堆积物两大类。平坝地区为第四系松散堆积物，丘陵地区为基岩风化物。根据中国地震烈度区划图（1990河北地区）查得，本场地地震基本烈度为6度。2.2 场址选址2.2.1 地理位置广汉市位于“天府之国”四川之腹心，是成都以北的重镇，自古有“蜀省之要衢，通京之孔道”之说。南临成都市区25公里，北距德阳市区19公里。境内地势平坦，气候温和，河流纵横，土地肥沃，市容整洁，风光秀丽，被誉为“成都的后花园”，广汉是“四川省经济综合实力十强县”之一。经济以工业为主，主导产业为：医药、轻纺、机械、食品、旅游。广汉市境内河流纵横，水塘密布，6条主要河流的常年平均流量为34.29亿立方米，地下水总储量约15.62亿立方米，水质较好，水位较高，易于开采利用。3 规划要求 3.1 用地规划要求3.1.1 规划建设净用地面积约：35006.7平方米。 3.1.2 道路用地面积：8501平方米。3.1.3 绿化用地面积：11902.3平方米。 绿化率34%。3.1.4 用地使用性质：二类住宅用地（可兼容商业建筑面积比例不大于计入容积率的建筑面积的10%）。3.1.5 净用地使用强度：建筑用地面积9275.8平方米，公共建筑用地2365平方米。容积率3.27。建筑密度33.3%.3.2建筑规划要求3.2.1 该项目总占地面积：35006.6。3.2.2 建筑总规模及主要建设内容：该建筑总建筑规模为总建筑面积114466.8，其中住宅总建筑面积为112101.8，公共建筑面积为2365。地下停车车位19003，地下车库602个。地面停车位150。容积率3.27，绿化率34%。建筑密度33.3%.3.2.3 建筑类型户型：该项目建筑分为两部分，其中一部分为沿着街道的一部分：在街到旁边我们设计了6层建筑，底层为商品房，2-6层为住房。第二部分为中间的10栋18层建筑，其中这10栋分别围绕建筑，并且中间有鱼池道路花园等绿化。3.3交通规划要求：3.3.1交通出入口：临规划道路布置，开口宽度及位置应符合市交管局的并联审批意见要求及广汉市城市规划管理技术规定（2010年试行版）的有关要求，并在总平面中注明。3.3.2 停车数量：满足广汉市城市规划管理技术规定（2010年试行版）的有关要求，并且根据每户的面积按照户数确定停车车位数量。3.4 绿化规划要求：绿地面积：1160.2平方米，绿地率绿化率34%，绿化率不小于25%满足设计要求，其中还在十栋高层建筑中央还设置了鱼池。3.5 市政设施要求3.5.1 给水由中山大道方向引入一路水源，xx道现状给水管径为200mm，位于道路中心线北侧3.5米。项目主要为生活用水，水源由自来水公司统筹解决。给水水压为了满足项目用水量，采用加压给水方式。室外消防栓给水系统在室外供水环网上按规范设置室外消防栓，间距不大于120米。室内给水总进水管设总阀门，分户支管设分户阀门，给水管采用铝塑复合管。3.5.2、排水雨、污水均直接排入xx道的市政雨水管网和污水管网；xx道现状雨水管管径为600mm，位于道路中心；xx道现状污水管管径为300mm，位于道路中心线南侧3.5米。3.5.3、供暖本项目采暖采用集中供热方式，由市热力公司通过热力管网从xx道方向引入，小区设热力站。xx道现状热力管位于道路中心线北侧7.5米。用热指标按居民综合热指标70w/m2取定。3.5.4、煤气本项目煤气由煤气公司提供焦炉煤气，考虑沿xx道由华岩路方向引入低压煤气管道。xx道低压煤气管道位于道路中心线南侧7.5米。3.5.5、供电两路10kv电源均由xx道方向接入。xx道电力电缆的规划管位位于道路中心线南侧9.0米。电缆引入小区箱变，低压电源由小区箱变引出，至各楼上，电源电压为380/220v。3.5.6、通讯与有线电视电信：由xx道方向光缆接入。xx道现状通信管道位于道路中心线北侧9.0米。有线电视近期由热力学苑方向引入，远期从xx道方向预留接口。小区内预留设备间。3.5.7、人防按人防现行规定建设六级人防工程。4、建筑项目市场分析和营销战略 4.1 建筑市场概况 近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，四川省房地产均呈现出强劲的发展势头。广汉市房地产市场更是得到了持续快速发展，在很大程度上对改善城乡居民的住房条件起了关键性的作用，有力地推动了广汉市城乡建设和社会经济的快速发展。然而，从我广汉市现状分析，也存在脂肪供应矛盾、市场运作不规范和住房价格持续上涨等问题。4.1.1 我国房地产运行基本情况：国民经济快速发展，人民生活不断改善。2003年到2007年，广汉市国内生产总值由2003年的57.6亿增加到2007年的110.3亿元，地方财政一般预算收入由2003年的1.5亿增加到2003年的3.8亿，城镇居民人均可支配收入由2003年的7659元增加到2007年的10557元。