工商管理硕士论文-长沙兴隆物业管理公司激励机制研究.pdf

分类号 u d c 密级 编号 午l 初大学 c e n t r a ls o u t hu n i v e r s i t y 硕士学位论文 论文题目 长沙兴隆物业管理公司 学科、专业 研究生姓名 导师姓名及 专业技术职务 激励机制研究 工商管理 符开森 吴金明教授 2 0 10 年5 月 j735197 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不 包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我 共同工作的同志对本研究所作的贡献均己在论文中作了明确的说明。 作者签 学位论文版权使用授权书 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文， 允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内 容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科 学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库， 并通过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名导师签备墨至；璺目日期：兰翌1 2 年上月型日 摘要 物业管理行业在我国生根发芽完全依赖于改革开放以及福利分 房制度的取消所带来的房地产行业的蓬勃发展，是人民生活水平及社 会经济水平提高的一种集中表现。自1 9 8 1 年我国出现第一家物业管 理企业以来，我国物业管理行业随着房地产业的蓬勃兴盛经过近三十 年的发展取得了长足进步。目前在以深圳、北京、上海、广州等为代 表的经济发达城市，物业管理行业已经开始走向专业化、规模化、市 场化，物业管理企业和从业人员队伍正在不断的壮大。物业管理行业 已经成为推动国民经济增长、增加社会就业的新兴行业。 本文以长沙兴隆物业管理公司激励方案为研究对象，通过理论联 系实际，首先对长沙兴隆物业管理公司激励机制现状进行了探析，然 后指出长沙兴隆物业管理公司现行激励机制存在的主要问题及原因， 并在此基础上构建了长沙兴隆物业管理公司激励机制的基本框架，最 后提出了重建长沙兴隆物业管理公司激励机制的保障措施。 本文认为，长沙兴隆物业管理公司激励存在的问题主要有以下几 个方面：薪酬结构失衡，工资单元比例失调，“平均主义”倾向明显， 奖励功能缺失，激励作用没有突显出来等。重构长沙兴隆物业管理公 司激励机制的基本内容应包括科学合理的薪酬激励、情感化的精神激 励、长期化的成长性激励及保障化的制度激励四大部分。同时，完善 长沙兴隆物业管理公司激励保障措施应从积极完善公司治理，不断优 化对高管层的激励机制；以人力资源管理改革、考核体系优化、企业 文化建设和管理制度规范为着眼点，建立符合市场经济规律的、适应 公司发展战略要求的、责任风险收益相统一的长期激励机制；制定科 学合理的激励依据；确保激励机制实施的公正、公开和公平等方面进 行激励制度建设。 关键词激励机制，重构，薪酬激励，情感化激励 a b s t r a c t p r o p e r t ym a n a g e m e n ti n d u s t r yt ot a k er o o ti no u rc o u n t r yt o t a l l y d e p e n d e n to nw e l f a r eh o u s i n gs y s t e mr e f o r m a n do p e n i n gu p ，a n d b r o u g h tt h ea b o l i t i o no ft h er a p i dd e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t ei n d u s t r y i st oi m p r o v ep e o p l e sl i v i n gs t a n d a r d sa n ds o c i o e c o n o m i cl e v e lo fa c o n c e n t r a t e de x p r e s s i o n s i n c e19 81 ，o u rn a t i o ne x p e r i e n c e dt h ef i r s t y e a r s o f p r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n i e s a r o p e r t y m a n a g e m e n t i n d u s t r y i nc h i n aw i t ht h eb o o m i n gr e a le s t a t ei n d u s t r yf l o u r i s h e d t h r o u g hn e a d yt