2012卧龙地产全国重点市场调研分析与趋势研究.doc

营销中心卧龙地产一季度全国重点相关性市场调研与分析第一部分、全国房地产市场2011年总体形势与2012年形势预判2011年是楼市调控最严厉的一年，这一年中房地产市场调控不断加码，从新“国八条”出台到房产税试点，再到一年央行3次加息、6次上调存款准备金率，大打行政手段与经济手段组合拳。在不断加码的调控政策下，购房者观望情绪日益浓厚，开发商也倍感巨大的运营和资金压力，房企和整个行业发展逐渐进入理性轨道。同一年，保障房建设有序推进，商业地产投资热度持续升温。一、房地产开发投资完成情况2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。2011年，东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%，增速比1-11月回落1.3个百分点；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%，增速回落2.1个百分点。2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。二、商品房销售和待售情况2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。2011年，东部地区商品房销售面积5.11亿平方米，比上年增长0.1%，增速比1-11月回落4.6个百分点；销售额34628亿元，增长3.8%，增速回落4.3个百分点。中部地区商品房销售面积2.93亿平方米，增长11.3%，增速回落2.8个百分点；销售额11895亿元，增长29.4%，增速回落2.9个百分点。西部地区商品房销售面积2.96亿平方米，增长8.0%，增速回落2.7个百分点；销售额12596亿元，增长23.9%，增速回落4.4个百分点。2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。三、2012年我国房地产市场走势的研判 未来房地产市场如何发展，离不开2012年宏观经济政策和房地产调控政策的走向。中央经济工作会议提出2012年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币总量合理增长。要突出把握好稳中求进的工作总基调，把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。对房地产调控的基本定调：坚持调控不动摇。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。结合宏观政策和市场形势可以得出2012年房地产市场将呈现出以下几个趋势： 第一，信贷环境上将有所宽松。促增长成为当务之急，明确了货币政策明确适时预调微调，信贷总量增加；2012年房地产企业面临的信贷环境将会有所改善，但不会出现像09年那样的显著变化。第二，投资增幅趋缓。在政策预期不放松的前提下，2012年房地产投资难以维持2011年的高增速，预计投资增长幅度将显著回落。在市场成交依旧低迷情况下，未来企业拿地热情仍然不会提升，土地成交量将维持低位徘徊。 第三，整体成交仍在低位徘徊。在限购、限贷、限价等措施继续严格执行的前提下，全国整体楼市的成交量仍将处于低迷状态，增幅仍将继续回落，难有明显反弹。 第四，企业降价促销力度加大，价格有望出现实质性松动。在降价促销的带动下，目前一、二线城市房价出现局部松动。在未来在政策预期不改的背景下，企业促销力度将进一步加大，房价有望出现实质性的松动。第五，房企将继续采取少拿地、缓开工、延竣工、快销售的策略，而通过网上销售-电商模式将成为一种新的营销手段。第六，保障房目标将有所下调，资金、土地仍是推进的大难题。近期住建部主要负责人在不同场合多次重申要对2012年保障房的计划进行评估，并适当的下调目标。在宏观经济政策由抗通胀为主转向稳增长为主的契机下，国家对房地产业调控的表态是依然坚持不放松。