房地产发展势头良好，2003年以来，广汉市房地产完成投资额的年增长幅度均在20%以上。2007年完成房地产投资总额4.46亿，有力的推动了全社会固定资产投资和国民经济发展，房地产业成为我市国民经济发展中的生力军之一。房地产开发情况。2003年到2007年房地产开发投资额，2007年为历史最高 红完成投资额4.46亿元比2003年增长66.4%。2007年商品房施工面积60.2万平方米，比2003年增长30.6%；上平方竣工面积15.1万平方米，比2003年下降43.4%；商品房销售面积25.3万平方米，比2003年增加0.4%年末商品房空置面积8.61万平方米，比2003年增长98.4%房地产价格稳步上升，广汉市住房均价从2003年的1400/平方米，增加到2007年2800/平方米，5年增长幅度达一倍。行业规模迅速扩大，大招品牌房地产开发企业。戒指2007年，全市房地产企业30家，德阳房地产企业开发投资前30位广汉4个占德阳市13.3%，一批规模打、竞争力强、品牌知名度高的房地产企业脱颖而出。4.1.2 2003年到2007年广汉市房地产基本特点：繁荣经济强硬支撑。近年来，广汉市经济保持较快发证速度，2007年全市国内生产总值和地方财政一般预算收入与2003年相比，分别增加91%和153%。随着经济快速发展，居民生活得到明显改善，2007年全市城乡储蓄已达到73.2亿元，与2003年增加61.6%。城市进程加速发证，近年来，我是积极推进城市化进程，加速了我市人口聚集。2007年我市总人口达59.4亿人，比2003年增长1.2%，此外加上近几年来成都人都到我市来购房需求增加，这无疑给我市产生了巨大需求。居民的消费机构升级和消费品位大大提高。我市居民“一步到位、一放到老”的住房观念渐渐淡化。简单式住房不再受宠。而舒适、宽敞，优美的居住环境成为大众追求的目标，这给我市房地产注入了强大的活力。4.2 市场预测 4.2.1 房地产开发趋势当前房地产业作为国民经济的支柱产业，对引导消费、拉动投资、带动相关行业发展、促进国民经济具有极其重要的作用。随着国家产业政策的调整和住房货币化制度的实施，我市的房地产业进入了新的发展时期，出现了新的转机，特点是： 1. 建筑商品从卖方市场走向买方市场； 2. 住宅在房地产中成为主要商品； 3. 国家不再实行实物住房分配，因此，购房主体从集团转向个人。 4. 随着人们市场意识的增强和人名生活水平的提高，购房不仅仅是为了居住，同时还考虑保值增值功能； 5. 随着经济水平的提高，人民群众对居住条件产生了高层次的愿望，对宽敞、舒适、功能齐全、服务配套、环境优美的住宅有强烈需求。6. 住房抵押贷款和公积金制度的推行，有力地激发了人们的购房欲望。4.2.2 市场前景预测根据广汉市统计资料显示，广汉市市区房地产开发投资2003年到2007年，广汉市国内生产总值由2003年的57.6亿增加到2007年的110.3亿元，地方财政一般预算收入由2003年的1.5亿增加到2003年的3.8亿，城镇居民人均可支配收入由2003年的7659元增加到2007年的10557元。以上情况表明我是的住房销售依然火爆。根据我市近几年来开发的商品住宅情况，除一部分平改楼给居民还迁的住宅建筑面积在6070平方米以外，大部分商品房都是大平米户型，并且从目前市场销售情况来看供不应求。根据市场调研分析，拟设计a、b三种户型，即a户型100平米以上，占三分之一；b户型110120平米，占三分之一；c户型140平米左右，占三分之一。4.2.3、营销战略 房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。多年以来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上。营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键。在营销策划开展商由重视营销策划、概念打造转向重视前期研究和产品定位，随着广大居民消费倾向与消费心理的变化，楼盘的“卖点”也在逐年转变。生态卖点逐步取代高科技卖点，成为楼盘卖点的主流。“绿色”、“生态”“人居”“健康”概念受到了空前的重视。开发周期逐步缩短，产品更新换代速度加快，项目针对性更强。社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的“求新求变”，使市场上的产品出现“不断升级”的现象。居住趋向郊区化，住房消费平民化，产品更新换代速度加快。在一些地方的房地产产品甚至已经出现了 “住房如时装，一年一个样”的状况。