h r e ed e c a d e so fd e v e l o p m e n th a v em a d eg r e a tp r o g r e s s c u r r e n t l y i ns h e n z h e n ，b e i ji n g ，s h a n g h a ia n dg u a n g z h o u ，a st h e r e p r e s e n t a t i v ee c o n o m i c a l l yd e v e l o p e dc i t i e s t h ep r o p e r t ym a n a g e m e n t i n d u s t r yh a sb e g u nt os p e c i a l i z a t i o n ，s c a l e ，m a r k e t ，p r o p e r t ym a n a g e m e n t c o m p a n i e s a n dp r a c t i t i o n e r st e a m i s c o n s t a n t l yg r o w i n g p r o p e r t y m a n a g e m e n ti n d u s t r y h a sb e c o m et h en a t i o n a le c o n o m i cg r o w t h ， i n c r e a s i n gs o c i a le m p l o y m e n te m e r g i n gi n d u s t r i e s t h i s t h r i v i n gp r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n i e s i nc h a n g s h a i n c e n t i v e sf o r t h er e s e a r c ho b je c t ，t h e o r yw i t hp r a c t i c e t h ef i r s tp r o p e r t y m a n a g e m e n tc o m p a n i e s i n c h a n g s h ab o o m i n g c u r r e n ts i t u a t i o no f i n c e n t i v em e c h a n i s m ，a n dt h e np o i n t e do u tt h a tt h eb o o m i n gp r o p e r t y m a n a g e m e n tc o m p a n yi nc h a n g s h ac u r r e n t i n c e n t i v em e c h a n i s ma n d c a u s e sm a j o rp r o b l e m s i nt h i sb a s i st o b u i l dp r o s p e r o u sp r o p e r t y m a n a g e m e n tc o m p a n yi nc h a n g s h at h eb a s i cf r a m e w o r k o fi n c e n t i v e s ， a n df i n a l l yp r o p o s e dr e d e v e l o p m e n to fp r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a m e s i nc h a n g s h ab o o m i n gi n c e n t i v e ss a f e g u a r d s t h i sp a p e ra r g u e st h a tp r o s p e r o u sp r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n y i n c h a n g s h ai n c e n t i v ep r o b l e m sm a i n l y i nt h ef o l l o w i n ga r e a s ：s a l a r y i l s t r u c t u r e i m b a l a n c e s ，w a g eu n i to fp r o p o r t i o n ，“ e g a l i t a r i a n t e n d e n c y a p p a r e n tr e w a r dd e f i c i t s i n c e n t i v e sd on o ts t a n do u ts o r e c o n s t r u c t i o n o f c h a n g s h ab o o m i n gp r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n