除了保障房外，2012年国家将继续实行抑制房价过快上涨政策，坚持房地产调控不动摇。其实回顾08年底的历史经验，当时十大产业振兴规划中也没有涉及房地产，可事实是房地产对保增长起到了至关重要的拉动作用。因此，只要是在稳增长为主的新形势下，房地产业就有望迎来一个相对宽松的环境，企业需要的是少说多做、埋头精干，积极寻找应对之策，等待时机，厚积薄发。 以上资料来源中房网易居研究院第二部分、卧龙地产相关性市场调研分析与应对策略武汉市场：四季度，武汉楼市商品住房共成交住宅29432套，成交面积为2909149.7。从市场表现来看，由于调控政策频繁，使得购房者与开发商陷入一场持久的拉锯战。年底随着观望者观望情绪的缓解，开发商面临回款压力，纷纷降价促销，带动了商品住房销量的增加，当然也有四季度新开楼盘明显增多推动了商品住房销量的增加。四季度武汉楼市降价项目首次多过涨价项目，越来越多新盘以低于周边项目定价入市。主城区洪山、武昌、汉阳、江岸等区降价楼盘明显增多，众多观望者出手，带动第四季度主城区成交量增长，但至一月份销售下降较快，仅成交5159套，面积53.59万平米，虽然有春节的因素在内，但也在一定程度上面说明市场形势在恶化。一：每月商品住房成交分析（10.1-12.31）在第四季度的成交中， 11月与12月商品住房成交量较10月无丝毫逊色。一方面2011年的银十并没有出现传统的销售旺季，四季度后两月的成交走势反而持持续走高状态。11月份开始，开发商纷纷采取各种手段加大优惠折扣力度，使11月、12月成交量基本维持在10月份水平。二：每周商品住房成交分析（10.1-12.31）2011年第四季度，武汉楼市周成交量呈现相对平缓的曲线，除10月第二周与10月第四周成交量超过3000套，其余每周成交量均在2200套上下波动，12月最后一周成交不足2000套，呈现快速下跌趋势。1月份，前三周分别为1550、2068、1831套，而第四周由于春节的原因，成交数据仅为249套。三：踩盘情况分析武汉踩盘汇总 项 目银湖翡翠朗诗绿色街区广电金湖天地所 在 区 域东西湖汉阳区汉阳区东西湖区首次开盘时间老盘 新盘新盘前期开盘（周边楼盘）均价周边毛坯均价8500元/前期精装修1万以上新盘最近开盘时间2011年12月2011年11月均价68009500元/7100元/扣除赠送5950推出房源258套销售情况售129套去化率基本无销售50%首批房源售罄，新房源预约消化率60以上策略无低于成本价开盘低开近2000元平价开，高赠送备注和丽景湾现状相似，价格不松动，仅采用特价房促销，力度不大，目前销售均价在6800左右，销售基本停滞。精装(工程价1650)，室内恒温系统（成本增加1300左右）周边毛坯房价格为8500元/，较大的价格差，出色的样板展示，精致的做工带来热销。汉阳核心地段，主要靠价格的大幅下调带动销售。（首个楼盘以带1500元精装修1万以上开盘）高赠送率，赠送面积18-30不等，在东西湖区交通较为便利，有一定的配套。分析：从目前市场表现来看，武汉四季度形势尚可，自10月份市场开始有所变化，12月末市场形势开始严峻，一月份销量大幅下滑。从踩盘情况来看，市场呈现两极分化，朗诗、广电等楼盘通过价格及产品优势，取得了比较好的现场人气和销售业绩，而其余的几个楼盘销售均比较严峻，由此可以看出，武汉市场尚未进入冰冻期，但如果延续目前态势，市场形势将会逐步走入僵局。清远市场：2011年7-12月份，清远楼市共成交9474套，成交面积为937066，月均达到1580套，其中成交最多的是10月份，为2147套，至10月份开始，销量逐步下滑，12月份仅为927套，为下半年最低，相比10月份，下滑超过50%以上。从市场表现来看，三季度销量逐月增加，主要得益于8、9月份新盘大量入市，四季度开始，新推房源较少，且市场开始进入下行渠道，存量房源去化缓慢，虽然清远市场受政策影响程度相对较小，但市场表现也开始透出凉意。