大型住宅项目不断出现，开发主题更为明显，产品多元化、客户多元化、开发主题的连贯性、品牌经营的系统性，均是营销工作的新课题。发展商的品牌策略不断提升，企业品牌和楼盘品牌已开始为买家识别。服务概念贯彻于营销全过程。优质的看楼服务、物业管理服务、24小时的专车接送服务，均给买家带来了方便和优惠。形成了从优质方便的服务到看楼、买楼的良性循环。1我国消费型态的变化1m1在多种形态的我国城市消费者一书中，运用vals分析方法，将我国城市消费者细分为如下7类：平实型消费人群；潜力消费人群；消极消费人群；实力消费人群；中坚消费人群；弱势消费人群；经济型消费人群。并对各个消费群体的消费特征以及在各消费领域的消费偏好进行了具体的描述。这些划分有利干零售企业更透彻的研究某一细分市场的消费者的生活形态，把握其价值观、消费倾向、业余活动等将成为广大商家营销策略的设计基础。2消费需求的变化随着社会发展和时尚的变迁，生产企业的研发能力不断增强，形式各样的商品不断推向市场，消费者的求变心理越来越明显，与此同时，随着不同的收入群体的形成，消费需求多元化的态势也很明显，高、中、低各消费群体形成了不同的消费特征，另一方面，随着我国与世界经济的进一步融合，更多的国外品牌、服务将落户我国，使我国消费者的消费形态，生活方式的国。际化趋势日益明显.3消费意识的变化消费者的消费意识有了明显的变化，消费行为更加理性化，质量观念和维护自己权益的意识日益增强?这种消费意识的转变表现在消费者对商品的选择性的增强上，消费者在进行消费时变得“苛刻”而“复杂”，对于商品和服务的厂家、价格、品质、品牌、地点等因素进行比较，选择最佳的因素进行组合，决定消费一国内学者对消费者超市购买行为的调查研究也表明消费者的价值导向越来越强：消费者选择性的增强，表明消费者的消费行为更加理性化。了解消费得的需求，运用合适的产品、定价、渠道、促销和服务等方法来满足消费者需要。所以我们应该：（1）认清消费的需求。 （2）激起和满足消费者的欲望。 （3）制造所能销售的产品并有效地组织实施销售活动。 （4）以顾客为主体，一切为了满足消费者。主要有四大策略就是就房地产的价格、档次、类型把握好，进行有针对性地销售。首先对房地产产品有正确的认识。我们的住房类型分为两种类型，并且还在靠路边的一层还建设了商品房，方便住宅居民的起居等。4 销售价格（1） 经过对广汉市楼盘一些方案的调研有： 城东片区东泰-帝景国际：3栋18层+2栋10层电梯花园洋房 面积：26664 建筑面积：越12万状况：一期在售 已售75%平均价格：3300/（2） 城南片区恒泰雅居：电梯公寓洋房 占地面积：8972 建筑面积：约26238 状况：在售，已售75% 平均价格：3200/（3） 经开区-上美年华：西班牙式电梯花园洋房 占地面积：33300 建筑面积：70000 状况：在售，已售80% 均价：约2700/（4） 城东片区广信-拿铁城 占地面积：26640 建筑面积：50000 状况：在售。 均价4000/以上四个均问广汉市近两年的住房出售，由此可以看出在3000/左右。所以次项目的高层建筑销售价格定在3100/，中层建筑则为3300/，商铺为5000/。则：3100*100800+3300*7821.8+5000*3480=355691940元停车场：707*5=3535万元 总价35569.794+3535=39104.794万元。5 建筑项目建设方案 5.1 建筑方案 5.1.1 平面设计该项目位于中山大道与深圳路交汇处，并且交通便利，左边距离广汉三星堆客运站有150米左右，右边有竹香园和游家河边并且距离河有350米左右。小区东西方向大约有170米，南北方向有200米左右。建筑间距严格按照xx地区标准执行，拟建建筑之间及拟建建筑与现有建筑之间均满足日照间距和消防规范要求，南侧间距不少于2米，东西两侧分别不少于不少于2米和12米，北侧退xx道不少于12米；日照间距系数为1.75，每户住宅均满足日照卫生要求。5.1.2 立面设计本项目住宅楼的立面造型及色彩具有时代感，同时与周边环境相呼应，沿街小区配套用房北立面与主楼北立面平齐。项目建筑为板式多层楼房，层数为18层，房顶为坡屋顶，阳台造型为弧状的落地玻璃阳台，美观大方。曲线景观带自由活泼，时尚现代，使居住环境充满浪漫风格。道路旁2-6层住房平米图（图3）规划地中央十栋房屋平面设计图（图4）5.1.3 结构设计该项目的建筑结构为框轻结构，并且墙体用空心砖与多孔砖相互配合砌筑，在浴室活着厕所则有实心砖垫底。6 项目实施进度安排 6.1 工程项目管理 管理是指从事工程项目管理的企业（以下简称工程项目管理企业）受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理的具体方式及服务内容、权限、取费和责任等，由业主与工程项目管理企业在合同中约定。