i e s i n c e n t i v e s s h o u l di n c l u d es c i e n t i f i ca n dr e a s o n a b l eb a s i c s a l a r yi n c e n t i v e ， e n c o u r a g i n g t h es p i r i to fe m o t i o n a l ，l o n g t e r mg r o w t h o r i e n t e ds y s t e mo f i n c e n t i v e sa n dp r o t e c t i o no ff o u rm a j o ri n c e n t i v e a tt h es a m et i m e ， i m p r o v et h ep r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n yi nc h a n g s h ab o o m i n g s e c u r i t ym e a s u r e ss h o u l db ea c t i v e l ye n c o u r a g i n gc o r p o r a t eg o v e m a n c e a n dc o n t i n u o u s l yo p t i m i z em a n a g e r i a li n c e n t i v e s ；t oh u m a nr e s o u r c e s m a n a g e m e n tr e f o r m ，e v a l u a t i o ns y s t e mo p t i m i z a t i o n ，c o r p o r a t ec u l t u r e a n dm a n a g e m e n ts y s t e ms t a n d a r df o rt h ef o c u s ，t h ee s t a b l i s h m e n to f c o n s i s t e n tm a r k e te c o n o m y , a n dm e e tt h er e q u i r e m e n t so ft h ec o m p a n y d e v e l o p m e n ts t r a t e g y , l o n g - t e r ml i a b i l i t y r i s kb e n e f i t so fu n i t yo f i n c e n t i v e s ；d e v e l o p m e n to fs c i e n t i f i ca n dr e a s o n a b l ei n c e n t i v eb a s i s ；t o e n s u r et h ei m p l e m e n t a t i o no fi n c e n t i v em e c h a n i s f a i ri n c e n t i v es y s t e mi na r e a ss u c ha sc o n s t r u c t i o n k e yw o r d s i n c e n t i v em e c h a n i s m ， i n c e n t i v e s ，e m o t i o n a lm o t i v a t i o n i i i 目录 第1 章导论1 1 1 研究的背景和意义1 1 1 1 研究的背景l 1 1 2 研究的意义3 1 2 研究现状4 1 2 1 国外激励理论4 1 2 2 国内研究现状5 1 3 研究的思路与内容7 1 4 研究的技术路线与研究方法8 1 4 1 研究的技术路线8 1 4 2 研究方法1 1 第2 章长沙兴隆物业管理公司激励机制现状探析1 2 2 1 长沙兴隆物业管理公司基本情况介绍1 2 2 1 1 长沙兴隆物业管理公司总体概况1 2 2 1 2 公司人力资源分析1 4 2 2 长沙兴隆物业管理公司激励现状的调查分析1 6 2 2 1 职业发展调查1 6 2 2 2 薪酬福利调查1 8 2 2 3 业主满意度调查2 0 2 3 激励机制存在的主要问题及原因探析2 1 2 3 1 长沙兴隆物业管理公司员工激励中存在的问题2 1 2 3 2 激励存在问题的原因分析2 5 第3 章长沙兴隆物业管理公司激励机制的设计2 8 3 1 激励机制设计的指导思想和原则2 8 3 2 激励机制的模型2 9 3 3 激励机制的基本内容3 1 3 3 1 薪酬激励体制设计3 1 3 3 2 精神激励4 0 3 3 3 成长性激励4 2 3 3 4 保障化的制度激励4 2 3 4 分层次员工的激励方案4 4 3 4 1 中层管理人员的激励方案4 4 3 4 2 基层管理人员的激励方案4 5 3 4 3 普通员工的激励方案4 6 3 5 重构激励机制实施的保障4 