一：每月商品住房成交分析（10.1-12.31）月份7月8月9月10月11月12月1月（2012）成交均价（元/）5989.58 5202.75 5566.17 5750.34 5557.21 6444.72 6222.60 建面价格（估算）5091.14 4422.34 4731.25 4887.79 4723.63 5478.01 5289.21 成交套数11711577186421471788927629成交面积（）119577.22147659.68174165.9218269.2318581091584.0762765.77成交金额（万元）71621.70 76823.62 96943.75 125512.19 103258.58 59023.33 39056.63 在第三季度的成交中，成交量逐月增加，符合市场走势，一方面由于新盘大量上市，同时说明市场受调控影响相对较小，在10月份成交量到达2147套的顶点后快速回落，12月份仅销售927套，而龙年清远楼市开局不利，市区1月商品房网签仅629套，仅比2009年1月多60套，创3年来最低，且有近3成盘零成交，数据显示，一月份，销售超过20套的只有4个，成交10到20套的只有12个，有18个盘零成交，占了27.69%！其他30多个盘大多只有一两套的成交量！二：踩盘情况分析清远踩盘汇总 项 目天湖丽都维港半岛万科城恒大银湖城所 在 区 域东城新城，北江边龙塘龙塘首次开盘时间11年9月11年8月11年11月前期开盘（周边楼盘）均价周边5000美林湖公寓5000最近开盘时间2012年1月2011年11月11年8月2011年11月均价4000-80005500带1000装修44005800推出房源136517414398646销售情况2476434370515去化率18.9%37%99%80%策略大差价，景观景观大盘，产品、小户型，低总价，度假备注本地知名开发商，有一定品牌，惯于景观、样板先行。房源最低3880元，最高近8000元，均价在5900元，现推主要为均价线以下房源，销售情况不甚理想。本地知名开发商，有一定品牌，采用景观、样板区先行。地段较好，北面向江，内景观档次较高。剩余房源均价在5500左右品牌号召力，样板先行，低价策略，造城，具有优美的自然景观，9层客户为广州，清远当地1层。低总价，26万元起样板先行，对外号称销售率80%，实际踩盘预计不超过40%，较好楼层均有销售，主要原因是地段偏僻，目前交通不便，基本为广州客。分析：从目前市场表现来看，清远市场受调控影响较小，虽然四季度及1月份销售回落速度较快，但春节后客户上门量有增加的趋势，市场后市如何还有待于进一步观察；从踩盘情况来看，清远大型楼盘均采用了景观、样板先行的市场策略，取得了比较好的效果，虽然市场在调控，虽然供大于求，但开发商品牌以及优秀的楼盘展示对楼盘的消化有着非常重要的作用。上虞市场一、 上虞房地产市场形势简析截至2011年底，上虞已批但未开盘的住宅约1.1万套。上虞在售楼盘（已经开盘销售）住宅约6000套，假设销售状况良好，只剩余尾盘30，即余1800套。不考虑新盘入市，在未来12年内，上虞市场在售房源约1.28万套，待售住宅面积达185.17万平米。按上虞房地产黄金十年商品住宅的平均销售速度，上虞的存量房源大约需要6年才能消化。再加上宏观形势的持续收紧，消费者已经进入深度观望期，这种低靡的市场形势估计在2012年上半年都不会有很大的改观。二：踩盘情况分析 项 目宝华和天下华新锦都花园亚厦金色家园所 在 区 域经济开发区上虞城北上虞城南首次开盘时间5月1日3月28日1月8日前期开盘（周边楼盘）均价1.31.4万/1.4万/（小高层）1.15万/最近开盘时间5月1日9月30日4月9日均价1.31.4万/1.7万/（排屋）1.1万/推出房源621套68套216套销售情况240套约10套19套去化率39%14%9%价格调整情况未调整未调整下调约500元每方畅销原因分析1、地段佳。楼盘地段为城区中心地段，赠送超大面积，实际价格应在1.2万左右，价位适中。新盘首开，推广力度大。2、其地段位于赵家桥南侧，离城北商圈较近。周边商业、医疗学区配套齐全。3、部分户型送一个房间。入户花园可隔成一个房间，使得两房变成三房，等于赠送了一个房间的面积，赠送面积较大。4、户型多样，面积89方185方不等。