其中阶段有：一,立项决策阶段 1,组织进行项目建议书的编制及立项报批; 2,协助业主选择咨询单位,签订咨询合同,并对咨询单位的编制工作进行检查,管理; 二,设计管理 1,协助业主选择勘察设计单位,签订勘察设计合同; 2,协助业主及时向设计单位提供所需的各种资料及外部条件的证明; 3,监督勘察设计合同的履行及对设计单位进行管理; 4,代表业主向政府职能部门报审设计文件; 三,前期准备阶段 1,代表业主进行建设用地规划许可证及建设工程规划许可证的报批; 2,进行施工图审查的协调; 3,监理单位的确定; 4,施工单位的确定及施工许可证的办理. (四)采购管理 1,进行整个项目的合同体系策划,制定采购计划; 2,完成招标代理的全部工作 3,负责采购合同的管理; 五,项目实施阶段 1,负责组织协调设计单位在工程实施阶段的配合工作; 2,代表业主与有关工程质量安全等部门的联系工作; 3,监督监理合同的履行; 4,审查承包商提供的试车报告,并组织人员进行见证试车; 5,审查承包商的竣工验收报告,代表业主组织竣工预验收; 6,负责向城建档案管理部门移交竣工资料并办理备案手续; 7,承担该项目的造价咨询的专项工作并配合结算审计工作. 六,项目文档管理 建设项目实施时负责文件资料的收集保存,在项目竣工时将工程来往批件,技术资料和施工图纸整理完好归档移交业主. 七,项目后评价阶段 项目竣工后,向业主提交从项目立项决策,项目物资采购,项目勘察设计,项目施工,项目生产运行,项目经济等方面的后评价报告及工程项目管理工作的综合评价报告. 八,根据工程项目特点和实际情况,业主与工程项目管理企业约定的其他服务内容. 业主主要职责 1,与项目管理企业签订项目管理服务合同,并明确授权; 2,与工程承包商签订合同; 3,报批和审查有关文件; 4,筹措项目资金,支付项目管理费用和工程(wiki设备/wiki)价款等费用; 5,监督项目实施和组织项目验收等. 项目管理企业职责 1,完成可行性研究(根据合同约定); 2,协助业主编制业主要求; 3,编制项目计划; 4,组织工程招标; 5,审查设计文件; 6,在项目实施过程中进行项目的组织与管理; 7,代表业主进行合同管理； 8,项目实施阶段对项目的进度,费用,质量,材料,安全进行控制等.6.2 项目实施进度 6.2.1 项目进度安排编制项目建议书（代可行性研究报告）并报批1个月；完成项目初步设计并报批2个月；完成施工图设计及审查1个月；土建施工15个月；竣工验收1个月；项目全部工期预计30个月。施工进度表：7 投资估算与资金筹措财务分析是以会计核算和报表资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它是为企业的投资者、债权人、经营者及其他关心企业的组织或个人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来做出正确决策提供准确的信息或依据的经济应用学科。7.1. 土地开发成本7.1.1 土地费用：指直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。本地块位于中山大道与深圳路交汇处，该项目占地52.51亩，土地拍卖价格为34/亩，在35万/亩成交。土地总价值：187.85万元。7.1.2 土地征用及拆迁补偿费用：由于该宗地块已由政府部门负责拆迁，因此拆迁费不计算。7.2 前期工程费用 7.2.1规划设计费用：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。按建安工程费的3%计算。总计358.07万元。7.2.2勘测丈量费用：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。按建安工程费的0.3%计算，35.807万元。7.2.3项目报建费用：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。包括：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。按150元/平方米计算，总价为1681.527万元。7.2.4“七通一平”费用：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通和场地平整。按10元/平方米计算，总价为112.1018万元7.2.5预算编审费用：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用，包含招标费用。