7 3 5 1 从实际出发设计激励机制4 7 3 5 2 为员工提供更大的发展空间4 8 3 5 3 多种激励机制的综合运用4 8 3 5 4 加快人力资源管理改革4 9 3 5 5 制定科学合理的激励依据4 9 3 5 6 确保激励机制实施的公正、公开和公平5 0 3 5 7 站在战略高度建立现代企业文化5 0 第4 章激励方案实施后的效果比较5 2 4 1 激励方案实施后的调查分析5 2 4 2 职业发展调查分析5 2 4 3 薪酬福利调查分析5 4 4 4 业主满意度调查5 6 第5 章结论5 7 5 1 主要结论5 7 5 2 待进一步研究的问题5 8 参考文献5 9 附录长沙兴隆物业管理公司激励现状问卷调查表6 2 致谢6 4 攻读学位期间主要的研究成果及目录6 5 i l 硕士学位论文 第1 章导论 1 1 研究的背景和意义 第1 章导论 1 1 1 研究的背景 物业管理( p r o p e r t ym a n a g e m e n t ) ，系受物业所有人的委托，依据物业管理 委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、 治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人 提供综合性的有偿服务。物业管理在国外起源于1 9 世纪6 0 年代的英国。1 9 0 8 年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治a 霍尔特组织的芝加哥建筑物管 理人员组织( c b m o - 一h i c a g o b u i l d i n gm a n a g e r so r g a n i z a t i o n ) 召开了第一次 全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。国内物业 管理始于1 9 世纪中叶到本世纪2 0 年代的旧中国房地产业萌芽和初步发展的时 期。在这个时期，上海、沈阳、天津、武汉、广州等城市建立了许多较高层的 建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等 专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的萌芽形式i l j 。 物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和 理性的后期，前后经过了二十多年的发展历史，主要是由于我国改革开放以及 福利分房制度的取消所带来的房地产业的蓬勃发展而产生，是社会经济水平提 高及人民生活水平逐渐富裕后的一种集中体现。2 0 世纪8 0 年代初，随着我国改 革开放的国策实施，市场经济的产物物业管理才由香港引入。深圳是公认的我 国物业管理的发源地，1 9 8 1 年3 月1 0 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业 公司深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行 统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着物业管理服务 这一新兴行业在新中国的诞生。此后的十几年内，深圳的物业管理迅速发展， 由传统的房管式逐步发展为专业化、企业化、一体化招投标的三化一体的物业 管理模式。目前在以深圳、北京、上海、广州等为代表的经济发达城市，物业 管理行业已经开始走向专业化、规模化、市场化，物业管理行业在推动国民经 济增长、增加社会就业等方面起着越来越重要的作用【2 】。 物业管理在加速发展的同时，国家为规范物业管理行业发展的各项法律法 规也正在逐步建立健全。如国务院对中华人民共和国物业管理条例进行了 多处修改( 自2 0 0 7 年1 0 月1 日起施行) ，修改内容主要涉及到业主、业主大会 硕士学位论文第1 章导论 和业主委员会。其中，关于物业的定位及称呼也由“管理”改成了“服务”。根据物 权法的有关规定，修改后的物业管理条例特别将“业主临时公约”修改为“临 时管理规约”，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管 理规约”。这些称呼上的改变，意味着新的物业管理条例更加强调业主自治 管理和物业服务，也意味着国家及社会对物业管理行业的重视程度进一步提高。 根据长沙市2 0 0 9 年统计数据，2 0 0 3 年2 0 0 9 年1 1 月长沙房地产累计完成投 资2 4 7 8 8 7 亿元，累计房屋新开工面积9 6 4 9 9 5 万平方米，房屋竣工面积7 0 2 9 7 4 万平方米，累计批准预售面积7 2 2 6 9 7 万平方米，累计销( 预) 售面积6 5 0 3 1 9 万平方米。截止2 0 0 9 年1 2 月3 1 日，长沙市住宅总面积已逾1 0 0 0 0 万平方米， 人均居住面积达到3 5 平方米【3 1 ，居民居住环境已经比较舒适，已接近国家界定 的小康水平。