5、不少中介参与购房。1、地段位于城北，规划有利，市政配套齐全。2、多利多代理销售，定价适中、推广力度大，采取少量多频的推盘方法，1、品牌房产商（杭州滨江集团和亚厦合资）。2、主推刚需定位，主力为90方两房和紧凑型三房，总价较低，受首置客户关注。3、位于城南核心区，周边楼盘集中，其次，主推曹娥江景概念。 备注：金色家园2011年1月份开盘去化良好，后来开盘去化均不利。分析：目前上虞所有项目销售策略上基本没大的动作，都在等市场机会，所有开发商保持原先销售价格。只有部分开发商在折扣上有了一定幅度的下降，例如西郊花园一次性付款在77%折扣，按揭为79%的折扣 ，但也未能促使有意向的客户下单，当然就更不能影响那些还在观望的客户群。在这样的市场形势下，很难确定怎样的价格定位才能促使刚性需求客户下单。绍兴市场 一、 2011年绍兴市区商品房总体成交情况 在严厉的政策调控下，2011年绍兴市区商品房成交出现较为明显的波动，楼市整体成绩不佳。据绍兴市房地产信息网统计数据显示，2011年绍兴市区商品房市场销售75.424万平方米，成交5452套。其中。主城区是商品房主要成交地，成交商品房3443套，成交面积为53.4万平方米；袍江新区成交商品房1537套，成交面积为17.26万平方米；镜湖新区7月-12月成交商品房472套，成交面积为4.925万平方米。 其中，主城区商品房市场销售53.4万平方米，同比下降20.5%；成交金额704599.9万元，同比下降14.5%；成交3443套，同比下降24%。2011年主城区商品房成交套数、成交金额、成交面积均有下降，证明了这一年的调控政策对绍兴楼市的影响。二、绍兴市场全年商品房供求关系 1、绍兴市区商品房供大于求，购房者以观望为主 进入2011年之后，随着国家对房地产市场的宏观调控层层加码，购房者的观望情绪也日益浓厚，绍兴楼市也不例外。而2011年绍兴楼市供应量没有明显减少，使得2011年绍兴市区商品房市场出现供大于求的现象。其中，1-5月，绍兴市区商品房市场新推楼盘并不多，但到了6月，月供应量达到1525套，当月推出多个新楼盘，刺激了下一月的商品房成交量。进入“金九银十”的传统旺季，开发商希望借此时机销售楼盘，所以楼市供应量再次出现年内第二波小高潮，九月供应量高达1526套，十月新增房源也超过 1000套。 而成交量上，进入2011年，随着限购等政策的不断出台，绍兴楼市逐步进入低迷状态，即使是市区与袍江的两次房交会也未给成交量带来较大波动。上半年，1月成交量较2010年12月以来出现了下降趋势，到2月，成交愈加萎靡，随后3、4月份由于刚需的入市，成交量有了小幅回升。4月25日，绍兴市区限购政策出台，5月成交量跌落低谷。进入下半年，部分开发商纷纷打出众多优惠折扣以换取量的产出，同时，几个新楼盘的入市也催生了成交量的增长，特别是6月份和9月分，众多新房源的推出，让不少购房者放下观望的姿态，果断入市。但面对银行利率调高、贷款难等重重枷锁，众多购房者对现阶段楼市仍保持观望态度，加上一二线城市房价回落，更加坚定他们的观望情绪，因此，2011年楼市整体成交低迷，到12月，仅成交294套。 据绍兴市房地产信息网统计数据显示，2011年绍兴市区全年累计新增商品房约7927套，累计商品房销售约为5452套，供求比例约为1：0.69。 2、下半年商品房供应明显增加，整体成交均价保持平稳 2011年1月26日，新“国八条”出台，2月，第一次银行加息，使得随后的2、3月中，绍兴市区商品房供应量为零，住宅成交量也并不理想，这两月中，中高档楼盘的销售形势逐渐下滑，众多中低价位楼盘则显示出政策环境下的优越性，刚需购房者成为该时间段的主力军，袍江新区楼盘热销，成交均价达到了全年最低点。住宅市场的低迷形势也让不少人将目光投向了商业地产。进入4月，袍江新区的房交会也让该月的成交量有了回暖。随着国家宏观调控行政、经济政策的不断加码，4月迎来了第二次银行加息以及绍兴市区 “限购令”的颁布，此时刚需购房者依然是主力，因此成交均价也只有1万上下。 到下半年，随着绍兴市区供应量的增加，出现了两个成交回暖期。