按建安工程费的0.3%计算，总价为35.807万元。7.2.6其他费用：包括临时设施费、劳动定额测定费、白蚁防治费、挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等，按25万元计算。合计：35.807+358.07+2242.036+112.1019+35.807=2223.313万元。7.3 建筑安装工程费用直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。23在本项目中，采用类似工程经验估算法进行估算，按多层750元/平方米；高层1100元/平方米计算（其中多层建筑面积为11301.8平方米；高层建筑面积为100800平方米），总价为11935.635万元。7.4 公共配套设施费7.4.1 人防工程建设费：其中修建面积：多层按建筑面积的2%计算，计226.036平方米；高层按标准面积计算，计6300平方米。按1550元/平方米计价，总计1011.536万元。7.4.2 地下车库建设费：设计602个停车位，每个30平方米，总计18060平方米。按800元/平方米计价，总价1444.8万元。7.4.3 其他费用：包括自行车棚、儿童乐园、健身场所建设费，绿化易地建设费、垃圾处理费等。按250万元计算。 合计：1011.536+1806+250=2706.336万元。7.5 基础设施配套费7.5.1 道路建设费用：小区道路规划为4米宽的沥青路面，规划面积为8501平方米，按150元/平方米计价，总价127.515万元。7.5.2 园林及绿化费用：园林及绿化按成都地区中高档小区档次规划，规划面积为11902.3平方米，按450元/平方米计价，总价535.6035万元。7.5.3 其他费用：包括市政公用设施配套费、供水、供气、供电、污水处理、电信工程等费用。按750万元计算。合计：127.515+535.6035+750=1413.1185万元。7.6 不可预见费不可预见费用包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前各项费用估算的准确程度，以上述五项之和为基数：18466.2525万元。按3计算，合计553.99万元。前6项总和：18466.2525+553.99=19045.4423万元。7.2 资金筹措广汉市鑫跃房地产项目的预计分三期开发并销售。由于房地产开发项目需要的资金量十分巨大，如果仅仅是有企业全部投入自有资金开发将带来极大的风险，因此需要融资。由于随着宏观政策的调整、银行借款利率的波动、通货膨胀的影响，间接地增加了企业的开发成本。因此，经过分析计算及营销规划决定将项目分三期滚动开发销售。以便利用前一期的销售收入，投入下一期的开发中去，以期实现资金链的良性滚动发展，从而减少开发商的融资压力，降低投资风险和成本。同时，近年来国家对房地产市场的宏观调控政策不断变化，房地产市场变化很快，风险控制相对困难。16分期开发能够根据市场需求的变化，及时调整开发计划，楼盘始终能够满足市场的需要。资金的筹措计划以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量，本项目的资金来源有自有资金、销售收入再投资和银行贷款三种渠道。为了降低开发成本，应优先使用自由资金，其次是销售收入再投资，剩余的资金缺口才安排银行贷款。本项目总投资费用总额为19045.4423万元。项目开发为20个月，分两期。1.一期工程：工程开工首先向银行贷款10000万元建设一期工程。借款期2年。2.二期工程：工程在二期开始首先预售住房并且在进行二期工程建设，不足的小部分差额由公司支付。八、经济评价财务评价（也称财务分析）是从企业角度出发，使用的是市场价格，根据国家现行财税制度和现行价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表,计算财务评价指标,考察项目的盈利能力，清偿能力和外汇平衡等财务状况，借以判别项目的财务可行性。房地产开发项目财务评价有静态评价法和动态评价法两种。对于规模较小、周期较短的项目，可采用静态评价法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目，应采取动态评价法。8.1、基本数据8.1.1、计算期的确定项目建设工期为1.5年，根据房地产项目建成即出售的特点，项目计算期拟定为4年，其中第三年开始营业收入。8.1.2、营业收入、税金及附加估算8.1.2.1 经过对广汉市楼盘一些方案的调研有： 城东片区东泰-帝景国际：3栋18层+2栋10层电梯花园洋房 面积：26664 建筑面积：越12万状况：一