根据长沙市2 0 0 9 年统计数据，商业及住宅物业服务总产值已逾2 0 亿元人民币。从中我们可以得知2 0 0 3 2 0 0 9 年长沙房地产行业发展快速，由此可 以加快物业管理行业的发展；其持续推高的施工面积、新开工面积和住宅面积 等说明了长沙市物业管理行业发展空间较大；与此同时，物业管理行业不断涌 现新的竞争参与者，公司之间竞争程度也相对提高。 长沙兴隆物业管理有限公司是由深圳兴业房地产股份有限公司( 上市公司) 控股的新型物业管理企业，具有独立的法人地位，甲级物业管理资质，注册资 本人民币3 0 0 万元，中国物业协会副理事长单位、湖南省优秀物业管理企业。 在长沙市区拥有湘江东岸等4 个大型住宅社区，为2 7 0 万平方米住宅提供物业 服务，在业主全部入住的情况下，预计2 0 1 0 年服务总收入将达4 5 0 0 万元人民 币。 公司致力于优秀的企业文化建设，努力构筑符合社会和时代发展的企业价 值观，“诚信服务业户一谋求企业发展一努力回报社会”。在多年的物业管理学习 与实践中，兴隆人已经深深懂得只有不断提高自身管理素质，追求完美服务， 不断超越广大业户日益增长的物业服务需求，才能成为业户的好保姆、房地产 发展商的好参谋，社会的好帮手p j 。 长沙兴隆物业管理公司成立十几年来，对长沙地区物业管理行业的发展做 出了重要贡献，同时，长沙兴隆物业管理公司也一贯坚持物业管理改革精神， 不断进行全方位的改革，企业管理水平和整体实力不断提升。然而，面对当前 市场环境快速的变化，长沙兴隆物业管理公司在经营过程中也遇到了竞争不力 等问题。导致长沙兴隆物业管理公司竞争不力的因素是多方面的，既有外部因 素也有内部因素，外部因素主要是长沙兴隆物业管理公司的经营政策及长沙地 区的客观环境等，而这些问题对于处在长沙地区的各个物业管理公司来讲大体 2 硕士学位论文 第1 章导论 是一致的，所以外部因素不是构成长沙兴隆物业管理公司竞争不力的主要问题。 构成长沙兴隆物业管理公司竞争不力的主要问题在于内部因素。而内部因素中 最主要的是没有建立起科学合理的激励机制，对员工激励不力，导致员工工作 热情不高，积极性受措，不能积极主动地开展业务，从而使部分员工出现消极 怠工、得过且过、打一枪换一个地方，同时也出现了长沙物业管理市场通病： 物业管理夹在开发商与业主中间，“里外不是人、两头受气”，公司长期发展受限。 由此可见，员工激励问题己成为影响长沙兴隆物业管理公司竞争力提升以及经 营发展的主要内部因素。所以，研究长沙兴隆物业管理公司的激励机制，优化 现有激励方案，增强员工的积极性，促进长沙兴隆物业管理公司的发展是必要 而又迫切的。在这种背景下，本文选择如何设计长沙兴隆物业管理公司激励机 制为研究对象，对于促进公司的发展具有重大的理论和实践意义，同时，对于 长沙物业服务市场的健康发展也极具借鉴意义。 1 1 2 研究的意义 物业管理行业属于房地产开发建设中规划、设计、施工、销售、交房使用 和管理中的最后一环，属于第三产业中的服务行业。随着中国加入w t o ，经济 全球化将越来越深刻地影响着我国的物业管理企业，这必将加剧物业管理方面 的专业人才竞争。特别是在中共中央关于十五计划纲要的建议和九届全国人大 四次会议通过的中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 中关于规范发展物业管理行业的重要精神，国家进一步明确了物业管理的行业 地位，使物业管理行业明确走向社会化、市场化与专业化的改革道路。因此， 物业企业如何应对这一挑战，是人力资源管理部门值得探讨的问题。 针对企业内部人力资源的管理问题，怎样建立科学合理的激励机制，如何 激励机制的最佳激励效果，以求企业能吸引和留住人才，造就一支高效、稳定 的员工队伍，实现企业可持续发展，是企业人力资源管理的一项非常重要的工 作。近几年来，国内对激励机制的研究己有很多成果，尤其是对高层管理者、 知识型员工激励机制的研究己成为热点，毕竟企业内部激励机制科学与否，对 企业发展的影响是巨大的，甚至是致命的。但是针对物业管理行业的物业管理 公司的激励问题的研究却不多。因此，本主要对长沙兴隆物业管理公司激励机 制的研究，研究如何为本公司建立合理的人力资源管理的内部激励机制，充分 调动员工积极性，以应对物业管理行业的挑战，提高本公司内部运作效率，在 激烈的物业管理竞争市场中获得生存并保持领先优势。研究长沙兴隆物业管理 公司激励机制，具有极为重要的理论和实践意义，具体表现在以下几点： ( 1 ) 冯梦龙说：“水不激不跃，人不激不奋”。水不激动就不会活跃，人不 硕士学位论文 第1 章导论 激励就不会发奋。因此，建立合理的激励机制有利于充分调动企业员工的积极 性，使员工从激励中获得经济上、心理上的满足和成就感，重构长沙兴隆物业 管理公司激励机制，即可达到激活公司用人机制的目的，使企业员工全身心投 入到工作之中，实现公司人力资源的合理配置。 ( 2 ) 研究激励机制有利于提高公司的营运效率，增强公司的市场竞争能力， 培养企业的核心竞争力，培植企业核心文化。 ( 3 ) 理论上的研究有利于指导实践，本论文的研究能为长沙地区其他物业 管理公司内部激励机制的完善提供建议性参考和借鉴依据。 1 2 研究现状 1 2 1 国外激励理论 国外关于激励的研究主要集中在以下几个方面的理论： ( 1 ) 心理学角度的激励理论 期望理论 其主要代表人物是弗鲁姆，他认为激励的实现主要取决于个体选择一种行 为可能实现他需要的满足【4 】，这一理论着眼于三种关系，如图1 1 所示： 图1 - 1 期望理论关系图 弗鲁姆将他的理论用下面的基本公式来表示： f = v 木e 激励力量= 目标效价幸期望值 赫茨伯格的双因素激励理论 双因素激励理论又称双因素理论。该理论是由弗雷德里克赫茨伯( f r e d r i c k h e r b i e r ) 提出来的，他把激励的必要构成因素分为二个方面：“保健因素”及“激 励因素”【4 】。 公司政策、管理措施、监督、人际关系、物质工作条件、工资、福利等因 素属于保健因素，只有满足了保健因素，作为社会经济活动的能动者一人才能被 激励起来，其效果与卫生保健对人的身体健康所起的作用类似。 4 硕士学位论文第1 章导论 工作的成就性、赏识、以及在工作中成长和发展的机会等因素属于“激励因 素”。如在企业、政府、机关等各个机构及行业，这些“激励因素”具备了就能对 人产生更大的激励( 表1 1 ) 。 表i - 1激励因素与保健因素 成就监督 承认组织政策与监督者的关系 工作本身工作条件 责任责任工资与同事关系 晋升个人生活与下属的关系 成长保障 赫茨伯格认为“保健因素”及“激励因素”所引起的激励深度和效果是不一样 的，二者不能简单比较。他指出企业要调动人的积极性、物质利益和工作条件 等“保健因素”是必要的，但在一定程度上，对人进行精神鼓励比如表扬、给人以 成长、发展、晋升的机会等“激励因素”可能会更加有激励作用【4 】。 ( 2 ) 管理学角度的激励理论 目标设置理论。目标设置理论是由洛克提出来的，他认为目标设定过程应 包括以及五个步骤： 环境诱因，目标设立的评估，接受目标，为实现目标而努力， 报酬和满足感。如图1 2 所示。 图1 - 2 目标设定过程图 1 2 2 国内研究现状 国内关于物业管理企业及激励机制的研究主要有以下几个方面： ( 1 ) 有关物业管理企业的研究 硕士学位论文 第1 章导论 赵凯、牛忠毅在物业公司组建与运作中全面细致地介绍了组建和运作 物业管理公司的最新和实用知识以及基本流程，对指导物业管理公司的健康运 行提供了理论上的支持和指导，并为如何开启物业管理行业的投资之门提供了 巨大帮助岭j 。 史鸿滨在物业服务实务操作金典中认为物业服务企业更专业、更精细 的工作能为房地产行业的发展提供推波助澜的作用。而物业服务工作人员是综 合型人才，必须清楚物业服务工作的各个环节和整体流程1 6 。 陈正奇在中国物业管理行业竞争分析中通过物业管理行业生命周期图 进行分析，得出结论：除少数经济较发达地区( 深圳、上海、北京等) 的物业 管理行业处在行业成长期的初期外，我国目前绝大部分地区还处在行业导入期。 这些地区城市中，市场化和竞争程度都不高，消费者对物业管理行业的接受与 容纳程度不够，从而导致物业管理行业发展缓慢。而在城市经济发展较为迅速 和物业管理行业发展较为完善的地区，消费者已经具备物业管理消费概念，物 业服务已经为广大消费者所接受与认可，从而使物业管理行业得到进一步的规 范化和标准化的发展具备了基本的生存土壤，同时也会促进物业管理企业健康 发展【7 】o 韩朝、陈凯的物业管理企业人力资源管理介绍了目前我国物业管理企 业在人力资源管理方面的现状、存在问题及发展方向，并对物业管理企业人才 的获取与配置、培训和开发、考评与激励、凝聚与发展进行了深入的分析，为 物业管理人才库建设和物业管理职业经理人的培养提出了更为具体的措施。文 章在最后一章以案例的形式具体介绍了物业管理企业在人力资源管理方面的经 验，对1 2 家物业管理企业在人力资源管理方面的举措进行了分析1 8 。 ( 2 ) 有关激励机制的研究 有关激励机制的研究在我国起步比较晚，与国外相比还存在一定差距。因 此，目前我国有关的激励理论是以国外的激励理论为理论基础，现行的激励机 制则侧重于精神激励、物质激励功能弱化，而在物业管理行业则尚未建立起适 应新形势的较完善的激励机制，物业管理企业在吸引、使用和保留优秀人才方 面还缺乏竞争力。 对管理激励问题国内学者也开始了广泛的研究，出现了一大批很有价值的 学术成果。张涛，王丽萍在股权结构：激励机制与治理效率研究中重点研 究了我国上市公司的股权结构、激励机制与治理效率三者之间的内在关系，以 及它们之间的关系是否有利于我国现代企业制度的建立，并与我国经济结构调 整和发展相适应桫j 。 6 硕士学位论文第1 章导论 张维迎、席酉民等人主要从委托代理理论角度对管理激励问题进行了 研究。张军在民营企业“股权激励”的思考中主要对合作团队的激励理论进行 了研究【l0 1 。刘俊勇在公司业绩评价与激励机制中提出：公司业绩评价与激 励机制是一个古老而永恒的话题。随着环境的变化，衡量业绩的指标形式先后 出现了成本差异、投资报酬率、经济增加值和平衡计分卡等形式。