此时由于主城区名爵府、颐东华庭、御景华庭四期、香湖岛、运河首府等高档楼盘的入市，促使了7月、10月的成交高峰，从而也拉高了6月至9月的成交均价。8月婚姻法新解释出台，使得8-9月绍兴市区商品房成交量有了明显回落。到12月，政府要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，2011年绍兴楼市以低迷的成交画上句号。三、踩盘情况分析 项 目世茂御景华庭坤和亲亲家园宏业枫林华庭所 在 区 域绍兴城东迪荡新城袍江新区绍兴城南首次开盘时间2011.72010.112010.12前期开盘（周边楼盘）均价13500元/8500元/8180元/最近开盘时间2011年7月23日 2011年4月1日 2010年12月30日 均价14000元/8300-8400元/7180元/推出房源460套323套459套销售情况售302套售194套售231套去化率65.65%60.06%50.33%价格调整情况一次性95折，按揭97折新年置业感恩回馈活动，1月25日到2月6日期间，在售准现房房源一次性一律86折一次性95折，本楼盘价格比周边不远楼盘价格低3000-4000元/平方米畅销原因分析1、位于迪荡新城核心区位，是主城区客户购房的首选目标。 2、世茂的品牌知名度、优越的人脉关系及政府政策的倾斜 3、配套娱乐生活设施十分齐全与完备。 4、产品从90多方至200多方，全方位满足了市区不同客户的需求。1、产品定位于刚需客群，符合市场行情。 2、坤和的品牌知名度及优秀的营销策划能力。 3、根据市场形势，实时进行的力度较大的促销活动。新年置业感恩回馈活动，1月25日到2月6日期间，在售准现房房源一次性一律86折，成交十余套。 1、较好的地段与较低的价格，使该楼盘的性价比得到极大的凸显。 2、90至140左右的刚需及改善性房源销售情况较好。 3、绍诸高速公路与解放南路的相继开通，打动部分客户。 4、本楼盘价格比周边不远楼盘价格低3000到4000元/平方米，存在一定的比价效应 项 目大宋阳明华都金昌香湖湾绿城百合花园所 在 区 域绍兴城南绍兴城东绍兴镜湖首次开盘时间2010.112011.92011.1前期开盘（周边楼盘）均价12500元/14000元/13500元/最近开盘时间2010年11月6日2011年9月16日2010年9月30日均价均价11800元/15000元/15000元/推出房源895套526套56套销售情况售672套售38套售11套去化率75.08%7.20%19.64%价格调整情况一次性付款享95折，按揭98折一次性96折，按揭98折；老带新，给老客户奖励2000-5000元一次性98折，按揭无折扣销售现状分析1、阳明华都位于绍兴市城南汽车南站以南，居于市区2环以内的地段，属市区相对成熟的区域，得到市区客群的认可。 2、高层经济性住宅与景观花园洋房满足了老城区大部分客户的舒适性居住需求。 3、90至240方左右的户型，能满足不同客户的需求。1、项目地理环境比较优越，充分借用地利之势，来营造楼盘的核心卖点。 2、金昌的品牌效应。 3、140方以上的小高层户型，15000元以上的单价，将许多客户挡在了置业门槛之外。1、项目定位高层高档公寓，面积均在200方以上，其目标客群，是政策重点调控对象，销售情况不理想。2、绿城“危机”，让许多绿城潜在客户选择观望。 分析：从目前的绍兴市场情况来看，整个市场呈现需求量大跌，供应量较大幅度增长，消费者深度观望这样的一种态势。价格调整幅度较大的有坤和亲亲家园86折、赞成美林单身公寓均价8500元/、滨江星城大厦单身公寓均价8900元。坤和亲亲家园春节期间、元宵之前的86折促销活动，成交十余套房源，效果不尽理想。而滨江与赞成的保本降价销售策略，取得了不错的销售效果，所推单身公寓去化率都在80%以上。而其他楼盘在价格上调整力度相对较小，畅销楼盘主要依托地段与性价比来赢得市场。