文章系统地 回顾了企业业绩评价与激励发展的历程，阐述了许多业绩评价与激励机制理论 和方法，并分别阐述了业绩评价与激励机制的单项要素，即业绩评价指标、业 绩评价标准、业绩评价技术和激励计划；接着按照产生的先后顺序阐述了业绩 评价与激励机制的成本模式、财务模式、价值模式和平衡模式【1 6 1 。 李红霞在民营企业如何面对留人机制中对基于知识的管理激励理论进 行了研究。杨立芳等在业绩评价与激励机制实证研究中分别对业绩评价和 激励机制实证研究进行了详细阐述。她认为业绩评价主要包括以下内容：分部 财务业绩指标、管理者评价、竞争战略与业绩评价关系、企业顾客满意度与财 务业绩等。激励机制则应包括以下内容：基于结果的激励机制、报酬战略、文 化价值观的激励机制、分部经理报酬及方案的激励、员工报酬与企业业绩之间 关系的激励等内容1 1 2 1 。 侯光明在人力资源管理中对管理激励理论进行了比较详细的研究，对 管理激励与约束机制设计问题进行了有益的探索，提出了管理约束是管理的重 要职能的新观点，并在管理激励与约束多因素、多阶段合作博弈以及在隐蔽违 规行为的约束机制设计等领域取得了很有特色的研究成果i l 引。 综合上述国内对于激励机制的研究成果发现，目前我国的理论界对有关物 业管理行业的激励研究较少，如何设计激励模式、构建激励机制、进行情感化 的精神激励、长期化的成长性激励，在理论及实践中还有待进一步的探索和提 高，尤其是对我国的物业管理行业的激励机制的研究有待进一步的加强。 1 3 研究的思路与内容 本文以长沙兴隆物业管理公司激励机制为研究对象，通过理论联系实际， 首先对长沙兴隆物业管理公司激励机制现状进行了探析，然后指出长沙兴隆物 业管理公司现行激励机制存在的主要问题及原因，并在此基础上构建了长沙兴 隆物业管理公司激励机制的基本框架，最后提出了重建长沙兴隆物业管理公司 激励机制的保障措施。本文研究内容如下： 7 硕士学位论文第1 章导论 第1 章为导论。首先介绍了本文的研究背景及意义，接着对国内外研究的 理论进行了综述，最后概括了本文的研究内容、研究方法。 第2 章是长沙兴隆物业管理公司激励机制现状探析。首先对长沙兴隆物业 管理公司基本情况进行了介绍，然后对长沙兴隆物业管理公司激励现状的调查 进行了分析，其次对长沙兴隆物业管理公司现行激励机制存在的主要问题及原 因探析，在对长沙兴隆物业管理公司员工激励中存在的问题进行剖析的基础上， 深刻分析了长沙兴隆物业管理公司员工激励失效原因。 第3 章是长沙兴隆物业管理公司激励机制的设计。包括激励机制设计的指 导思想和原则：激励机制构建的基本任务、思路与模型；激励机制的基本内容； 分层次员工的激励方案；重构激励方案实施的保障( 包括从实际出发设计激励 机制、为员工提供更大的发展空间、多种激励机制的综合运用、加快人力资源 管理改革、制定科学合理的激励依据、确保激励机制实施的公正、公开和公平、 站在战略高度建立现代企业文化等方面提出了长沙兴隆物业管理公司激励机制 的保障措施) 。 第4 章是重构激励方案实施后的效果比较。本章通过激励方案实施后的职 业发展调查、薪酬福利调查等分析重构激励方案实施前后的效果比较，显示重 新设计并实施的薪酬激励方案切实、可行，基本与员工的期望值一致。 最后为结论与建议。本节对全文进行总结，并指出该论文研究存在的不足， 为未来的研究指明方向。 1 4 研究的技术路线与研究方法 1 4 1 研究的技术路线 根据本论文的研究内容和研究设计，论文工作将按照以下的技术路径展开 研究。研究的基本框架如图1 3 所示： 8 硕士学位论文第1 章导论 9 硕士学位论文第1 章导论 研究背景和意义 上 国内外激励理论研究文献综述 提出问题 上 相关概念的界定 针对长沙兴隆物业管理公司激励体系的分析 上上上上 长长长长 沙沙沙沙 兴兴兴兴 分析问题 隆隆隆隆 物物物物 业业业业 管激激激 理励励励 公现 由 失 司状存效 基调在原 本查的因 情分问分 珊析颢析 心 设计长沙兴隆物业激励机制 重构激励机制指导思想与原则 解决问题 l m 。l 。 重构的基本任务、思路与模型 重构激励机制的基本内容 l 。、。 长沙兴隆物业激励保障措施 图1 3 研究的基本框架 1 0 硕士学位论文第1 章导论 1 4 2 研究方法 ( 1 ) 文献研究法。本文查阅了国内外相关书籍、学术期刊、电子图书中对 民营企业激励机制的相关研究成果，把握国内外研究动态，了解相关理论及研 究结论，借鉴已有的研究成果，从多角度开展对长沙兴隆物业管理公司激励机 制研究，通过相关文献资料的比较研究，为建立适合我国物业管理企业建立较 全面的员工激励机制提供理论参考。 ( 2 ) 系统分析法。运用系统理论来揭示各种激励方法之间的相互关系和运 行规律，以系统科学的思想为指导进行研究分析。同时，调查、研究、收集数 据并进行归类分析，并将各种激励方法看作一个整体有机结合起来，为长沙兴 隆物业员工激励机制研究提供新思路和新方法。 ( 3 ) 实证分析法。笔者曾为长沙兴隆物业管理公司设计财务内部控制度， 熟悉其财务运作模式乃至公司整体运作模式，本文结合自身工作岗位优势，在 为长沙兴隆物业管理公司设计财务内部控制度之际，同时采用考察、分析、工 作积累等方法，在大量收集相关实践资料和数据的基础上，运用系统性思维进 行分析调查，为本文论述提供事实依据。 硕士学位论文 第2 章长沙兴隆物业管理公司激励机制现状探析 第2 章长沙兴隆物业管理公司激励机制现状探析 2 1 长沙兴隆物业管理公司基本情况介绍 2 1 1 长沙兴隆物业管理公司总体概况 长沙兴隆物业管理有限公司是由深圳兴业房地产股份有限公司( 上市公 司) 控股的新型物业管理企业，具有独立的企业法人地位，甲级物业管理资质， 注册资本人民币3 0 0 万元，系中国物业协会副理事长单位、湖南省优秀物业管 理企业。在长沙市区拥有湘江东岸等4 个大型住宅社区的物业管理权，为2 7 0 万平方米住宅提供物业服务，在业主全部入住的情况下，预计2 0 1 0 年服务总收 入将达4 5 0 0 万元。 公司实行董事会领导下的总经理负责制，管理模式采用直线职能制；公司 组织结构比较完善，设总经理室、副总经理室、总经办、总工程师培训室、经 营发展中心、人力资源中心、财务中心、物业管理中心、动力设备中心等职能 部门。二室二办六中心直接负责各管理处的协调、服务、指导工作，同时也为 业主提供更优质的服务创造良好的组织保证。各小区物业管理处均设保安、保 洁、绿化、工程设备、综合服务部门，直接为业主提供日常物业管理服务，形 成一个完善的服务网络。 公司现有正式员工8 0 0 余名，大专以上学历人员占总人数的1 7 左右而各 类操作类岗位人员占总人数的8 3 ，各类管理职称人员占员工总数的1 2 。公 司坚持走专业化道路，在鼓励员工参考国家物业管理人员资质的同时，积极组 织在岗员工进行各种专业技能的交流和培训，不断学习先进的管理经验以及专 业技能，同时定期地在公司内部组织各种实践技能比武。在多年的物业管理学 习与实践中，兴隆人已深深懂得只有不断提高自身管理素质，追求完美服务， 不断超越广大业主日益增长的物业服务需要，才能成为业主的好保姆、发展商 的好参谋、社会的好帮手。公司的组织结构如下图2 1 所示。 1 2 硕士学位论文第2 章长沙兴隆物业管理公司激励机制现状探析 长沙兴隆物业管理有限公司 董事会 t 1 一 总经理 财务总监li副总经理il 副总经理ii 总经办 人 力 资 源 部 财 务 部 总 务 办 经 营 发 展 部 培 训 部 物 业 管 理 部 设 备 动 力 部 图2 - 1 长沙兴隆物业管理有限公司的组织结构 培 训 部 公司目前主要服务项目如下： ( 1 ) 园区安全 防火、防盗、监控等系统的安装维护：配合开发商依照消防法的要求， 合理配置相关设备；重视管理的同时及时消除小区内可能存在的隐患。 2 4 小时人员车辆进出管理，包括机动车辆和非机动车辆的管理；制定小 区内车辆的进出、停放和行驶的管理制度；明确责任人的岗位职责及程序，制 定小区交通标识系统；制定车辆管理制度。 2 4 小时安全管制，根据周边治安情况、小区特点，制定切实有效的安全 管理方案：园区外围2 4 小时红外线对射系统，无论任何异常，主控平台就会作 出反映；园区各重点部位及各户均有高灵敏探头，实现无人化闭路电视监控； 可视对讲门系统，业主随时与管理中心及来访客人联络，也可通过主控平台查 询来访记录；园区内不同位置及各户均设有紧急召唤支援按钮；保安设有电子 巡更系统及夜间巡逻；小区每户均设高级防盗门，设置报警系统，若有不明身 份者进入，系统自动将情况反映到园区保安中心及业主通讯工具上，物业公司 保安中心立即对这一情况进行处理，并将处理结果反馈给业主及园区论坛。 信件、邮件的协助办理。 硕士学位论文 第2 章长沙兴隆物业管理公司激励机制现状探析 其他安全事务。 ( 2 ) 园区清洁、绿化 公共区域专人清洁打扫，根据小区特点，划分若干区域，制定保洁标准， 积极配合发展商配置清洁设施，维护和保养好清洁设施。制定小区清洁卫生管 理条例，根据开发商要求参与制定绿化管理规定，明确绿化管理人员的职责， 明确绿化完好率。 ( 3 ) 水、电等设备的管理维护 对管理区域内共有设备、设施进行保养管理。对管理区域内设备进行 保养管理，保证设备安全正常运行。协调本部门与其他各部门工作对接。 对维修人员的技术培训。处理小区各种设备运行中发生的各种问题。 2 1 2 公司人力资源分析 本文利用为长沙兴隆物业管理公司设计财务内部控制制度工作上的优势， 在为其设计财务内部控制制度工作的同时，对公司从业人员情况进行了统计分 析。其基本情况如下： ( 1 ) 长沙兴隆物业管理公司和长沙市其他的物业管理公司一样，由于尚处 于行业导入期，处于发展中的初级阶段，故工作人员的学历层次不高。截止2 0 0 8 年1 2 月3 1 日止，长沙兴隆物业管理公司8 0 0 名工作人员中，高中及以下学历 人数为5 1 6 人，占公司总就业人数的6 4 5 4 。而硕士研究生及以上学历仅占2 人，占占公司总就业人数的0 2 2 ，具体如下图2 2 所示。 图2 - 2 工作人员学历比例图 ( 2 ) 在长沙兴隆物业公司从事管理岗位人员和从事企业一线岗位操作工人 如图2 3 所示，从图中可以看出，管理人占公司总员工的1 6 1 0 ，共1 2 9 人， 而从事操作岗位人员占公司总员工的8 3 9 0 ，共6 7 1