第三部分、其他相关重点市场踩盘调研情况柯桥市场踩盘情况分析柯桥区域楼盘调研情况 项 目朗诗绿色街区金地 天玺所 在 区 域位于柯桥瓜渚湖板块，东临镜水路，北至青峰路位于柯桥城西大小坂湖区域首次开盘时间2011年 11月6日未开盘前期开盘（周边楼盘）均价周边0.851.8万/周边1万1.3万/最近开盘时间2011年 12月无均价1.05万/（实收）1.7万/（精装修，8000元/方标准）推出房源240套预计即将推出1栋楼，58户销售情况143套组织了内部认购会，认筹房源1520套去化率58%无价格调整情况未调整未调整销售分析 在调控影响下，依然能仍销售150200套房源，朗诗是柯桥区域今年开盘的相对成功的一个案例。分析其原因，主要有4个方面: 1、产品创新。集成多种建筑科技系统，打造绿色健康概念房产品，在市场中独树一帜。 2、低价开盘。其楼板价为3500元/方，据测算其成本价约9000元/方，其10500元/方开盘价属微利开盘。事先客户测试价为1.2万1.4万/方，低价开盘营造客户心理落差。 3、体验效果佳。打造科技体验馆等销售道具，组织试住等活动，增强客户体验及对产品的信服度。 4、专业化团队。专业化培训，说辞标准化，其置业顾问团队年轻化，执行力强，对销售工作有激情，内部竞争激烈（有10余名销售员），强化激励措施及奖罚制度。 其实用的房屋功能设计、定位适中的装修标准、合理的价格、整体性价比高受到自住型客户欢迎。 金地天玺为精装大平层产品，面积290370方，总价约550万650万，定位纯高端市场。受调控影响，蓄客不利，暂时推迟开盘。分析：前面提到，从目前的绍兴市场情况来看，整个市场呈现需求量大跌，供应量较大幅度增长，消费者深度观望这样的一种态势。而这一种趋势在绍兴县得到了最为集中的体现，虽仅为一县级体制，区域内的在售楼盘数量却是绍兴市主城区与袍江新区的总还要多，可售存量房源体量惊人。而在这些存量房源中，受到宏观政策影响最大的便是以金地为代表的，众多别墅、排层、及高端公寓等产品。而与之形成鲜明对比的，便是以朗诗为代表的低价、高产品附加值等性价比较高的产品受到刚需客户的追捧。杭州市场踩盘情况分析杭州区域销售较好的楼盘汇总 项 目绿城-蓝色钱江滨江城市之星所 在 区 域江干江干首次开盘时间一期：2009年5月18日（推出300多套精装房源，均价29000元/平米，4个月内售罄）二期：2010年3月22日（推出188套精装房源，均价45000元/平米，到6月剩31套）一期：2010年8月6日（推出4号楼162套精装房源，均价40600元/平米，精装标准为6000元/平方米，三个小时预定完）二期：2010年9月6日（推出2号楼162套精装房源，均价42660元/平米，1天内预定完）三期：2010年9月16日（推出3号楼162套精装房源，均价43860元/平米，10天内售完）四期：2010年11月（推出5号楼162套精装酒店式公寓，50年产权，均价40000元/平米，2011年2月时基本售完）前期开盘（周边楼盘）均价阳光海岸（精装）：2008年推出时均价36000元/平米，2009年4月推出最后一批房源时均价36000元/平米，目前二手房均价50000-60000元/平米由于紧邻市民中心，周边项目主要为商业和写字楼，住宅项目没有，无有参考价值的住宅价格最近开盘时间2010年6月6日（精装住宅，最后一栋压轴住宅2#楼）2011年4月24日（精装酒店式公寓）2011年4月16日（6号楼，精装酒店式公寓，50年产权）均价精装住宅：均价60000元/平米左右（2010年6月6日）精装酒店式公寓：37000元/左右（2011年4月）33600元/平米推出房源精装住宅：130套（开盘时预定31套）精装酒店式公寓：266套左右2011年4月24日154套销售情况360平米三房两厅的房源剩余8套左右，380平米的四房两厅房源剩余16套左右；目前销售不是很理想，但每日看房的人比较多，探盘现场共有3组客户看盘。酒店式公寓目前还剩余100套左右4月16日开盘当天预定约100套，预约率65%整个项目目前还剩1号楼（纯住宅，楼王）未开盘，前期所剩房源稀少，故目前售楼处年后到2月9号才上班去化率约85%80.00%价格调整情况目前价格：精装酒店式公寓50方-150方左右，装修标准为5000元/平方米，40年产权，均价37000元/平方米；精装住宅均价66000元/平米，精装标准10000元/平米目前折扣：售楼处95折，高层关系可以达9折（原折扣在96-98折之间）目前剩余的几套酒店式公寓以95折销售畅销原因分析1、定位：产品为高层公寓、酒店式公寓、白金五星级酒店及世界名品街，一线江景豪宅，定位高；2、区位：地处钱塘江畔，钱江新城CBD核心区域；3、产品品质：精装一线江景房源，直面钱塘江，在现有的杭州市场日渐稀缺。高档的精装标准；4、品牌价值：绿城的品牌价值影响；5、优质齐全的配套资源，项目自身的酒店、商业街等，以及周边的各类商业、休闲生活配套1、钱江新城较稀缺的住宅项目；2、靠近市民中心、朱美拉七星级酒店，区位优势；3、产品品质：高档的精装标准，区别于周边项目；4、品牌价值：滨江的品牌价值影响；5、户型面积区间为180-335平米，低总价享受豪宅标准；宁波市场踩盘情况分析宁波区域销售较好的楼盘汇总1 项 目中海雍城世家印象外滩雅弋尔苏园所 在 区 域鄞州高教园区鄞州核心区江北区首次开盘时间2010年3月1日2011年12月15日2011年12月11日前期开盘（周边楼盘）均价18000元最近开盘时间2011年4月23日2011年12月15日2011年12月11日均价19000元左右洋房均价21000元左右均价19000元推出房源855套164套312套销售情况11年年底，月均成交10套左右多层洋房仅剩少量几套，别墅只销几套140方左右销售较好，大户型销售较少去化率新开楼盘85%60%价格调整情况常规价格未变，在售房源均价在19000元左右，一次性与按揭折扣均为99折。 年前11月中旬开盘时，拿出5套7折房源特价房，采取下定客户抽签方式获得。其他未中奖客户可以有3-5万元的额外优惠。开盘前说明会2万元优惠券可抵房价。 一次性付款89折，首付30%，享受93折；首付60%，91折。 高层近期将开盘，价格待定。 地价8700元/。 优惠折扣：1、一次性付款总价9.5折；2、首付60%以上可享9.9折；3、首付70%以上可享9.8折。VIP会员可申请10万优惠，实际均可享受。 部分140平方房源，有赠送面积。畅销原因分析区域优势项目处于鄞州中心核心区，具有良好的发展潜质 人文优势项目紧邻宁波南高教园区，多所高等学府环伺左右健康优势体育馆、医院环绕四周； 规模优势48万方超规模品质豪宅。 品牌优势中海地产作为香港上市公司，实力雄厚1、区位较好，处于新城核心区。 2、作为位于奉化江畔的江景小区，与中海雍城世家位于鄞州大道的两侧，其多层的价格，折后均价却与前者接近，由此充分体现了其超高的性价比。 3、新盘定价本来不高，再加上相对较大的折扣，畅销有其必然性。1、居于宁波老城区核心区段。 2、雅戈尔作为本地的知名品牌，深得当地消费者的信赖。 3、相对其8700元/的地价来说，19000元的均价，性价比应该来说是比较高的。分析：1、新开楼盘，低价入市，再加上诱人的折扣，使得以印象外滩为代表的楼盘的畅销显得合情合理。2、楼面价与售价2：1的比例，凸显了新开楼盘在定价上已经显得越发理性，也得到了市场客户的认可，雅戈尔苏园便是其中的典型代表。3、高价精装房源的价格在目前的市场情况下形势不理想，中海通过7折特价房的方式来试水市场，结果显示效果比较理想。宁波区域销售较好的楼盘汇总2 项 目万科城维科拉菲庄园合生国际城所 在 区 域镇海区镇海区镇海区首次开盘时间2011年11月12日2011年8月27日2007年12月29日前期开盘（周边楼盘）均价16000元最近开盘时间2011年11月12日2011年8月27日2010年1月31日均价精装修均价12000元均价11500元均价14000元推出房源加推324套300多套销售情况推出房源余量较少去化率90%50%价格调整情况11月首次推盘：108房源均价为11000元/；138房源均价为13000元/。万科城年末回馈进行中，3号楼约108精装三房优惠进行中。首付30%，总价减13万；首付40%，总价减14万；首付50%，总价减15万；一次性付款，总价减21万。万科城首推住宅，一期共49